АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-8076/2019

г. Кострома

04 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена  28 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  04 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи 

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, 

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания 

«Капитал-К», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Икс 5 Гипер», г. Москва 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.02.2018 

№ 15СТ4004/19,

при участии: 

от истца: ФИО3 (представитель по доверенности от 01.01.2020),

от ответчика: не явился, уведомлен надлежаще, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Капитал-К», г. Кострома (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Икс 5 Гипер», г. Москва (далее – Общество) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.02.2018 № 15СТ4004/19.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования, однако к моменту настоящего судебного заседания требования истцом сформулированы вновь как первоначально заявленные (с учетом отклонения судом ходатайств об уточнении требований как несоответствующих статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) – о расторжении договор субаренды нежилого помещения от 01.02.2018 № 15СТ4004/19. 

Компания обосновывает иск следующими фактическими обстоятельствами: условия договора от 01.02.2018 являются несправедливыми, обременительными для субарендатора, деятельность подразделения Компании спорном помещении  являлась нерентабельной; 06.08.2019 сотрудник истца не был допущен на рабочее место; в спорном помещении находилось имущество ответчика, что свидетельствует о невозможности использования помещения. Компания настаивала на фиксации в судебном акте факта прекращения доступа истца в спорные помещения с 06.08.2019, а также сослалась на возможность зачета обеспечительного платежа в счет задолженности; указала, что ответчик уклоняется от переговоров и мирного урегулирования настоящего спора.

Общество представило отзыв, из содержания которого следует, что ответчик счел недоказанным утверждение истца о наличии несправедливых договорных условий и неравных переговорных возможностей; требования истца противоречат статьям 12 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации; истцом избран неверный способ защиты прав; истец добровольно согласился на пролонгацию спорного договора.

В качестве свидетеля в судебном заседании 19.12.2019 допрошен  ФИО4. Свидетель предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложных показаний и отказ от дачи показаний (ст. ст. 307, 308 УК РФ). 

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор в отсутствие представителя  ответчика.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, Компания (субарендатор) и акционерное общество «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (арендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения от 01.02.2018 № 15СТ4004/19 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого арендатор обязался передать, а субарендатор –принять во временное возмездное пользование (субаренду) часть здания общей площадью 16,6 кв.м. помещение находится по адресу: 

<

...> (далее – помещение).

Помещение принадлежит арендатору на праве аренды в соответствии с договором аренды 01-6/2029 от 15.08.2011, заключенного между АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» и Компанией ООО «Красноборское» (пункт 1.2 Договора). 

Ежемесячная арендная плата составляет 66550 руб. (пункт 3.1.1 Договора).

В качестве гарантии надлежащего исполнения субарендатором обязательств по договору субарендатор обязан в срок не позднее 5 календарных дней с даты подписания договора перечислить арендатору обеспечительный взнос в размере 66550 руб. (пункт 3.7.1 Договора).

В случае досрочного расторжения договора по инициативе субарендатора по любой причине, непосредственно не предусмотренной договором, обеспечительный взнос удерживается арендатором в полном объеме в качестве штрафа (пункт 3.7.6 Договора). 

В случае неуплаты либо уплаты не в полном объеме арендной платы в порядке и сроки, установленные договором, арендатор вправе в любой момент времени, начиная со дня, следующего за последним днем срока исполнения обязанности по уплате арендной платы, совершить следующие действия (ограничительные меры): отказаться допустить/прекратить допуск субарендатора (его сотрудников и контрагентов) в помещение и/или прекратить обеспечение помещения электроэнергией и/или иными коммунальными услугами до полного погашения всей имеющейся задолженности субарендатора перед арендатором по уплате арендной платы, а также неустойки за просрочку ее уплаты. В случае, если арендатор принимает ограничительные меры, субарендатор не имеет к арендатору каких-либо претензий, связанных с принятием обеспечительных мер и любыми их последствиями, а также уплачивает арендатору за весь период действия ограничительных мер сумму, равную сумму арендной плате за соответствующий период (пункт 2.3.5 Договора).

Срок субаренды составляет 11 месяцев с даты подписания сторонами договора (пункт 5.1 Договора).

Если субарендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока, указанного в абзаце 1 настоящего пункта, при отсутствии возражений со стороны арендатора настоящий договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, за исключением изменения размера ежемесячной арендной платы. С момента возобновления действия договора на неопределенный срок размер ежемесячной арендной платы, установленный на дату окончания срока субаренды, увеличивается на 10% (пункт 5.1 Договора).     

Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 01.02.2018.

Уведомлением от 24.04.2018 № 100/4267 субарендатор уведомлен о замене стороны арендатора по Договору на Общество.

Дополнительным соглашением от 01.01.2019 стороны подлили срок действия Договора – с 01.01.2019 на 11 месяцев. Установили, что с 01.01.2019 ежемесячная арендная плата будет составлять 59218 руб. 22 коп., кроме того, НДС по ставке, а обеспечительный взнос – 59218 руб. 22 коп.   

Уведомлением от 18.06.2019 субарендатор сообщил арендатору о намерении расторгнуть Договор в связи с нерентабельностью деятельности вследствие высокого размера ежемесячной арендной платы по договору. Также предложило арендатору подписать соглашение о расторжении Договора.

В ответ на уведомление субарендатора арендатор сообщил об отсутствии права субарендатора на досрочное расторжение договора, предложило рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора с 31.07.2019 при условии удержания обеспечительного взноса в качестве штрафа.     

