ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-3555/2018

29 августа 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  23 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  29 августа 2018 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,

судей  Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7690/2018) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Омской области от 01.06.2018 по делу № А46-3555/2018 (судья Пермяков В.В.)

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об изменении арендной платы по договору аренды № АЗ-36-001-2016,

 

при участии в судебном заседании:  

представителя Министерства имущественных отношений Омской области ФИО3 по доверенности от 14.08.2018 № ИСХ-18/МИО/03-01/9089 сроком действия по 31.12.2018;

представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО4 по доверенности от 25.06.2018 сроком действия 2 года, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – Министерство, Минимущество Омской области, ответчик) об изменении арендной платы по договору аренды № АЗ-36-001-2016 земельного участка, находящегося в собственности Омской области, зарегистрированного 07.12.2016 с учетом изменений порядка определения размера арендной платы, а также рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с отчетом № 80/04/17 об определении рыночной стоимости земельного участка от 26.12.2017, подготовленного ИП ФИО5 в размере 6 543 000 руб., и установить с 01.01.2018 года арендную плату в размере 222 462 руб. в год.

Решением Арбитражного суда Омской области от 01.06.2018 по делу № А46-3555/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Возражая против принятого по делу судебного акта, предприниматель в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении предъявленных требований.

В обоснование жалобы ее податель указывает на нарушение его прав и интересов вследствие начисления повышенной арендной платы, исходя из изменившейся рыночной стоимости на период с 01.01.2018, относительно ранее установленной платы на основании отчета от 22.04.2016 № 403-ЗУ/2016,  а также невозможности начисления арендной платы за указанный период на основании отчета от 24.04.2018 № 1260/18. Также истец заявил о несогласии с отказом суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства ИП ФИО2 о назначении судебной экспертизы отчета от 26.12.2017 № 80/07/17 от 26.12.2017 об определении рыночной стоимости земельного участка.

В письменном отзыве на жалобу Минимущество Омской области просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

16.08.2018 в Восьмой арбитражный апелляционный суд поступило ходатайство ИП ФИО2 о назначении судебной экспертизы отчета от 26.12.2017 № 80/07/17 о рыночной стоимости земельного участка.

В заседании суда апелляционной инстанции представителем предпринимателя поддержаны доводы жалобы и поданное ходатайство.

Представитель Министерства высказался в соответствии с письменным отзывом на жалобу и возразил против удовлетворения ходатайства истца.

Рассмотрев ходатайство, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его удовлетворения по мотивам, которые будут изложены ниже.

Исследовав материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу и письменные пояснения ИП ФИО2, письменный отзыв Министерства, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

06.05.2016 между ИП ФИО2 (арендатор) и Министерством (арендодатель) заключен договор аренды № АЗ-36-001-2016 земельного участка, находящегося в собственности Омской области, предметом которого является право аренды сроком на 3года земельного участка с кадастровым номером 55:36:030117:1118, площадью 20004 кв. м, разрешенное использование: для строительства коммунально-складского объекта V класса опасности. Земельный участок расположен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир строение. Участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, ФИО6, ул. Доковская, д. 25, корп. 7.

В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды арендная плата определяется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к договору аренды и составляет 82 151 руб. 67 коп. в месяц.

Согласно пункту 2.4 договора аренды арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

1) изменения порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, включая изменение формулы расчета или величины отдельных показателей.

В случае уточнения условий определения размера арендной платы, предусмотренных пунктами 3 - 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п, арендная плата за земельный участок подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Новый размер арендной платы подлежит применению к отношениям сторон с даты вступления в силу нормативных правовых актов, изменяющих порядок определения размера арендной платы.

Арендодатель уведомляет арендатора об изменении размера арендной платы путем направления уведомления.

Расчет размера арендной платы за аренду Земельного участка осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Порядок № 108-п).

Пунктом 5 Порядка № 108-п предусмотрено, что арендная плата за земельный участок на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С х Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка.

Р - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета от 22.04.2016 № 403-ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка и составила 8 962 000 руб.

Согласно пункту 2.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату в случае изменения порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, включая изменение формулы расчета или величины отдельных показателей. В случае уточнения условий определения размера арендной платы, предусмотренных пунктами 3-5 Порядка № 108-п определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, арендная плата за земельный участок подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы подлежит применению к отношениям сторон с даты вступления в силу нормативных правовых актов, изменяющих порядок определения размера арендной платы. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении размера арендой платы путем направления уведомления.

С 01.01.2018 вступила в силу новая редакция пункта 5 Порядка, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 31.05.2017 № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п», о чем Министерство уведомило истца письмом от 12.01.2018 № ИСХ-17/МИО/04-02/226.

Согласно положениям пункта 5 Порядка № 108-п с 01.01.2018 арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка.

Сославшись на данные изменения законодательства, а также на то обстоятельство, что отчетом от 26.12.2017 № 80/04/17 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030117:1118, подготовленного ИП ФИО5 по заказу ИП ФИО2, рыночная стоимость земельного участка определена в размере 6 543 000 руб. на дату 08.12.2017, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка.

Требования истца оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, что послужило основанием обращения ИП ФИО2 в апелляционный суд с настоящей жалобой.

Проверив обжалуемый судебный акт в соответствии с правилами статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены в силу следующего.

Согласно пунктам 2, 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом; размер арендной платы определяется договором аренды; размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, по общему правилу, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Согласно пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Одним из основных принципов определения арендной платы, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, следовательно, при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы.

В рассматриваемом случае расчет арендной платы по договору осуществляется в соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п (Порядок № 108-п), что не оспаривается сторонами.

Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» величина арендной платы, подлежащая внесению за земельный участки, поставлена в зависимость от рыночной стоимости этих участков.

В силу пункта 5 Порядка № 108-п цена земельного участка в таком случае определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно приложению № 2 к договору от 06.05.2016 № АЗ-36-001-2016 рыночная стоимость земельного участка, применяемая при расчете размера арендной платы, определена на основании отчета от 22.04.2016 № 403-ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030117:1118.

Согласно уведомлению от 28.05.2018 № ИСХ-18/МИО/04-02/5903 Министерством произведен перерасчет размера арендной платы с 01.01.2018 с учетом новой редакции пункта 5 Порядка № 108-п, которая вступила в силу с 01.01.2018 и на основании отчета № 1260/18 от 24.04.2018, которым установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 7 341 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.

Обратившись в суд с настоящими требованиями, предприниматель утверждает, что рыночная стоимость земельного участка составила 6 543 000 руб., что подтверждается отчетом об оценке от 26.12.2017 № 80/04/17, в связи с чем требует внесения соответствующих изменений в договор.

Статья 450 ГК РФ предусматривает в том числе основания изменения в судебном порядке договора по требованию одной из сторон, которыми являются существенное нарушение договора другой стороной (пункт 1) и иные случаи, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ИП ФИО2 не заявил о наличии существенных нарушений Министерством условий договора от 06.05.2016 № АЗ-36-001-2016, а указал на наличие основания, относимого ГК РФ к иным случаям для изменения договора по инициативе одной из его сторон, - существенного изменения обстоятельств, из которых, заключая договора, исходили стороны (статья 451 ГК РФ).

При этом, как указано выше, истец не назвал, какие именно обстоятельства изменились в сравнении с имевшими место при заключении спорного договора, указав в качестве основания изменения условий договора лишь несогласие с размером принятой в расчет арендной платы рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030117:1118.

Оценивая на предмет правомерности и обоснованности исковые требования, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности существенного изменения обстоятельств в масштабе правоотношений, возникших из договора от 06.05.2016 № АЗ-36-001-2016.

В соответствии с положениями статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Пункт 2 указанной статьи предусматривает, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

По убеждению апелляционного суда, само по себе получение истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка в ином размере ни законом (ГК РФ, ЗК РФ, иные нормативные правовые акты), ни заключенным сторонами договором от 06.05.2016 № АЗ-36-001-2016 не предусматривается в качестве основания для изменения условий последнего. 

Как указано выше, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (часть 12 статьи 22 ЗК РФ).

Согласно условиям пункта 2.1 договора от 06.05.2016 № АЗ-36-001-2016 и приложению № 2 к договору (Расчет размера арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в собственности Омской области) стороны с определенностью достигли соглашения по вопросу механизма формирования размера арендной платы с применением рыночной стоимости земельного участка и ставки рефинансирования ЦБ РФ по определенной формуле.

Таким образом, заключая договор от 06.05.2016 № АЗ-36-001-2016, его стороны исходили из того, что размер арендной платы подлежит определению по четкой формуле, одним из элементов которой является величина рыночной стоимости арендуемого земельного участка, и предполагали соответствующий результат этого – обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, установленном с учетом рыночной стоимости, и никакой иной стоимостной характеристики спорного участка (кадастровая стоимость и т.д.).

Материалы дела свидетельствуют о том, что по состоянию как на дату обращения ИП ФИО2 в суд с настоящим иском, так и на дату его рассмотрения судом, описанные выше обстоятельства остались неизменными: стороны договора по-прежнему исходят из величины рыночной стоимости при определении размера арендной платы.

При этом динамика рыночной стоимости земельного участка не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке. Рыночная стоимость земельных участков не является постоянной величиной, меняясь в том числе в зависимости от изменений в действующем законодательстве и экономической обстановки в регионе. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста рыночной стоимости земельного участка в период исполнения сделки.

Доказательства того, что намерения сторон договора от 06.05.2016 № АЗ-36-001-2016, равно как и его судьба в зависимости от размера рыночной стоимости участка были бы иными в сравнении с существующими, ИП ФИО2 в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах конкретный размер рыночной стоимости, не являясь обстоятельством, способным на существенное изменение в смысле, придаваемом статьей 451 ГК РФ, не обладает правовым значением для разрешения исковых требований, предъявленных в настоящем деле.

С учетом изложенного судом апелляционной инстанции оставлено без удовлетворения заявленное ИП ФИО2 ходатайство о назначении судебной экспертизы отчета от 26.12.2017 № 80/07/17 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030117:1118.

В соответствии с правилами статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно положениям статьи 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Арбитражный суд не принимает поступившие в суд документы, содержащие ходатайства о поддержке лиц, участвующих в деле, или оценку их деятельности, иные документы, не имеющие отношения к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу, и отказывает в приобщении их к материалам дела. На отказ в приобщении к материалам дела таких документов суд указывает в протоколе судебного заседания.

Исходя из существа предъявленных предпринимателем требований и их правового обоснования, сам по себе размер рыночной стоимости спорного объекта аренды не входит в предмет исследования по настоящему делу. Следовательно, испрошенная предпринимателем судебная экспертиза способна дать доказательство, которое заведомо не будет отвечать признаку относимости для целей рассмотрения настоящего спора.

С учетом установленных обстоятельств основания для удовлетворения предъявленных ИП ФИО2 требований отсутствуют. 

Отказав в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции принял по делу законный и обоснованный судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы истца основаны на неверном понимании норм права и свидетельствуют лишь и несогласии подателя жалобы с выводами суда первой инстанции, однако не находят подтверждения материалами дела и действующими нормами права.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба ИП ФИО2 – без удовлетворения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 оставить без удовлетворения,  решение Арбитражного суда Омской области от 01.06.2018 по делу № А46-3555/2018 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.А. Шиндлер

Судьи

 

Л.А. Золотова

О.А. Сидоренко