АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-42395/2018

г. Нижний Новгород                                                                   14 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 14 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича (шифр дела 17-759)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Модерадо», г.Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ответчику: Администрации города Нижнего Новгорода, г.Нижний Новгород (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)     

о признании недействительным уведомления №  20-05/1-19990/17-ис от 15.12.2017 об изменении цены договора как одностороннее изменение условий соглашения о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности № 5/2908С  от 03.03.2015 г. и обязании сделать перерасчет за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. № 4,5,7А,9,10 исходя из коэффициента местоположения равного 1

При участии представителей:

Истца: ФИО2 по доверенности от 28.11.2018 г.,

Ответчика: ФИО3 по доверенности от 27.12.2018 г.

установил:

ООО «Модерадо» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Администрации города Нижнего Новгорода, с вышеуказанными требованиями.

Так как требование об обязании ответчика сделать перерасчет за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. № 4,5,7А,9,10 исходя из коэффициента местоположения равного 1, непосредственно вытекает из признания недействительным уведомления №  20-05/1-19990/17-ис от 15.12.2017 об изменении цены договора как одностороннее изменение условий соглашения о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности № 5/2908С  от 03.03.2015 г., суд рассматривает данные требования как одно. 

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик считает требования необоснованными, представил отзыв, доводы которого поддержал в заседании суда.

Как следует из исковых материалов, между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода (Собственник 1) и ООО «Модерадо» (Собственник 2) было заключено соглашение №5/2908С, в соответствии с условиями которого был определён порядок пользования нежилыми помещениями, расположенными по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. №№ 4,5,7а,9,10 общей площадью 234,40 кв. м.

Указанные нежилые помещения находятся в долевой собственности, из которых 17/25 долей принадлежат Муниципальному образованию 

<

...> - ООО «Модерадо».

Пунктом 5 Соглашения предусмотрено право Собственника 1 на получение ежемесячной компенсации от Собственника 2 за владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Помещения используются под Ателье по индивидуальному пошиву одежды. Размер компенсации определяется исходя из арендных ставок, в частности на основании Методики  определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности г.Н.Новгорода, и при расчете платы за пользование помещением применяется коэффициент местоположения равный 1, в связи с тем, что помещение используется для бытового обслуживания.

Порядок определения размера компенсации и основания его изменения регламентированы в пункте 5.1 Соглашения. В соответствии с п. 5.1 Соглашения размер компенсации может быть изменен Собственником 1 в одностороннем порядке в следующих случаях:

-в связи с изменением базовых ставок арендной платы и методик расчета;

-при изменении коэффициента местоположения, коэффициента вида деятельности.

Иных оснований для одностороннего изменения размера компенсации Соглашением не предусмотрено. Изменение оформляется Уведомлением, которое является неотъемлемой частью соглашения. Собственник 2 должен быть уведомлен об изменении размера компенсации не позднее чем за 5 дней до окончания срока внесения платежа, то есть не позднее 10-го числа текущего месяца за данный месяц.

18 января 2018 года в адрес ООО «Модерадо» поступило уведомление № 2005/1 -19990/17-ис от 15.12.2017 года, согласно которого Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода уведомляет об одностороннем изменении величины компенсации в месяц:

-с 20.11.2017 года сумма платы 69 303,96 руб., в том числе размер платы 58 732,17 руб. и НДС 10 571,79 руб.;

-с 01.01.2018 года - сумма платы 72 118,32 руб., в том числе размер платы 61 117,22 руб. и НДС 11 001,10 руб.

Как следует из текста Уведомления и Расчетов величины платы, прилагаемых к Уведомлению, изменение размера компенсации произошло в следствие:

-применения коэффициента местоположения равного 2 к расчёту величины компенсации изменения базовой ставки с 20 ноября 2017 года;

-изменения величины базовой ставки.

Исходя из расчетов размеров компенсации, подлежащих применению с ноября 2017 года и с января 2018 года, изменение размера произошло, в том числе за счет повышения коэффициента местоположения (с 1,0 до 2,0).

Не согласившись с таким односторонним изменением коэффициента, а соответственно, и размера платы за пользование площадями, находящимися в собственности Администрации г. Н. Новгорода, ООО «Модерадо» направило в адрес администрации претензию. В связи с тем, что ответ на претензию получен не был, истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК, другими законами или иными правовыми актами.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты гражданских прав относит признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Частью 1 и частью 2 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Ответчик, возражая против удовлетворения требований истца, указывает, что 20 ноября 2017 года  был составлен акт инспекции объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому объект с целевым использованием по договору - ателье по индивидуальному пошиву одежды, сдается в субаренду, при этом помещение 4 используется под сервисный центр/магазин «Make me apple», помещение 5 используется организацией «Car hunter», помещение 7а использует кредитно-страховая компания «финансовая гарантия», помещение 9 используется организацией «С Мир Нов», помещение 10 частично используется ООО «Модерадо» под ателье (первый этаж), часть подвала используется под салон красоты «Beauty pub», а часть подвала используется под офис.

На основании изложенного, ответчик полагает, что коэффициент местоположения равный 1, который устанавливается для юридических лиц, осуществляющих бытовое обслуживание населения, коим является ООО «Модерадо», не может быть применен, так как помещения сдаются в субаренду другим организациям, которые при этом занимаются иными видами деятельности, не связанными с бытовым обслуживанием населения. В связи с чем, должен применяться базовый коэффициент местоположения - 2, предусмотренный методикой для организаций, находящихся на ул. Короленко, не осуществляющих бытовое обслуживание населения и деятельность по обслуживанию жилищного фонда.

Истец не согласен с доводами ответчика и указывает, что представленный последним акт осмотра от 20.11.2017 года, не может служить надлежащим доказательством того, что ООО «Модерадо» использует площадь, предоставленную ему в пользование по соглашению не под осуществление деятельности по бытовому обслуживанию населения.

По пояснениям истца, к составлению акта осмотра от 20.11.2017 года последний не привлекался, о проведении проверки не знал. Акт был составлен в одностороннем порядке. 

Истец также пояснил, что «Make me apple», находящееся в помещение 4 – это подразделение ООО «Модерадо»,  которое является сервисным центром по ремонту телефонов, а не магазином. Данная деятельность не противоречит выписки из единого государственного реестра юридических лиц, согласно которой основным видом деятельности является ремонт прочих предметов личного потребления и бытовых товаров. Кроме того, в штатном расписании ООО «Модерадо» числится мастер по ремонту бытовой техники. 

По поводу остальных помещений истец пояснил, что помещение 5 никем не используется, в помещении 7а расположен отдел пошива, а в помещении 9 находится дизайнер ателье. Кроме того, ООО «Модерадо» указало, что в доме 26, лит. А помещение №1 принадлежит ФИО4, в котором и могут быть расположены некоторые из организаций указанных в акте.

Исходя из изложенного, истец считает, что информация, представленная в акте  от 20.11.2017 года, не соответствует действительности и ничем не подтверждена, в связи с чем, вывод ответчика о том, что ООО «Модерадо» занимается иной деятельностью помимо деятельности по бытовому обслуживанию населения, в связи с чем, и был увеличен коэффициент местоположения, ошибочный.

Суд, рассмотрев доводы сторон,  приходит к выводу, что акт  осмотра от 20.11.2017 года, представленный ответчиком, не является достаточным доказательством, позволяющим считать подтвержденным факт использования помещений под осуществление иной деятельности, помимо бытового обслуживания населения исходя из следующего. 

Акт осмотра был составлен в одностороннем порядке, к его составлению истец привлечен  не был и о проведении проверки не знал. 

Кроме того, вызывает сомнение то, что акта осмотра был составлен на месте  осмотра, учитывая тот факт, что акт составлен в печатном виде, при этом подписан, помимо членов комиссии, незаинтересованными лицами ФИО5 и ФИО6, данные о личности которых, помимо фамилий и инициалов в акте отсутствует.

Также возникают сомнения в достоверности информации, указанной в акте от 20.11.2017 года, в нем не отражено на основании каких обстоятельств был сделан вывод об использовании указанных в акте помещений, указанными способами. Приложенные к акту фотографии выводы акта не подтверждают.

Кроме того, в акте не было отражено, что помещение №1, которое также находится в доме 26, лит. А, принадлежит иному лицу.

Таким образом, суд  полагает, что ответчиком не была надлежащим образом проведена проверка того, что действительно расположено в помещениях находящихся в общей долевой собственности.

Суд также отмечает, что из представленного акта не следует, какая часть из помещений используется не по назначению и превышает ли такая площадь размер доли истца.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суд удовлетворяет исковые требования и признает недействительным уведомление №  20-05/1-19990/17-ис от 15.12.2017 об изменении цены договора как одностороннее изменение условий соглашения о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности № 5/2908С  от 03.03.2015 г. в части применения коэффициента местоположение равный 2.

Расходы по госпошлине в силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст.110, 167, 170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным уведомление №  20-05/1-19990/17-ис от 15.12.2017 об изменении цены договора как одностороннее изменение условий соглашения о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности № 5/2908С  от 03.03.2015 г. в части применения коэффициента местоположения равный 2.

Взыскать с Администрации города Нижнего Новгорода, г.Нижний Новгород (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Модерадо», г.Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> 6000 рублей расходов по оплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Судья                                                                                    Окороков Д.Д.