РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-97309/24-60-752

г. Москва

02 ноября  2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 02 ноября 2024 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Кравченко Т.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ашурбековой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "УПРАВЛЕНИЕ ГОСТИНИЧНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ" МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.08.2002, ИНН: 

<

***>, 121615, Г.МОСКВА, Ш. РУБЛЁВСКОЕ, Д. 18, К. 3)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОГРЕСС" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2016, ИНН: 

<

***>, 142121, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. ПОДОЛЬСК, Г ПОДОЛЬСК, МКР. КУЗНЕЧИКИ, Б-Р 65- ЛЕТИЯ ПОБЕДЫ, Д. 12, ПОМЕЩ. 4),

3 лицо - МИНИСТЕРСТВО ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (119160, Г.МОСКВА, УЛ ЗНАМЕНКА, Д. 19, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.02.2003, ИНН: 

<

***>),

о признании дополнительного соглашения № 025/21 ДС от 12.05.2021года недействительным,

при участии: согласно протокола судебного заседания 

 

УСТАНОВИЛ:

ФГУП "УПРАВЛЕНИЕ ГОСТИНИЧНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ" МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОГРЕСС" о признании дополнительного соглашения № 025/21 ДС от 12.05.2021года недействительным.

Исковые требования, со ссылкой на ст.ст. 166, 168 ГК РФ, мотивированы тем, что продление без законной процедуры торгов договора аренды федерального имущества за пределами 2020 года, не отвечает назначению закона, является явно необоснованным и незаконным, что и послужило основанием для подачи настоящего иска о признании дополнительного соглашения № 025/21 ДС от 12.05.2021года недействительным.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования, просит иск удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просит отказать по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Представитель третьего лица поддержал заявленные исковые требования.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований, между ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России (далее - Истец, Предприятие, Арендодатель) и ООО «Прогресс» (далее - Ответчик, Арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества № 018/19А от 27.05.2019 (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора в порядке и на условиях, определяемых Договором, Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять федеральное имущество - нежилое помещение VI (ком. 1-3, За, 36, 4, 11, 13, 14, 14а, 15, 15а, 16, кадастровый № 77:07:0008003:10349), расположенное в подвале жилого дома по адресу: 

<

...> (далее - Объект) для использования в качестве нежилого. Общая площадь Объекта - 215,4 м 2.

Договор заключен на 5 лет и действует с 27.05.2019 по 26.05.2024, что закреплено п. 2.1 Договора.

Как указал истец, на основании неоднократных обращений Арендатора к Истцу: № 276 от 26.01.2021, № 287 от 24.03.2021, № 299 от 29.04.2021 о продлении срока действия Договора заключено соответствующее дополнительное соглашение.

Дополнительным соглашением № 025/21 ДС от 12.05.2021 (далее - ДС № 025/21) срок действия Договора продлен до 26.05.2025 на основании п. 5 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - 98 - ФЗ).

Однако, по мнению истца, при подписании указанного дополнительного соглашения нарушено действующее законодательство в связи со следующими обстоятельствами.

Так, согласно п. 5 ст. 19 № 98 - ФЗ арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в части 6 настоящей статьи, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора.

Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Таким образом, как полагает истец, указанное положение наделяет обязанностью заключения дополнительного соглашения о продлении срока договора в связи с обращением арендатора без проведения торгов только в 2020 году.

О том, что дополнительное соглашение в порядке п. 5 ст. 19 № 98 - ФЗ может быть заключено только в 2020 году, свидетельствует, по мнению истца, судебная практика (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.07.2023 № Ф01-3847/2023 по делу № A31-9615/2022).

Как указал истец, ДС № 025/21 заключено за пределами срока, установленного законом для продления срока договора аренды без проведения торгов - в 2021 году, тогда как социально-экономическую ориентированность положения п. 5 ст. 19 № 98 - ФЗ, направленного на поддержку и стабилизацию субъектов предпринимательства в период пандемии COVID-19, целевое назначение заложенного смысла закона состоит в том, чтобы поддержать субъектов малого предпринимательства, предупредить финансовые трудности рассматриваемых субъектов, которые могут быть вызваны установленным режимом повышенной готовности в связи с эпидемологической ситуацией.

Также истец сослался на правовую позицию, изложенную в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 02.09.2022 № Ф05-19581/2022 по делу № А40-194783/2021, из которого следует, что целью нормы ст. 19 № 98-ФЗ является предоставление арендаторам права, у которых истекает срок действия договора аренды, продлить его ввиду особых ограничительных мер, введенных в период борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции».

