Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-171969/23-23-1251

18 января 2024 года

город Москва

Резолютивная часть решения подписана 13 декабря 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено 18 января 2024 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Деловой центр»

к ООО «Сущёвский вал 18А»

о расторжении договора № 01/1-ДЦ/А от 27.03.2014, взыскании убытков в размере 20 261 758 руб.,

третье лицо – ООО «МАРБ»,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 24.07.2023г.),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 25.09.2023г.),

от третьего лица – ФИО4 (доверенность от 01.12.2022г.),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Деловой центр» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Сущёвский вал 18А» (далее – ответчик) о расторжении договора № 01/1-ДЦ/А от 27.03.2014, взыскании убытков в размере 20 261 758 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «МАРБ».

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва и дополнений к отзыву.

Представитель третьего лица против удовлетворения заявленных требований возражал.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 01/1-ДЦ/А от 27.03.2014, по условиям которого арендодатель обязался передать в аренду нежилое здание по адресу: 

<

...>, а арендатор принять объект аренды и оплачивать арендную плату на условиях установленных указанным договором.

Факт передачи объекта аренды арендатору не оспаривается сторонами.

Пунктом 4.1 договора аренды, установлен срок действия договора с момента его государственной регистрации до 18.11.2028, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Дополнительным соглашением № 1 от 19.11.2019 срок действия договора продлен до 18.11.2029, включительно.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.2 договора, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 19.11.2019, с 01.10.2019 базовая арендная плата состоит из: 

- фиксированной арендной платы в сумме 812 766,48 руб. с учетом НДС 20 % в месяц, 

- переменной арендной платы за расчетный месяц аренды, вычисляемой как 1/2 от доходов арендатора по договору субаренды на здание за расчетный месяц, уменьшенное на размер фиксированной арендной платы за расчетный месяц и увеличенное на 1/2 от суммы расходов арендодателя за расчетный месяц.

Доходы арендатора рассчитываются как сумма в размере месячной арендной платы по договору субаренды здания, заключенным между ООО «МАРБ» и ООО «Сущевский Вал 18а» на здание.

Расходы арендодателя за расчетный месяц вычисляются за расчетный месяц как 1/2 суммы годового налога на имущество на здание, годовой арендной платы за земельный участок, необходимый для пользования зданием (участок под зданием), находящегося в аренде у арендодателя по договору № М-02-031425 от 15.09.2006, годовой арендной платы за часть земельного участка составляющую площадь 540 кв.м. от земельного участка общей площадью 1 760 кв.м., прилегающего к зданию и находящегося у арендодателя здания по договору № М-02-512136 от 31.08.2006.

Согласно произведенному расчету, с 01.10.2019 переменная арендная плата составляет 567 878,52 руб. в месяц, с учетом НДС 20 %.

Порядок изменения размера переменной части согласован в п. 5.4 договора, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 19.11.2019, согласно которому арендатор, при изменении суммы дохода арендатора за 10 дней до даты изменения арендной платы своего субарендатора направляет арендодателю письменное уведомление о состоявшемся изменении. Арендодатель подготавливает и направляет арендатору письменное уведомление об изменении переменной арендной платы вместе с расчетом новой суммы переменной арендной платы за месяц, составленным в соответствии с договором.

Пунктом 5.2 договора субаренды № 13-072 от 02.06.2014 базовая арендная плата установлена 2 400 000 руб. в месяц с пятого месяца с момента передачи здания и возможность ее увеличения в соответствии с п. 5.3 договора.

