ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А23-7559/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26.11.2020 

Постановление изготовлено в полном объеме  26.11.2020

 Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Заикиной Н.В. (по замене судьи Дайнеко М.М. на основании определения от 24.11.2020) и ФИО1, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Технологическая сервисная компания» на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.07.2020 по делу № А23-7559/2019 (судья Погонцев М.И.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Технологическая сервисная компания» (Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – ООО «ТСК», истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском обществу с ограниченной ответственностью «Югра-Лизинг» (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Ханты-Мансийск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее  –  ООО «Югра-Лизинг», ответчик) о понуждении заключить долгосрочный договор аренды земельного участка общей площадью 15 701 кв. м, кадастровый номер: 40:03:110301:51, сроком на 49 лет (т. 1, л. д. 8 – 10).

Определениями суда от 16.12.2019 и от 27.04.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество «Ханты-Мансийский банк «Траст» (105066, 

<

...>) (далее – ПАО «Ханты-Мансийский банк «Траст»); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (г. Калуга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), публичное акционерное общество Национальный банк «ТРАСТ» (г. Москва, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – ПАО НБ «ТРАСТ») (т. 2, л. д. 98; т. 3, л. д. 9).

Решением суда от 22.07.2020 (т. 6, л. д. 68 – 71) в удовлетворении иска отказано.  

С учетом исследованных материалов дела, а также того обстоятельства, что положения предложенного истцом проекта договора нарушают действующее законодательство о банкротстве, суд не нашел оснований для удовлетворения иска.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «ТСК» обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Калужской области от 22.07.2020 и принять новый судебный акт (т. 6, л. д. 76 – 78). Утверждает, что суд первой инстанции безосновательно отказал в удовлетворении заявлявшегося неоднократно ходатайства о назначении экспертизы по делу, чем ограничил и лишил истца законного права с помощью заключения эксперта предоставить в суд дополнительные достоверные и объективные доказательства, с целью обеспечения объективного и беспристрастного рассмотрения дела в разумный срок.  

По результатам комплексной судебной экспертизы, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец намеревался уточнить исковые требования в части размера площади земельного участка передаваемого в аренду, срока и цены аренды, в соответствии с непосредственно установленной площадью под гостевыми домиками, но не затянуть судебный процесс.

Более того, утверждает, что по ходатайствам ответчика и третьего лица ПАО НБ «ТРАСТ» суд затягивал судебный процесс, препятствовал реализации права истца о назначении судебной экспертизы, обязывал дважды направлять в адрес участвующих в деле лиц ходатайство о назначении экспертизы, иных документов. 

Считает немотивированным вывод суда о том, что вопросы, поставленные перед экспертом, не соотносятся с предметом иска, поскольку истцом, при формулировании вопросов экспертизы учитывались рекомендации государственных судебных экспертов, имеющих многолетний опыт работы в указанных областях.

Обращает внимание суда на то, что с учетом ограничений обусловленных пандемией, судебное разбирательство было сведено к переписке мнений сторон, ко никак не к исследованию имеющихся доказательств, представленных в судебном заседании о получении дополнительных доказательств, одним из видов которых является заключение эксперта.

ООО «ТСК» считает несоответствующим фактическим обстоятельствам вывод суда о том, что истец не обращался к ответчику либо к ПАО НБ «ТРАСТ» по вопросу «..выделения части спорного земельного участка для целей заключения договора аренды на соответствующую часть», так как ответы и свою позицию на этот вопрос истец изложил в пункте 1 возражений от 26.03.2020 № 11 на письменные объяснения ПАО НБ «ТРАСТ» от 20.02.2020 и в пункте 1 возражений от 29.05.2020 № 22 на письменные объяснения ПАО НБ «ТРАСТ» от 29.05.2020. Отмечает, что письмо истца от 28.05.2019 № 10 не исследовалось Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в рамках аналогичного дела и не является не соответствующим пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поясняет, что вопреки выводам, изложенным в обжалуемом решении суда, истец направил в адрес ответчика и заинтересованных лиц досудебную претензию о заключении в обязательном порядке договора аренды земельного участка от 31.07.2019 № 18. К этой же досудебной претензии были приложены – оферта договора в трех экземплярах, копия письма от 28.05.2020 № 10, содержащего предложения о разделе спорного земельного участка и выделении земельного участка под гостевыми домиками.

