ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-19250/2021

Дело № А40-134529/20

г. Москва

24 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2021 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева, 

судей О.Н. Лаптевой, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 марта 2021 года по делу № А40-134529/20, принятое судьей Березовой О.А., по иску ООО «Ависта-А» к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 27.07.2020

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 08.12.2020 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Ависта-А» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании    разногласий,    возникших   между    ООО    «АВИСТА-А»  и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: 

<

...> кадастровым номером: 77:04:0001018:10196, общей площадью 274,7 кв.м. (этаж 1, пом. VII, комн.1-4, 4а, 46, 5-8, 8а, 9-16). в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ.,.изложив:

             Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 24 416 252 руб. 00 коп. (двадцать четыре миллиона четыреста шестнадцать тысяч двести пятьдесят два рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 274,7 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...> № 04022-ОЦ/20 от 25.05.2020г., выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «СпецФинКонсалтинг».

             НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

             Изложить пункт 3.4. Договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее

406 937 рублей 53 копеек (четыреста шесть тысяч рублей девятьсот тридцать семь рублей 53 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта»   

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 марта 2021 года исковые требования удовлетворены.     

 Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом городского имущества г. Москвы.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что судебный акт принят судом первой инстанции при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств  

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.   

23.08.2019 истец на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность указанного объекта недвижимости, ответчик отказал истцу в реализации такого права, в связи с чем истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с требованием о признании незаконным отказа в предоставлении государственной услуги; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.12.2019 по делу № А40-238153/19 решение Департамента городского имущества города Москвы от 28.08.2019 № 33-5-95679/19-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги признано незаконным, суд обязал Департамент направить истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

Письмом от 06.04.2020 № ДГИ-1-30817/10-1 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи, в котором цена помещения установлена в размере 43 107 000 руб., из проекта договора следует, что эта цена определена отчетом об оценке рыночной стоимости от 02.03.2020 № М418-20, составленным ООО «Оценка и Консалтинг», на которое имеется положительное экспертное заключение от 19.03.2020 № 485/1069-19, составленное Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Однако согласно отчету от 25.05.2020 № 04022-ОЦ/20, составленному ООО «СпецФинКонсалтинг», рыночная стоимость помещения составляет 24 416 252 руб., в связи с чем истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора, в котором просил установить цену в указанном размере.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусматривает, что цена в размере рыночной стоимости выкупаемого      имущества  определяется       независимым       оценщиком      в       порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а ст. 9 устанавливает, что отчет составляется по заказу уполномоченного государственного органа, то есть Департамента. Оценка имущества проведена, определена отчетом от 02.03.2020 № М418-20, составленным ООО «Оценка и Консалтинг», на которое имеется положительное экспертное заключение от 19.03.2020 № 485/1069-19, составленное Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Исследовав письменные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что истец является арендатором нежилого помещения площадью 274, 7 кв. м с кадастровым номером 77:04:0001018:10196 по адресу: 

<

...>, - на основании договора аренды объекта нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 19.04.2004 № 05-00150/04.

 23.08.2019 арендатор обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги       «Возмездное       отчуждение        недвижимого        имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендованного им помещения.

Решением от 28.08.2019 № 33-5-95679/19-(0)-1 Департамент отказал в предоставлении государственной услуги, в связи с чем истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с требованием о признании незаконным отказа в предоставлении государственной услуги; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.12.2019 по делу № А40-238153/19 решение Департамента от 28.08.2019 № 33-5-95679/19-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги признано незаконным, суд обязал Департамент направить истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

Письмом от 06.04.2020 № ДГИ-1-30817/10-1 истцу направлен проект договора купли-продажи, в п. 3.1 договора цена имущества установлена в размере 43 107 000 руб., определенном отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 02.03.2020 № М418-20, составленным ООО «Оценка и Консалтинг», на которое имеется положительное экспертное заключение от 19.03.2020 № 485/1069-19, составленное Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», а п. 3.2 и 3.4 договора предусмотрено, что оплата производится в рассрочку в течение 5-ти лет со дня заключения договора, ежемесячно.

Согласно отчету от 25.05.2020 № 04022-ОЦ/20, составленному ООО «СпецФинКонсалтинг», рыночная стоимость помещения составляет 24 416 252 руб., в связи с чем истец направил в адрес Департамента протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором просил установить цену помещения в указанном размере.

Договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан, в письме от 06.07.2020 № ДГИ-1-48633/20-1 Департамент отказал истцу в предоставлении испрашиваемой государственной услуги.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ      «О      развитии      малого      и      среднего      предпринимательства      в      Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ устанавливает, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях    приватизации государственного   или   муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 данного Федерального закона, в течение 10-ти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества         направляет арендаторам      - субъектам малого      и среднего предпринимательства копию указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи государственного или муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Ч. 2.1 ст. 9 устанавливает, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Кроме того, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусматривает,        что        субъект  малого        или  среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства,      установленным ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Порядок предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого      имущества,         арендуемого       субъектом малого и среднего предпринимательства, из      государственной собственности города Москвы» устанавливается приложением 17 к постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении         административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Указанное приложение предусматривает, что результатом предоставления данной государственной услуги является выдача (направление) договора купли-продажи выкупаемого недвижимого имущества, распоряжения Департамента об условиях приватизации недвижимого имущества либо правового акта Правительства Москвы об условиях приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества (в случае, если площадь недвижимого имущества свыше 1 000 кв. м); при предоставлении данной услуги при подтверждении права заявителя на получение государственной услуги уполномоченное должностное лицо Департамента организует проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества; обеспечивает подготовку проекта распоряжения Департамента об условиях приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, обеспечивает подписание этого проекта распоряжения, подготовку и подписание уполномоченным должностным лицом Департамента проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и выдачу (направление) на подпись заявителю.

При этом п. 2.9.1.10 приложения 17 устанавливает, что основанием для приостановления предоставления государственной услуги является поступление от заявителя протокола разногласий к выданному на подписание проекту договора купли-продажи,   согласно   п.   2.9.3.9   в   этом   случае   предоставление   государственной   услуги приостанавливается на срок не свыше 10-ти рабочих дней.

Как    указано    в определениях    Верховного    Суда    Российской    Федерации от 02.10.2015 № 305-ЭС15-8832, 305-ЭС15-8151, согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; в соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным; ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом; такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой; в случаях когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, при этом в силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества у сторон возникли разногласия по вопросу цены этого имущества, суд по ходатайству истца   назначал   судебную   экспертизу   на   предмет   определения   рыночной   стоимости имущества  по  состоянию   на  23.08.2019;  заключением  эксперта  установлено,   что рыночная стоимость имущества на указанную дату составляет без учета НДС 29 357 000 руб.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2021 года по делу № А40-134529/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                           В.Р. Валиев

 

Судьи:                                                                                   О.Н. Лаптева 

 

Е.А. Птанская