Ответчиком направлены в адрес истца уведомления об изменении размера базовой арендной платы по договору субаренды с приложением подписанных к договору субаренды дополнительных соглашений, согласно которым с 01.06.2020 базовая арендная плата составляла 1 500 000 руб., с 01.09.2020 – 1 250 000 руб., с 01.11.2020 – 1 350 000 руб., с 01.12.2020 – 1 500 000 руб., с 01.01.2021 – 1 150 000 руб., с 01.02.2021 – 1 200 000 руб., с 01.03.2021 – 1 400 000 руб., с 01.04.2021 – 1 500 000 руб., с 01.07.2021 – 1 300 000 руб., с 01.07.2021 – 1 150 000 руб., с 01.08.2021 – 1 300 000 руб., с 01.09.2021 – 1 225 000 руб., с 01.10.2021 – 1 400 000 руб., с 01.11.2021 – 1 400 000 руб., с 01.12.2021 – 1 450 000 руб., с 01.01.2022 – 1 450 000 руб., с 01.02.2022 – 1 450 000 руб., с 01.03.2022 – 1 500 000 руб., с 01.04.2022 – 1 400 000 руб., с 01.05.2022 – 1 400 000 руб., с 01.06.2022 – 1 400 000 руб., с 01.09.2022 – 1 400 000 руб., с 01.11.2022 – 1 450 000 руб., с 01.01.2022 – 1 450 000 руб., с 01.03.2023 – 1 450 000 руб., с 01.04.2023 – 1 500 000 руб., с 01.05.2023 – 1 500 000 руб., с 01.06.2023 – 1 300 000 руб., с 01.07.2023 – 1 300 000 руб., с 01.08.2023 – 1 500 000 руб., с 01.09.2023 – 1 450 000 руб., с 01.10.2023 – 1 550 000 руб., с 01.11.2023 – 1 600 000 руб., с 01.12.2023 – 1 600 000 руб., с учетом НДС.

Истцом и ответчиком на основании указанных уведомлений подписаны расчеты переменной части арендной по договору аренды здания.

Письмом, исх. № 20/04-2023 от 28.042023, истец запросил у ответчика обоснование изменения размера арендной платы по договору субаренды.

Письмом, исх. № 01/05-2023 от 02.05.2023, ответчиком указано на включение здания в постановление Правительства Москвы от 11.12.2023 № 819-ПП как объекта самовольного строительства, что исключает возможность регистрации долгосрочных договоров в отношении такого объекта.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Истцом указано на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению переменной части арендной платы в размере меньшем, чем с учетом первоначально предусмотренного договором субаренды размера базовой части арендной платы, 

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Иные основания расторжения договора в судебном порядке предусмотрены условиями п. 11.3.1, п. 11.3.4, п. 11.3.5 договора, связанные с использованием помещения не по назначению, перепланировкой и/или переоборудованием помещения без согласия истца, нарушением правил пожарной безопасности.

Истцом направлена в адрес ответчика претензия, исх. 28/06-2023 от 20.06.2023, с предложением расторжения договора, оставленная ответчиком без удовлетворения.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В подтверждение доводов о неправомерном уменьшении ответчиком и третьим лицом размера базовой части арендной платы по договору субаренды истцом представлен отчет об оценке № 06/2023 от 17.04.2023, выполненный ООО «АНАЛИТИК МЕНЕДЖМЕНТ» согласно которому взвешенная ставка арендной платы в месяц за здание с апреля 2020 года по июнь 2022 года составляла около 3 000 000 руб.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

По условиям дополнительного соглашения, вне зависимости от того, какой размер арендной платы согласован между ответчиком и третьим лицом, истец в любом случае получает арендную плату не менее фиксированной части.

Помесячные расчеты подписывались истцом в течение длительного периода без замечаний.

Представленный истцом отчет об оценке не учитывает того обстоятельства, что дело № А40-155292/20-35-1103 о признании здания самовольной постройкой и его сносе возбуждено в сентябре 2020 года и объект исключен из постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП постановлением от 12.09.2023 № 1738-ПП.

Ответчик и третье лицо не являются аффилированными, доказательств наличия согласованных действий в целях причинения имущественного вреда истцу в виде намеренного уменьшения арендной платы в материалы дела не представлено.

