АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-11031/2017

г. Уфа

19 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2018г

Полный текст решения изготовлен 19 октября 2018г

Арбитражный    суд   Республики     Башкортостан     в составе  судьи Саяховой А.М.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,   рассмотрев  в  судебном заседании      дело по иску  

Общества с ограниченной ответственностью "Максима Про" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

третье лицо - ООО «Консалтинговая компания «Альте» (ИНН 

<

***>, 450005, 

<

...> Октября, 11/2)

об урегулировании разногласий при  заключении  договора  купли-продажи  арендуемого  имущества

при участии: 

от ответчика -  ФИО2 по доверенности от 16.08.2018

от истца, третьего лица - явка не обеспечена, извещены по правилам ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

 ФИО3  эксперт,  представлен  паспорт

Общество с ограниченной ответственностью "Максима Про"  (далее –  ООО  «Максима Про», истец)   обратилось  в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением  к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (далее – ответчик)  с исковым заявлением об урегулировании разногласий при  заключении  договора  купли-продажи  арендуемого  имущества.

Определением  суда  от  15.03.2018  судом  назначена  судебная   строительно-техническая и оценочная экспертиза   для   установления  рыночной стоимости нежилых помещений. Производство  по  делу  приостановлено.

Определением  от  06.09.2018  производство  по  делу  возобновлено.

  В  заседание  по  ходатайству  истца  вызван  для  дачи  пояснений  эксперт ООО  «Центр независимых экспертиз «Суд-Информ» ФИО3

В  судебное  заседание явка  истца  не  обеспечена.   Поступило  ходатайство  об отложении разбирательства  в  связи  с  болезнью  представителя  истца.

  Представитель  ответчика  возражает  в  отложении  заседании,  считает,  что  истцом  затягивает  процесс.  

Рассмотрев  заявление  представителя истца  суд считает, что ходатайство об отложении судебного разбирательства подлежит отклонению, поскольку в силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда,  о  времени  и дате  заседания  истец  был  уведомлен,  по  ходатайству  истца  в  заседание  обеспечена  явка  эксперта  ФИО3 Кроме того, общество не представило доказательств, свидетельствующих о нахождении  представителя  на  больничном, а также отсутствие возможности направления другого представителя (в  доверенности  указан  еще один  представитель  ФИО4) в судебное заседание.

  В  заседании  выслушан  эксперт ФИО3,  проводивший  судебную  экспертизу,  пояснения  по   возражениям  истца  от  03.09.2018  (том. 4 л.д. 181-184)

Представитель ответчика исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска. Выводы  эксперта  считает  обосновааными.

Иных заявлений и ходатайств от сторон не поступило.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Материалами дела установлено, что 12.09.2011года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (арендодатель) и Обществом с ограниченно ответственностью «Максима –Про» (арендатор) заключен     договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа № 25116, согласно которого  Арендодатель   передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда (далее именуемые объекты), расположенное в нежилых помещениях первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5кв.м, кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 160. 

Характеристики объекта муниципального нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) № 30111 от 14.10.2011г. (т. 1 л.д. 115-125).   

 16.08.2016  истец   обратился  в  Администрацию   городского округа город Уфа  с  заявлением  о  реализации  права  на  выкуп  арендуемого  имущества (том.1 л.д. 45).

Письмом  от  26.08.2016 администрация  ответила  арендатору  о  включении  в  Прогнозный  план  приватизации  арендуемых  истцом  помещений (том.1 л.д.46).

28.02.2017  Администрацией  городского округа город Уфа издано постановление N  209 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5кв.м, кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 160 (том.1 л.д.50-52).

Во исполнение постановления  N  209 от 28.02.2017    ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи  объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа (т. 1 л.д. 21-29), указывая цену приобретения имущества  5 714 671, 49 ( без учета НДС).

27.03.2018 истец сообщил о намерении заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа по цене приобретения имущества в размере  2671497,46 коп. (без учета НДС) и направил протокол разногласий к договору купли-продажи (т. 1 л.д.30-31).

В обоснование уменьшения цены приобретения имущества истец ссылается на Отчет независимого оценщика Индивидуального предпринимателя  ИП ФИО5  № 23-03-17 от 16.03.2017 (т. 1 л.д. 53-155) и необходимость проведения зачета стоимости неотделимых улучшений в порядке ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ. 

Согласно Отчету № 23-03-17 от 16.03.2017 рыночная стоимость составляет 3812000 руб .(без учета НДС)  без  вычета затрат на создание неотделимых улучшений.  Ссылаясь  на  наличие  документов  по   проведению  ремонтных  работ  на сумму  1 140 502,54  рублей  истец за  вычетом  данной  суммы  из  определённой  экспертом ИП ФИО5  стоимости   составляет  2 671 497, 46  рублей.