Указывает, что несостоятелен вывод суда о том, что предложенная оферта нарушает Федеральный закон от 26.10.2002 № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Указанный закон не содержит запрета на заключение договора аренды имущества должника, в том числе на этапе конкурсного производства. Суд не учел, что договор аренды земельного участка, имеет иную правовую природу, чем договор купли-продажи земельного участка. 

ООО «ТСК» не согласно с указанием суда, что распоряжение имуществом, находящимся в залоге, допускается только с согласия залогодержателя, а как усматривается из материалов дела, такое согласие не было получено истцом. Судом не указано, на основании какого документа именно истец, пытающийся стать арендатором, не являющийся ни залогодателем, ни собственником, иной стороной договора залога (ипотеки), не имеющий права на распоряжение спорным имуществом, обязан предоставлять такое согласие.

Полагает, что судом не приняты во внимание и не дана оценка доводам истца о недобросовестности действий ответчика и третьего лица ПАО НБ «ТРАСТ» в препятствия удовлетворения законного требования собственника недвижимого имущества для оформления части земельного участка под ним для надлежащего использования, обслуживания и эксплуатации.

ООО «Югра-Лизинг» направило отзыв на апелляционную жалобу, отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества № 830-1/Ю/12/19 от 19.02.2020, сообщение из ЕФРСБ № 4851118 от 24.03.2020 об отчете оценщика об оценке имущества должника, в котором указывает, что решение суда от 22.07.2020 по делу № А23-7559/2019 является законным и обоснованным в связи с чем, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (т. 6, л. д. 111 – 117, 119 – 230). 

В обоснование своей позиции указывает, что сделка должна отвечать требованиям Закона  о банкротстве, следовать целям конкурсного производства и не нарушать права конкурсных кредиторов, чего не усматривается из представленных в материалы дела документов. Истцом не было получено одобрение сделки по аренде земельного участка, находящегося в залоге у третьего лица. ПАО НБ «ТРАСТ» возражало против удовлетворения иска, заключения договора аренды земельного участка и соответственно против обременения арендой ранее заложенного ему имущества. Указанное третье лицо, как залоговый кредитор рассчитывает на определенные блага при реализации предмета залога, а установление обременений в виде долгосрочной аренды негативно влияет на дальнейшую реализацию по наиболее выгодной цене, что в последующем существенно отразится на размере удовлетворенного требования залогового кредитора.

Относительно доводов заявителя жалобы о затягивании процесса судом и участниками спора, отказе в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы  поясняет следующее. 

Суд вправе отклонить ходатайство о назначении экспертизы, если придет к выводу о достаточности уже имеющихся в деле доказательств, кроме того, вопросы предложенные стороной истца для разрешения эксперту, никаким образом не соотносятся с предметом исковых требований. Земельный участок, на который имеет притязания истец, принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается представленным в дело документами, ни о каком разделе земли речи не может идти, поскольку нет спора о правах на недвижимое имущество.

Аргумент истца о том, что суд дважды обязывал направить ходатайство о  назначение экспертизы участникам дела несостоятелен, поскольку данное действие было вызвано объективной необходимостью, так как ответчиком не были получены документы, как того требует часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

ООО «Югра-Лизинг» полагает, что условия, предложенные ООО «ТСК», в договоре аренды, не выгодны как для  ответчика, так и для его кредиторов, а также противоречат законодательству  о банкротстве. Указывает, что судебный процесс не был затянут, а проведение экспертизы в рамках  данного  спора  нецелесообразно. 

Просит суд обратить внимание, что доводы, приведенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы, приведенные в суде первой инстанции, и свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, что не является основаниями для отмены решения суда.

От ООО «ТСК» поступили возражения на отзыв ответчика на апелляционную жалобу (т. 7, л. д. 1 – 3) в соответствии с которыми истец полагает, что ответчик осуществляет свои гражданские права с намерением причинить вред другому лицу, злоупотребляет правом и пытается прикрыть свои недобросовестные действия специальными нормами законодательства о банкротстве, также не предлагает иных вариантов условий договора аренды, как того требует действующее гражданское  законодательство. 

Довод ответчика об отсутствии согласия залогодержателя на распоряжение имуществом, находящимся в залоге считает несостоятельным, поскольку отсутствие такого согласия не может служить основанием для отказа в обращении в суд с требованием заключить договор в обязательном порядке.  

Настаивает на необходимости проведения комплексной судебной экспертизы по делу, указывает, что суд первой инстанции намеренно не выносил определения об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, опасаясь его дальнейшего обжалования заявителем.

Полагает некорректным пояснения ответчика относительно затягивания судебного процесса.

От ПАО НБ «ТРАСТ» поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому третье лицо просит решение Арбитражного суда Калужской области от 22.07.2020 по делу № А23-7559/2019 оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (т. 7, л. д. 5 – 10). 

В обоснование своей позиции указывает, что исковые требования основаны на неверном толковании положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса  Российской Федерации. 

Отмечает, что важным для рассмотрения дела обстоятельством является факт того, что истец в адрес ответчика либо ПАО НБ «ТРАСТ», в установленном законом порядке, не обращался по вопросу заключения договора аренды в отношении части земельного участка, занятой принадлежащим истцу недвижимым имуществом, что подтверждается материалами дела.

Письмо от 28.05.2019 № 10, представленное истцом в качестве доказательств проведения переговоров между ним и ответчиком по вопросу выделения части спорного земельного участка для его дальнейшего предоставления в аренду истцу, признано вступившим в законную силу судебным актом по иному делу, с аналогичными исковыми требованиями, между теми же лицами, не соответствующими части 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Более того, даже сам истец в тексте апелляционной жалобы указывает на то, что оферта и проект договора касательно выделения части земельного участка для его дальнейшего предоставления в аренду в адрес ответчика не направлялись. Указывает, что исходя из установленных обстоятельств, судом первой инстанции обоснованно отказано в проведении экспертизы по делу, так как заявленные истцом требования выходят за рамки части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не согласуются с соблюдением баланса интересов участников дела и повлечет за собой необоснованное затягивание рассмотрения дела, возникновение дополнительных расходов, относимых на лиц, участвующих в деле. Кроме того, судом установлено, что вопросы, поставленные перед экспертом, не соотносятся с предметом заявленных требований. 

Просит суд обратить внимание на то, что предложенный истцом проект договора нарушает действующее законодательство о банкротстве, а кроме того, поясняет, что истец не лишен права принять участие в торгах по реализации имущества ООО «Югра-Лизинг», проводимых в соответствии с законодательством о банкротстве, в том числе приобрести спорный земельный участок. 

Указывает, что в действиях ПАО НБ «ТРАСТ» и ответчика отсутствует злоупотребление правом, так как все действия направлены на соблюдение императивных норм, установленных законом о банкротстве. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) содержит императивно определенный порядок проведения мероприятий по выявлению конкурсным управляющим должника-банкрота имущества, подлежащего реализации, по оценке такого имущества и, собственно, его реализации. При этом, действующее законодательство не содержит норм, ставящих реализацию указанных действий и исполнение соответствующих обязанностей конкурсного управляющего должника-банкрота, от иных судебных дел, проводимых в отношении такого должника. 

В противном случае, с учетом большого количества дебиторов и кредиторов должника, проведение процедуры конкурсного производства было бы существенным образом затруднено и затянуто, что идет вразрез с временным характером процедур банкротства в соответствии с пунктом 50 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», продление судом срока конкурсного производства допускается в исключительных случаях. Кроме того, проведение мероприятий по оценке и реализации имущества ответчика в соответствии с нормами Закон № 127-ФЗ, никоим образом не затрагивает права истца. 

Обстоятельства, на которые ссылается истец, не имеют признаков процессуальных нарушений, допущенных судом первой инстанции, в том числе нарушений, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции по смыслу части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПАО НБ «ТРАСТ» направило ходатайство о прекращении производства по делу, поскольку полагает, что заявителем апелляционной жалобы пропущен срок для обжалования решения Арбитражного суда Калужской области от 22.07.2020 по делу        № А23-7559/2019, а ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока заявлено не было (т. 7, л. д. 14 – 16).

ООО «ТСК» представило в адрес суда возражения на отзыв ПАО НБ «ТРАСТ», в которых указало, что возражает против позиции третьего лица в связи со следующим (т. 7,   л д. 18 – 20). 

Причиной включения в проект договора земельного участка большего размера вызвано категорическим отказом ответчика проводить в досудебном порядке какие-либо переговоры с ООО «ТСК», невозможностью  самостоятельно провести кадастровые работы по выделения› земельного участка под гостевыми домиками для их использования и обслуживания, обязательным требованием законодательства к форме договоров аренды земельного участка о постановке земельного участка на кадастровый учет. Удовлетворение судом ходатайства о назначении комплексной экспертизы, позволило бы уточнить исковые требования и привести площадь земельного участка в соответствие с требованиями закона. 

Доводы ПАО НБ «ТРАСТ» о том, что для целей заключения договора аренды на соответствующую часть в установленном законом порядке истец к ответчику, либо к Банку, не обращался, а равно о противоречии предложенного истцом проекта договора аренды нарушают положения законодательства о банкротстве, опровергаются аргументами, изложенными  обществом ранее. 

Кроме того, поясняет, что запрета на реализацию с торгов имущества, обремененного арендой, не предусмотрено действующим  законодательством. 

Настаивает на ранее высказанном доводе о злоупотреблении правом ответчиком и банком, просит отменить решение Арбитражного суда Калужской области от 22.07.2020 по делу № А23-7559/2019, назначить по делу судебную экспертизу.

Также возражает против удовлетворения ходатайства ПАО НБ «ТРАСТ» о прекращении производства по делу, поскольку заявителем жалобы не пропущен процессуальный срок для обжалования судебного акта. 

В обоснование своей позиции указывает, что изготовление решения в полном объеме было произведено 29.07.2020, таким образом, решение суда в полном объеме стало доступно лишь с указанной даты, с которой и необходимо отсчитывать месячный срок, предусмотренный для обжалования,  в связи с чем, апелляционная жалоба была подана в суд 28.08.2020, то есть в установленный законом срок (т. 7, л. д. 24 – 25).

ООО «ТСК» представило дополнение к апелляционной жалобе (т. 7, л. д. 88 – 90), в котором указало на то, что направляло в адрес ООО «Югра-Лизинг» предложения о заключении мирового соглашения по настоящему делу, однако никакой информации в адрес истца от ответчика не поступило.

 Кроме того, заявитель апелляционной жалобы просит признать отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении по делу комплексной экспертизы неправомерным, назначить по настоящему делу комплексную экспертизу в соответствии с ходатайством от 25.02.2020 № 10, оплату которой произвести за счет денежных средств, перечисленных ООО «ТСК» на депозитный счет Арбитражного суда Калужской области по платежному поручению от 13.04.2020 № 29. При этом пояснил, что согласия от 10.02.2020 и от 14.02.2020 на проведение экспертизы экспертные организации не отзывали и готовы к ее проведению. 

Участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились. 

Конкурсным управляющим ООО «Югра-Лизинг», ООО «ТСК», ПАО НБ «ТРАСТ» заявлены ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствии их представителей (т. 7, л. д. 80 – 85, 88 – 90).