Исполнение условий договора субаренды в части согласованной дополнительными соглашениями арендной платы подтверждается выпиской по счету ответчика за период с 01.12.2019 по 30.04.2023.

В соответствии с п. 3.1 договора субаренды, здание предоставлено в целях организации кафе.

Общедоступные сведения из сети Интернет (например, издание forbes.ru) указывают на снижение выручки ресторанов после сентября 2022 года по сравнению с предыдущим годом порядка 20 %.

Ссылка истца на положения ст. 1045 ГК РФ не имеют правового значения, поскольку сторонами заключен именно договор аренды, который признаками договора простого товарищества не обладает.

Заявление в рамках дела № А40-155292/20-35-1103 уполномоченными органами города Москвы отказа от иска связано с уплатой истцом штрафных санкций, что косвенно подтверждает наличие признаков самовольного строительства и возможность утраты объекта по результатам рассмотрения дела в случае неисполнения решения ГЗК.

Ответчиком представлено заключение специалиста (рецензия) № АБ-484-23 от 12.12.2023 на отчет оценщика, представленный истцом, согласно которому отчет об оценке выполнен с нарушениями и вызывает сомнения.

Письмом, исх. № 01-20-315/19 от 20.06.2019, Префектурой СВАО г. Москвы указано третьему лицу на необходимость произвести демонтаж летнего кафе в связи с исключением из схемы размещения.

Письмом, исх. № 01-26-315/19 от 24.07.2019, Префектурой СВАО г. Москвы указано третьему лицу на исключение сезонного летнего кафе при стационарном предприятии общественного питания по ул. Сущевский Вал, д. 18А из схемы размещения в связи с информацией Госинспекции по недвижимости о наличии признаков самовольного строительства в отношении здания.

Указанные обстоятельства подтверждают правомерность уменьшения размера арендной платы путем заключения в соответствующем периоде между ответчиком и третьим лицом дополнительных соглашений.

Условиями договора аренды не предусмотрено предоставление арендатором экономического обоснования размера согласованного с субарендатором размера арендной платы.

С учетом исполнения ответчиком и третьим лицом договора субаренды, оснований считать такие действия злоупотреблением правом со стороны ответчика по отношению к истцу и возможного применения последствий, предусмотренных положениями ст. 10 ГК РФ, судом при рассмотрении дела не установлено.

Истцом не представлено доказательств возможности сдать в аренду иному платежеспособному субарендатору здания с установлением размера арендной платы в размере, превышающем согласованный в соответствующем периоде между ответчиком и третьим лицом.

Поскольку судом при рассмотрении дела не установлен факт нарушения ответчиком предусмотренных договором аренды обязательств, позволяющих требования расторжения договора, а также злоупотребления правом при согласовании с третьим лицом размера арендной платы по договору субаренды, оснований расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 619 ГК РФ не имеется, и заявленные требования в соответствующей части не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Требуя возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника – также вину.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Размер убытков определен истцом как разница между фактически уплаченной ответчиком арендной платой и арендной платой, подлежащей уплате при условии сохранении базового размера арендной платы по договору субаренды 2 400 000 руб. в месяц, что составляет за период с 01.07.2020 по 31.12.2023 за 42 месяца 20 261 758 руб.

Оценив представленные доказательства, по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что истцом не подтвержден размер убытков, понесенных в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по исполнению договора, а также размер убытков в виде упущенной выгоды, поскольку судом не установлено оснований расторжения договора в связи с существенным нарушением обязательств со стороны ответчика, а также злоупотребления ответчиком правом при согласовании размера арендной платы по договору субаренды с третьим лицом в указанный истцом период, в связи с чем, заявленные требования о взыскании убытков в заявленном истцом размере, в соответствии со ст.ст. 15, 309, 393, 453 ГК РФ, не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на истца.

На основании изложенного, ст.ст. 1, 10, 15, 309, 310, 393, 450, 453, 606, 614, 619 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                     А.А. Гамулин