ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

22.01.2024

Дело № А41-31779/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2024 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой,

судей: Н.Н. Кольцовой, В.В. Петровой,

при участии в заседании: 

от истца индивидуального предпринимателя ФИО1   – ФИО2 по доверенности от 31.03.2023, 

от ответчика акционерного общества «КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ» – ФИО3 по доверенности от 01.02.2023,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу 

индивидуального предпринимателя ФИО1  

на решение Арбитражного суда Московской области от 28 июля 2023 года,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2023 года

по делу по иску индивидуального предпринимателя ФИО1  

к акционерному обществу «КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ» 

о признании договора аренды от 25.10.2021 № 4/024-к прекратившим действие, об обязании принять нежилое помещение

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу «КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ» (АО «КРОКУС») с требованиями о признании договора аренды от 25.10.2021 № 4/024-к прекратившим действие с 24.08.2023, об обязании принять нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 июля 2023 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2023 года, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права. 

Отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не представлен.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел». 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца изложенные в кассационной жалобе доводы и требования поддержал, представитель ответчика против доводов кассационной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность судебных актов.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

В кассационной жалобе заявитель перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает на несогласие с выводами судов, отмечает, в частности, следующее. 25 октября 2021 года между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды нежилого посещения № 4/024-к. Пунктом 3.1 договора установлено, что договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует по 24 сентября 2022 года включительно («первоначальный срок аренды»). Пунктом 3.2 договора установлено, что по окончании первоначального срока аренды договор автоматически возобновляется на новый срок на 11 (одиннадцать) месяцев (считается возобновленным на тот же срок без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора) на тех же условиях с учетом условий об увеличении платежей, Стороны согласовали, что количество таких возобновлений - три раза. Государственная регистрация Договора не оформлялась. В связи с обоюдным согласием сторон, выраженным по умолчанию, 24 сентября 2022 года договор был автоматически возобновлен на новый срок на 11 месяцев, то есть до 24 августа 2023 года. 30 декабря 2022 года истец направил ответчику заявление с отказом от продления аренды на новый срок по договору после 24 августа 2023 года. Согласно ответному письму исх. № 15-077 от 20 марта 2023 года ответчик не принял отказ истца от автоматического продления срока аренды и указал, что при заключении договора арендатору не было предоставлено право на отказ от возобновления. В связи с этими обстоятельствами 14 апреля 2023 года истец обратился в суд первой инстанции с требованием признать договор аренды № 4/024-к от 25 октября 2021 года прекратившим действие по истечении очередных 11 месяцев, то есть 24 августа 2023 года.

Заявитель также отмечает, что суд первой инстанции необоснованно указал, что односторонний отказ от возобновления договора допускается, если такой отказ предусмотрен договором, однако, в соответствии с условиями спорного договора аренды данное право у арендатора отсутствует. Установив отсутствие у арендатора нрава на отказ от возобновления договора, суд фактически установил наличие у арендатора обязанности заключить договор аренды на новый срок. Между тем продление договора аренды (заключение договора аренды на новый срок) является правом, а не обязанностью арендатора. Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Положение пункта 3.2 договора аренды прямо не устанавливает обязанности арендатора заключить новый договор. В отсутствие такой обязанности у арендатора есть право отказаться от заключения договора на новый срок в соответствии со статьями 9, 421 ГК РФ. Арендатор воспользовался своим правом на отказ от продления (пролонгации) договора аренды путем заблаговременного направления соответствующего уведомления в адрес арендодателя, что подтверждается материалами дела. В данном случае суд необоснованно квалифицировал действие арендатора по отказу от продления договора на новый срок как односторонний отказ арендатора от исполнения договора. Судом не применена подлежащая применению норма пункта 1 статьи 421 ГК РФ.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Доводы истца были отклонены судами без надлежащей оценки, однако его доводы заслуживают внимания и оценки судов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.10.2021 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 4/024-К, по условиям которого в аренду передано нежилое помещение, расположенное на 4-м этаже торгово-развлекательного центра «Vegas Kuntsevo» - многофункциональный развлекательный комплекс «Твой Дом» № секции 4-024 по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, 

<

...>.

Договор действует по 24.09.2022 включительно («первоначальный срок аренды») (пункт 3.1 договора аренды).

Согласно пункту  3.2 договора аренды стороны пришли к соглашению, что по окончании первоначального срока аренды настоящий договор автоматически возобновляется на новый срок на 11 (одиннадцать) месяцев (считается возобновленным на тот же срок без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора) на тех же условиях с учетом условий об увеличении платежей, предусмотренных договором. Стороны согласовали, что количество таких возобновлений – три раза. Настоящее условие об автоматическом возобновлении является обоюдным письменным согласием сторон на возобновление действия настоящего договора на тех же условиях на тот же срок без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора, и не требует наличия обоюдного согласия сторон в какой-либо иной форме (т.е. заявления и иные документы, выражающие обоюдное согласие сторон, направлять/подписывать не требуется).

29.12.2022 истец направил в адрес ответчика заявление об отказе от автоматического продления договора аренды с указанием на прекращение срока действия договора с 24.08.2023.

В дальнейшем истец повторно направил в адрес ответчика заявление об отказе от автоматического продления договора аренды, с указание на прекращение срока действия договора с 24.08.2023. Факт направления заявлений подтверждается материалами дела, а именно описью вложения в ценное письмо с отметкой Почты России о принятии.

Письмом от 20.03.2023 № 15-977 ответчик сообщил, что по условиям договора договор аренды возобновлен с 25.09.2022 по 24.08.2023 включительно и об отсутствии у арендатора права на отказ от возобновления.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, отказывая в иске, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, соглашаясь с выводом суда первой инстанции, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статей 309, 310, 421, 422, 450.1, 606,  610, 621, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в том числе в пункте 14, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в том числе в пункте 13, исходили из того, что в соответствии с условиями пункта 3.2 договора аренды стороны пришли к соглашению, что по окончании первоначального срока аренды настоящий договор автоматически возобновляется на новый срок на 11 (одиннадцать) месяцев (считается возобновленным на тот же срок без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора) на тех же условиях с учетом условий об увеличении платежей, предусмотренных договором, что количество таких возобновлений – три раза, исходили из того, что, заключая договор аренды, истец согласился с условиями относительно автоматического возобновления договора сроком на 11 (одиннадцать) месяцев в количестве – три раза, исходили из того, что односторонний отказ от возобновления договора допускается, если такой отказ предусмотрен договором, однако, в соответствии с условиями договора аренды, данное право у арендатора на отказ от возобновления договора отсутствует.

Между тем судами не учтено следующее.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Судами установлено, что договор действует по 24.09.2022 включительно («первоначальный срок аренды») (пункт 3.1 договора аренды), что  пунктом 3.2 договора установлена автоматическая пролонгация договора три раза по 11 месяцев.

Заявитель указал, что государственная регистрация спорного договора аренда не производилась. 

В силу пункта положений статей 164, 165, 433, 609, 651 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правового подхода, изложенного в пункте 2 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165), в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Вместе с тем, как установлено судами, в данном случае договор заключен на 11 месяцев, соответственно в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ спорный договор аренды недвижимого имущества не подлежал государственной регистрации.

Согласно правовому подходу, изложенному в пункте 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59), при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Таким образом, спорный договор заключен на 11 месяцев, стороны также достигли соглашения об автоматической пролонгации договора на новый срок, то есть о последующем заключении двух новых договоров по 11 месяцев.

В силу статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункте 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Пунктом 3.2 спорного договора предусмотрено автоматическое продление договора, в данном пункте также указано на то, что условие об автоматическом возобновлении является обоюдным письменным согласием сторон на возобновление действия настоящего договора на тех же условиях на тот же срок. 

Между тем спорный договор, в том числе пункт 3.2, не содержит положений, содержащих явно выраженную обязанность арендатора заключить новый договор аренды по истечении заключенного договора аренды. 

Таким образом, суды сделали ошибочный вывод об отсутствии в данном случае у арендатора права на отказ от автоматической пролонгации договора, квалифицировав такой отказ как односторонний отказ от исполнения договора (статьи 310, 450.1 ГК РФ), тогда как арендатор в данном случае реализовал свое право на отказ от заключения нового договора аренды  (статьи 9, 421 ГК РФ, пункт 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59).

Надлежащей оценки указанным обстоятельствам судами не дано.

Суд первой инстанции, оставляя исковое заявление без рассмотрения в части обязания принять нежилое помещение, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с данным выводом, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный, исходили из того, что истцом не представлено доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части требований об обязания ответчика принять нежилое помещение истцом в материалы.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Требование об обязании арендодателя принять арендованное имущество заявлено как требование об исполнении обязательства в натуре (статья 308.3 ГК РФ). В положениях части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указано, что досудебный порядок урегулирования спора является обязательным в отношении данных споров. Судами не устанавливалось, предусмотрен ли договором досудебный порядок урегулирования спора в отношении данного требования.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Возврат арендованного имущества является обязанностью арендатора, возникающей при  прекращении договора аренды. 

В данном случае требование о принятии арендованного имущества является следствием прекращения арендных отношений,  поэтому по общему правилу при соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора только в отношении требования о признании договора аренды прекратившим действие в случае его обращения в суд с требованиями о признании договора аренды прекратившим действие и об обязании арендодателя принять имущество такой порядок следует признать соблюденным в отношении обоих требований.

При этом следует учесть, что законом не предусмотрена обязанность арендодателя принять арендованное имущество от арендатора.  Спорный договор аренды на предмет наличия обязанности арендодателя принять арендованное имущество от арендатора судами не проверялся. Данные обстоятельства судами надлежащей оценки не получили.

Если арендатор после прекращения аренды освободил объект, предложив арендодателю принять арендованное имущество и у арендодателя была фактическая возможность принять объект, то обязательство арендатора по возврату арендованного имущества считается исполненным.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение в силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, которые установлены пунктом 1 данной статьи.

Осуществление возврата здания (помещений) по общему правилу требует участия обеих сторон, которые должны оформить документ, подтверждающий передачу владения имуществом, и должны оказывать содействие друг другу. В связи с чем, если согласно представленным доказательствам арендатор освободил помещение и извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, но арендодатель никакого участия в составлении акта принимать не стал либо уклонялся от приемки арендованного имущества, то арендодатель несет риски с этим связанные.

В силу пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

С учетом того, что суду следует внести правовую определенность в правоотношения сторон, основанные на спорном договоре аренды, при новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит установить, освободил ли арендуемое имущество арендатор 24.08.2023, если не освободил либо освободил в последующем и с учетом пунктов  положений пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 610 ГК РФ, предложить истцу уточнить исковые требования. 

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны преждевременно, суды не установили все существенные для дела обстоятельства и не дали им надлежащую правовую оценку, что привело к неправильному применению норм материального права.

Учитывая, что обстоятельства дела являются неисследованными в полном объеме, вся совокупность доказательств не была предметом оценки судов, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в силу положений частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства; принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. 

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 июля 2023 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2023 года по делу № А41-31779/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. 

 

Председательствующий судья

 

Ю.В. Архипова

 

Судьи

 

Н.Н. Кольцова

 

В.В. Петрова