Заявленные ходатайства удовлетворены судом апелляционной инстанции, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, на основании статей 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев ходатайство ООО «ТСК» о проведении по делу комплексной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции отклонил его в соответствии со статьями 9, 65, 82, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку заявленное ходатайство направлено на получение новых доказательств в суде апелляционной инстанции, что противоречит части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Поскольку суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного ООО «ТСК» ходатайства, правомерно исходил из достаточности представленных в материалы дела доказательств, необходимых для рассмотрения заявления, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для назначения по делу комплексной судебной экспертизы, в связи с чем, соответствующее ходатайство подлежит отклонению.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание, что указанное ходатайство не оформлено в порядке, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (не представлены актуальные согласия экспертных учреждений и сведения о возможности проведения экспертизы, квалификации и опыте работы экспертов, денежные средства не внесены на депозитный счет Двадцатого арбитражного апелляционного суда), что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области                       от 22.07.2020 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 23.05.2019 истец является собственником двух объектов недвижимого имущества – нежилых зданий (гостевых домиков № 2, № 3) общей площадью 139,1 кв. метров и 138,9 кв. метров, с кадастровыми номерами: 40:03:110301:97 и 40:03:110301:96, с местонахождением по адресу: 249000, 

<

...> база отдыха «Салют» стр. 16 и стр.17, соответственно (т. 1, л. д. 16 – 18). 

Указанные объекты истец приобрел в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации у собственника имущества общества с ограниченной ответственностью «Югра Отель Балабаново», находившегося на этапе конкурсного производства процедуры банкротства, в ходе проведения электронных торгов в форме публичного предложения по продаже имущества (протокол о результатах открытых торгов от 09.04.2019 № 1256-ОТПП/1, договоры купли-продажи имущества от 12.04.2019  № 1256-ОТПП-1, № 1256-ОТПП-2) (т. 1, л. д. 33 – 34). 

Гостевые домики № 2, № 3 расположены на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, общей площадью S = 15 701 кв. метров, кадастровый номер: 40:03:110301:51, с местонахождением по адресу: 

<

...> что подтверждается записью в ЕГРН от 27.12.2012 № 40-40-03/043/2012-229, свидетельством о государственной регистрации права, выдано 27.12.2012. 

В отношении ООО «Югра Отель Балабаново» Арбитражным судом Калужской области 12.09.2017 введено наблюдение в рамках процедуры банкротства, 28.06.2018 – открыто конкурсное производство. 

После завершения проведения открытых торгов по купле-продаже гостевых домиков № 2, № 3 и оформления на них права собственности, истец 28.05.2019 письмом № 10 обратился к ответчику и его временному управляющему (с 07.02.2019 в отношении ООО «Югра-Лизинг» введена процедура банкротства) с требованием о предоставлении в аренду земельного участка под гостевыми домиками № 2, № 3 и последующей государственной регистрацией установленных ограничений (т. 1, л. д. 51). 

Конкурсный управляющий ООО «Югра-Лизинг» (с 29.05.2019 в отношении ООО «Югра-Лизинг» Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа – Югра введена процедура конкурсного производства сроком на 6 месяцев), сославшись на отсутствие правоустанавливающих документов на гостевые домики, дополнительно затребовал у истца документы, подтверждающие законность строительства, введения в эксплуатацию, государственную регистрацию права и обоснованность приобретения гостевых домиков. 

Ответ на запрос истца от 28.05.2019 № 10 ответчик так и не предоставил. 

В адрес ответчика истец 02.08.2019 направил досудебную претензию от 31.07.2019 № 18 о заключении договора аренды земельного участка в обязательном порядке и подписанный проект договора аренды земельного участка (оферту) в 3 экземплярах (т. 1, л. д. 78). 

Одновременно истец направил уведомления о намерении заключить договор аренды в адрес залогодержателя недвижимого имущества базы отдыха «Салют» –                   ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» и бывшего арендатора спорного земельного участка – ООО «Югра Отель Балабаново». 

Поскольку ответ на досудебную претензию и направленную оферту истцом не получен, ООО «ТСК» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Исходя из выписок из ЕГРН по объектам, принадлежащим истцу, в целях пользования которыми заявлен рассматриваемый иск, площадь объектов составляет 139,1 и 138,9 кв. метров, исходя из описания местоположения объектов недвижимости, содержащегося на листе № 3 каждой выписки, объекты занимают лишь малую часть земельного участка площадью 15 701 кв. метров, находящегося в собственности ответчика. 

Вместе с тем, как обоснованно заключил суд первой инстанции, в просительной части искового заявления сформулировано требование об обязании заключения договора аренды в отношении всего земельного участка, что является необоснованным, нарушающим права ответчика как собственника земельного участка с кадастровым номером: 40:03:110301:51, а также ПАО НБ «ТРАСТ» как залогодержателя данного земельного участка, а также положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой истец может претендовать лишь на пользование частью земельного участка, непосредственно занятой принадлежащим ему объектом. 

Как установлено судом, ПАО НБ «ТРАСТ» является залогодержателем спорного земельного участка на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 09.06.2015 № 46-03/02-12-86-3, заключенного между ООО «Югра-Лизинг» и правопредшественником ПАО НБ «ТРАСТ», ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие» (т. 2, л. д. 32 – 39). 

При этом суд первой инстанции правомерно согласился с доводом третьего лица и ответчика о том, что положения предложенного истцом проекта договора нарушают предусмотренный Законом № 127-ФЗ механизм продажи имущества должника-банкрота. 

ПАО НБ «ТРАСТ» является кредитором ответчика, его требования включены в реестр требований кредиторов ООО «Югра-Лизинг» в общем размере 1 145 406 674 рубля 58 копеек, признаны обеспеченными залогом на сумму 293 784 090 рублей 04 копейки, в числе прочего и за счет спорного земельного участка. 

Пунктом 2.3 проекта договора аренды, предложенного истцом, предусмотрена возможность выкупа спорного земельного участка. 

В соответствии с положениями статьи 131 Закона № 127-ФЗ, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. 

В силу положений статьи 134 Закона № 127-ФЗ, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 данного Федерального закона. 

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона № 127-ФЗ, продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 – 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 данного Федерального закона, и с учетом положений указанной статьи. 

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. 

При этом согласно пункту 3 статьи 111 Закона № 127-ФЗ, продажа недвижимого имущества банкрота возможна исключительно на торгах, проводимых в электронной форме. Таким образом, спорный земельный участок может быть отчужден исключительно в ходе торгов, проводимых в рамках дела о банкротстве. При этом ПАО НБ «ТРАСТ»  наделен исключительным правом по установлению начальной цены продажи имущества, порядка его продажи. 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предложенный истцом проект договора нарушает действующее законодательство о банкротстве. Распоряжение имуществом, находящимся в залоге, допускается только с согласия залогодержателя. 

Согласно статье 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. 

Согласно статье 37 Закона № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. 

Истцом не предоставлено доказательств наличия согласия залогодержателя –              ПАО НБ «ТРАСТ». По вопросу выделения части спорного земельного участка для целей заключения договора аренды на соответствующую часть, в установленном законом порядке истец к ответчику либо к банку, не обращался. 

Как усматривается из материалов дела, истец обратился с письмом от 28.05.2019  № 10 к ООО «Югра-Лизинг» и временному управляющему ООО «Югра-Лизинг» с просьбой установить сервитут и предоставить истцу право ограниченного пользования земельными участками, а также выразить согласие на заключение с ООО «ТСК» договоров аренды земельных участков. 

Указанное истцом письмо от 28.05.2019 № 10 исследовалось арбитражным судом при обращении ООО «ТСК» к ООО «Югра-Лизинг» с аналогичным исковым заявлением о понуждении заключить договор аренды земельного участка по делу № А75-13665/2019. Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 22.07.2019 исковое заявление ООО «ТСК» возвращено в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора. 

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2019 по указанному делу определение суда первой инстанции от 22.07.2019 о возвращении искового заявления ООО «ТСК» оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения. 

