АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-29461/21

09 марта 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   02 марта 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            09 марта 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Русна» ИНН 

<

***> ОГРН   

<

***> к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, о признании незаконными действия, 

при участии:

от заявителя: не явился, извещен;

от заинтересованного лица: ФИО4- представитель  по доверенности от 08.11.2021

от третьего лица, индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО5 -представитель по доверенности от 24.06.2021;

от иных лиц: не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Русна» обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконными действия по прекращению записи о регистрации права аренды в отношении одного из совладельцев земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 21,26 га с кадастровым номером 61:14:000000:979. 

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3

 Основания, по которым заявлены требования, изложены в заявлении и документальных доказательствах, приложенных к нему. 

Представитель третьего лица полагал заявленные требования необоснованными, представлен отзыв на заявление.

В судебном заседании, назначенном на 02.03.2022, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 02.03.2022 на 16 часов 00 минут, после которого судебное разбирательство продолжено без участия представителей лиц, участвующих в деле.

          Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как видно из материалов дела, ООО «Русна» является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 21,26 га с кадастровым номером 61:14:000000):979, расположенного по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, на землях АКХ «Вильяме» в 3 км на юго-восток от поселка Малодубравиый Договор аренды от 01.03.2010  на основании договора аренды от 01.03.2010, заключенного с собственниками земельного участка - ФИО6 и ФИО7

В 2021 году собственник ½ земельной доли  в праве собственности на земельный участок ФИО6 продала принадлежащую ей долю в праве собственности на земельный участок ФИО2, после чего ФИО2 обратилась к арендатору ООО «РусНа» с требованием об освобождении незаконно занятого земельного участка, сославшись на сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН от 05.04.2021, свидетельствующие об отсутствии зарегистрированного обременения в виде аренды в отнощении принадлежащей ей доли в праве собственности на земельный участок.

ООО «Русна» также получило Выписку из ЕГРН, согласно которой обременение в виде аренды было зарегистрировано лишь в отношении 1/2 доли в праве собственности, принадлежащей совладельцу ФИО3, в отношении  1/2 доли в праве собственности совладельца ФИО2 зарегистрированные обременения прав отсутствовали. 

ООО «Русна» обратилось в Управление Росреестра по Ростовской области с требованием восстановить в ЕГРН утраченные сведения о зарегистрированной аренде в отношении 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, перешедшей от ФИО6 к ФИО2

 02.06.2021  ООО «Русна» получен ответ Управления Росреестра по Ростовской области  № 08-1256 от 27.05.2021, согласно которому 30.12.2020  Управлением Росреестра по Ростовской области в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:14:0000000:979 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) были внесены изменения в запись об ограничении (обременении) прав - аренде 61:14:0000000:979-61/015/2018-6, зарегистрированной в пользу ООО «Русна», а именно, аренда в отношении правообладателя ФИО6 была прекращена на основании ее заявления от 21.12.20202 и приложенного к заявлению почтового извещения от 13.07.2020  о расторжении договора аренды.

Ссылаясь на то, что Управление Росреестра по Ростовской области неправомерно по заявлению предыдущего собственника прекратило запись в ЕГРН об обременении правом аренды 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:14:0000000:979 в связи с отказом арендодателя от договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ,  ООО «РусНа» обратилось в суд.

Данные действия Управления Росреестра по Ростовской области являются незаконными в виду следующего.

При принятии Решения суд руководствуется следующим. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 названного Кодекса для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействий) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя. 

 Согласно ч. ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в ^частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

18.12.2020 в Управление обратилась ФИО6 с заявлением № КУВД-001/2020-29802612 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:14:0000000:979 и представила заявление от 13.07.2020 о расторжении договора аренды от 01.03.2010, направленное ООО «Русна», извещение от 22.07.2020, опись от 14.07.2020, квитанцию от 14.07.2020.

В заявлении от 13.07.2020 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:14:0000000:979 ФИО6 указала, что срок окончания договора аренды истек 01.04.2020.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Конституционный Суд РФ в Определении от 14 июля 2011 г. № 980-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ФИО8 на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации», ссылаясь на ст. 310 ГК РФ, указал на то, что норма п. 2 ст. 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявителя.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в случае, если условия договора аренды содержащие положение о том, что договор аренды считается продленным на тот же срок, о по окончании первоначального срока правоотношения сторон регулируются новым договором аренды.I

Ранее весь земельный участок с кадастровым номером 61:14:0000000:979 был передан в аренду ООО «Русна» на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.03.2010 г. (запись в ЕГРН №61-61-17/002/2010-428) 01.04.2010 и договора уступки прав (цессии) от 06.11.2013  сроком действия до 01.04.2020  (запись в ЕГРН № 61-61-17/024/2013-455 от 22.11.2013)

По окончании срока действия договора аренды предыдущим собственником ФИО6 на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ в адрес арендатора ООО «Русна» было направлено заявление о прекращении договора аренды от 01.03.2010, возобновленного на неопределенный срок. Указанное уведомление получено ООО «Русна» 22.07.2020, что подтверждается информацией сайта почты России.

Таким образом, договор аренды от 01.03.2010  между ФИО6 и ООО «Русна» на 1/2 доли в праве собственности на ЕЗП 61:14:0000000:979 прекратился 22.10.2020.

На основании заявления ФИО6 от 18.12.2020  запись в ЕГРН о договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.03.2010 и договоре уступки прав (цессии) от 06.11.2013 сроком действия до 01.04.2020  была обоснованно погашена.

На момент заключения договора купли-продажи доли земельного участка от 31.03.2021 какие-либо обременения отчуждаемой доли земельного участка КН 61:14:0000000:979 правами третьих лиц отсутствовали (п. 3.1 договора).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключаемый на срок год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

При этом, в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в пункте 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

Таким образом, в целях порождения правовых последствий, возникающих из договора аренды, заключенного на новый срок, любая из сторон договора могла обратиться с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок.

По окончании договора аренды от 01.03.2010 ни одна из сторон с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок не обратилась.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, стороны договора, не обеспечившие государственную регистрацию обременении, в любом случае не вправе ссылаться во взаимоотношениях с третьими лицами на условия договора аренды.

В отсутствие в ЕГРН внесенных в установленном порядке сведений о продлении договора аренды от 01.03.2010 на тех же условиях на тот же срок, у регистратора и третьих лиц отсутствовали основания считать обременение сохранившимся.

Уведомления об одностороннем отказе от договора аренды общество получило 22.07.2020, заявления о прекращении обременения поданы 18.12.2020, однако в течение данного периода заявитель не только не обратился за государственной регистрацией обременения, но и не уведомил орган регистрации прав о наличии возражений относительно прекращения зарегистрированного в его пользу обременения.

Ссылка заявителя на ст. 621 ГК РФ основана на неверном понимании закона, поскольку данная норма регулирует преимущественное право арендатора по истечении срока договора при прочих равных условиях перед другими лицами право на заключение нового договора аренды на новый срок.

По окончании договора аренды от 01.03.2010 ни одна из сторон с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок не обратилась, более того, ФИО6 заявила о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что у государственного регистратора отсутствовали основания для отказа в прекращении ограничения (обременения) в виде аренды.

Следует отметить, что  требования заявителя фактически направлены на оспаривание действий ФИО6 и не могут быть рассмотрены в порядке гл. 24 АПК РФ.

В споре между заявителем и регистрирующим органом не может быть разрешен спор о правах третьих лиц в отношении спорного имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действий регистрирующего органа по государственной регистрации права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Закона о регистрации, является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.

Исходя из положений п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04. 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушений только в том случае, если изменения в ЕГРН не повлечет нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии  спора о праве на недвижимое имущество.

В настоящее время собственниками земельного участка на нраве общей долевой собственности являются ФИО2, которой право собственности перешло по договору купли-продажи от 31.03.2021 и ФИО3, на основании договора купли-продажи от 28.12.2017.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения  записи в ЕГРН.

Таким образом, зарегистрированное право (обременение) может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю, а не к регистрирующему органу.

При указанных обстоятельствах, доводы заявителя, изложенные им в заявлении, не основаны на законе, ввиду чего требования не подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган, принявший акт, решение или совершивший действия (бездействие).

   Заинтересованным лицом представлены достаточные доказательства законности и обоснованности оспариваемого решения по внесению изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Напротив, заявителем, в нарушение статьи 65 АПК РФ, доказательств, подтверждающих не соответствие закону или иному нормативному правовому акту обжалованного действия  и нарушение его прав и законных интересов в результате такого действия не представлено.

         При таких условиях, суд считает законным и не нарушающим права и законные интересы заявителя, оспариваемое действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в связи с чем полагает требования заявителя не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате госпошлины следует оставить на заявителе.

         Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяО.П. Захарченко