СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                              Дело № А03-11094/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2022 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                               Бородулиной И.И. 

судей                                                              Зайцевой О.О.,

                                                                        ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Толстогузовой Е.В. с использованием технологии онлайн-заседания (web-конференции) информационной системы «Картотека арбитражных дел» рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (07АП-12143/2021) на решение от 01.11.2021 Арбитражного суда Алтайского края  по делу № А03-11094/2021 (судья Гуляев А.С.) по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 309221003600027, ИНН 

<

***>), с. Редкая Дубрава Немецкого национального района Алтайского края о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Барнаул об отказе государственной регистрации прав от 11.10.2021 №КУВД-001/2021- 26256802/10, 

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства финансов России в лице Государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ», ПАО «Сбербанк России» в лице Омского отделения №8634.

В онлайн-режиме посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» в судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2: ФИО3 по доверенности от 21.06.2021 (до 21.06.2022).

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель, ИП Гофман Я.И.) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права, оформленного в виде уведомления от 11.10.2021 №КУВД-001/2021-26256802/10 (с учетом уточнения требований, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Министерство финансов России в лице Государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ» (далее – Министерство), публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Омского отделения №8634 (далее – ПАО «Сбербанк России»).

Решением от 01.11.2021 Арбитражного суда Алтайского края признано незаконным решение Управления в форме уведомления об отказе государственной регистрации прав от 11.10.2021 №КУВД-001/2021-26256802/10. Суд обязал Управление зарегистрировать за ИП Гофманом Я. И. право собственности на земельный участок, площадью 13 772 671 кв.м., кадастровый номер 22:56:010001:611, адрес (местоположение) объекта: Алтайский край, Хабарский район, территория администрации Тополинского сельсовета, в течение 15 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит состоявшийся судебный акт отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обосновании доводов апелляционной жалобы указывает на то, что на государственную регистрацию права собственности и переход права собственности не  представлено согласие залогодержателей на заключение договора купли-продажи и смену залогодателя.

В отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке статьи 262 АПК РФ, заявитель с доводами апелляционной жалобы не соглашается, просит состоявшийся судебный акт оставить без изменения.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении).

В порядке части 6 статьи 121, частей 1, 3 и 5 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, в ходе конкурсного производства ЗАО «Солнечное» на электронной площадке осуществлена продажа залогового имущества Министерства финансов Российской федерации и ПАО «Сбербанк» по лоту № 12 в составе земельного участка с кадастровым номером 22:56:010001:611, площадью 13 772 671 кв.м., адрес (местоположение) объекта: Российская Федерация, Алтайский край, Хабарский район, территория администрации Тополинского сельсовета. 

24.10.2019 между ЗАО «Солнечное» и ИП главой КФХ ФИО2 заключен договор купли-продажи от 24.10.2019 (далее – договор) как с лицом, имеющим первоочередное преимущественное право приобретения по цене, определенной на открытых торгах посредством публичного предложения, в соответствии с пунктом 3 3 статьи 179 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). 

Заявитель произвел полную оплату приобретенного имущества, что подтверждается справкой конкурсного управляющего ЗАО «Солнечное» ФИО4 от 03.03.2021. 

По просьбе ИП Главы КФХ Гофман Я.И. конкурсный управляющий ЗАО «Солнечное» обратился к залоговым кредиторам о погашении ипотеки. 

Внешэкономбанк, выполняя функции агента Правительства Российской Федерации по вопросам обеспечения возврата (погашения) задолженности по денежным обязательствам перед Российской Федерацией, в своем ответе указал, что прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определенном Законом о банкротстве порядке. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога и на регистрацию перехода права собственности не требуется. 

При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо прав. 

28.06.2021 стороны обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права на земельный участок, представив необходимый пакет документов. 

В соответствии с уведомлением Межмуниципального Хабарского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю от 08.07.2021  №КУВД-001/2021-26256802/1  государственная регистрация права собственности приостановлена. 

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило то, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о зарегистрированных ограничениях в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:56:010001:611, площадью 13772671 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Хабарский район, территория Тополинского сельсовета: ипотека в силу договора, зарегистрированная 01.02.2010 за №22-22-37/003/2010-106. Залогодержателями являются ПАО «Сбербанк» и Министерство Финансов Российской Федерации. 

Полагая незаконным решение Управления о приостановлении государственной регистрации права от 08.07.2021 № КУВД-001/2021- 26256802/1, ИП Гофман Я.И. обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что решение об отказе государственной регистрации перехода права собственности не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права заявителя.

Седьмой арбитражный апелляционный суд с выводами суда первой инстанции соглашается, при этом исходит из следующего.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ, Закон о регистрации).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно статье 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных Законом о регистрации случаев и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется по основаниям, указанным в части 2 и 3 статьи 14 Закона о регистрации.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Требования к документам. представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государстве иной регистрации прав установлены статьей 21 Закона о регистрации.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно части 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.

Частью 5 статьи 18.1 Закона  о банкротстве предусмотрено, что продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона (часть 6 статьи 18.1).

В силу пункта 9, 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – Постановление №58), если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

Учитывая, что Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Моментом определения факта продажи при реализации недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности покупателя на данное имущество, поскольку согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случае, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Давая разъяснения о правовых последствиях не обращения залогодержателя с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в такой ситуации заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном статьями 110 - 111 Закона о банкротстве, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога; такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (пункты 9 и 12 Постановления № 58).

Таким образом, и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Таким образом, прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определенном Законом о банкротстве порядке. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога и на регистрацию перехода права собственности не требуется. При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо прав.

Залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание, что с момента заключения договора купли-продажи от 24.10.2019 ипотека нежилого прекратилась в силу закона, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявитель представил в регистрирующий орган все документы, необходимые для осуществления регистрационных действий, в связи с чем основания как для приостановления, так и для последующего отказа государственной регистрации перехода права собственности у Управления отсутствовали.

           Наличие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об ипотеке земельного участка само по себе также не препятствует переходу прав на данный объект недвижимого имущества.

          Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны приводимым в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

          Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,    

                                                 П О С Т А Н О В И Л:

решение от 01.11.2021 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-11094/2021 оставить без изменения, апелляционную  жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд  Алтайского края.

Председательствующий                                                           И.И. Бородулина

 

Судьи:                                                                                        О.О. Зайцева

 

ФИО1