Претензией от 06.08.2019 № 66252 арендатор потребовал исполнения субарендатором обязанности по внесению арендной платы в размере 142123 руб. 72 коп. В претензии, направленной субарендатору по электронной почте, арендатор уведомил о прекращении доступа субарендатора в помещение. Претензия, направленная субарендатору по почте, не содержала указания на ограничение доступа субарендатора в арендованное помещение.

Согласно показаниям свидетеля, допрошенного в судебном заседании, он является арендатором одного из соседних помещений; спорное помещение в июле 2019 было пустым; как из него выезжали прежние арендаторы свидетель не видел; Компания переехала в помещение на 2 этаже этого же здания; примерно в середине августа в спорное помещение занесли какие-то вещи, которые вряд ли имеют отношение к Компании; с 01.12.2019 в спорном помещении находится новый арендатор. Конкретные даты назвать затруднился.

Истец, посчитав, что условия договора являются несправедливыми, поскольку обременительны для истца, существенным образом нарушают баланс интересов сторон,  при этом субарендатор был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, а также сославшись на нерентабельность предпринимательской деятельности, на прекращение ответчиком доступа истца в арендованное помещение с 06.08.2019, обратился в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассмотренном случае суд установил, стороны не оспаривают и материалами дела подтверждены как факт заключения между Обществом и Компанией Договора, так и факт передачи помещения в субаренду в рамках указанной сделки. Доказательства, свидетельствующие о том, что Общество допустило существенные нарушения условий Договора, влекущие его расторжение в судебном порядке, перечисленные в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлены, в ходе судебного разбирательства истец о таких нарушениях не заявлял. В Договоре также отсутствуют согласованные сторонами сделки условия, предоставляющие Компании право на досрочное расторжение договора по инициативе субарендатора в судебном порядке. 

Соответственно, договор от 01.02.2018 (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2019) не подлежит расторжению в судебном порядке по общим основаниям, предусмотренным в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены специальные основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке, в частности, для договора присоединения такие основания установлены в статье 428 Гражданского кодекса Российской Федерации. На данные  основания ссылается истец в исковом заявлении в качестве обоснования требований о расторжении договора. 

Согласно пункту 1 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Согласно пункту 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Согласно пункту 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации  правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что договор заключен сторонами путем добровольного волеизъявления, без какого-либо принуждения как со стороны арендатора, так и со стороны субарендатора. Более того, собранными по делу доказательствами и лицами, участвующими в деле, подтвержден факт продления Договора на 11 месяцев на основании добровольного волеизъявления истца (л.д. 28, 30).  

Истец в нарушение статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации не пояснил, в силу каких причин он является слабой стороной при заключении договора, также не представил доказательств явного неравенства переговорных возможностей, наличия обстоятельств, существенно затрудняющих согласование иного содержания отдельных условий договора. В рассмотренном случае субарендатор добровольно заключил и продлил спорный договор, не требуя при этом внесения условий, предоставляющих право на досрочное расторжение договора в судебном порядке по инициативе субарендатора. 

К материалам дела приобщена деловая переписка контрагентов (л.д. 19 – 29), что также однозначно свидетельствует о равных переговорных возможностях участников настоящего спора. Каких-либо объективных доказательств, свидетельствующих о том, что истец по причине, зависящей исключительно от ответчика, вынужден был заключить договор аренды именно спорного помещения и именно с Обществом, в материалы дела не представлено. 

Изложенное свидетельствует о том, что спорный договор субаренды не является договором присоединения, а также не обладает признаками договора, указанными в пункте 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Суд полагает необходимым отметить, что при подписании договора субаренды стороны и его возобновлении на определенный срок контрагенты не согласовали возможность одностороннего расторжения данной сделки по инициативе субарендатора. Сторонами заключен договор субаренды на определенный срок, то есть и арендодатель, и арендатор выразили свою волю вступить в обязательство именно на срок, установленный договором.

Указание Компании на нерентабельность работы подразделения, размещенного в спорном помещении, в связи чем размер арендной платы по договору субаренды оказался слишком высок, суд рассмотрел и признал несостоятельным, поскольку субарендатор, осуществляя коммерческую деятельность, направленную на извлечение прибыли, несет все риски, связанные с такой деятельностью, в том числе риски недостижения желаемых результатов своей деятельности (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нерентабельность деятельности субарендатора закон не относит к основаниям для расторжения договора, заключенного на определенный срок.

Аргумент Компании об ограничении доступа в помещение с 06.08.2019 при рассмотрении настоящего спора не имеет правового значения, поскольку из условий договора от 01.02.2018 (с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2019) следует, что арендатор наделен правом на применение ограничительных мер (пункт 2.3.5 договора). 

Представленная Компанией копия претензии с соответствующим уведомлением об ограничении доступа свидетельствует о том, что Общество сочло возможным реализовать оговоренное в условиях сделки право на ограничение доступа в арендуемое помещение до погашения задолженности по арендной плате. Наличие претензии с иным содержанием (без указания на ограничение доступа), свидетельствует о низком уровне согласованности действий между подразделениями Общества, однако недостатки в организации внутренней деятельности ответчика не лишают арендатора права на применение мер, предусмотренных условиями договора субаренды от 01.02.2018.

Кроме того, указание истца на необходимость фиксации момента расторжения договора аренды (с 06.08.2019) не соответствует положениям статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, из системного толкования которых следует, что при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора.

  В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

СудьяО.Д. ФИО1