ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-25078/2024

Дело № А40-12795/23

г. Москва

05 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2024 года.

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:                 И.В. Бекетовой,

судей:

С.Л. Захарова Т.Б. Красновой, 

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по г. Москве 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2024 по делу № А40- 12795/23 

по заявлению Банк «Траст» (ПАО) (ИНН 

<

***>)

к Управлению Росреестра по г. Москве (ИНН 

<

***>)

третьи лица: 1) ООО «БИЛЛИЗ», 2) временный управляющий ООО «БИЛЛИЗ» ФИО1, 3) ГУФССП России по г. Москве в лице ОСП по ЦАО №1 ГУФССП Росси по 

<

...>) МОСП по ИПН ГУФССП России по 

<

...>) финансовый управляющий ФИО2 – ФИО3 6) ПАО «Промсвязьбанк»,

о признании, об обязании,

при участии:

от заявителя:

ФИО4 – по дов. от 29.06.2023;

от заинтересованного лица:

ФИО5 – по дов. от 15.01.2024;

от третьих лиц:

1-6) не явились, извещены 

 

У С Т А Н О В И Л:

решением суда от 26.02.2024 признаны незаконными решения Управления Росреестра по Москве, изложенные в уведомлениях от 22.11.2022 №КУВД-001/2022-50046573/1 и № КУВД-001/2022-50051197/1 о приостановлении государственной регистрации прав. Суд обязал Управление Росреестра по г. Москве устранить нарушение прав и законных интересов Банк «Траст» (ПАО) в течение пяти дней с даты вступления в законную силу решения в установленном порядке путем внесения изменений записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества в части сведений о залогодержателе Банке «Траст» (ПАО).

С таким решением суда не согласилось Управление Росреестра по г. Москве и обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой. Ссылается, что Закон о недвижимости императивно устанавливает обязанность государственного регистратора приостановить регистрацию в связи с наличием ограничения, и не наделен правом давать оценку акту уполномоченного органа о наложении ареста, то есть определения его режима.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления поддержал доводы жалобы, представитель Банка «Траст» (ПАО) поддержал обжалуемое решение суда. 

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети интернет в картотеке арбитражных дел по веб-адресу  http://kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Срок обжалования, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Апелляционный суд, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ПАО «Промсвязьбанк» и ФИО2 заключен кредитный договор на потребительские цели от 26.05.2009 №510014/000053.

01.10.2009 между ПАО «Промсвязьбанк» и ООО «БИЛЛИЗ» (далее -Залогодатель) заключен Договор о последующей ипотеке № Н-2/5-10014/000053 (залоге нежилого помещения в многоквартирном доме) (далее - Договор ипотеки).

Согласно пунктам 1.1.1 и 1.1.2 Договора ипотеки Залогодатель предоставил в залог ПАО «Промсвязьбанк» следующее имущество и имущественные права:

Нежилое здание (назначение объекта: учреждение) общей площадью 475,2 кв.м., с кадастровым (или условным) номером объекта (реестровым) 13656, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> (далее - «Здание»), принадлежащее Залогодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права бланк серия 77 НН 005948, выданным 27.04.2000 Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Право аренды земельного участка, на котором находится Здание, расположенного по адресу: 

<

...>, имеющего общую площадь 182 кв.м., кадастровый номер 77:01:01052:115.

В настоящее время Зданию присвоен кадастровый номер 77:01:0000000:1006, площадь составляет 818,8 кв.м.

07.05.2019 между ПАО «Промсвязьбанк» и АО «Автовазбанк» был заключен договор об уступке прав (требований) № 0186-18-6У-0 по кредитному договору, в качестве обеспечения которого был заключен Договор ипотеки.

07.03.2019 АО «Автовазбанк» был реорганизован путем присоединения к Банку «Траст» (ПАО) (далее - Банк), в результате чего к административному истцу перешли все права и обязанности АО «Автовазбанк».

10.11.2022 Банк обратился в Управление Росреестра по г. Москве (далее -Административный ответчик) с заявлениями о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества в части сведений о залогодержателе в отношении Здания и Земельного участка.

В качестве основания для изменения записи о залогодержателе в отношении вышеуказанных здания и земельного участка Банк предоставил в Управление Росреестра по г. Москве договор об уступке прав (требований) № 0186-18-6У-0 от 07.03.2019.

В ответ 21.11.2022 Банком получены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-50046573/1 и № КУВД-001/2022-50051197/1.

Основанием для приостановления государственной регистрации явилась ссылка на пункт 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), а именно: наличие в ЕГРН записей о наложении ареста на недвижимое имущество.

Заявитель, полагая оспариваемое решение  не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы Общества, обратился в суд с требованиями.

Признавая незаконным и отменяя оспариваемые решения Управления Росреестра по Москве, изложенные в уведомлениях от 22.11.2022 №КУВД-001/2022-50046573/1 и № КУВД-001/2022-50051197/1, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В силу п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 5 статьи 18 закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно ч.1 ст.21 Федерального закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно ч.1 ст.29 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (п.3).

При этом, понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст.29 Федерального закона №218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 6 статьи 53 Закон № 218-ФЗ при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства.

Исходя из содержания пункта 5 части 3 статьи 68, части 1 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» суть ареста в отношении принадлежащего должнику объекта недвижимого имущества состоит в запрете такому должнику производить действия, направленные на отчуждение данного имущества и/или установление новых обременении на него.

