АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11628/2023

06 марта 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миклуха К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО11 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317554300041464) 

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314554332400133), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315554300031415) 

о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:84, заключенного 12.03.2022, недействительным (ничтожным),

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области; крестьянского (фермерского) хозяйства «Колос», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО10 (доверенность от 29.03.2023 сроком на 1 год, паспорт) – посредством системы веб-конференции;

от иных лиц, участвующих в деле, – не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО11 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчики) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:84, заключенного между участниками долевой собственности в лице индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2

К участию в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области; крестьянское (фермерское) хозяйство «Колос», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

В судебном заседании истец полностью поддержал заявленное требование.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили. 

Ответчики в письменном отзыве высказали возражения против удовлетворения заявленного требования.

В порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц, по имеющимся в деле доказательствам. 

Выслушав представителя истца, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства. 

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 55:01:000000:84 площадью 751749 кв.м., расположенный по адресу: Омская область, Азовский Немецкий Национальный район, Сосновское сельское поселение, находится в общей долевой собственности.

В обоснование искового требования истец указал, что спорный земельный участок находится в пользовании КФХ ФИО11 на основании договора субаренды, заключенного Истцом с КФХ «Колос».

12 марта 2022 года состоялось общее собрание собственников спорного земельного участка.

На указанном собрании участниками долевой собственности принято решение о расторжении договора аренды с КФХ «Колос» и заключении договора аренды с ФИО1.

Собранием участников долевой собственности были определены условия договора аренды спорного земельного участка для арендатора – КФХ ФИО1

Кроме того, собранием было определено лицо, уполномоченное на заключение и регистрацию договора аренды земельного участка – индивидуальный предприниматель ФИО2

Договор аренды заключенный между ответчика был представлен на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Омской области, однако, регистрация указанного договора аренды была приостановлено.

Истец отмечает, что основанием для приостановления регистрации послужили противоречия между заявленными правами на Спорный земельный участок и существующими правами на дан объект. Кроме того, регистрационный орган в качестве основания для приостановления регистрации договора аренды указал на не предоставление Ответчиком правоустанавливающих документов на Спорный земельный участок, а также на отсутствие в договоре установленных законом или договором ограничений прав на Спорный земельный участок.

В марте 2023 года Истцу стало известно о том, что договор аренды, заключенный с Ответчиком было зарегистрирован.

Полагая, что указанное стало возможным в связи в тем, что индивидуальный предприниматель ФИО2 в нарушение норм Федерального закона от 24.07.2002№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без согласования с участниками долевой собственности внес в договор аренды соответствующие изменения, ФИО11 обратился с настоящим требованием в суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.    

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ № 101).

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (ч. 1 ст. 9 ФЗ №101).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (ч. 1 ст. 14 ФЗ № 101).

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности (ч. 2 ст. 9 ФЗ № 101).

Участники долевой собственности на общем собрании вправе уполномочить конкретное лицо заключать договоры аренды данного земельного участка (п. 6 ч. 3 ст. 14 ФЗ № 101).

В соответствии с п. 7 ч. 3 ст. 14 ФЗ № 101 участники долевой собственности на общем собрании вправе принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (ч. 5 ст. 14.1 ФЗ № 101).

В соответствии с положениями ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с ФЗ № 218 недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с ФЗ № 218 сведений (ч. 2 ст. 1 ФЗ № 218).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1ФЗ№218).

Согласно ЕГРН в сведениях о спорном земельном участке имеется запись о государственной регистрации договора аренды, а также запись об ограничении (обременении) права в виде аренды.

Указанные записи внесены в ЕГРН 10.03.2023 на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:01:000000:84 от 12.03.2022.

Решение о заключении указанного договора, а также условия договора приняты общим собранием участников долевой собственности на спорный земельный участок, что подтверждается выпиской № 122 от 22.03.2022 из протокола общего собрания от 12.03.2022.

Согласно данному протоколу общее количество участников долевой собственности на спорный земельный участок, присутствовавших на собрании, составило 66,6 %, что соответствует требования ч. 5 ст. 14.1 ФЗ № 101.

В обоснование заявленного требования предприниматель указывает на заключение договора аренды в нарушение требований закона, а именно внесение изменений в договор аренды без согласования с участниками долевой собственности, в связи с чем, договор аренды на основании п. 1 ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

12.03.2022 состоялось собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:84 на котором было принято решение расторгнуть договор аренды, заключенный с КФХ «Колос» в связи с неисполнением своих договорных обязательств и передачей земельного участка в аренду ИП КФХ ФИО1

ИП КФХ ФИО11. 04 июля 2022 года, обратился к ФИО8, ФИО9, ФИО12, ИП КФХ ФИО1, ФИО2, ФИО7, ФИО13, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО14 собственникам земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:84 (далее - спорный земельный участок) с требованием о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:01:000000:84 от 12.03.2022 и признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:84 от 12.03.2022.

30 августа 2022 г. Азовским районным судом Омской области принято решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При этом ответчик полагает, что производство по настоящему делу подлежит прекращению, так как имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт суда общей юрисдикции – решение от 30.08.2022 Азовского районного суда Омской области по делу № 2-394/2022.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда;

Вместе с тем, в обоснование заявленных требований по делу № 2-394/2022 ИП КФХ ФИО15 оспаривал решение общего собрания собственников земельного участка, в связи с чем полагал договор аренды от 12.03.2022 недействительным. Однако в рассматриваемом деле требования обоснованы заключением договора аренды в нарушение требований закона, а именно внесение изменений в договор аренды без согласования с участниками долевой собственности.

При таких обстоятельствах судом не усмотрено оснований для прекращения производства по делу.

Их материалов дела следует, что собственниками земельного участка согласованы существенные условия договора аренды, а также избрано уполномоченное лицо - представитель собственников земельных долей, а именно ФИО16 на которого были возложены полномочия для осуществления действий по заключению и государственной регистрации договора аренды с ИП КФХ ФИО1

Неуполномоченным лицом является лицо, не имевшее на момент заключения сделки полномочий на заключение этой сделки.

Договор аренды заключен уполномоченным лицом, воля на заключение договора аренды с ИП КФХ ФИО1 была выражена собственниками земельного участка на собрании, существенные условия договора аренды согласованные собственниками, такие как объект, оплата, срок включены в договор аренды.

То обстоятельство, что в последствие ФИО16 был подписан договор аренды, в который было внесено положение о нахождении земельного участка под обременением являлось объективной необходимостью для регистрации договора аренды, не определяло его существенные условия, а являлось лишь констатацией наличия обременения, а не основанием его возникновения.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности (ч. 2 ст. 9 ФЗ № 101).

Участники долевой собственности на общем собрании вправе уполномочить конкретное лицо заключать договоры аренды данного земельного участка (п. 6 ч. 3 ст. 14 ФЗ № 101).

В соответствии с п. 7 ч. 3 ст. 14 ФЗ № 101 участники долевой собственности на общем собрании вправе принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Таким образом, договор подписан лицом, уполномоченным на его заключение, внесение положения о нахождении земельного участка под обременением было связано именно с необходимостью его регистрации, на что была выражена воля собственников земельного участка.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 431.1 ГК РФ положения ГК РФ о недействительности сделок (параграф 2 главы 9 ГК РФ) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной (ничтожной) сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с положением п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением Азовского районного суда Омской области от 30.08.2022 г. по делу № 2-394/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного от 15.12.2022, установлено, что по условиям заключенного долевыми собственниками и КФХ «Колос» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:84 от 12.04.2018 г. у арендатора (КФХ «Колос») отсутствовало право передавать земельный участок в субаренду, согласия арендодателей на передачу дано не было.

В вышеприведенном решении Азовского районного суда Омской области указано (стр. 6, 7): «Из материалов дела следует, что 13.04.2021 г. между КФХ «КОЛОС» и главой КФХ ФИО11 заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:84 сроком на 3 года 2 месяца до 16.04.2024 г.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор

Одновременно суду представлено дополнение № 1 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55601:000000:84 от 10.01.2021 г., где уполномоченный ФИО7, действующий на основании протокола общего собрания участников долевой собственности от 12.04.2018 г., разрешил сдавать участок с кадастровым номером 55:01:000000:84 в субаренду.

Как следует из протокола общего собрания от 12.04.2018 г., ФИО7 избран сроком на три года в качестве лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:84 без доверенности действовать при обращении с заявлениями о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении указанного земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договор аренды данного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 183 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Общим собранием участников долевой собственности от 12.04.2018 принято решение о передаче в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, КФХ «КОЛОС».

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принятое на общем собрании.

По правилам пункта 3 статьи 14 указанного выше Закона участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в т.ч. о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при заключении договоров аренды данного земельного участка.

Однако, решением собрания не согласовывалось условие о передаче земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:84 в субаренду, а ФИО7 в установленном законом порядке не был наделен полномочиями в отношении изменения условий ранее заключенного договора на момент заключения указанного дополнительного соглашения в отсутствие соответствующего положительного решения собственников земельного участка.».

На основании вышеизложенного Азовским районным судом Омской области было установлено, что КФХ «Колос» не имело право на заключение договора субаренды с ИП КФХ ФИО11, который не имел правовых оснований на использование спорного земельного участка.

Согласно ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, истец не является лицом, чьи интересы заявленными, по его мнению, нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены заявленным иском.

При таких обстоятельствах судом не усмотрено оснований для удовлетворения заявленного требования.

В связи с этим государственная пошлина в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

исковое требование индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО11 к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:84, заключенного между участниками долевой собственности в лице индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2, оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

 

Судья                                                                                                         В.В. Пермяков