Таким образом, продление без законной процедуры торгов договоров аренды федерального имущества за пределами 2020 года, по мнению истца, не отвечает назначению закона, является явно необоснованным и незаконным.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку ДС № 025/21 заключено без проведения законной процедуры торгов, это также, как полагает истец, посягает на публичные интересы в сфере антимонопольного законодательства, что является нарушением свободы конкуренции, установленной и защищаемой на конституционном уровне (ст. 8 Конституции России).

Незаконность такого  соглашения, по мнению истца, также подтверждается  уведомлением Росреестра от 18.08.2022 на заявление Арендатора о государственной регистрации ДС № 025/21, которым в удовлетворении заявления отказано.

Данное уведомление направлено в Минобороны России для принятия соответствующего решения и выражении позиции как лица, исполняющего полномочия собственника.

Позднее, 17.11.2023, в Департамент военного имущества Минобороны России поступил запрос заместителя начальника отдела государственной регистрации объектов нового строительства Управления Росреестра по г. Москве №17-1788/2023.

В связи с чем, ДВИ Минобороны России направил в адрес Предприятия письмо от 04.12.2023 о незаконности заключенного ДС № 025/21 с требованием его аннулировать.

Согласно п. 1.4 Устава, Предприятия, утвержденного Приказом директора ДВИ Минобороны России 24.04.2023 № 931 (далее - Устав), Предприятие находится в ведомственном подчинении Минобороны России, что означает обязательность указаний данного федерального органа исполнительной власти для Предприятия.

О необходимости аннулирования ДС № 025/21 Ответчику сообщено уведомлением № 2055 от 12.12.2023.

В ответ на данное уведомление Ответчик запросил копию письма ДВИ Минобороны России, о чем свидетельствует его письмо № 509 от 19.12.2023.

Предприятие, в свою очередь, направило копию запрашиваемого документа 25.01.2024, что подтверждается сопроводительным письмом № 84.

Однако, письмом № 515 от 05.02.2024 Арендатор отказался от аннулирования ДС № 025/21.

Кроме того, письмом от 03.04.2024 № 141/8904 ДВИ Минобороны России сообщает о недействительности ДС № 025/21 в связи с нарушением ст. 168 ГКРФ.

С учетом изложенного, истец просил признать дополнительное соглашение № 025/21 ДС от 12.05.2021 недействительным.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик, в свою очередь, указал на отсутствие каких-либо правовых оснований для удовлетворения требований о признании дополнительного соглашения № 025/21ДС от 12.05.2021 недействительным, поскольку дополнительное соглашение заключено в полном соответствии с законом и судебной практикой.

Суд, анализируя представленные по делу доказательства, принимая во внимание правовые позиции сторон, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в применимой к спорным правоотношениям редакции), по общему правилу, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» внесены изменения в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Закон № 98).

Так, ст. 19 Закона № 98 дополнена ч. 5, из которого следует, что Арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до 1 года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора.

Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Из материалов дела следует, что между ООО «Прогресс» (Арендатор) и ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России (Арендодатель, Предприятие) по результатам проведения торгов заключен Договор аренды имущества № 018/19А (Договор) на срок 5 лет - по 26 мая 2024 года.

Как указано выше, Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» внесены изменения в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Закон № 98).

Ст. 19 Закона № 98 дополнена ч. 5, согласно которому Арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до 1 года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды».

Из содержания указанной нормы усматривается, что для заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды необходимо соблюдение следующих условий:

1) заключение договора по результатам проведения торгов до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) надлежащее исполнение обязанности арендатором до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, принимая во внимание положения статьи 19 Закона № 98-ФЗ, законодатель преследовал цель защиты интересов добросовестных арендаторов государственного и муниципального недвижимого имущества.

Из представленных документов следует, что Арендатор обратился 11.06.2020г. в адрес Арендодателя с письмом № 201 о продлении договора аренды в соответствии с ч. 5 ст. 19 Закона № 98 на 1 год - по 26 мая 2025 года.

Факт обращения Арендатора с данным письмом подтверждён материалами дела.

При этом в рассматриваемом случае данное письмо является важным для установления фактических обстоятельств, поскольку свидетельствует о своевременном обращении Арендатора за реализацией своего права на продление Договора.