УЗИО г. Уфы письмом от  №  96-18 от 04.04.2017г.  (т. 1 л.д. 32) отклонил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 03.03.2017. 

В ходе рассмотрения дела ответчиком представлен отзыв, согласно которому последний считает,  что   документы  представленные  истцом  в  подтверждение  неотделимых  улучшений  составлены  позже  чем,  указанная дата  на  акте  выполненных  работ. В силу закона у Управления отсутствует обязанность по заключению договора купли-продажи по другой цене, кроме той, которая была определена независимым оценщиком. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, суд на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить частично. 

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 названного Закона.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Кроме того, статьей 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрен порядок обращения субъекта малого и среднего предпринимательства за реализацией преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по его инициативе.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в рассматриваемой ситуации органом местного самоуправления начата процедура приватизации арендуемых истцом нежилых помещений, предусмотренная статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Так, Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 209 от 28.02.2017г. утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5кв.м, кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 160, по заказу органа местного самоуправления произведена оценка арендуемого имущества, определена его рыночная стоимость в размере  5714 671,49  рублей (без учета НДС), что следует из отчета об оценке № 460 от 22.12.2016г., проведенного  ООО «Консалтинговая  компания Альте» (т. 2 л.д. 20-142).

Во исполнение постановления № 209 от 28.02.2017г.   УЗИО г. Уфы направил проект договора купли-продажи в адрес  ООО «МАКСИМА-ПРО».

ООО «МАКСИМА-ПРО» сообщило о намерении заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, но не согласилось с определенной на основании отчета№ 460 от 22.12.2016г, проведенного  ООО «Консалтинговая  компания Альте», рыночной стоимостью приватизируемого имущества, направив в адрес  ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи и указав свою стоимость имущества на основании отчета., проведенного ИП ФИО5 за вычетом стоимости неотделимых улучшений, что свидетельствует о возникновении между сторонами спора о цене приватизируемого имущества. 

В силу части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен срок для направления протокола разногласий стороне. При этом, срок для передачи в суд разногласий стороной, направившей протокол разногласий, названным Кодексом не установлен.

От предложения заключить договор купли-продажи истец не отказывался; получив предложение, общество направило с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока протокол разногласий к договору купли-продажи.

Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.

Более того, в силу положений статьи 12 - 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рассмотрение преддоговорного спора в таких случаях осуществляется путем применения специальных способов защиты - оспаривания достоверности величины рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной органом местного самоуправления независимой оценки.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ  ООО «МАКСИМА-ПРО» обладает преимущественным правом на приобретение объекта недвижимости по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

По смыслу ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 25.12.2012 N 9785/12, в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества засчитывается не величина расходов арендатора по ремонту имущества, а стоимость произведенных неотделимых улучшений, определяемая на ту же дату, что и стоимость приватизируемого имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

УЗИО г. Уфы указывает, что цена имущества в рассматриваемом договоре купли-продажи арендованных нежилых помещений определена в соответствии с отчетом№ 460 от 22.12.2016г., проведенным  ООО «Консалтинговая  компания Альте» (т. 2 л.д. 20-142). 

Истец не согласен со стоимостью нежилых помещений, определенной оценщиком ООО «Консалтинговая  компания Альте», считает ее не соответствующей рыночной стоимости и  определенной без учета затрат на создание неотделимых улучшений.  

В ходе судебного разбирательства истцом представлено ходатайство о назначении  строительно-технической  для   установления  наличия  неотделимых  улучшений и оценочной экспертизы (том.3 л.д.2).

В ходе рассмотрения дела ответчик возражал  относительно  приобщения  документов истца  по  проведённым  работам,  поскольку  акты  о  выполненных  работах  составлен  только  в  2016году,  тогда  как  истец  ссылается  на  проведение  работ  в  2011году,  считает,  что  правовые основания для проведения судебной экспертизы  на предмет определения рыночной стоимости неотделимых улучшений отсутствуют. 

Истцом  в  подтверждение  согласования  неотделимых  улучшений  представлено  письмо  обращение   в   КУМС Администрации  города от 07.09.2011г ( том. л.д.48).

В  ответе  от  04.10.2011    ответчик указал,  что  для  принятия   решения  о  согласовании  проведения   работ необходимо  представить дефектные  ведомости видов  работ,  фотографии  с  места  проведения  работ  до  начала  ремонта,  проектно-  сметную  документацию, по  окончании  работ  договора  подряда,  акты  выполненных  работ,  документы  по  оплате (том.1 л.д.49). 

 Следовательно   арендодатель   надлежаще  обосновал  процедуру  согласования  проведения  неотделимых  улучшений  в  арендуемых  помещениях.

   Как  следует  из  материалов  дела, действительно ранее в   период  согласования  процедуры  приватизации имеется  письмо   ответчика  в  виде   «служебной  записки»  о  согласовании  предлагаемой   к  зачету  суммы в  размере  179 226,82  рублей,  при  этом  конкретные  виды  работ не  указаны (том.2  л.д. 136).

