/

 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-33877/2012

г. Краснодар

05 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  05 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Калашниковой М.Г. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Южная строительно-инвестиционная компания» (ИНН 2317039515, ОГРН 1042309871647) Кравченко М.М. (лично, паспорт), от Зверевой Н.В. – Павленко Ю.Н. (доверенности от 28.10.2015 и 16.11.2016), от Серединой С.Н. – Чикишева А.С. (доверенность от 13.07.2018), в отсутствие иных участвующих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Зверевой Н.В. на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2018 (судья Туманова Л.Р.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018 (судьи Сулименко Н.В., Стрекачёв А.Н., Шимбарева Н.В.) по делу № А32-33877/2012, установил следующее. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Южная строительно-инвестиционная компания» (далее ? должник) конкурсный управляющий должника Кравченко М.М. (далее ? конкурсный управляющий) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просит: обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее ? управление) внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ? ЕГРП) регистрационную запись о праве собственности должника на земельный участок площадью 1 331 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402012:123, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, выше ул. Цитрусовая 23 а; обязать управление внести в ЕГРП регистрационную запись о праве собственности должника на двенадцатиэтажный жилой дом общей площадью 6 520,5 кв. м, Литера А, А1, инвентарный номер 03:426:002:000104720:А, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, выше ул. Цитрусовая 23; истребовать из чужого незаконного владения Зверевой Н.В. в конкурсную массу должника указанные земельный участок и двенадцатиэтажный жилой; аннулировать записи регистрации права собственности Зверевой Н.В. указанные объекты недвижимости.

Определением суда от 09.04.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.06.2018, заявление конкурсного управляющего удовлетворено; признано отсутствующим у Зверевой Н.В. право собственности на спорные земельный участок и двенадцатиэтажный жилой дом; истребованы из незаконного владения      Зверевой Н.В. в конкурсную массу должника спорные объекты недвижимости; аннулированы в ЕГРП записи о регистрации права собственности за Зверевой Н.В. на спорные земельный участок и двенадцатиэтажный жилой дом. Судебные акты мотивированы тем, что у Зверевой Н.В. отсутствуют правовые основания для владения спорным имуществом в силу ничтожности договоров купли-продажи, заключенных должником и Эксузян Г.М., а также Эксузян Г.М. и Зверевой Н.В.

В кассационной жалобе Зверева Н.В. просит отменить судебные акты. По мнению заявителя жалобы, суды не приняли во внимание, что стороны в договоре указали на отсутствие объектов недвижимости на земельном участке и отсутствия обременения земельного участка правами третьих лиц. Суды не приняли во внимание определение суда от 15.02.2016 по данному делу о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка от 28.04.2011, заключенного должником и Эксузян Г.М. Суды необоснованно сослались на разъяснение пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"» (далее ? постановление № 63). Суды не привлекли к участию в деле граждан, за которыми признано право собственности на квартиры в спорном жилом многоквартирном доме.

В судебном заседании представитель Зверевой Н.В. поддержал доводы жалобы, конкурсный управляющий должника и представитель Серединой С.Н. просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением суда от 12.11.2012 заявление уполномоченного органа о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству. Определением суда от 13.02.2014 требования заявителя признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Курин А.В. Определением суда от 26.05.2014 при банкротстве должника применены правила 7-го параграфа главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее ? Закон о банкротстве). Решением суда от 19.02.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кравченко М.М.

Суды установили, что в период с 2009 по 2012 годы должник выступал как организация-застройщик, привлекал денежные средства физических лиц ? непрофессиональных инвесторов для будущего строительства жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402012:123, находящемся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, выше ул. Цитрусовая, 23а, с принятием на себя обязательств по предоставлению гражданам жилых помещений в строящемся на указанном земельном участке жилом доме.

Спорный земельный участок приобретен должником у Игнатовой Е.Э. по договору купли-продажи земельного участка от 03.04.2010. По договору поручения от 15.02.2010, заключенному должником (заказчик) и ООО "Черномор 999" (исполнитель), исполнитель обязуется по поручению заказчика осуществлять мероприятия по управлению строительством торгового центра со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, выше ул. Цитрусовая, 23а.

Должник (продавец) и Эксузян Г.М. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 28.04.2011, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить земельный участок площадью 1 331 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402012:123, находящийся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, выше ул. Цитрусовая, 23а. В соответствии с абзацем 3 пункта 1 договора установлена стоимость земельного участка в размере19 673 511 рублей. Стороны в договоре указали, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, земельный участок правами третьих лиц не обременен.

Вместе с тем, фактически на спорном земельном участке должник возвел объект строительства ? многоквартирный жилой дом. Согласно вступившему в законную силу решению Адлерского районного суда г. Сочи от 03.02.2012 по иску Эксузян Г.М. к администрации г. Сочи признано право собственности Эксузян Г.М. на двенадцатиэтажный жилой дом литера «А», «А1» с мансардой, общей площадью                     6520,5 кв. м, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402012:123 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, выше                        ул. Цитрусовая, 23а.

Из протокола допроса свидетеля Эксузян М.Г., произведенного в рамках уголовного дела № 14160126, находящегося в производстве Следственного управления УВД по г. Сочи, следует, что Эксузян Г.М. не платила денежные средства за земельный участок, к строительству жилого дома отношения не имела, свои средства в строительство жилого дома не вкладывала, оспариваемый договор подписала, согласившись на просьбу дочери – Эксузян М.Г., работавшей в ООО «ЮСИК» в должности юриста, попросившей ее стать номинальным собственником земельного участка.

В силу пункта 4 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу частей 2, 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или частей 2, 3 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Суды исходили из того, что обстоятельства, установленные решением Адлерского районного суда г. Сочи от 03.02.2012, не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, так как при рассмотрении гражданского спора по иску Эксузян Г.М. к администрации г. Сочи должник не привлекался к участию в деле. Кроме того, Адлерским районным судом г. Сочи при рассмотрении указанного иска устанавливались иные обстоятельства, подлежащие доказыванию при рассмотрении спора по указанному иску о признании права собственности на самовольную постройку и не исследовался вопрос о действительности оспариваемого в настоящем деле договора купли-продажи земельного участка, заключенного должником и Эксузян Г.М.

Конкурсный управляющий оспорил договор купли-продажи земельного участка от 28.04.2011, заключенный должником (продавец) и Эксузян Г.М. (покупатель). Определением суда от 15.02.2016 признан недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 28.04.2011, заключенный должником и Эксузян Г.М.; применены последствия недействительности сделки в виде восстановления права собственности должника на земельный участок общей площадью 1 331 кв. м, с кадастровым номером 23:49:04 02 012:123, путем аннулирования в ЕГРП регистрационных записей от 12.05.2011 № 23-23-22/063/2011-021 и от 18.05.2011                            № 23-23-22/063/2011-049. Вместе с тем, управление направило конкурсному управляющему отказ аннулировать в ЕГРП регистрационную запись о праве собственности на земельный участок площадью 1331 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402012:123, сославшись на регистрационную запись о праве собственности Зверевой Н.В.

Таким образом, конкурсный управляющий не смог исполнить ранее принятый судебный акт по возврату в конкурсную массу земельного участка и возведенного на нем должником объекта самовольной постройки ? двенадцатиэтажного жилого дома.

Эксузян Г.М. (продавец) и Зверева Н.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 14.03.2012, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить земельный участок площадью 1 331 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402012:123, находящийся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Орел-Изумруд, выше ул. Цитрусовая, 23а. 

Суды установили, что спорное имущество ? земельный участок и двенадцатиэтажный дом, построенный на нем, формально переоформлены Эксузян М.Г. на бывшего работника ООО «ЮСИК» ? Звереву Н.В., не вносившую за него платежи.

Конкурсный управляющий, полагая, что Эксузян Г.М. и Зверева Н.В. действовали недобросовестно, с целью не допустить возврат спорного имущества в конкурсную массу должника, обратился в арбитражный суд. Удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения. 

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 16 постановления № 63, если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае подсудности виндикационного иска тому же суду, который рассматривает дело о банкротстве, оспаривающее сделку лицо вправе по правилам статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соединить в одном заявлении, подаваемом в рамках дела о банкротстве, требования о признании сделки недействительной и о виндикации переданной по ней вещи; также возбужденное вне рамок дела о банкротстве тем же судом дело по иску о виндикации может быть объединено судом с рассмотрением заявления об оспаривании сделки – их объединенное рассмотрение осуществляется в рамках дела о банкротстве.

Правовым основанием требований должника является статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Суды указали, что спорные земельный участок и двенадцатиэтажный дом, построенный на нем, формально переоформлен Эксузян М.Г. на бывшего работника ООО «ЮСИК» ? Звереву Н.В., не вносившую за него платежи, что подтверждается ее показаниями в рамках уголовного дела № 14160126. Указанные факты установлены постановлением Центрального районного суда от 20.08.2014 в разрешении производства следственных действий в рамках уголовного дела № 14160126. Данным судебным актом суд установил факт формальности сделки, заключенной Эксузян Г.М. и Зверевой Н.В.

Суды также отметили, что определением суда от 15.02.2016 по настоящему делу восстановлено право собственности должника на спорный земельный участок путем аннулирования в ЕГРП регистрационных записей от 12.05.2011 № 23-23-22/063/2011-021 и от 18.05.2011 № 23-23-22/063/2011-049. Указанный судебный акт не исполнен, поскольку право собственности на земельный участок и многоквартирный жилой дом  переоформлено на Звереву Н.В.

Суды установили, что у Зверевой Н.В. отсутствуют правовые основания для владения спорным имуществом в силу ничтожности договоров купли-продажи, заключенных должником и Эксузян Г.М., а также Эксузян Г.М. и Зверевой Н.В. При этом граждане Эксузян Г.М. и Зверева Н.В. не осуществляли строительство многоквартирного жилого дома, не вкладывали в строительство денежные средства, и заведомо действовали незаконно и недобросовестно, последовательно оформляя право собственности на спорные объекты недвижимости; вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда установлено, что строительство осуществлялось должником с привлечением средств дольщиков. При указанных обстоятельствах суды обоснованно признали отсутствующим у Зверевой Н.В. права собственности на спорные объекты недвижимости и обязали Звереву Н.В. возвратить в конкурсную массу должника земельный участок и двенадцатиэтажный жилой дом.

Установив недобросовестность поведения приобретателя спорного имущества, суд правомерно истребовал его в пользу должника.

Довод кассационной жалобы о том, что суд не приняли во внимание решение Адлерского районного суда г. Сочи от 11.07.2016 по делу № 2-2974/16 отклоняется как необоснованный, поскольку был предметом рассмотрения судов. При этом суды указали, что решением Адлерского районного суда г. Сочи от 11.07.2016 по делу № 2-2974/16 прекращено право собственности Зверевой Н.В. на земельный участок и жилой дом; признано право собственности граждан на квартиры в указанном жилом доме и право общей долевой собственности (пропорционально долям сособственников в праве собственности на помещения жилого дома) на расположенный под указанным жилым домом земельный участок. Вместе с тем указанный судебный акт не исполнен, право собственности за гражданами не зарегистрировано в ЕГРПН, граждане не вступили во владение квартирами и не пользуются ими, поскольку фактически строительство дома не завершено, дом не присоединен к коммуникациям и не пригоден для проживания. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию компетентным органом не выдано.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 названного закона.

Суды отметили, что признание решением суда общей юрисдикции за участником строительства права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не прекращает обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве и не освобождает его от исполнения обязанности достроить жилой дом и передать участнику строительства причитающуюся ему квартиру, пригодную для проживания. Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не исключают возможность включения в состав реестра требований о передаче жилых помещений лица, за которым судом признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в том случае, если дом не достроен, не введен в эксплуатацию, а участник строительства по данной причине не вступил во владение жилым помещением. Более того, включение участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений является гарантией исполнения судебного акта о признании за дольщиком права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. В рассматриваемом случае решением Адлерского районного суда г. Сочи от 11.07.2016 по делу № 2-2974/16 за дольщиками признано право собственности на квартиры в жилом многоквартирном доме, которое формально зарегистрировано за Зверевой Н.В. Вместе с тем, дом не сдан в эксплуатацию, право собственности на квартиры не зарегистрировано в установленном законом порядке, что не лишает дольщиков права предъявить свои требования в деле о банкротстве должника о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

Довод о том, что суды не привлекли граждан, за которыми признано право собственности на квартиры в спорном жилом многоквартирном доме, к участию в рассмотрении обособленного спора в рамках дела о банкротстве о признании отсутствующим права собственности Зверевой Н.В. на спорное имущество и возврате имущества в конкурсную массу должника, исследован и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции. Суд исходил из того, что указанные граждане не являются непосредственными участниками спорных правоотношений; не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве, и не заявили о вступлении в дело в порядке, предусмотренном статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; кроме того, обжалуемые судебные акты не затрагивают права граждан на квартиры, признанные судом общей юрисдикции; арбитражный суд при рассмотрении данного обособленного спора (исходя из предмета заявленного требования) не исследовал вопрос о правах граждан на квартиры в многоквартирном жилом доме, констатировав только, что право собственности на дом не принадлежит Зверевой Н.В.

Иные доводы кассационной жалобы также не основаны на нормах права, направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286 и 287 Кодекса подлежат отклонению. Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены. 

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018 по делу                                      № А32-33877/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                 Е.В. Андреева

Судьи                                                                                                                М.Г. Калашникова

                                                                                                                           Ю.В. Мацко