АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-18800/2022

г. Новосибирск

06 октября 2022 года.

Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2022 года.

Решение в полном объёме изготовлено 06 октября 2022 года.   

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Шишкиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Инженерные сети Трейд», Новосибирская область, с. Верх-Тулинский (ИНН: 

<

***>)

к закрытому акционерному обществу «Труд», г. Новосибирск, ИНН: 

<

***>  

о взыскании 7 549 245 рублей 08 копеек,  

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность № 8 от 18.05.202, диплом, паспорт;

ответчика: ФИО2, доверенность от 22.03.2022, диплом, паспорт; ФИО3, доверенность от 23.08.2022, диплом, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Инженерные сети Трейд» (далее - истец, ООО «Инженерные сети Трейд») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Труд» (далее - ответчик, ЗАО «Труд») о взыскании неустойки в размере 0,1 % от суммы аванса по предварительному договору за каждый день допущенной просрочки передачи имущества в размере 552 725 рублей 08 копеек, штрафной неустойки в размере аванса, установленного п. 4.1 предварительного договора в размере 6 996 520 рублей.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании и представленном отзыве против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, указанным в отзыве, заявил о несоразмерности заявленной неустойки, просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 21.05.2021 между ЗАО «ТРУД» (продавец) и ООО «Инженерные сети Трейд (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - предварительный договор).

В соответствии с условиями предварительного договора, истец и ответчик обязались заключить в будущем договор о передаче в собственность истца следующего недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором:

1) Помещение № 1 (номера помещений на поэтажном плане: 3, 4, 5) общей площадью 98,9 кв.м.;

2) Помещение № 2 (номера помещений на поэтажном плане: 6, 7, 8) общей площадью 101,3 кв.м.;

3) Помещение № 3 (номера помещений на поэтажном плане: 9, 10, 11) общей площадью 100,9 кв.м.;

4) Помещение № 4 (номера помещений на поэтажном плане: 12, 13, 14) общей площадью 99,7 кв.м.;

5) Помещение № 5 (номера помещений на поэтажном плане: 17, 18, 19) общей площадью 102,2 кв.м.;

6) Помещение № 6 (номера помещений на поэтажном плане: 20, 21, 22) общей площадью 99,5 кв.м. 

суммарной площадью 602,5 кв.м., расположенные на 21 этаже здания (нежилое задние, административное здание с магазином непродовольственных товаров, встроенной трансформаторной подстанцией и подземной автостоянкой закрытого типа, общая площадь 17 953 кв.м. этажность 27, подземная этажность 2), находящегося по адресу 

<

...>.

В соответствии с п. 1.3. предварительного договора, одновременно с продажей помещений, в соответствии с условиями основного договора, ответчик обязывался передать в собственность истца семь парковочных мест (машиномест) № 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, расположенных в помещении подземной автостоянки, находящейся на отметке -6,0 Здания.

Согласно разделу 3 предварительного договора общая цена Имущества, продаваемого по Основному договору, включая нежилые помещения, доля в праве собственности на земельные участки, парковочные места составляет 69 965 200 (Шестьдесят девять миллионов девятьсот шестьдесят пять тысяч двести) рублей, включая НДС 20%.

На основании п.3.1.1. предварительного договора общая стоимость имущества включает в себя:

- стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:021185:3 - 4 204 204 рубля (без НДС);

- стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:021185:8 - 222 600 рублей (без НДС);

- стоимость помещения № 1 - 9 651 900 рублей;

- стоимость помещения № 2 - 9 763 200 рублей;

- стоимость помещения № 3 - 9 724 650 рублей;

- стоимость помещения № 4 -9 609 000 рублей;

- стоимость помещения № 5 - 9 849 900 рублей;

- стоимость помещения № 6 - 9 589 746 рублей;

- общая стоимость парковочных мест (машиномест), указанных в п. 1.3. предварительного договора, - 7 350 000 рублей.

На основании п.п.2.1, 4.1. предварительного договора истец обязался перечислить ответчику на его расчетный счет сумму аванса в размере 6 996 520 рублей, в т.ч. НДС 20% не позднее 5 банковских дней с момента заключения предварительного договора.

Аванс, оплата которого была предусмотрена предварительным договором в срок не позднее 5 банковских дней с момента заключения предварительного договора, был уплачен 21.05.2021 платёжным поручением № 46 от 21.05.2021 на расчетный счет ответчика.

Основанием для оплаты аванса являлся предварительный договор и счет № 55 от 21.05.2021, выставленный ответчиком.

В силу п.п. 2.2., 2.3. предварительного договора ответчик обязывался:

1) не позднее 80 календарных дней с даты получения аванса совершить следующие действия, необходимые для:

• выделения помещений (в том числе помещения подземной автостоянки или отдельных машиномест) и мест общего пользования из общей площади здания и постановки на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством;

• получения отдельных выписок из Единого государственного реестра недвижимости на помещения (в том числе на помещения подземной автостоянки или на отдельные машиноместа) в Управлении Росреестра по Новосибирской области в установленном законом порядке.

2) не позднее 85 календарных дней с даты получения аванса предоставить истцу копии выписок из Единого государственного реестра недвижимости, выданных в отношении имущества, в том числе в отношении помещений подземной автостоянки или в отношении отдельных машиномест, указанных в п. 1.3. предварительного договора.

Согласно п.2.4. предварительного договора, при условии выполнения ответчиком обязательств, указанных в п.2.2., 2.3. предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 90 календарных дней с даты получения аванса, указанного в п. 4.1. предварительного договора.

При этом сторонами было предусмотрено, что основной договор купли-продажи всего имущества подлежит нотариальному удостоверению.

На основании пункта 3.1.2. предварительного договора, имущество, входящее в предмет предварительного договора и указанное в п.11., 1.3. предварительного договора, подлежало оплате в следующем порядке:

• в счет оплаты цены имущества засчитывался аванс, уплаченный в соответствии с разделом 4 предварительного договора (п.4.1.) в сумме аванса в размере 6 996 520 рублей, в т.ч. НДС 20%;

• выставление покупателем (истцом) в пользу продавца (ответчика) безотзывного покрытого аккредитива на общую сумму 62 968 680 рублей; получателем денежных средств являлся продавец (ответчик); платежи осуществлялись исполняющим банком (Сибирский банк ПАО Сбербанк) без акцепта плательщика (истца).

Условием платежа по аккредитиву на расчетный счет продавца (ответчика) являлось предоставление продавцом в исполняющий банк основного договора с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Согласно п. 3.3.1. предварительного договора, ответчик принял на себя обязанность в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за датой получения уведомления об открытии аккредитива в соответствии с пунктом 3.1.2. предварительного договора и подтверждения зачисления на аккредитивный счет всей суммы аккредитива, передать истцу имущество, продаваемое по основному договору и подписать соответствующий передаточный акт.

Предварительный договор был заключен между истцом и ответчиком 21 мая 2021 года.

Предварительным договором были определены как все существенные условия данного договора, так и все существенные условия основного договора, заключенного 11.11.2021 и удостоверенного нотариусом ФИО4

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 11.11.2021, составленного истцом и ответчиком, ответчик передал, а истец принял имущество, являющееся предметом договора купли-продажи. 

Между тем, предварительным договором установлена следующая обязанность ответчика по передаче имущества:

согласно п. 3.3.1. предварительного договора, ответчик принял на себя обязанность в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за датой получения уведомления об открытии аккредитива в соответствии с пунктом 3.1.2. предварительного договора, передать истцу имущество, продаваемое на основании подписанного основного договора, и подписать соответствующий передаточный акт.

Основной договор был подписан 11.11.2021.

Истцом был открыт безотзывной покрытый аккредитив на общую сумму 62 968 680 рублей 10.11.2021, то есть ранее установленного предварительным договором срока.

Как указывает истец, им были приняты меры по направлению ответчику уведомления об открытии аккредитива с приложением его копии, которое было получено ответчиком 11.11.2021.

19.11.2021 был осуществлен платеж на сумму 62 968 680 рублей в пользу ЗАО «Труд», согласно письму ПАО Сбербанк от 19.11.2021, после соблюдения продавцом (ответчиком) условий исполнения аккредитива.

В качестве оснований привлечения ответчика к ответственности истец ссылается на п. 2.1. предварительного договора, в соответствии с которым продавец обязывался заключить основной договор не позднее 90 дней календарных дней с даты получения аванса, указанного в разделе 4 предварительного договора, а также на п.3.5.3., из которого следует, что в случае нарушения продавцом срока передачи имущества, предусмотренного пунктом 3.3.1. предварительного договора, покупатель имеет право потребовать от продавца уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы аванса указанного в разделе 4 предварительного договора за каждый день допущенной просрочки.

В соответствии с п.3.5.5. предварительного договора, в случае если в течение 20 календарных дней с момента заключения основного договора по вине продавца имущество не будет передано покупателю по передаточному акту в соответствии с п.23.5.3. предварительного договора, покупатель (истец) имеет право потребовать от продавца уплаты штрафной неустойки в размере аванса, указанного в разделе 4 предварительного договора.

Аванс по предварительному договору был получен ответчиком 21.05.2021, срок для заключения основного договора наступил 24.08.2021, при этом основной договор был заключен 11.11.2021.

Истец выставил безотзывной покрытый аккредитив на сумму 62 969 680 рублей 10.11.2021 ранее обусловленного предварительным договором срока, то есть до подписания основного договора.

Имущество было передано ответчиком истцу 11.11.2021 на основании акта приема-передачи недвижимого имущества от 11.11.2021.

Таким образом, по мнению истца, просрочка передачи имущества оставила 79 дней за период с 25 августа 2021 года по 11 ноября 2021 года.

Как указывает истец, просрочка была допущена по вине ответчика в нарушении разумных сроков подготовки всех документов, требуемых законодательством РФ и законодательством РФ о нотариате для заключения договора купли-продажи недвижимости, подлежащего удостоверению нотариусом в соответствии соглашением сторон, установленном пунктом 2.5. предварительного договора.

02.06.2022 истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные выше обстоятельства и неисполнение претензионных требований истца послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

Истцом заявлено требование о привлечении ответчика к ответственности за ненадлежащее исполнение договорных обязательств, в виде взыскания с ответчика неустойки в размере 0,1 % от суммы аванса по предварительному договору за каждый день допущенной просрочки передачи имущества в размере 552 725 рублей 08 копеек, а также штрафной неустойки в размере аванса, установленного п. 4.1 предварительного договора в размере 6 996 520 рублей.

Взыскание неустойки в размере 0,1 % от суммы аванса за каждый день просрочки передачи имущества предусмотрено пунктом 3.5.3 предварительного договора. 

Возможность взыскания штрафной неустойки в размере аванса, установленного п. 4.1 согласована истцом и ответчиком в пункте 3.5.5 предварительного договора. 

При этом истцом заявлено требование о привлечении ответчика к вышеуказанной ответственности ввиду нарушения ответчиком сроков передачи имущества.

Суд находит указанное требование основанным на неверном толковании положений предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.05.2021.

Пунктами 3.5.3 и 3.5.5 предварительного договора от 21.05.2021 предусмотрено взыскание неустойки в размере 0,1 % от суммы аванса, а также штрафной неустойки в размере аванса за нарушение продавцом сроков передачи имущества, предусмотренного пунктом 3.3.1 предварительного договора.

В силу пункта 3.3.1 предварительного договора, обязанностью продавца (ответчика) является в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за датой получения продавцом уведомления об открытии аккредитива в соответствии с пунктом 3.1.2 предварительного договора и подтверждения зачисления на аккредитивный счет всей суммы аккредитива, передать покупателю (его представителю, находящемуся в г. Новосибирске) имущество, продаваемое по основному договору, и подписать соответствующий передаточный акт. 

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, 10.11.2021 по банковскому ордеру № 716697 истцом на счет ЦА ПАО «Сбербанк» были перечислены денежные средства в размере 62 968 680 рублей в счет формирования покрытия по внутрироссийскому аккредитиву № 2187В2104400Н на основании заявления № 2 от 10.11.2021.

19.11.2021 ПАО «Сбербанк» был осуществлен платеж на сумму 62 968 680 рублей по аккредитиву Референс аккредитива 2187В2104400Н от 10.11.2021 в пользу получателя – ЗАО «Труд», что подтверждается уведомлением ПАО «Сбербанк» от 19.11.2021 о платеже и закрытии аккредитива, а также платежным поручением от 19.11.2021 № 875442.

11.11.2021 между истцом и ответчиком был заключен основной договор купли-продажи, удостоверенный подписью нотариуса нотариального округа города Новосибирска ФИО4.

11.11.2021 состоялась передача имущества в соответствии с основным договором купли-продажи от 11.11.2021, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 11.11.2021, подписанным представителями истца и ответчика. 

Принимая во внимание, что пунктом 3.3.1 предварительного договора предусмотрена обязанность продавца в срок не более трех рабочих дней, следующих за датой получения продавцом уведомления об открытии аккредитива и подтверждения зачисления на аккредитивный счет всей суммы аккредитива, передать имущество, а также фактическую дату зачисления истцом на аккредитивный счет всей суммы аккредитива – 10.11.2021, суд приходит к выводу, что ответчиком обязанность по передаче имущества выполнена без нарушения установленных сроков – 11.11.2021, то есть на следующий день после зачисления истцом на аккредитивный счет всей суммы аккредитива.

Обосновывая заявленные требования в виде привлечения ответчика к ответственности за нарушение сроков передачи имущества, истец ссылается на нарушение ответчиком сроков заключения основного договора.

В пункте 2.4. предварительного договора стороны согласовали обязанность заключения основного договора при условии выполнения ответчиком обязательств, указанных в п.2.2., 2.3. предварительного договора не позднее 90 календарных дней с даты получения аванса, указанного в п. 4.1. предварительного договора.

Аванс по предварительному договору был оплачен истцом 21.05.2021, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением от 21.05.2021 № 46 на сумму 6 996 520 рублей.

Основной договор купли-продажи был заключен между истцом и ответчиком 11.11.2021, то есть по истечении срока в 90 дней, установленного пунктом 2.4 предварительного договора.

При этом нарушение срока заключения основного договора истец обосновывает виновными действиями ответчика, выразившимися в нарушении разумных сроков подготовки документов, требуемых законодательством РФ для заключения договора купли-продажи недвижимости, подлежащего удостоверению нотариусом.

Суд отклоняет указанный довод как необоснованный, при этом основывается на следующих фактических обстоятельствах, подтверждающимися материалами дела. 

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика (продавца) направлялись запросы о предоставлении дополнительных документов, не поименованных в тексте предварительного договора. При этом обязанность по предоставлению указанных документов у ответчика отсутствовала. 

Так, 03.08.2021 истцом в адрес ответчика было направлено письмо, которым были запрошены дополнительные документы для оформления основного договора купли-продажи имущества.

В ответ на указанное письмо 10.08.2021 ответчик направил истцу заверенные копии запрашиваемых документов, которые были получены представителем истца по акту приема-передачи документов от 10.08.2021.

18.08.2021 истцом в адрес ответчика было направлено письмо № 235ю о необходимости продления срока действия предварительного договора купли-продажи помещения, в связи с тем, что нотариус будет находится в отъезде и ему необходимо время для ознакомления с предоставленными документами. 

На указанное обращение ответчик письмом от 19.08.2022 предложил организовать встречу обеих сторон договора у нотариуса для совместного обсуждения вопросов, которые могли бы возникнуть у нотариуса, тем самым подтвердив намерение заключить основной договор в кратчайшие сроки.

В ответ на письмо ответчика 22.10.2021 истец прислал письмо, которым запросил дополнительные документы для нотариуса и информацию о возможности организовать встречу с участием сторон у нотариуса, для обсуждения всех неурегулированных вопросов по сделке.

02.11.2021 ответчиком истцу было направлен ответ, в соответствии с которым ответчик выразил намерение заключить основной договор и еще 10.08.2021 передал истцу по акту приема-передачи все документы, необходимые и достаточные для заключения основного договора.

Таким образом, из представленной переписки между истцом и ответчиком следует, что затягивание срока заключения основного договора, обусловлено долгим согласованием покупателем (истцом) условий основного договора с нотариусом ФИО4 

В ходе рассмотрения дела ответчик пояснил, что в целях ускорения процесса заключения основного договора, им было предложено истцу удостоверить основной договор у другого нотариуса – ФИО5, на что истец ответил отказом.

В соответствии с Уставом ООО «Инженерные сети трейд» предусмотрено засвидетельствование подписей участников общества только нотариусом нотариального округа города Новосибирска – ФИО4.

В судебном заседании истец на вопрос суда пояснил, что основной договор в более ранние сроки не мог быть подписан ввиду временного отсутствия вышеуказанного нотариуса, подписью которого должен быть удостоверен основной договор купли-продажи. 

Исходя из изложенного, суд не усматривает в действиях ответчика вины в затягивании сроков заключения основного договора купли продажи, поскольку материалами дела подтверждается совершение ответчиком действий, направленных на заключение в кратчайшие сроки указанного договора, представление им по запросу истца всех необходимых имеющихся у него документов, представлении которых не было предусмотрено предварительным договором, а также совершение истцом действий в виде запроса указанных документов, направления предложения о продлении срока действия предварительного договора в связи с отсутствием нотариуса. 

Также суд считает необходимым отметить, что истец привлечение ответчика к ответственности за нарушение срока передачи имущества необоснованно ставит в зависимость от срока заключения основного договора купли продажи, в то время как ответственность по пунктам 3.5.3 и 3.5.5 предварительного договора поставлена в зависимость от передачи имущества в срок не превышающих трех рабочих дней с даты подтверждения зачисления на аккредитивный счет всей суммы аккредитива. 

Принимая во внимание факт передачи ответчиком имущества истцу в срок, установленный в предварительном договоре, отсутствие вины ответчика в нарушении сроков заключения основного договора купли-продажи, требование истца о взыскании неустойки в размере 0,1 % от суммы аванса по предварительному договору за каждый день допущенной просрочки передачи имущества в размере 552 725 рублей 08 копеек, штрафной неустойки в размере аванса, установленного п. 4.1 предварительного договора в размере 6 996 520 рублей удовлетворению также не подлежит.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит отнесению на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

                                                      Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

            Судья                                                                          Ю.Н. Голубева