﻿﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-17886/2019-ГК

г. Пермь

27 декабря 2019 года

Дело № А60-2776/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  27 декабря 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Поляковой М.А., Скромовой Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Балдиной А.С.

при участии:

от истца: Сивков И.В. по доверенности от 20.11.2019;

от ответчика: Барабанова Н.И. по доверенности от 30.12.2018.

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, 

общества с ограниченной ответственностью «Связь-Плюс»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 15 октября 2019 года 

по делу № А60-2776/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью «Связь-Плюс» 

(ОГРН 1126685007899, ИНН 6685007809)

к Департаменту по управлению государственным имуществом

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) «Связь-Плюс» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Департаменту по управлению государственным имуществом Администрации г. Екатеринбурга (Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018 № 1935 (договор), просило определить условия пункта 2.1 договора в следующей редакции: 2.1 Цена Объекта без учета НДС и с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений объекта, осуществленных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, составляет 755 455 руб.81 коп.; - условия пункта 6.1 договора в следующей редакции: 6.1 За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,05% процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной п.2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно; Пункт 6.3 исключить.

Истец уточнил требование в части пункта 2.1. договора, обратившись с просьбой определить указанный пункт в следующей редакции: «2.1 Цена Объекта без учета НДС и с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений Объекта, осуществленных Покупателем с согласия Продавца в период аренды Объекта, составляет 1 007 961 руб. 64 коп.» (ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 15.10.2019 исковые требования удовлетворены частично: урегулированы возникшие между обществом «Связь-плюс» и Департаментом, действующим от имени Администрации города Екатеринбурга, разногласия при заключении договора, указано на изложение пункта 2.1 в следующей редакции:	«Цена объекта составляет 2 680 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС»; абзаца 1 пункта 6.1 - в следующей редакции: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно»; пункт 6.3 - исключить; в остальной части требований отказано.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит изменить, изложив пункт 2.1 договора в его, истца, редакции, считает не соответствующим обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что «в материалах дела отсутствует выраженное арендодателем согласие на производство неотделимых улучшений». Также заявитель апелляционной жалобы считает, что судом неправильно истолкована норма закона - часть 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Закон), судом применены положения нормативного акта, не подлежащего применению, - в тексте обжалуемого решения изложены положения Решения Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 № 72/48 «Об утверждении Положения «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» о порядке проведения зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, не предусматривающих зачета стоимости переустройства и перепланировки.

Кроме того, заявителем апелляционной жалобы указано на то, что судом неправомерно не принято в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства заключение экспертов, выполненное экспертами Ямановой М.А и Панфиловой Е.С. в рамках судебной экспертизы; суд, установив необоснованность заключения экспертов, не назначил дополнительную или повторную экспертизу; суд не оценил заключение № 040/19-СЭ от 13.02.2019, выполненное ООО «Региональный центр оценки и экспертизы», неправильно распределил судебные расходы.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 24.03.2014 № 79000281 (договор аренды).

Согласно условиям этого договора арендатору было передано в аренду встроенное нежилое помещение общей площадью 94,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Братская, д. 6, лит. А, 1 этаж 1 (помещения №№1-10) для использования в целях: конторское, торговое.

В соответствии с экспликацией переданного помещения (выписка из технического паспорта по состоянию на 09.04.2014) площадь складских помещений составляла в нем 43,3 кв. м (помещения №№ 1, 4-6), а к торговым были отнесены площади комнаты отдыха (№ 2), туалета (№ 3), кабинета (№ 7), коридоров (№№ 8-9), тамбура (№ 10) и шкафа (№ 11) - всего 51,8 кв. м.

Ответчиком было выражено согласие с проведением перепланировки помещения в соответствии с проектом, выполненным ООО «Аранж» (письмо от 11.07.2014 № 02.09-28/001/1307).

После перепланировки площадь помещения составила 95,7 кв. м, при этом площадь непосредственно торговых залов - 81 кв. м (№№ 2, 3, 6).

10.07.2018 истец обратился к ответчику с запросом о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Постановлением Главы Екатеринбурга № 2743 от 07.11.2018 были утверждены условия приватизации арендуемого истцом объекта (кадастровый номер 66:41:0504007:1204).

 В ноябре 2018 года ответчик во исполнение Постановления Главы Екатеринбурга № 2743 от 07.11.2018 направил в адрес истца  проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018 № 1935 с указанием цены продажи объекта - 2 680 000 руб.

Истец 05.12.2018 направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором, в том числе, предложил определить выкупную стоимость объекта недвижимости с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, осуществленных истцом с согласия ответчика, в размере 755 455,81 руб. (пункт 2.1. договора).

Ответчик отклонил представленный истцом протокол разногласий со ссылкой на то, что, согласовывая проведение перепланировки, ответчик не давал согласия на выполнение неотделимых улучшений (письмо от 24.12.2018 № 02.12-15/1/002/6008).

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела по иску об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018 № 1935 (договор) в отношении условий пункта 2.1 договора, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, исходил из того, что действующее законодательство не предусматривает правомочий покупателей в самостоятельном порядке определять выкупную стоимость помещений, вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества, этот закон предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона); из содержания Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества; рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена ответчиком в проекте договора на основании отчета об оценке № 268 от 04.10.2018, подготовленного ООО «Трансэнергоресурс», в соответствии с которым рыночная стоимость определена в размере 2 680 000 руб.

Суд первой инстанции оценил возражение истца относительно рыночной стоимости объекта.

Суть этого возражения заключалась в указании на то, что согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя; в данном случае, как полагал истец, неотделимые улучшения арендованного помещения явились результатом перепланировки, осуществленной с согласия ответчика, выраженном в письме от 11.07.2014 № 02.09-28/001/1307.

В этой части суд первой инстанции исходил из того, что под улучшением имущества понимается такое изменение его свойств, характеристик, которое повышает эффективность и (или) удобство использования имущества; в результате произведенных улучшений изменяются технические характеристики имущества, повышаются его эксплуатационные качества и стоимость; неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества; неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, имущество, в отношении которого они выполнены, будет повреждено; при этом стоимость неотделимых улучшений не тождественна величине расходов на их создание, и при ее определении должны учитываться фактическое состояние этих улучшений, их износ, степень повреждения, иные показатели, влияющие на величину стоимости; стоимость неотделимых улучшений и стоимости ремонтных работ и материалов – тождественными понятиями не являются.

Имеющим правовое значение, исключающим возможность удовлетворения иска об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора путем определения условия пункта 2.1 договора в редакции истца (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), признано судом первой инстанции то, что фактически предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с нормами закона, а представляет собой размер затрат на ремонт и перепланировку помещения; доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, истцом не представлено; отсутствие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, доказательств того, что произведенные истцом перепланировки арендованного помещения, сделанные исходя из его личных потребностей, являются именно улучшением арендованного имущества, документальных доказательств того, что арендованное помещение находилось в состоянии, не пригодном для его использования, следовательно, проведенные арендатором работы по перепланировке связаны не с состоянием помещения, требующим проведения ремонтных работ для использования в целях аренды, а с приспособлением помещения для удобства ведения коммерческой деятельности (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведенные выводы суда первой инстанции основаны на результате оценки фактических обстоятельств с учетом того, что в письме Департамента от 11.07.2014 № 02.09-28/001/1307 говорится о согласовании именно перепланировки, «что стоимость переустройства и перепланировки не подлежит зачету в счет арендной платы», согласно п. 6.2 договора аренды от 24.03.2014	№ 79000281 «стоимость работ по переустройству и перепланировке объекта, а также других неотделимых улучшений зачету в счет арендной плате не подлежит; «отделимые и неотделимые улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью муниципального образования «город Екатеринбург» (п. 6.3 договора), тогда как в соответствии с п. 6 ст. 5 Закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.	

Установленные в этой части в результате исследования совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (ст. ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования.

Доводы апелляционной жалобы, которые в данном случае заключаются лишь в иной оценке того, что судом первой инстанции было исследовано, не влекут ее удовлетворение.

Соответствующим образом оценивается арбитражным судом апелляционной инстанции указание в апелляционной жалобе на то, что письмом от 11.07.2014 № 02.09-28/001/1307 ответчиком было дано согласие на проведение перепланировки помещения в соответствии с проектом, выполненным ООО «Аранж», что заявитель апелляционной жалобы считает доказательством выражения ответчиком согласия с проведением работ, связанных с неотделимыми улучшениями.