Судом в рамках рассмотрения дела письмо от 28.05.2019 № 10, в рамках настоящего дела № А75-13665/2019 представленное истцом в качестве доказательств проведения переговоров между ним и ответчиком по вопросу выделения части спорного земельного участка для его дальнейшего предоставления в аренду истцу, признано не соответствующими части 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Из материалов дела следует, что истцом направлена досудебная претензия от 31.07.2019 № 18 в адрес ответчика, ПАО Банк «ФК Открытие» и ООО «Югра Отель Балабаново». 

Однако, исходя из буквального толкования текста указанной претензии, суд первой инстанции обосновано указал на то, что речь идет о понуждении к заключению договора аренды в отношении всего земельного участка с кадастровым номером: 40:03:110301:51, что противоречит как позиции ответчика, приводимой в представленных в материалы дела возражениях, так и положениям части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Данный довод подтверждается и при исследовании пункта 1.1 проекта договора аренды земельного участка от 30.07.2019. 

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Следовательно, истец, по вопросу выделения части земельного участка, занятого принадлежащими ему гостевыми домиками, ни к собственнику соответствующего земельного участка, ни к его залогодержателю, не обращался. При этом, как исковые требования, так и условия представленного в материалы дела проекта договора аренды, сводятся к понуждению ответчика заключить долгосрочный договор аренды в отношении всего земельного участка с кадастровым номером: 40:03:110301:51 с последующим выкупом, что ущемляет права ответчика как собственника соответствующего земельного участка, так и его кредиторов, с учетом нахождения ответчика в процедуре конкурсного производства. 

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона № 127-ФЗ, продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 – 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. 

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах. 

В силу положений статьи 139 Закона № 127-ФЗ, в течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки. В течение двух месяцев с даты поступления такого требования конкурсный управляющий обязан обеспечить проведение оценки указанного имущества за счет имущества должника. 

Таким образом, Закон № 127-ФЗ содержит императивно определенный порядок проведения мероприятий по выявлению конкурсным управляющим должника-банкрота имущества, подлежащего реализации, по оценке такого имущества и, собственно, его реализации. При этом, действующее законодательство не содержит норм, ставящих реализацию указанных действий и исполнение соответствующих обязанностей конкурсного управляющего должника-банкрота, от иных судебных дел, проводимых в отношении такого должника. 

В противном случае, с учетом большого количества дебиторов и кредиторов должника, проведение процедуры конкурсного производства было бы существенным образом затруднено и затянуто, что идет вразрез с временным характером процедур банкротства (в соответствии с пунктом 50 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», продление судом срока конкурсного производства допускается в исключительных случаях). 

Оценив указанные выше обстоятельства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении ответчика заключить долгосрочный договор аренды земельного участка общей площадью S = 15 701 кв. метров, кадастровый номер: 40:03:110301:51, сроком на 49 лет на условиях, предложенных истцом, не имеется. 

Доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отклонении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. Однако в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

Определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 № 13765/10 разъяснил, что судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы.

ООО «ТСК» в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции заявлено о назначении судебной комплексной экспертизы. Однако, отказывая в удовлетворении указанного ходатайства, суд первой инстанции правомерно исходил из достаточности представленных в материалы дела доказательств, необходимых для рассмотрения заявления. Кроме того, установление части размера площади земельного участка передаваемого в аренду, срока и цены аренды, в соответствии с непосредственно установленной площадью под гостевыми домиками, не относится к вопросам, требующих специальных познаний, в связи с чем, проведение экспертизы по данному вопросу суд апелляционной инстанции считает нецелесообразным.

Таким образом, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей, уплаченная по платежному поручению от 13.08.2020 № 46 (т. 6,                 л. д. 81), относится на заявителя – ООО «ТСК».

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 22.07.2020 по делу № А23-7559/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Технологическая сервисная компания» (Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме. 

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

                         Е.В. Рыжова

                         Н.В. Заикина

                         А.Г. Селивончик