То есть в материалах дела имеется письмо от 11.06.2020г, адресованное истцу, содержащее просьбу о продлении срока договора аренды на один год, и, как следствие, истец был надлежаще уведомлен о явном волеизъявлении ответчика, продлить договор аренды, в порядке части 5 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Письмами № 580 от 23.06.2020 и № 258 от 17.03.2021 Арендодатель неправомерно отказал Арендатору в заключении дополнительного соглашения, сославшись на то, что Арендатор относится к микропредприятиям, в связи с чем меры поддержки государства на общество не распространяются.

Арендатор неоднократно повторно обращался в адрес Арендодателя с письмами № 276 от 26.01.2021, № 287 от 24.03.2021, № 299 от 29.04.2021 о продлении срока действия Договора, обосновывая неправомерность отказа Арендодателя.

14.05.2021г. арендодатель направил в адрес Арендатора письмо № 619 с дополнительным соглашением о продлении срока действия договора на основании ч. 5 ст. 19 Закона № 98, указав, что Предприятие не возражает против продления срока действия договора до 26 мая 2025 года.

Во исполнение ч. 5 ст. 19 Закона № 98 стороны заключили Дополнительное соглашение № 025/21ДС о продлении срока договора на 1 год - по 26 мая 2025 года.

Дополнительным соглашением также был увеличен размер обеспечительного платежа.

Арендатор оплатил сумму увеличенного обеспечительного платежа.

Из представленных доказательств следует, что на протяжении 2 лет и 7 месяцев (с 12.05.2021 по 12.12.2023) стороны надлежащим образом исполняли Договор аренды и Дополнительное соглашение, каких-либо претензий не поступало.

Впоследствии Предприятие направило Арендатору письмо № 2055, в котором сообщалось о поступлении указания от Департамента военного имущества Минобороны России № 141/34781 от 04 декабря 2023 года аннулировать Дополнительное соглашение, с приложением соответствующего дополнительного соглашения с требованием подписать его.

Между тем, арендатор отказался аннулировать Дополнительное соглашение.

Таким образом, с даты заключения соглашения о продлении срока действия Договора стороны должным образом исполняли свои обязанности на протяжении 2 лет 7 месяцев (до поступления письма от Истца о необходимости аннулировать соглашение), а также продолжают их исполнять по настоящий день.

Все 2 года 7 месяцев Ответчик полагал о согласованности с Истцом продления Договора и учитывал срок аренды помещением до мая 2025 года при планировании своей предпринимательской деятельности.

В данном случае, суд полагает, что дополнительное соглашение заключено в полном соответствии с законом, принимая во внимание обращение Арендатора 11.06.2020г. в адрес Арендодателя о продлении договора аренды в соответствии с ч. 5 ст. 19 Закона № 98 на 1 год - по 26 мая 2025 года,

Между тем, действия Истца указывают на попытку одностороннего отказа от исполнения сделки, что недопустимо, нарушают права и законные интересы Ответчика.

В данном случае усматривается явное недобросовестное поведение Истца, который сначала пытался принудить Ответчика к добровольному подписанию иного соглашения, уменьшающего срок действия Договора (то есть признавая действие первоначального соглашения), а после обратился в суд с признанием такового недействительным (оспаривая действие соглашения).

Кроме указанного, дополнительное соглашение является оспоримой сделкой, а не ничтожной.

В частности, не доказано нарушение публичных интересов.

Согласно п. 73 Постановления Пленума № 25 сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

В п. 74 Постановления Пленума № 25 приведено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГКРФ).

В п. 75 Постановления Пленума № 25 указано, что применительно к ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать:

интересы неопределенного круга лиц;

обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ).

Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Истец указывает, что Дополнительное заключение было заключено без проведения процедуры торгов, что посягает на публичные интересы в сфере антимонопольного законодательства, является нарушением свободы конкуренции.

Данный довод несостоятелен, поскольку не свидетельствует о нарушении публичных интересов по следующим причинам.

Возможность продления договора аренды на 1 год без проведения процедуры торгов прямо предусмотрена законом - ч. 5 ст. 19 Закона № 98, из которого буквально следует, что заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

При этом ответчик обладает преимущественным правом на заключение Договора на новый срок, что предусмотрено ч. 9, 10 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции», а также п. 7.8 Договора.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством РФ, за исключением случаев, указанных в ч. 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции» арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

- принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

- наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Также пунктом 7.8 Договора предусмотрено следующее: «После истечения срока, указанного в пункте 2.1 Договора, Договор может быть перезаключен на новый срок в порядке, предусмотренном частями 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от26июля2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

ООО «Прогресс» реализовало свое преимущественное право на заключение Договора на новый срок, о чем Истцу достоверно известно, поскольку Ответчик уведомил его о данном факте.

Намерение Ответчика о продолжении аренды нежилого помещения также следует из его конклюдентных действий, выраженных в отказе от предложения Истца подписать соглашение об аннулировании Дополнительного соглашения.

Необходимо также отметить, что Ответчик, обладающий преимущественным правом, сможет требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору:

- заключенному на торгах, даже если не участвовал в них (п. 3 Постановления № 73);

- заключенному с другим лицом в течение года со дня окончания предыдущего договора, даже если арендодатель отказался заключить новый из-за принятия решения об ином порядке распоряжения имуществом (п. 4.4 Постановления № 73).

Таким образом, заключение договора аренды на новый срок возможно только с Ответчиком, обладающим преимущественным правом на заключение такого договора, и осуществляется без проведения конкурса.

Указанное свидетельствует об отсутствии нарушений в сфере антимонопольного законодательства и свободы конкуренции.

В данном случае конкуренция вовсе невозможна, поскольку преимущество Ответчика перед другими лицами установлено на законодательном уровне.

Таким образом, дополнительное соглашение не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, обратного Истцом не доказано.

Более того, о возможности заключения договора на новый срок без проведения торгов также свидетельствуют письма Минобороны России № 141/6120 от 06.03.2019 и ФАС России № РП/12010/19 от 19.02.2019, в которых разъяснен порядок перезаключения договоров аренды государственного имущества на новый срок без проведения торгов.

Аналогичная позиция приведена в письме Минобороны России № 141/8904 от 03.04.2024, направленном в адрес Ответчика, в котором указано: «В случае добросовестного исполнения ООО «Прогресс» его условий в Департаменте возможно рассмотрение вопроса перезаключения Договора на новый срок без проведения торгов».

Вышеуказанные письма Минобороны России и ФАС России подтверждают, что при продлении действия договора аренды с ООО «Прогресс», обладающим преимущественным правом на заключение договора на новый срок, торги вовсе не должны проводиться, что исключает утверждение Истца о нарушении публичных интересов.

В отсутствие посягательства на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, сделка должна быть квалифицирована согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ, то есть как оспоримая.

Кроме того, факт нарушения публичного интереса требует доказывания.

Само по себе нарушение нормы закона не является достаточным основанием для признания сделки ничтожной по правилам, предусмотренным п. 2 ст. 168 ГК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2021 № 308-ЭС20-10325)

При этом истцом не доказан факт нарушения публичных интересов, поскольку в настоящем случае заключение Дополнительного соглашения не привело к нарушению интересов неопределенного круга лиц, обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Также следует отметить, что заключение сторонами спорного Дополнительного соглашения в 2021 году, а не в 2020 году, автоматически не свидетельствует в настоящем случае о нарушении публичного интереса, и не приводит к ничтожности такой сделки, в том числе в силу отсутствия прямого указания закона для отнесения ее к таковым, что является основанием для квалификации спорной сделки как оспоримой.

Исходя из положений пунктов 73, 74, 75 Пленума № 25, следует вывод о том, что заключенное между сторонами Дополнительное соглашение является оспоримой сделкой, а вовсе не ничтожной, как ошибочно считает  Истец.

В данном случае, суд также полагает, что факт заключение сделки именно в 2021 году не является нарушением и основанием для признания сделки недействительной.

Истец ошибочно полагает, что заключение спорного Дополнительного соглашения именно в 2021 году, а не в 2020 году, влечет недействительность такого соглашения.

Из содержания ч. 5 ст. 19 Закон № 98 следует, что для заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды необходимо соблюдение следующих условий:

- заключение договора по результатам проведения торгов до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

- надлежащее исполнение обязанности арендатором до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, законодатель преследовал цель защиты интересов добросовестных арендаторов государственного и муниципального недвижимого имущества.

Ответчик, являясь таким добросовестным арендатором, своевременно обратился за реализацией своего права, установленного ч. 5 ст. 19 Закона № 98, а именно 11.06.2020.

Предприятие не имело оснований для отказа в заключении дополнительного соглашения, которое в результате было заключено по прошествии 11 месяцев с даты направления Ответчиком соответствующего обращения, а именно 12.05.2021.

