АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-15149/2023

г. Оренбург

20 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена       12 марта 2024 года

В полном объеме решение изготовлено        20 марта 2024 года

 

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Долговой Т.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

муниципального унитарного предприятия «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г.Оренбург

к обществу с ограниченной ответственностью «Сервисбыттехника», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Оренбург

о взыскании 378 472 руб. 26 коп.

 

При участии представителей сторон:

от истца: явки нет, извещен

от ответчика: ФИО2, директор, паспорт, приказ №14/20 от 18.08.2020, ФИО3 представитель по устному ходатайству, паспорт, диплом.

 

Муниципальное унитарное предприятие «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сервисбыттехника» о взыскании 378 472 руб. 26 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения № 5А от 12.03.2020.

Истец о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ по юридическому адресу, что подтверждается почтовым уведомлением, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителя не направил.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводом, изложенным в отзыве.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайств о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между муниципальным унитарным предприятием «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сервисбыттехника» (арендатор) 12.03.2020 заключен договор № 5А аренды нежилого помещения № 2 общей площадью 801,4 кв.м. по адресу: 

<

...>.

Срок договора установлен с 29 февраля 2020 по 28.02.2025 (пункт 1.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Помещение передано по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения 29.02.2020.

В соответствие с пунктом 4.1. установлена арендная плата в размере 239 619 руб. в месяц. Величина арендной платы, перечисляемая ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца на счет предприятия по реквизитам, указанным в пункте 8.1 договора.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено повышение арендной платы не чаще одного раза в год в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, с уведомлением арендатора.

Муниципальным унитарным предприятием «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург»  в адрес ООО «Сервисбыттехника» 11.11.2022 направлено уведомление № 900 о том, что в 2021 году арендная плата была увеличена на 3,7% и с 01.03.2021 размер арендной платы составил 248 484 руб. в месяц.

С 01.03.2022 арендная плата увеличена на 4% и составила 258 424 руб. 30 коп. в месяц.

С 01.03.2023 года размер ежемесячной арендной платы увеличился на 4% и составляет 268 761 руб. 27 коп.

ООО «Сервисбыттехника» на уведомление о применении уровня инфляционного коэффициента ответило возражением.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате,  истец направил претензию №443 от 08.08.2023 с требованием оплатить сумму задолженности. Требования истца остались без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика основного долга в размере 378 472 руб. 26 коп.

Ответчик в отзыве на заявление возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на своевременную оплату арендных платежей и на отсутствие оснований для их одностороннего увеличения за прошлые периоды.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ. 

Как следует из статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилого помещения № 5А от 12.03.2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.  Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ) путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Как определено в статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого- либо в частные дела. В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. 

Одним из способов выражения воли участника гражданского оборота на приобретение гражданских прав и обязанностей является подписание документа, а также скрепление его официальным реквизитом (печатью организации).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, что означает свободный выбор стороны договора, условий договора, волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условий, а также выбор контрагента. Данный выбор является исключительной прерогативой субъекта гражданских правоотношений.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При предоставлении стороне договора права на внесение изменений в договор в одностороннем порядке стороны сами определяют случаи и порядок такого изменения.

В силу части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.

Такое изменение возможно:

по соглашению сторон (пункт 3 статьи 614, пункт 1 статьи 450 ГК РФ). В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность.

в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании пункта 4 статьи 614, пункта 2 статьи 450, статьи 451 ГК РФ;

в одностороннем внесудебном порядке (пункты 1, 2 статьи 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи его применения.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

Пунктом 4.2 договора аренды нежилого помещения № 5А от 12.03.2020 установлено, что 4.2. изменение суммы, арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке, с уведомлением арендатора. Заключение дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор не требуется.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что увеличение суммы арендной платы производится арендодателем не чаще, чем один раз в год, на уровень индекса потребительских цен, в случае заключения договора без проведения торгов либо с единственным участником торгов. В случае заключения договора по результатам проведения торгов и- увеличения начальной (минимальной) цены договора более, чем на тридцать процентов изменение суммы арендной платы не производится в течение пяти лет.

