﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5222/21 

Екатеринбург

09 сентября 2021 г.

Дело № А60-68715/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2021 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Лазарева С.В., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «город Лесной» (далее – учреждение «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «город Лесной», Комитет, ответчик, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.01.2021 по делу № А60-68715/2019и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного судаот 23.04.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А60-68715/2019, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель обществас ограниченной ответственностью «Уралочка» (далее – общество «Уралочка», общество, истец) – Афанасьева О.О. (доверенность от 01.09.2021).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образомо времени и месте судебного разбирательства, не направили своих представителей в судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От общества «Уралочка» поступил отзыв на кассационную жалобус приложением документа о направлении копии отзыва лицам, участвующимв деле. Отзыв с приложенными документами приобщен к материалам делана основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество «Уралочка» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к городскому округу Лесной в лице Администрации городского округа «Город Лесной» (далее – Администрация города Лесной, ответчик) и учреждению «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «город Лесной» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществав соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), потребовав изложить пункт 3 договора в части, касающейся выкупной цены имущества и срока оплаты выкупной цены, в следующей редакции: «Имущество продано за 28 838 545 руб. без учета НДС 20%», «Оплата стоимости имущества производится покупателем с рассрочкой платежа на 7 (семь) лет с момента подписания договора ежемесячно равными долями»,а также привести приложение № 1 к договору (график платежей)в соответствии с названными условиями пункта 3 договора (с учетом уточнения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и привлечения Комитета в качестве соответчика в порядке части 5 статьи 46 названного Кодекса).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица,не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Первая Оценочная Компания» (далее – общество «Первая Оценочная Компания»).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.01.2021 исковые требования общества «Уралочка» удовлетворены, разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 13.08.2019№ 03-01/469, урегулированы путем изложения абзацев 1 и 3 пункта 3 договора в следующей редакции: «Имущество продано за 28 838 545 руб. без учетаНДС 20%»; «Оплата стоимости имущества производится покупателемс рассрочкой платежа на 7 (семь) лет с момента подписания договора ежемесячно равными долями»; приложение № 1 к проекту договора приведено в соответствии с условиями пункта 3 договора.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного судаот 23.04.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, Комитет обратился в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального права и норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), просит решение, постановление судов первой и апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы считает, что при определении выкупной цены спорного имущества суды неправомерно руководствовались уточняющим письмом от 08.09.2020 № 08-99, составленным к экспертному заключениюот 04.09.2020 № 20/810Е, в котором итоговая величина стоимости имущества по состоянию на 26.06.2018 определена в общей сумме 28 838 545 руб. без учета НДС, настаивая на том, что в самом экспертном заключенииот 04.09.2020 № 20/810Е итоговая величина стоимости имуществапо состоянию на 26.06.2018 была определена в общей сумме 32 178 747 руб. уже без учета НДС. Так, как отмечает заявитель, в экспертном заключениине содержится расчет НДС, анализ стоимости объектов-аналогов на предмет учета в ней НДС в последующим его вычитанием не приведен, следовательно, все расчеты сделаны экспертом без учета НДС изначально. В обоснование приведенного довода заявитель указывает на положения статей 3, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральных стандартов оценки № 1, № 2, пунктов 4-11 статьи 40, подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации. В этой связи уточняющее письмо от 08.09.2020 № 08-99 расценивается заявителем как ненадлежащее доказательство по делу, в том числе с учетом того, что данное письмо в адрес Комитета в ходе судебного разбирательства не направлялось, ознакомиться с ним заблаговременно Комитет не имел возможности, чем нарушены требования части 4 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Уралочка» просит оставить решение, постановление судов первой и апелляционной инстанции без изменения, считая их законными и обоснованными, а приведенные в жалобе доводы несостоятельными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (в части определения условия пункта 3 договора о выкупной цене арендуемого имущества).

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.2019 по делу№ А60-60841/2018 по заявлению общества «Уралочка» признаны незаконными действия Администрации города Лесной, выразившиеся в отказе в отчуждении муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение объектов недвижимости, расположенных по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ст. Благовещенская, ул. Приморская, д. 55, 53, 51 (здание гостиницы общей площадью 2056,7 кв. м с бассейном, насосной станцией, благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения, объектами связи, земельными участками),на Администрацию возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путём совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Администрация города Лесной 07.08.2019 вынесла постановлениеоб условиях приватизации обозначенного муниципального имущества, приняв решение об осуществлении возмездного отчуждения этого имущества путем заключения с обществом «Уралочка» договора купли-продажи здания гостиницы (общая площадь 2056,7 кв. м, кадастровый номер 23:37:0203001:3332) с бассейном (объем 121 куб. м, кадастровый номер 23:37:0203001:3371), насосной станцией (общая площадью 23 кв. м, кадастровый номер 23:37:0203001:4106), благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения, объектами связи, а такжес земельными участками, на которых имущество расположено (кадастровые номера 23:37:0203001:4106, 23:37:0203001:0293, 23:37:0203001:0294, 23:37:0203001:0295), находящихся по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ст. Благовещенская, ул. Приморская, д. 55, 53, 51; об установлении стоимости выкупаемого муниципального имущества в сумме33 214 000 руб. без учета НДС и рассрочки платежа сроком на 7 лет.

Данное постановление, а также договор купли-продажи объектов недвижимости от 13.08.2019 № 03-01/469 с актом приема-передачи имущества были направлены Комитетом 13.08.2019 в адрес общества «Уралочка» с целью согласования и подписания, получены последним 21.08.2019.

По условиям договора купли-продажи городской округ «город Лесной»в лице Комитета продает, а общество «Уралочка» приобретает в собственность вышеуказанное недвижимое имущество стоимостью 33 214 000 руб. без учета НДС с рассрочкой платежа сроком на 7 лет согласно графику (пункт 3 к договору, приложение № 1 к договору). Выкупная цена имущества установлена Комитетом на основании отчета об оценке от 19.07.2019 № 15-7/19.

Не согласившись с установленной стоимостью выкупаемого имущества, полагая ее чрезмерно завышенной, общество «Уралочка» направило в адрес Комитета протокол разногласий к договору купли-продажи и предложениео заключении договора купли-продажи по иной цене - по цене приобретения имущества, равной рыночной стоимости, установленной обществом «Первая оценочная компания» в отчете от 16.09.2019 № 206-л (письмо без номераи даты – получено Комитетом 20.09.2019).

Письмом от 08.10.2019 № 01-12/1415 Комитет отказал обществу «Уралочка» в подписании протокола разногласий к договору, сославшись на статью 3, подпункт 1 части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ. 

В связи с указанными обстоятельствами общество «Уралочка» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Таким образом, рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами разногласиями при заключении договора купли-продажи в отношении муниципального имущества в порядке Федерального закона№ 159-ФЗ.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Договор купли-продажи, заключаемый сторонами в отношении спорного земельного участка в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, носит для городского округа «город Лесной» обязательный характер.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаютсяна рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Учитывая предмет и основания иска, приведенные сторонами доводы, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости выкупаемого имущества по состоянию на дату подачи заявки на приватизацию - 26.06.2018, проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Сена» Лопаницыну И.А.

Результаты судебной экспертизы оформлены экспертным заключениемот 04.09.2020 № 20/810Е с учетом уточняющего письма от 08.09.2020 № 08-99, исходя из которых общество «Уралочка» заявило об уточнении предмета исковых требований, просило определить выкупную стоимость имущества в сумме 28 838 545 руб. без учета НДС 20%.

Суд первой инстанции, урегулируя возникшие разногласия, руководствовался положениями статей 5, 9 Федерального закона № 159-ФЗ, статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и экспертным заключением № 20/810Е с учетом уточняющего письма от 08.09.2020№ 08-99, согласно которого рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена по состоянию на дату подачи заявки о приватизации (26.06.2018) в общей сумме 28 838 545 руб. без учета НДС.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа оснований для их отмены не усматривает.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малогои среднего предпринимательства, регулирует Федеральный закон № 159-ФЗ. Неурегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связис имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Федерального закона № 135-ФЗ).

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письмаот 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»,в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая предмет и основания иска, приведенные сторонами доводы в обоснование своих правовых позиций по делу, суд первой инстанции при определении величины рыночной стоимости приватизируемого недвижимого имущества правомерно не принял представленный ответчиками отчетоб оценке от 19.07.2019 № 15-7/19 исходя из того, что оценка была произведена на неправильную дату (09.07.2019), и назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости имущества по состоянию на дату подачи заявки на приватизацию - 26.06.2018.

Результаты судебной экспертизы оформлены экспертным заключением№ 20/810Е с учетом уточняющего письма от 08.09.2020 № 08-99, согласно которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 26.06.2018 составляет без учета НДС – 28 838 545 руб. в том числе 10 281 867 руб. – стоимость земельных участков, 18 556 678 руб. стоимость здания гостиницы с бассейном, насосной станцией, благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения и объектами связи.

Оценив экспертное заключение от 04.09.2020 № 20/810Е с учетом уточняющего письма от 08.09.2020 № 08-99 по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что оно соответствует требованиям действующего в Российской Федерации законодательства о судебно-экспертной деятельности и законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене определенной экспертом без учета НДС. 

Доводы Комитета относительно отсутствия у уточняющего письмаот 08.09.2020 № 08-99 к экспертному заключению доказательственного значения, изложенные в кассационной жалобе, повторяют его позицию при апелляционном обжаловании решения суда по настоящему делу, подробно рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены по мотивам, которые признаются судом округа правильными.

Выводы судов в части установления для покупателя рассрочки оплаты стоимости имущества соответствуют правовой позиции, изложеннойв определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017№ 310-ЭС17-57, от 13.07.2017 № 310-ЭС17-8123.

Того обстоятельства, что при рассмотрении дела судами был нарушен принцип состязательности процесса и ущемлены права ответчиков на ознакомление с материалами дела и представление доказательств обоснованности своей позиции по существу спора суд округане усматривает.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 названного Кодекса.

Несогласие заявителя жалобы с произведенной судебными инстанциями оценкой обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательствне свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательстваи устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570,от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.01.2021 по делу№ А60-68715/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитетпо управлению имуществом администрации городского округа «город Лесной» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					           Л.А. Суспицина 

Судьи					           С.В. Лазарев

							В.А. Купреенков