Тогда как именно дата обращения к Арендодателю с предложением о заключении дополнительного соглашения является первостепенным обстоятельством, обратное позволяло бы арендодателю уклоняться от обязанности продления договора путем затягивания рассмотрения заявления арендатора и/или необоснованного отказа в таком продлении.

Аналогичная правовая позиция изложена в рамках дел № А60-66543/2020, №А29-14803/2020 и №А58-5448/2020.

Анализируя дела данной категории споров, а именно о понуждении арендодателя к заключению договора (дополнительного соглашения) во исполнение ч. 5 ст. 19 Закона № 98, следует вывод о том, что в таких делах суды ориентируются именно на дату обращения арендатора.

Необходимо отметить, что судебные акты о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды во исполнение ч. 5 ст. 19 Закона № 98 были приняты уже после 31.12.2020.

Такие судебные акты подлежат исполнению, принимая во внимание основные принципы правосудия и с цели судебной системы в целом.

При этом в рассматриваемом споре Истец все же подписал Дополнительное соглашение к Договору, тем самым фактически выразив свое согласие на продление Договора аренды.

Соглашение не вызывало возражений на протяжении 2 лет 7 месяцев.

Учитывая столь долгий срок отсутствия возражений со стороны Арендодателя, действия Истца свидетельствует о его недобросовестном поведении, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Истец ссылается на Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.07.2023 по делу № A31-9615/2022, указывая, что соглашение могло быть заключено только в 2020 году.

Однако, данный судебный акт имеет абсолютно иные фактические обстоятельства - договор аренды заключен без проведения торгов, поэтому нормы Закона № 98-ФЗ в данном случае не могли быть применены в принципе.

Довод о продлении договора исключительно в 2020 году также отсутствует.

Таким образом, заключение Дополнительного соглашения во исполнение ч. 5 ст. 19 Закона № 98 в 2021 году, учитывая своевременное обращение Арендатора, не может являться нарушением и основанием для признания Дополнительного соглашения недействительной сделкой.

При этом дополнительное соглашение подлежит исполнению сторонами, даже в случае отсутствия регистрации.

Истец ссылается на уведомление Управления Росреестра по Москве от 18.08.2022 об отказе государственной регистрации прав.

Данная ссылка Предприятия на незаконность Дополнительного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением (ст. 10 ГК РФ) и не имеет правового значения, поскольку Арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у Арендатора разумные ожидания того, что Договор будет действовать.

Согласно действующему законодательству и судебной практике (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, Определение СКЭС ВС РФ № 307-ЭС17-23678 от 07.08.2018), сторона договора (дополнительного соглашения), не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Так же в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433 (в редакции, применимой к договорам, заключенным до 01.06.2015), п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц».

Дополнительное соглашение подписано уполномоченными лицами, заверено печатями, условие п. 2 Дополнительного соглашения о внесении суммы обеспечения исполнено.

В п. 4 Дополнительного соглашения указано, что оно вступает в силу с момента его подписания сторонами и является неотъемлемой частью Договора.

Таким образом, стороны достигли соглашения по вопросу срока действия Договора в требуемой форме, заключив Дополнительное соглашение.

Из изложенного следует, что Дополнительное соглашение должно применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Необходимо также отметить, что после подписания Дополнительного соглашения Арендатор неоднократно обращался в органы государственной регистрации для осуществления государственной регистрации.

Однако, в процессе регистрации Дополнительного соглашения неоднократно возникали спорные вопросы и запрашивались дополнительные документы.

Так, одним из оснований приостановки регистрации было наличие обременении на арендуемом объекте в связи с исполнительным производством в отношении Арендодателя (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-26661495/1 MFC-0558/2021-1077381 от 09.07.2021).

Ответчик неоднократно письмами № 345 от 10.12.2021, № 386 от 23.05.2022, № 495 от 20.09.2023 сообщал Истцу о невозможности осуществить государственную регистрацию и просил устранить обременения на арендуемый объект.

В сентябре 2023 года Арендатор получил уведомление об отказе в регистрации прав № КУВД-001/2021-26661495/1 (MFC-0558/2021-1077381) в связи с отсутствием в деле согласия собственника на продление срока аренды и наличии наложенных запретов на совершение регистрационных действий.

В уведомлении также было указано, что орган государственной регистрации направил запрос собственнику помещения о предоставлении согласия на заключение дополнительного соглашения.

В материалах дела имеется письмо Минобороны России от 04.12.2023, направленное заместителю начальника отдела государственной регистрации объектов нового строительства Управления Росреестра по Москве.

В письме Минобороны России указывает, что получение согласия собственника имущества при заключении дополнительного соглашения не требуется, при этом просило отказать в его государственной регистрации, сославшись только лишь на дату его заключения - 2021 год, а не 2020 год.

По сути единственным доводом для отказа в регистрации со стороны Минобороны России стало заключение соглашения не в 2020 году, а в 2021 году.

При этом с учетом вышеприведенной судебной практики заключение дополнительного соглашения в 2021 году при своевременном направлении соответствующего требования в 2020 году соответствует положениям закона.

После приведенных событий, Минобороны РФ также дало указание Истцу о необходимости аннулирования заключенного с Ответчиком Дополнительного соглашения, с чем общество не согласилось.

Таким образом, невозможность зарегистрировать заключенное Дополнительное соглашение опосредовано недобросовестным поведением самого Арендодателя: не устранение запретов на совершение регистрационных действий, вызванных наличием исполнительного производства в отношении Арендодателя, а также прямое указание собственника имущества на дачу отказа в регистрации соглашения.

При этом обжалование отказа в государственной регистрации является нецелесообразным, поскольку причины, ставшие основанием для такого отказа, должны быть исключены самим Арендодателем (снятие обременении с имущества, невоспрепятствование регистрации).

Более того, истец утратил право на оспаривание действительности сделки.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Предприятие действует недобросовестно, поскольку имеются основания для вывода о действительности Дополнительного соглашения, о чем свидетельствует, в том числе  поведение самого Истца, выраженное в следующем:

Дополнительное соглашение подписано самим Истцом в надлежащей форме;

требование об аннулировании Дополнительного соглашения поступило от Истца только через 2 года и 7 месяцев после подписания такого соглашения;

в Дополнительном соглашении стороны установили обязанность Арендатора довнести на расчетный счет Арендодателя взнос в качестве обеспечения исполнения Договора аренды в размере 71 023,08 руб., данная обязанность исполнена Арендатором 18.05.2021;

в последующем для закрепления изменений, внесенных в части суммы обеспечения, стороны заключили Дополнительное соглашения № 030/23ДС от 03.04.2023, отразив в п. 3.2.35 Договора сумму обеспечения исполнения Договора в размере 217 141,89 руб.;

Более того, истец продолжает выставлять счета за аренду имущества (счета на оплату № 886 от 03.06.2024 за июнь 2024 года и № 1048 от 01.07.2024 за июль 2024 года);

Также истец продолжает принимать арендные платежи по настоящий день (платежные поручения № 186 от 04.06.2024 за июнь 2024 года и № 203 от 03.07.2024 за июль 2024 года), когда по мнению Истца, срок аренды закончился 26.05.2024 (очевидно противоречивое поведение Истца).

Кроме того, истец не вернул обеспечительный платеж, доказательств обратного не представлено.

Таким образом, истец, совершая вышеуказанные действия и при этом, обращаясь в суд с рассматриваемым исковым заявлением, занимает противоречивую позицию, что недопустимо.

На протяжении длительного времени (больше двух лет), так и по настоящий день, Истец своим поведением объективно свидетельствует о действительности заключенного соглашения, в связи с чем он не вправе ссылаться на его недействительность.

Арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у Арендатора разумные ожидания того, что Договор будет действовать больший срок.

В свою очередь Арендатор, полагаясь на данное изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, учитывал его при формировании бизнес модели на будущие годы (Определение СКЭС ВС РФ № 307-ЭС17-23678 от 07.08.2018).

Приведенные обстоятельства влекут за собой утрату права Истца на оспаривание действительности Дополнительного соглашения.

Таким образом, из совокупного анализа приведенных правовых норм и фактических обстоятельств дела следует, что:

ООО «Прогресс» своевременно обратилось к ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России с требованием о продлении договора аренды на 1 год в соответствии с ч. 5 ст. 19 Закона № 98.

Заключенное между сторонами дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды на 1 год в соответствии с ч. 5 ст. 19 Закона № 98 не вызывало претензий со стороны Арендодателя на протяжении 2 лет 7 месяцев.

Арендодатель на протяжении 2 лет 7 месяцев объективно свидетельствовал своим поведением о действительности заключенного соглашения, в связи с чем он не вправе ссылаться на его недействительность.

Арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у Арендатора разумные ожидания того, что Договор будет действовать больший срок, в свою очередь Арендатор, полагаясь на данное изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, учитывал его при формировании бизнес модели на будущие годы.

В силу своевременного обращения ООО «Прогресс» за реализацией своего права, установленного ч. 5 ст. 19 Закона № 98, а именно 11.06.2020, ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России не имело оснований для отказа в заключении дополнительного соглашения, которое в результате было заключено 12.05.2021.

С учетом изложенного, заключение дополнительного соглашения во исполнение ч. 5 ст. 19 Закона № 98 в 2021 году, учитывая своевременное обращение ООО «Прогресс», не может являться нарушением и основанием для признания дополнительного соглашения недействительной сделкой, о чем также свидетельствует вышеуказанных  судебная практика.

Стороны достигли соглашения по вопросу срока действия договора аренды в требуемой форме, заключив дополнительное соглашение, которое подлежит применению в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации, о чем также свидетельствует судебная практика.

Односторонний отказ от исполнения дополнительного соглашения недопустим в силу действующего законодательства, при этом действия Истца свидетельствует о его недобросовестном поведении (ст. 10 ГКРФ), что выражено в следующем:

попытка Истца принудить Ответчика к добровольному подписанию иного соглашения, уменьшающего срок действия Договора;

предъявление Истцом возражений в отношении дополнительного соглашения только через 2 года и 7 месяцев;

ссылка Истца на незаконность дополнительного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации (о том, что данное поведение является недобросовестным и не имеет правового значения, указано в Определении СКЭС ВС РФ № 307-ЭС17-23678 от 07.08.2018);

невозможность зарегистрировать заключенное дополнительное соглашение вследствие поведения самого Истца: не устранение запретов на совершение регистрационных действий, вызванных наличием исполнительного производства в отношении Истца (Арендодателя), а также прямое указание собственника имущества на дачу отказа в регистрации соглашения;

поведение Истца после заключения сделки, которое давало основание ООО «Прогресс» полагаться на действительность сделки, в том числе выставление счетов на оплату и принятие арендных платежей по настоящий день, что лишает Истца права ссылаться на недействительность сделки (п. 5 ст. 166 ГКРФ).

При таких обстоятельствах, суд признает обоснованной позицию общества о наличии правовых оснований для продления в порядке части 5 статьи 19 Закона №98-ФЗ срока действия Договора на один год.

Дополнительное соглашение заключено в полном соответствии с законом и судебной практикой.

Заключение соглашения в 2021 году, а не в 2020 году, не является нарушением и тем более основанием для признания сделки недействительной, учитывая своевременное поступление требования от Ответчика.

Таким образом, в данном случае  отсутствуют какие-либо правовые основания для удовлетворения требований ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны России о признании дополнительного соглашения № 025/21ДС от 12.05.2021 недействительным.

Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной.

Учитывая, что основания заявленных Истцом требований не подтверждают ничтожности оспариваемой им сделки, а сводятся к обоснованию ее недействительности, как оспоримой, срок исковой давности по такому основанию в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ составляет 1 год.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Дополнительное соглашение подписано Истцом 12.05.2021, в связи с чем он достоверно знал о заявляемом им нарушении права, с которым Ответчик не согласен вовсе.

Приведенные в исковом заявлении обстоятельства признания сделки недействительной имели место и в 2021 году.

При этом исковое заявление подано Истцом в арбитражный суд 02.05.2024, то есть по прошествии 2 лет 11 месяцев и 20 дней с даты заключения Дополнительного соглашения.

На дату обращения Истца с рассматриваемым исковым заявлением годичный срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной пропущен на 1 год 11 месяцев и 20 дней, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования только по этому мотиву, без исследования иных обстоятельств дела.

Вышеописанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в настоящем случае отсутствуют основания для признания сделки недействительной, обратного истцом не представлено.

С учетом изложенного, суд считает, что истец не доказал обстоятельства, необходимые для признания  сделки недействительной по  указанным им основаниям.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующие в деле, должно доказать обстоятельства, на  в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 3 ст. 9 АПК РФ лицо, участвующее в деле, несет риск наступления неблагоприятных последствий в результате не совершения им процессуальных действий.

Таким образом, с учетом вышеприведенных норм права, а также  представленных документов и пояснений сторон,  суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Расходы по госпошлине распределяются  в соответствии со ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме

 

Судья:

Т.В. Кравченко