Размер арендной платы определяется с учетом социальной значимости вида деятельности арендатора, осуществляемого в арендуемом объекте. В случае использования объекта с нарушением условий разрешенного социально значимого использования, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, размер арендной платы подлежит перерасчету- с начала срока действия договора аренды (пункт 4.2.2 договора).

Согласно пункту 4.2.3 договора при сдаче арендатором в субаренду объекта с установленным арендодателем коэффициентом, социальной значимости использования объекта, арендная плата начисляется без применения указанного коэффициента и подлежит взиманию с арендатора в полном объеме.

Изложенное свидетельствует о согласовании сторонами механизма расчета арендной платы.

Истец указывает, что руководствуясь указанным пунктом договора аренды направил 11.11.2022 в адрес ответчика уведомление № 900 о том, что в 2021 году арендная плата была увеличена на 3,7% и с 01.03.2021 года размер арендной платы составил 248 484 руб. в месяц (задолженность за период с 01.03.2021 по 28.02.2022 составила 106 390 руб. 80 коп.), а также что с 01.03.2022 арендная плата увеличена на 4% и составила 258 424 руб. 30 коп. в месяц (задолженность за период с 01.03.2022 по 30.11.2022 составила 99 394 руб.).

Уведомлением №120 от 17.02.2023 с 01.03.2023 размер ежемесячной арендной платы увеличился на 4% и составляет 268 761 руб. 27 коп.

Ответчик указывает, что уведомление № 900 от 11.11.2022 не соответствует условиям договора и положениям законодательства, а следовательно не влечет увеличение размера арендных платежей.

Судом установлено, что у сторон имеются разногласия относительно толкования положений договора в части индексации арендной платы (п. 4.2 договора).

В силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление № 49) разъяснил, что условия контракта подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо его стороне извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условии договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Применяя настоящий пункт 4.2 договора, истец произвел индексацию арендных платежей за 2021, 2022  годы, заявив требования о взыскании недоплаченных арендных платежей в сумме 378 472 руб. 26 коп.

Ответчик полагает, что указанный пункт договора не дает истцу право одномоментно произвести индексацию за прошлые периоды.

Анализируя условия пункта 4.2 договора аренды, а также буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суд приходит к выводу о том, что доводы ответчика являются правомерными.

В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума № 73 и в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пункт 4.2 договора предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год на уровень индекса потребительских цен.

При этом отсутствие дополнительных разъяснений в договоре относительно процедуры такой индексации означает, что увеличение арендной платы не требует подписания дополнительного соглашения.

Вместе с тем, условия гражданского оборота и разумный подход к исполнению обязательств подразумевают, что в случае индексации арендатор должен быть образом уведомлен об этом. 

Именно уведомление арендодателя свидетельствует о его волеизъявлении увеличить арендную плату.

В период с 2020 по 2022 арендатором произведена оплата арендных платежей (без учета индексации), что истцом не оспаривается. В подтверждение ответчиком представлены платежные поручения за спорный период.

 В указанный период арендодатель не воспользовался своим правом на проведение индексации арендной платы. 

Следовательно, указание в иске на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате ошибочно, представленные платежные поручения указывают, что оплата арендных платежей производилась своевременно и в том размере, который согласован сторонами.

Суд полагает, что истец неверно толкует условия пункта 4.2 договора.

Суд отмечает, что в указанный период между сторонами не существовало разногласий относительно размера арендных платежей, то есть арендатор и арендодатель однозначно понимали условие договора и полагали его соблюденным.

В пункте 1 постановления Пленума Верховный Суд Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В силу общеправового принципа "эстоппель" сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Главная задача принципа "эстоппель" - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. Кратко принцип "эстоппель" можно определить как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений.

Заявляя требования, которыми в ноябре 2022 года фактически произведена индексация арендной платы за  2021 и 2022 года, истец нарушает пункт 4.2 договора, позволяющий производить индексацию не чаще одного раза год.

По мнению суда, такое поведение арендодателя, фактически увеличившего арендную плату за истекший период, не отвечает принципу добросовестного осуществления гражданских прав (п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.

Учитывая изложенное, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований.

На основании пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца и возмещению ответчиком не подлежат.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167 - 171, 176 АПК РФ,  суд 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                               Т.А. Долгова