Как следует из Выписки ЕГРН от 12.08.2022 № 99/2022/487002362, в настоящее время в отношении Здания внесены следующие записи: Раздел выписки 3.1:

запрещение регистрации от 17.05.2022 № 77:01:0000000:1006-77/055/2022-12. Заявитель: ФССП России.

запрещение регистрации от 30.12.2020 № 77:01:0000000:1006-77/055/2020-2. Заявитель: ФССП России.

запрещение регистрации от 23.12.2021 № 77:01:0000000:1006-77/055/2021-11. Заявитель: ФССП России.

запрещение регистрации от 02.02.2021 № 77:01:0000000:1006-77/055/2021-4. Заявитель: ФССП России.

запрещение регистрации от 19.11.2021 № 77:01:0000000:1006-77/055/2021-10. Заявитель: ФССП России.

запрещение регистрации от 18.11.2021 № 77:01:0000000:1006-77/055/2021-9. Заявитель: ФССП России.

запрещение регистрации от 17.09.2020 № 77:01:0000000:1006-77/055/2020-1. Заявитель: ФССП России.

Из указанных выше правовых норм следует, что арест (запрещение) имущества адресован именно собственнику имущества и запрещает ему осуществлять любые действия, направленные на отчуждение данного имущества, и государственную регистрацию сделок и перехода права собственности на недвижимое имущество, а также регистрацию вещных прав в отношении арестованного объекта имущества.

Замена кредитора происходит в рассматриваемом случае в соответствии с пунктом 1 статьи 387 Гражданского кодекса РФ и нормами Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не на основании сделки, при этом переход прав кредитора на основании закона не затрагивает имущество собственника, не изменяет существующее положение объекта недвижимости.

При смене залогодержателя не происходит возникновения и регистрации нового обременения.

Таким образом, внесение изменений в существующую запись в части замены залогодержателя не может быть квалифицировано как отчуждение либо обременение залогового имущества правами третьих лиц, в связи с чем, наличие соответствующих обеспечительных мер не препятствует проведению требуемых регистрационных действий.

Указанная позиция соответствует существующей правоприменительной практике, например, Определению Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2016 № 305-КГ16-6316, Постановлению Арбитражного суда Московского округа от 10 июня 2022 г. по делу № А41-66895/2021.

Довод Управления Росреестра по Москве об отсутствии уведомления собственника земельного участка (ДГИ г. Москвы) о заключении договора ипотеки не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

По смыслу п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо права аренды этого участка или его соответствующей части.

Вместе с тем, согласно пункту 1.1.2 Договора ипотеки собственник земельного участка не только уведомлен о заключении Договора ипотеки, но и дал свое согласие на заключение вышеуказанного договора.

Кроме того, Договор ипотеки надлежащим образом был зарегистрирован в органах Росреестра, что подтверждается записями о государственной регистрации и выписками из ЕГРП, представленными в материалы дела.

Более того, вопреки доводам Управления, отсутствие уведомления залогодателем собственника земельного участка, переданного в долгосрочную аренду и не являющегося самостоятельным предметом ипотеки, не может являться основанием для отказа в регистрационных действиях, поскольку в данном случае, ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к такому договору не применяется. Требование о предоставлении уведомления Департамента городского имущества города Москвы (представителя города Москвы, собственника заявленных земельных участков), подтверждающего исполнение залогодателем требований Закона об ипотеке и Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заявленного земельного участка, обременяемого договором ипотеки незаконно.

Довод Управления Росреестра об отсутствии регистрации залога права аренды земельного участка   прямо противоречит материалам дела (в материалы дела представлена выписка из ЕГРП в отношении вышеназванного земельного участка, содержащая сведения о регистрации залога права аренды земельного участка на основании Договора ипотеки.

Довод Управления Росреестра о наличии иных обременений земельного участка на основании ст. ст. 56,56.1 Земельного кодекса РФ несостоятелен.

В п. 11 и 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что при толковании положений п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего. Согласно ст. 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Пункт 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 5 ст. 56 Земельного кодекса РФ ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Согласно пункту 1 статьи 382 и пункту 2 статьи 389 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу статьи 384 ГК РФ переход прав по основному обязательству влечет за собой переход к новому кредитору прав по всем обеспечительным договорам.

Пунктом 3 статьи 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Пунктом 4 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что государственная регистрация договора уступки прав по основному обязательству или по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации договора уступки прав должен быть представлен договор уступки прав.

Заявитель и третье лицо обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации смены залогодержателя.

Вместе с тем, из смысла п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ о регистрации следует, что наличие в ЕГРН записей об аресте в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом залога, не может служить основанием для приостановления государственной регистрации смены залогодержателя по соответствующему договору ипотеки.

В силу пункта 5 части 3 статьи 68 и части 1 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» суть ареста в отношении принадлежащих должнику объектов недвижимого имущества состоит в запрете такому должнику производить действия, направленные на отчуждение данного имущества и/или установление новых обременений на него.

При этом, как было указано выше, уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу статей 334 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей.

Следовательно, внесение в ЕГРП записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества, поэтому оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования Банка «Траст» (ПАО) подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой доказательств и иным толкованием норм материального права, не опровергают правильные выводы суда.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы уже были предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции, им была дана соответствующая правовая оценка, и оснований для переоценки выводов суда не имеется.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2024 по делу № А40- 12795/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                                              И.В. Бекетова

Судьи:                                                                                                                       С.Л. Захаров

                                                                                                                                  Т.Б. Краснова

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.