Арбитражным судом апелляционной инстанции исследовано указание истца на то, что ответчиком были рассмотрены представленные истцом документы: техническое заключение, рабочий проект 1772.06114, подготовленные ООО АП «Аранж», эскизный проект, согласованный заместителем начальника Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Волеговым А.А.; в пункте 3 проекта ООО АП «Аранж» указано на то, что при перепланировке нежилого помещения «проектной документацией предусматриваются некоторые изменения в существующей планировке, включающие в себя выполнение следующих ремонтно-строительных работ...» с последующим указанием на листах 1.4. и 1.5 перечня работы - от демонтажа части старых внутренних ненесущих деревянных перегородок до внутренней отделки помещений и устройства конструкции чистых полов; проект подробно регламентирует ход проведения вышеуказанных работ и определяет материалы, подлежащие использованию; проект также содержит план помещения после проведения перепланировки; с учетом того, что неотделимые улучшения являются следствием осуществления капитального ремонта, переустройства, перепланировки или прочих работ (не являясь каким-либо самостоятельным процессом наряду с указанными), ответчик, специализирующийся на управлении недвижимым имуществом и обладая полной информацией об объеме предстоящих работ, при даче согласия на проведение перепланировки в соответствии с рассмотренной технической документацией, знал или должен был знать, что неизбежным следствием проведения одобренных работ будет создание неотделимых улучшений помещения; согласно п. 3.2.7 договора аренды только с предварительного письменного согласия арендодателя (в том числе по видам работ и срокам их проведения) производить за свой счет капитальный ремонт, перепланировки, переустройство, а также другие неотделимые улучшения объекта (включая обустройство объекта для доступа маломобильных групп населения); согласно п. 6.2 договора аренды зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы осуществляется на основании решения городской комиссии по администрированию неналоговых доходов бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» и дополнительного соглашения, оформленного к договору, стоимость работ по переустройству и перепланировке объекта, а также других неотделимых улучшений, произведенных в объекте, зачету в счет арендной платы не подлежит.

Приведенное указание не влечет удовлетворение апелляционной жалобы с учетом результата оценки судом первой инстанции обстоятельств, признанных действительно юридически значимыми (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, указание истца на то, что с точки зрения самого ответчика, разработавшего примерную форму договора аренды (в силу Положения «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург»), перепланировка, капитальный ремонт и переустройство являются разновидностями неотделимых улучшений, соответственно, и в рамках терминологии договора, давая в письме от 11.07.2014 г. № 02.09- 28/001/1307 согласие на перепланировку, как полагает истец, ответчик тем самым разрешил создание неотделимых улучшений, не влечет то правовое последствие, в котором заинтересован заявитель апелляционной жалобы.

С учетом того, что принятие обжалуемого решения явилось результатом оценки совокупности представленных доказательств (ст. ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и установления необходимых обстоятельств (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) указание в апелляционной жалобе на то, что судом первой инстанции, как считает истец, неправомерно не было принято в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства заключение экспертов, выполненное экспертами Ямановой М.А и Панфиловой Е.С. в рамках судебной экспертизы, суд не оценил заключение № 040/19-СЭ от 13.02.2019, выполненное ООО «Региональный центр оценки и экспертизы», само по себе иной вывод в отношении рассматриваемого довода не влечет.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

К категории таких нарушений или неправильного применения норм процессуального права не относится то, что в рамках данного дела судом первой инстанции не была назначена дополнительная или повторная экспертиза.

В этой части арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из приведенных выше обстоятельств, которые признаны действительно имеющими правовое значение (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что и повлекло отказ в удовлетворении рассмотренного арбитражным судом апелляционной инстанции ходатайства истца о назначении повторной судебной экспертизы (ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Таким образом, указание в апелляционной жалобе на то, что судом не решен вопрос и о распределении расходов истца по уплате госпошлины за рассмотрение иска в размере 6 000 руб., само по себе не может быть признано влекущим ее удовлетворение.

С учетом результата разрешения иска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018 № 1935 (договор) в отношении условия пункта 2.1 договора, того, что судебная экспертиза была назначена в связи с разрешением именно этого требования, возложение на истца расходов по оплате судебной экспертизы признается соответствующим положениям, предусмотренным ст. ст. 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.10.2019                  по делу № А60-2776/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу –  без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

В.Ю. Дюкин 

 

Судьи

 

М.А. Полякова 

 

Ю.В. Скромова