В качестве доказательств  наличия неотделимых улучшений арендуемого имущества истцом в материалы дела представлены договор подряда на выполнение строительных работ  от 19.09.2011г., заключенный между ООО «МАКСИМА-ПРО» и ООО «Твой дом»,  акты о приемке выполненных работ «за  ноябрь  2016» за  период  с 01.08.2011  по  01.12.2011г (т.3 л.д. 4-30).  

  Представитель  истца  в  ходе рассмотрения  дела  относительно  представленных  актов  выполненных  работ  «за  ноябрь 2016» (том3 л.д.4-22)  пояснил,   что  акты за  2011годы  были  утеряны,  в  связи  с  обращением  в  суд  восстановлены путем  повторного  подписания  с  подрядчиком,  при  этом  была  допущена  техническая  опечатка  в указании  дате  акта.  

Иных  документов,  свидетельствующих  о  фактическом  выполнении ремонтных  работ  именно  в  период  арендных отношений между  истцом  и  ответчиком в  суд  не  представлено.

Для проверки соответствия отчета об оценке № 460 от 22.12.2016г. требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, принимая во внимание наличие между сторонами спора по вопросу наличия неотделимых улучшений, рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, учитывая, что в материалы дела представлены два отчета об определении его рыночной стоимости, при этом дата  на  которую определена  стоимость  помещений  выбрана  не верно, определением арбитражного суда от  15.03.2018г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза (т. 3 л.д.92-97), проведение которой поручено эксперту ООО Центр независимых экспертиз «Суд-Информ» ФИО3

На разрешение судебной экспертизы были поставлены  следующие вопросы: 

1) определить относятся  ли  работы,  указанные  в   акте   выполненных  работ   за  ноябрь  2016  «№1 отчетный  период  с  01.08.2011  по  01.12.2011»  к   неотделимым  улучшениям  объекта  муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5 кв.м. кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 160 ? Если относятся, то какие именно работы и материалы?

  2)Определить  соответствует ли  фактический  объем  работ,  указанный     акте  №1  фактически произведенным  расходам  ООО «Максима Про(согласно  представленных  квитанций и  платежных  документов  по  покупке  строительных  материалов)  за  период  с  01.08.2011  по  01.12.2011г?

3) если  указанные  в   акте  работы  относятся   к  неотделимым  улучшениям,  то  какова  рыночная  стоимость  неотделимых улучшений,  произведённых  с  01.08.2011  по  01.12.2011г на   объекте  муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5 кв.м. кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 160,  с   учетом  их фактического состояния, износа, степени повреждений износа  на  дату  проведения  оценки -16.08.2016?

  4) какова  рыночная  стоимость  объекта  оценки  объекта  муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5 кв.м. кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 160 - без  учета  неотделимых  улучшений  и налога на добавленную стоимость на  дату  16.08.2016?

5) какова  рыночная  стоимость  объекта  оценки  объекта  муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5 кв.м. кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 160 -  без  НДС,  с   учетом  износа  на   дату  обращения  16.08.2016?

Согласно заключению эксперта №5(2018)  от 14.07.2018 (том.4 л.д.5-170) сделаны следующие выводы:

по первому вопросу:

Работы указанные в акте выполненных работ аз ноябрь 2016 № 1 отчётныйпериод с 01.08.2011 по 01.12.2011» относятся к неотделимым улучшениямобъекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажапятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5 кв.м., кадастровый номер02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, городУфа, Кировский район, ул. Достоевского, д.160, кроме следующих работ иматериалов:

- оклейка стен обоями (материалы - обои);

окраска стен красками (материалы краски колеры);

- дверное полотно.

 по  Второму  вопросу:

Фактический объем работ, указанный в акте №1 частично соответствуетфактически произведённым расходам ООО «Максима Про» (согласнопредставленных квитанций и платёжных документов по покупке строительныхматериалов) за период с 01.08.2011 г. по 01.12.2011.

по третьему вопросу:

Рыночная  стоимость  неотделимых  улучшений,  произведенных  с  01.08.2011  по  01.12.2011  на  объекте  муниципального  нежилого  фонда  - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5кв.м, кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 160  на  дату   01.12.2011  (баз  учета  НДС18%) и  с учетом  их  фактического  состояния, износа,  степени  повреждений  износа  составляет 905 387  рублей. 

по четвертому вопросу:

Рыночная стоимость объекта оценки объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5 кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д.160  на  дату  определения   стоимости  16.06.2016  составляет 6 852 484  рублей.

Рыночная стоимость объекта оценки объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5 кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д.160   -  без  учета  неотделимых  улучшений  и  налога  на  добавленную  стоимость   на  дату  определения   стоимости  16.06.2016  составляет 4 854 151 рублей.

по пятому  вопросу:

Рыночная стоимость объекта оценки объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, общей площадью 105,5 кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:892, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д.160 - без НДС, без учёта рыночной стоимости неотделимых улучшений с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждений износа на дату проведения оценки 16.08.2016 г., составляет 4 901 803 (Четыре миллиона девятьсот одна тысяча восемьсот три) рублей 00 копеек.

Исходя из заключения эксперта, изготовленного по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, указанные в отчетах истца и ответчика, величины стоимости объекта оценки не могут  быть приняты судом в качестве рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи. 

При оценке доводов истца о необходимости  зачесть стоимость выполненных неотделимых улучшений для  снижения выкупной стоимости нежилого помещения, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, фактическое наличие улучшений объекта аренды,  выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств,  их неотделимость без вреда для имущества и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Экспертом  с учетом  материалов дела установлено, что в  помещениях истца  действительно  проведены  ремонтные  работы  частично относящиеся  к неотделимым  улучшениям.  Подробно исследовав 1-ый по 3-ий  вопросы  эксперт пришел  к  соответствующим  выводам  о  наличии  работ,  применении  материалов,  в связи  с  чем  суд  принимает  в  объеме  указанном  экспетом  представленные  истцом  доказательства  в  качестве  допустимых  для  установления  факта  наличия  и  стоимости  неотделимых  улучшений.

Вышеуказанные  письма от 07.09.2011  и  04.10.2011г свидетельствуют  о  соблюдении  предусмотренной законом процедуры  согласования   с собственником  муниципального  имущества  предполагаемых  ремонтных  воздействий  в  арендуемых  помещениях. 

Оценив указанное заключение судебной экспертизы по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, в том числе отчетами ИП ФИО5,  № 460 от  22.12.2016 , пояснения  эксперта ФИО3 в  судебном заседании, а также принимая во внимание отсутствие доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы по настоящему делу, суд признает, что при определении условий договора о цене имущества и  вопроса  о наличии  неотделимых  следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении судебной экспертизы по настоящему делу.

Так, в соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Пунктом 19 ФСО N 1 определено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктами 4 - 6 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, отчет об оценке должен отвечать принципам однозначности, достаточности и проверяемости.

В пункте 8 ФСО N 3 указаны те сведения, которые должен привести оценщик в отчете об объекте оценки, в том числе количественные и качественные характеристики объекта оценки, сведения об обременениях, а также иные факторы, существенно влияющие на его стоимость.

В целях определения рыночной стоимости экспертом ФИО3 применен сравнительный  подход (метод  сравнения продаж), на стр.57  заключения  эксперта  дано  обоснование отказа  от доходного подхода. 

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Согласно пункту 18 ФСО N 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

При определении рыночной стоимости объектов независимый оценщик применил и обосновал  использованные корректировки рыночной стоимости.

Ссылки истца на то, что все аналоги, использованные  экспертом ФИО3 не отражают действительной стоимости объекта, аналоги  не  соответствуют  действительности и отсутствует  анализ  рынка  объекта  оценки  судом  отклоняются. Экспертом  на  стр .33-52  заключения  изложены  подробно  аналоги,  использованные при применении сравнительного  подхода,  даны  пояснения   в  судебном  заседании.

Учитывая изложенные обстоятельства в совокупности, арбитражный суд приходит к выводу, что спорные пункты 2.1., 3.1.1. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения следует принять с учетом выводов судебной  экспертизы на  основании рыночной стоимости объекта в размере  4 901 803 руб.  без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений. 

Согласно ст. ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые в том числе заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В совокупности изложенных обстоятельств, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб. и судебные издержки истца на оплату судебной экспертизы в размере 45 000 руб. (платежное  поручение №5 от  13.08.2018 о  внесении  на  депозитный  счет суда) относятся на ответчика с взысканием в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167– 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «МАКСИМА-ПРО» об урегулировании возникших разногласий при заключении договора от 03.03.2017  купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа удовлетворить  частично.

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 03.03.2017, заключаемого Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с обществом с ограниченной ответственностью «МАКСИМА-ПРО» в отношении нежилых помещений в  следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере   4 901 803 (Четыре миллиона девятьсот одна тысяча восемьсот три) рублей 00 копеек руб.  - без учета НДС».

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что подтверждается экспертным заключением №5 (2018) от 14.07.2018г составленным экспертом ООО Центр независимых экспертиз «Суд-Информ» ФИО3

П. 3.1.1. договора изложить в  следующей редакции

Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 490  180  руб. 30  коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течении 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору).

В  остальной  части  исковых требований  отказать.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан за счет казны городского округа город Уфа РБ  в  пользу   Общества с ограниченной ответственностью «МАКСИМА-ПРО» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 45 000 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Исполнительный лист  выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.М. Саяхова