РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-262971/22-28-1952

г. Москва

15 мая 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 10 мая 2023года

Полный текст решения изготовлен 15 мая 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному  иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" 

(125009, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: 

<

***>) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРАЙМСТАР РЕСТОРАНТС ГРУПП" 

(121471, 

<

...>, СТР 29, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.12.2010, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды от 14.09.2018г. №7/2508-18 по уплате базовой арендной платы за период с 20.09.2018г. по 23.12.2021г. в размере 9 761 333, 25 руб., эксплуатационных расходов за период с 20.09.2018г. по 23.12.2021г. в размере 1 180 993, 06 руб., переменной арендной платы за период с 20.09.201г. по 23.12.2021г. в размере 432 866, 08 руб.

по встречному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРАЙМСТАР РЕСТОРАНТС ГРУПП" 

(121471, 

<

...>, СТР 29, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.12.2010, ИНН: 

<

***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ДОМ.РФ" 

(125009, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: 

<

***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение № 2 к долгосрочному договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г., содержащее требование о снижении арендной платы, об уменьшении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г. за период с 28.03.2020г. по 22.06.2020г. на 75 %, об уменьшении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г. за период с 23.06.2020г. по 31.12.2020г. на 30 %

при участии:

от истца: ФИО2., удостоверение, доверенность от.28.04.2022., диплом о высшем юридическом образовании, 

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность от 07.07.2022г., диплом о высшем образовании

в судебном заседании был объявлен перерыв с 03.05.2023г. по 10.05.2023г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда.

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРАЙМСТАР РЕСТОРАНТС ГРУПП" о взыскании задолженности по договору аренды от 14.09.2018г. №7/2508-18 по уплате базовой арендной платы за период с 20.09.2018г. по 23.12.2021г. в размере 9 761 333, 25 руб., эксплуатационных расходов за период с 20.09.2018г. по 23.12.2021г. в размере 1 180 993, 06 руб., переменной арендной платы за период с 20.09.201г. по 23.12.2021г. в размере 432 866, 08 руб.

Для рассмотрения с первоначальным иском судом был принят к производству встречный иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРАЙМСТАР РЕСТОРАНТС ГРУПП" к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ДОМ.РФ" об обязании заключить дополнительное соглашение № 2 к долгосрочному договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г., содержащее требование о снижении арендной платы, об уменьшении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г. за период с 28.03.2020г. по 22.06.2020г. на 75 %, об уменьшении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г. за период с 23.06.2020г. по 31.12.2020г. на 30%.

Истец исковые требования поддержал, во встречном иске просил отказать.

Ответчик в иске просил отказать по доводам, изложенным в отзыве; встречный иск просил удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования как первоначальные так и встречные подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего.

Как указывает истец в обоснование иска, между АО «ДОМ.РФ» (далее - «Арендодатель») и ООО «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» (далее - «Арендатор») был заключен долгосрочный договор аренды от 14.09.2018 № 07/2508-18 (далее - «Договор») в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004042:9414 обшей площадью 60.2 кв. м.. расположенного в многофункциональном комплексе «IQ-Квартал» по адресу: 123112, 

<

...>. (далее - «Помещение»).

Помещение передано по акту приема-передачи от 20.09.2018 года.

В соответствии с п. 5.1 Договора начиная с даты приема-передачи Помещения Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение всего срока аренды Арендную плату, состоящую из Базовой Арендной платы, Эксплуатационных расходов и Переменной Арендной платы.

Согласно п. 5.5. 5.9 Договора Базовая Арендная Плата и Эксплуатационные расходы подлежат ежегодной индексации.

Пункт 7 Договора аренды содержит согласованные сторонами условия о порядке ежегодной индексации Арендной платы.

По Договору купли-продажи №01/6270-21 от 13.12.2021 года АО «ДОМ.РФ» продало Помещение третьему лицу, переход права собственности зарегистрирован 24.12.2021 года.

В нарушение условий Договора ответчиком не были исполнены обязательства по оплате до даты перехода права собственности на Помещение третьему лицу, в связи с чем по настоящее время у ответчика имеется задолженность по Договору.

В соответствии с п. 5.4. Базовая Арендная плата представляет собой плату за владение и пользование Арендатором Помещением

Согласно п. 5.4.1. Договора Базовая арендная плата в течение первых 3-х месяцев с Даты Приема-Передачи составляет 239 777,78 руб., не включая НДС, и рассчитывается по следующей формуле:

БСА х Арендуемая площадь /12, где

БСА (Базовая ставка аренды), равная 43 333,30 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС.

Согласно п. 5.4.2. начиная с 4-го месяца до первой даты индексации: 359 666,67 руб. в месяц не включая НДС. и рассчитывается по формуле:

БСА х Арендуемая площадь /12, где

БСА (Базовая ставка аренды), равная 65 000,00 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС.

Пунктом 5.5. Договора установлено, что начиная с первой годовщины даты Приема-передачи размер Базовой Арендной платы подлежит ежегодной индексации.

В связи с этим с 20.09.2019 года размер Базовой Арендной платы рассчитывается исходя из ставки 68 250,00 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС. Начиная с 20.09.2020 года размер Базовой Арендной платы рассчитывается исходя из ставки 71 662.50 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС. С 20.09.2021 года - размер Базовой Арендной платы рассчитывается исходя из ставки 76 428.06 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС.

Согласно п. 5.13 Договора Базовая Арендная плата подлежит уплате с Даты передачи Помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц.

В нарушение указанных положений Договора Арендатором нарушены сроки внесения арендных платежей, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность, состоящая из:

- Базовой арендной платы за период с 01.04.2020 года по 23.12.2021 года в сумме 9 761 333,25 руб.;

- Эксплуатационных расходов за декабрь 2018 года, январь 2019 года, а также за период с апреля 2020 года по 23.12.2021 г. в сумме 1 180 993,06 руб.;

- Переменной арендной платы за октябрь 2018 года, а также за период с февраля 2020 года по 23.12.2021 года в сумме 432 866,08 руб.

Положениями статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, согласно Указу Мэра Москвы № 12-УМ от 5 марта 2020 г. "О введении режима повышенной готовности" режим повышенной готовности введен в г. Москве с 5 марта 2020 г., с 28 марта 2020 г. приостановлена работа организаций общественного питания (в редакции Указа Мэра Москвы № 31 -УМ от 26.03.2020 г.).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, к их числу отнесен такой вид деятельности как «Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков».

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности "ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2)" утвержден приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст и используется для решения различных задач, связанных с классификацией видов экономической деятельности, заявляемых хозяйствующими субъектами при регистрации; определением осуществляемых ими основного и дополнительных видов экономической деятельности; обеспечением потребностей органов государственной власти и управления в информации о видах экономической деятельности при решении аналитических задач.

Сведения об основном виде деятельности юридического лица подлежат внесению в его регистрационные документы (пункты 1.1, 1.2 статьи 9 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", приказ ФНС России от 31.08.2020 N ЕД-7-14/617@ "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган при государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств").Указание основного вида деятельности в регистрационных документах юридического лица предполагает, что именно этой деятельностью оно и занимается.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ на Ответчика, основным видом деятельности ООО «ПРАЙМСТАР РЕСТОРАНТС ГРУПП» является код ОКВЭД - 56.10 «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания». Этот же вид деятельности указан в регистрационных документах общества. Данный вид деятельности включен в п. 6 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результа. распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

Следовательно, ответчик осуществляет деятельность в отрасли российской экономики, признанной в наибольшей степени пострадавшей в условиях распространения новой коронавирусной инфекции.

Так, 05.03.2020 года, после заключения Договора аренды с Истцом, Мэром города Москвы был издан Указ №12-УМ (далее - Указ) на основании подпункта «б» пункта 6 статьи 4 Федерального законна от 21.12.1994 г. №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» на территории города Москвы был введен режим повышенной готовности. Содержащий в себе ряд ограничений в отношении граждан, в частности, в отношении граждан, прибывших из отдельных стран, поименованных в Указе, был введен режим самоизоляции на дому.

В последующем перечень ограничений расширялся.

Так, с 28.03.2020 года (в редакции Указа от 26.03.2020 г. №31-УМ):

- приостановлена работа организаций общественного питания, за исключением организаций, работающих на вынос и доставку;

- приостановлена работа всех объектов розничной торговли, за исключением аптек и объектов, реализующих продовольственные товары и (или) непродовольственные товары первой необходимости;

- приостановлена работа салонов красоты, косметических, СПА-салонов, массажных салонов, соляриев, бань, саун и иных объектов, в которых оказывают подобные услуги, предусматривающие очное присутствие граждан;

- запрещено посещение гражданами многих территорий общегородского значения;

- работодателем предписано перевести граждан, подлежащих обязательной самоизоляции на дистанционный режим работы или предоставить им ежегодный оплачиваемый отпуск.

С 29.03.2020 года в отношении всего населения Москвы введен режим обязательной самоизоляции (в редакции Указа от 29.03.2020 г. №34-УМ), в соответствии с которым гражданам предписано:

- не покидать места проживания (пребывания), за исключением случаев обращения за экстренной медпомощью, случаев иной прямой угрозы жизни или здоровью, случаев следования к месту работы и обратно (для работников организаций, деятельность которых не приостановлена); случаев следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, реализация которых не ограничена, выгула домашних животных на расстоянии, не превышающим 100 метров от места проживания (пребывания), выноса отходов до ближайшего места накопления отходов;

- соблюдать дистанцию от других граждан не менее 1,5 метра;

С 30.03.2020 года Указом Президента Российской Федерации от 25.03.2020 г. №206 н> территории всей Российской Федерации введен режим нерабочих дней. Указами от 02.04.2020 г. №239 и от 28.04.2020 г. №294 режим нерабочих дней продлен до 08.05.2020 года;

Начиная с 14.03.2020 года Указом (в редакции Указа Мэра Москвы от 14.03.2020 года №20-УМ) распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-19) признано в сложившихся условиях чрезвычайным и непреодолимым обстоятельством.

Режим всеобщей самоизоляции был частично снят лишь 27.05.2020 года, а полностью с 09.06.2020 года (Указ Мэра Москвы от 08.06.2020 года №68-УМ «Об этапах снятия ограничений, установленных в связи с введением режима повышенной готовности»).

Работа предприятий общественного питания была возобновлена лишь 23.06.2020 года (пункт 4 Указа Мэра Москвы от 08.06.2020 года №68-УМ), но с существенными ограничениями. Полностью ограничительные меры, введенные в соответствии с Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 года (с последующими редакциями) не сняты до настоящего времени.

Необходимо отметить, что введенные в Москве ограничительные меры по своей природе являются беспрецедентными.

Арендатор, в соответствии с п. 1.3 Договора, использовал арендуемые помещения исключительно для размещения предприятий общественного питания (кафе), то есть по прямому назначению.

Вводимые ограничения, начиная с 05.03.2020 года приводили к серьезному сокращению траффика посетителей и, как следствие, снижению экономического потенциала арендованного помещения при его использовании по целевому назначению, ориентированному исключительно на получение прибыли от продаж посетителям кафе, составляющим вышеуказанный траффик.

В период с 28.03.2020 года по 22.06.2020 года введенные ограничительные меры делали полностью невозможным использование арендованного помещения для размещения в нем кафе и обслуживание посетителей (с посадкой), что прямо предписано в Указе (в редакции Указа от 26.03.2020 №31 -УМУ

По состоянию на 23.06.2020 года (дату отмены приостановления работы предприятий общественного питания) в Российской Федерации действовали Рекомендации по организации работы предприятий общественного питания в условиях сохранения рисков распространения COVID-19 (Методические рекомендации MP 3.1/2.3.6.0190-20), утвержденные Роспотребнадзором 30.05.2020 года.

В соответствии с пунктом 5 соответствующих Рекомендаций в предприятиях общественного питания допускалось размещение столов с соблюдением дистанции 1,5 м.

Одновременно продолжал действовать пункт 12.1 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 года №12-УМ, предписывающий гражданам соблюдать в общественных местах социальную дистанцию от других граждан не менее 1,5.

То есть, начиная с 23.06.2020 года экономический потенциал помещения применительно к его целевому назначению снизился, так как расчетная проектная вместимость кафе в арендованном помещении, с учетом пункта 5 MP 3.1/2.3.6.0190-20 и пункта 12.1 Указа в период с 23.06.2020 года была уменьшена.

Ответчиком в адрес истца было направлено требование Исх. 118/03-20 от 23.03.2020 г. об уменьшении арендной платы на 75% с 01.04.2020 г. по 31.05.2020.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 года №98-ФЗ арендатор по договору аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей И Федерального закона от 21.12.1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 года №98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению Сторон в любое время в течение 2020 года.

В пункте 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции (COVID-19) №2, утвержденного 30.04.2020 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Следовательно, вышеуказанные нормы допускают уменьшения арендной платы за весь период на 75%.

При снижении арендной платы за период с 28.03.2020 года (день приостановки работы предприятий общественного питания) по 22.06.2020 года (день, когда работа предприятий общественного питания была возобновлена, но с существенными ограничениями) ответчик просит суд учесть, что в указанный период использование помещения по его целевому назначению (размещение предприятия общественного питания) было невозможно.

Таким образом, на основании изложенного, ответчик просит суд уменьшить арендную плату за период с 28.03.2020 г. по 22.06.2020 г. на 75% (процент, который был заявлен в требовании о снижении арендной платы).

При этом судом учитывается, что истцом начислена индексация на арендную плату в нарушение положений Договора (отсутствует уведомление со стороны Арендодателя), а также начисление индексации на срок до 1 октября 2020 г., начиная с введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) с 28.03.2020 г. на следующих условиях (Постановление Правительства от 03.04.2020 № 439):

- долг по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще 1 раза в месяц, равными платежами, размер которых не должен превышать размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

- отсрочка предоставляется на срок действия режима ПГ или ЧС на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима ПГ или ЧС до 1 октября 2020 г.;

- никакие санкции в отношении арендатора, предусмотренные договором (штрафы, проценты), в связи с арендными каникулами из-за коронавируса и предоставленной отсрочкой не применяются;

- арендодатель не вправе устанавливать какие-либо дополнительные платежи в связи с предоставлением арендных каникул;

- размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен;

- если коммунальные услуги и расходы на содержание арендуемого имущества входят в арендную плату, то по этим платежам отсрочка не предоставляется, за исключением случаев, если в период ПГ или ЧС арендодатель освобождается от оплаты таких услуг или несения таких расходов.

Так, п. 2 ст. 328 ГК РФ установлено право приостановления исполнения обязательства стороной, на которую возложено встречное исполнение (в данном случае - арендатор), если обязанная сторона не представит исполнение обязательства, предусмотренного договором. Нормы п. 3 ст. 401 и п. 1 ст. 417 ГК РФ указывают на обстоятельства непреодолимой силы, освобождающие стороны договора аренды от ответственности, в том числе в связи с введением госорганами ограничительных (запретительных) мер. В настоящее время режим повышенной готовности установлен нормативными актами глав субъектов Федерации. Данные акты содержат перечень видов деятельности, а также хозяйствующих субъектов, чья деятельность приостановлена вопреки их воле и это, соответственно, является форс-мажором.

Дополнительным основанием для исключения индексации арендной платы в рассматриваемом случае является позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Обзоре судебной практики № 2 (2015, утвержденном Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г. Как указал ВС РФ, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, когда он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

В этой связи требование истца о взыскании постоянной части арендной платы в указанный период в полном объеме является неправомерным., и взысканию подлежит задолженность по договору аренды от 14.09.2018г. №7/2508-18 по уплате базовой арендной платы за период с апреля 2020 г. по 23.12.2021 г. в размере 8 556 669,68 руб.

Эксплуатационные расходы подлежат удовлетворению частично в размере 1 084 595,80 руб., поскольку по требованиям за 2019 год истцом пропущен срок исковой давности и ответчиком заявлено о его применении; период с января по март 2020 года ответчиком оплачен в полном объеме; а также с учетом того, что в декабре 2021 года истец являлся собственником помещения 23 дня, в связи с чем за указанный месяц оплате подлежит сумма 38 795,80 руб.

Требования истца о взыскании переменной части арендной платы в размере 432 866,08 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку доказательств ее оплаты ответчиком не представлено, а срок исковой давности истцом не пропущен.

Относительно требований встречного иска суд приходит к следующим выводам.

Одним из требований истца по встречному иску является требование уменьшить размер постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г. за период с 28.03.2020г. по 22.06.2020г. на 75%.

Указанное требование истца судом подлежит удовлетворению в силу изложенных выше по тексту решения обстоятельств, а также в силу того, что первоначальный иск в части взыскания базовой арендной платы удовлетворен судом с учетом уменьшения размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г. за период с 28.03.2020г. по 22.06.2020г. на 75%.

Также истец по встречному иску просит обязать ответчика по встречному иску заключить дополнительное соглашение № 2 к долгосрочному договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г., содержащее требование о снижении арендной платы - об уменьшении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г. за период с 23.06.2020г. по 31.12.2020г. на 30%.

Заявляя указанное требование, истец по встречному иску ссылается на положения 4 ст. 19 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», однако в данной норме указано, что Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68- ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Таким образом, для применения таких положений необходимо одновременное соблюдение следующих условий: арендатор - субъект малого или среднего предпринимательства (СМСП), осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. При этом он должен использовать арендуемое нежилое помещение именно для этой деятельности, а договор должен быть заключен до принятия решения о введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если все эти условия соблюдены, арендатор может требовать уменьшения платы на срок до года.

Согласно выписке из Реестра СМП, истец по встречному исковому заявлению состоял в реестре в период  с 10.01.2022 года по 10.07.2022 года, то есть в 2020 году ответчик в данном реестре не состоял.

Более того, деятельность ресторанов была приостановлена с 28.03.2020 года и возобновлена с 23.06.2020 года указом Мэра Москвы от 22.06.2020 № 74-УМ.

Согласно правовому подходу, изложенному в ответе на вопрос № 5 «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020. года, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Предполагаемая истцом по встречному исковому заявлению невозможность использования помещения наступила 28.03.2020 года и прекратилась 22.06.2020 года. Таким образом, даже принимая во внимание изложенные истцом по встречному исковому заявлению обстоятельства о необходимости предоставления льготных условий по арендной плате, следует отметить, что им, указанно на необходимость снижения арендной платы за период с марта по июнь 2020 года, в то время как ограничения на работу ресторанов были установлены по 22.06.2020 года.

В связи с изложенным отсутствуют основания для снижения арендой платы на 30% за период с 23.06.2020 г. до 31.12.2020 г.

Требование истца по встречному иску об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение № 2 к долгосрочному договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г., содержащее требование о снижении арендной платы, также не подлежит удовлетворению, поскольку указанный проект дополнительного соглашения относился к периоду с 01.04.2020 г. по 31.05.2020 г., а требования и доводы истца и ответчика за указанный период судом рассмотрены, оценены и отражены в настоящем судебном акте, в связи с чем отсутствует правовые основания заключения спорного дополнительного соглашения.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу положений статьи 268 АПК РФ доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску в размере 70 740 руб. относятся судом на ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРАЙМСТАР РЕСТОРАНТС ГРУПП", по встречному иску в размере 3 000 руб. на АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" на основании статьи 110 АПК РФ.

В силу абзаца 2 части 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Допущенная в резолютивной части решения  от 10.05.2023г. опечатка в размере госпошлины по  первоначальному иску и периоду взыскания подлежит исправлению в порядке ст. 179 АПК РФ с указанием на «задолженность по договору аренды от 14.09.2018г. №7/2508-18 по уплате базовой арендной платы за период с апреля 2020 г. по 23.12.2021 г. в размере 8 556 669, 68 руб., эксплуатационные расходы в размере                 1 084 595, 80 руб., переменную арендную плату за октябрь 2018 года, а также за период с февраля 2020 года по 23.12.2021 года в размере 432 866, 08 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 70 740 руб.», что подтверждается материалами дела.

На основании статей 8, 12, 307, 308, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 65, 71, 110, 163, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРАЙМСТАР РЕСТОРАНТС ГРУПП"  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность по договору аренды от 14.09.2018г. №7/2508-18 по уплате базовой арендной платы за период с апреля 2020 г. по 23.12.2021 г. в размере 8 556 669, 68 руб., эксплуатационные расходы в размере 1 084 595, 80 руб., переменную арендную плату за октябрь 2018 года, а также за период с февраля 2020 года по 23.12.2021 года в размере 432 866, 08 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 70 740 руб.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Уменьшить размер постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г. за период с 28.03.2020г. по 22.06.2020г. на 75 %.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРАЙМСТАР РЕСТОРАНТС ГРУПП"  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Произвести зачет первоначального и встречного искового заявления.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРАЙМСТАР РЕСТОРАНТС ГРУПП"  (ОГРН: 1107746986720, ИНН: 7729669890) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ"  (ОГРН: 1027700262270, ИНН: 7729355614) задолженность по договору аренды от 14.09.2018г. №7/2508-18 по уплате базовой арендной платы за период с 20.09.2018г. по 23.12.2021г. в размере 8 556 669, 68 руб., эксплуатационные расходы в размере 1 084 595, 80 руб., переменную арендную плату за период с 20.09.201г. по 23.12.2021г. в размере 432 866, 08 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 67 740 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина