РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-169880/23-77-1313

г. Москва

13 февраля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2024года

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

с участием представителей:

от истца: ФИО2 (доверенность № б/н от 25.10.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – до и после перерыва, от истца: ФИО3 (доверенность № б/н от 25.10.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – после перерыва,

от ответчика: ФИО4 (доверенность № ДГИ-Д-1527/23 от 05.12.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – до перерыва, ФИО5 (доверенность № ДГИ-Д-1543/23 от 05.12.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – после перерыва,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЗОН" (105037, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2003, ИНН: 

<

***>)   

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЗОН" обратилось  в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ,  к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором просит: 

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «АЗОН», возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:03:0005007:4626 общей площадью 128,4 кв. м. путем принятия

п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 12 172 596 (двенадцать миллионов сто семьдесят две тысячи пятьсот девяносто   шесть)рублей     без     учёта     НДС     в     соответствии с     отчетом об оценке, выполненного оценочной компанией ООО «Вердикт Оценка». 

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»,

п. 3.4 Договора купли-продажи в следующей редакции:

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 144 911, 85 р. (сто сорок четыре тысячи девятьсот одиннадцать рублей, 85 коп.) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что Департамент городского имущества города Москвы направил ему проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:03:0005007:4626 общей площадью 128,4 кв. м. Однако истец с ценой помещения не согласился, в  связи с чем, направил ответчику    подписанный договор в редакции Протокола разногласий. 

Ответчик отказался от подписания  договора купли-продажи на условиях, изложенных в Протоколе разногласий,  в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений, просил  регулировать разногласия по цене  экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва. Просил урегулировать разногласия по цене Департамента. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью «АЗОН» (истец, арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик, арендодатель) заключен Договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы № 04-443/2000 от 01.09.2000 г. в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 128,4 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1-5, 7-11, 14, 15, 15а, 156).

Ответчиком направлен в адрес истца проект Договора купли-продажи № 59-8568 от 12.07.2023 г., согласно которому установленная цена Объекта составляет 19 460 000  руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.06.2023 № М763-1787-П/2023  (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО Центр экспертиз и оценки "Капитал". В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения «Отчет об оценке» № 1407/23 от 25 июля 2023 г, выполненного оценочной компанией ООО «Центр экспертиз и оценки «Капитал», цена Объекта составила 11 142 000, (без учета НДС).

Таким образом, не согласившись с условиями в части завышенной стоимости выкупаемого помещения, а также отсутствием надлежащей оценки помещения, истцом через электронный личный кабинет  был отправлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере 11 142 000 руб.  (без учета НДС).

Ответчик  отказал истцу  в заключении договора на условиях Протокола разногласий, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд  в порядке статьи 82 АПК РФ определением  от 09.11.2023г.  назначил судебную строительно-техническую экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу № А40-169880/23-77-1313. Проведение экспертизы поручено  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА", эксперту ФИО6.  На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1.Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:03:0005007:4626 общей площадью 128,4 кв. м. по состоянию на 18.05.2023г., без учета НДС?

 Согласно Заключению  эксперта от 09 ноября 2023 г. рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:03:0005005:4565 общей площадью 128,4 кв. м по состоянию на 18.05.2023 г. без учета НДС составляет: 12 172 596 рублей 00 копеек.

Протокольным определением от 16.01.2024г. вызван в суд эксперт ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА" ФИО6 для дачи пояснений по экспертному заключению б/н от 11.12.2023г. 

В судебном заседании 30.0.2024г. эксперт ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА" ФИО6 дала пояснения по  экспертному заключению б/н от 11.12.2023г. 

Исходя из пояснений сторон,  заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 12 172 596 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

 В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

При этом суд исходит из того, что поскольку заключение договора является обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий по договору. 

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении  договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. 

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной  судебной экспертизой.

В отношении остальной части требования истца об урегулировании разногласий по п.3.4. суд считает  правомерной редакцию ответчика,  поскольку истцом не представлено доказательств в подтверждение правомерности  его редакции договора. Указанный пункт договора в редакции Департамента соответствует положениям  Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи  подлежат удовлетворению частично.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб. 00 коп. и расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика, поскольку исковые требования заявлены правомерно. При этом суд учитывает, что согласно п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014г. №46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

 На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 9,   64, 65, 104,  106, 110,  123,   156, 167-174, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЗОН" (ОГРН: 

<

***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:03:0005007:4626 общей площадью 128,4 кв. м., путем принятия в следующей редакции:

пункт 3.1. договора купли-продажи: «Цена Объекта составляет 12 172 596 (Двенадцать миллионов сто семьдесят две тысячи пятьсот девяносто шесть) рублей без учета НДС в соответствии с Заключением эксперта от 11.12.2023г., выполненным ООО "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА", является окончательной, согласованной Сторонами договора, и изменению не подлежит.» Далее по тексту в редакции Департамента.

«НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»,

пункт 3.4.Договора купли-продажи: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. 

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 144 911 (Сто сорок четыре тысячи девятьсот одиннадцать) руб. 85 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. 

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта.  

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. 

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 123112, 

<

...>, дата регистрации 15.11.1991) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЗОН" (105037, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2003, ИНН: 

<

***>)  расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп., расходы за проведение по делу судебной оценочной экспертизы по делу в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) руб. 00 коп.   

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова