СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А27-2408/2017

г. Томск

16 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2018 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Павловой Ю.И.,                                                                         

судей: Афанасьевой Е.В., Ждановой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаренко С.Г.,

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (апелляционное производство №07АП-410/2018) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27 ноября 2017 года по делу № А27-2408/2017 (судья Мишина И.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

о признании недействительным уведомления от 21 октября 2016 года № 9-6-10/1070 в части,

с участием в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 25.10.2016,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания" (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет, ответчик) о признании недействительной односторонней сделки - уведомления от 21.10.2016 № 9-6-10/1070 об изменении арендной платы по договору аренды от 09.04.2013 № 09-04-С/13 в части изменения арендной платы с 01.01.2015 и с 01.01.2016 на сумму, превышающую нормативно установленный размер арендной платы, подлежащий определению по формуле:

С 01.01.2015 устанавливается в размере 41 317, 91 руб. в месяц и определяется по формуле: А = КС*Кв*Ки*S/П, где:

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка - 478, 92 руб. /кв. м;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 4,86%;

Ки - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции - на 2015 год не подлежат применению;

S - площадь земельного участка - 21 302 кв. м;

П - количество периодов внесения арендной платы в 2015 году - 12.

С 01.01.2016 арендная плата устанавливается в размере 77 355, 05 руб. в месяц и определяется по формуле: А = КС*Кв*Ки*S/П, где:

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка - 896, 63 руб. /кв. м;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 4,86%;

Ки - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции - на 2016 год не подлежат применению;

S - площадь земельного участка - 21 302 кв. м;

П - количество периодов внесения арендной платы в 2016 году - 12.

Исковые требования мотивированы применением Комитетом при расчете размера арендной платы по договору аренды от 09.04.2013 № 09-04-С/13 исходя из кадастровой стоимости, подлежащей применению с 01.01.2015 и с 01.01.2016, коэффициентов инфляции прошлых лет, а также коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27 ноября 2017 года требования истца удовлетворены частично, односторонняя сделка - уведомление от 21.10.2016 № 9-6-10/1070 об изменении арендной платы по договору аренды от 09.04.2013 № 09-04-С/13 признана недействительной в части изменения арендной платы с 01.01.2015 и с 01.01.2016 на сумму, превышающую нормативно установленный размер арендной платы, подлежащий определению по формуле:

С 01.01.2015 устанавливается в размере 59 962, 64 руб. в месяц и определяется по формуле: А = КС*Кв*Ки*S/П, где:

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка - 478, 92 руб. /кв. м;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 4,86%;

Ки = 1,1х1,065х1,06х1,055х1,05х1,055, где 1,1;1,065;1,06;1,055;1,05;1,055 - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010-2015 г.г.;

S - площадь земельного участка - 21 302 кв. м;

П - количество периодов внесения арендной платы в 2015 году - 12.

С 01.01.2016 арендная плата устанавливается в размере 77 355, 05 руб. в месяц и определяется по формуле: А = КС*Кв*Ки*S/П, где:

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка - 896, 63 руб. /кв. м;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 4,86%;

Ки - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции - на 2016 год не подлежат применению;

S - площадь земельного участка - 21 302 кв. м;

П - количество периодов внесения арендной платы в 2016 году - 12.

В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение в части удовлетворения требований истца отменить и принять по делу в указанной части новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции о неправомерности применения за 2016 года коэффициента инфляции, о верности применения коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка в размере 4,86% ошибочны. 

Истец представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором, отклоняя доводы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, ходатайство об отложении заседания не направил. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве, не возражал против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части.

В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение арбитражного суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены или изменения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) 09.04.2013 заключен договор аренды земельного участка № 09-04-С/13, согласно которому арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:04:0349001:101, площадью 21 302 кв. м, расположенный по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора установлен с момента его заключения по 31.03.2014. Условия настоящего договора применены к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка - с 05.04.2013 (пункт 2.3 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. В Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения настоящего договора.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменений условий использования земельных участков, влекущее при расчет размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов. Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы (пункты 3.6, 3.8 договора).

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 09.04.2013.

Дополнительным соглашением № 1 от 16.04.2013 срок действия договора продлен до 30.06.2014.

Согласно пункту 7.2 договора аренды в случае, если по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.

Учитывая отсутствие возражений со стороны Комитета, договор аренды после 30.06.2014 продлен на неопределенный срок.

Уведомлением от 21.10.2016 № 9-6-10/1070 Комитет известил арендатора о том, что с 01.01.2015 арендная плата устанавливается в размере 95 989, 55 руб. в месяц и определяется по формуле: А = КС*Кв*Ки*S/П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 478, 92 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. /кв. м);

Кв = 7, 78% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ки = 1,1х1,065х1,06х1,055х1,05х1,055, где 1,1;1,065;1,06;1,055;1,05;1,055- коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010-2015 г.г.;

S = 21 302 кв. м - площадь земельного участка;

П = 12- количество периодов внесения арендной платы в 2015 году.

С 01.01.2016 арендная плата устанавливается 179 710, 88 руб. в месяц и определяется по формуле: А = КС*Кв*Ки*S/П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 896, 63 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. /кв. м);

Кв = 7, 78% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ки = 1,1х1,065х1,06х1,055х1,05х1,055, где 1,1;1,065;1,06;1,055;1,05;1,055- коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010-2015 г.г.;

S = 21 302 кв. м - площадь земельного участка;

П = 12- количество периодов внесения арендной платы в 2016 году.

Полагая, что указанное уведомление как односторонняя сделка по изменению размера арендной платы не основано на законе в части превышения размера арендной платы нормативно установленного размера, обществом в адрес Комитета направлена претензия с просьбой отозвать данное уведомление от 21.10.2016 № 9-6-10/1070, в ответ на которую письмом от 29.12.2016 № 9-6-12/1812 Комитет известил общество об отсутствии оснований для удовлетворения претензии, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

При вынесении решения в обжалуемой части, суд первой инстанции руководствовался статьями 168, 422, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 39.7, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, статьями 24.11, 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее – Порядок №62), правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из того, что коэффициент инфляции подлежит применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости, в связи с чем применение при расчете арендной платы за 2016 год к новой кадастровой стоимости, применяемой с 01.01.2016, произведения коэффициентов инфляции утвержденных на 2010-2015 годы неправомерно; земельный участок фактически используется для строительства парк-отеля, состоящего из объектов: гостиница, ресторан, бассейн, в связи с чем при расчете арендной платы надлежит применению коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - кафе, кафетерии, рестораны, ночные клубы, пивные бары, дискотеки и т.п.; гостиницы, гостиничные комплексы, отели, кинотеатры равный 4,86%.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Пунктами 71, 73, 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (действовавшими до 01 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в определениях от 24 декабря 2014 года № 22-АПГ14-4, от 13 мая 2015 года по делу № 306-ЭС14-6558, Обзоре судебной практики № 2 (2015), утвержденном Президиумом 26 июня 2015 года в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 2.4 Порядка № 62 размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: 

А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, 

где А - размер арендной платы; 

КС - кадастровая стоимость земельного участка; 

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение № 1 к настоящему Порядку); 

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение № 2 к настоящему Порядку); 

Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение № 3 к настоящему Порядку); 

Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции; 

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; 

П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании статьи 24.11 Закона об оценочной деятельности под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Согласно статье 24.17 Закона об оценочной деятельности в течение двадцати рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ принимает акт об утверждении содержащихся в таком отчете кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации (акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости), который вступает в силу после даты его официального опубликования (обнародования).

Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Пунктом 2 постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 февраля 2008 года № 62 (в действующих в спорный период редакциях) предусмотрено, в том числе, установить коэффициенты, учитывающие уровень инфляции: на 2006 год - 1,115; на 2007 год - 1,083; на 2008 год - 1,125; на 2009 год - равный 1,13; на 2010 год - 1,1; на 2011 год - 1,065; на 2012 год - 1,06; на 2013 год - 1,055; на 2014 год - 1,05; на 2015 год - 1,055.

При этом согласно пункту 3 названного постановления коэффициенты, установленные в пункте 2 постановления, подлежат применению в следующих случаях: при перерасчете размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, если по договору аренды земельного участка перерасчет размера арендной платы за соответствующий год не производился; при расчете размера арендной платы, если условия договора аренды, заключенного после вступления в силу настоящего постановления, применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора.

При расчете арендной платы за период до 01 января 2009 года применяется кадастровая стоимость, действующая в 2006-2008 годы, с учетом коэффициентов, учитывающих уровень инфляции с 2006 по 2008 год, утвержденных пунктом 2 настоящего постановления. В 2009 году в связи с применением кадастровой стоимости земель, действующей с 01 января 2009 года, коэффициент, учитывающий уровень инфляции, не применяется.

Принимая во внимание положения Порядка № 62 в совокупности и взаимосвязи с положениями Закона об оценочной деятельности, исходя из принципа экономической обоснованности, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что коэффициенты инфляции подлежат применению с года, следующего за годом введения в действие новой кадастровой стоимости, поскольку коэффициент инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов. Применение коэффициентов инфляции в году, следующем за годом установления нового размера арендной платы, обусловлено тем, что в предыдущем году (в году установления новой кадастровой стоимости) произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и в следующем году эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.

Учитывая, что актуальность кадастровой стоимости на 2016 год подтверждена решением Комитета от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, утвердившим новую кадастровую стоимость земельных участков, которая подлежит применению с 01 января 2016 года, суд первой инстанции обоснованно указал, что оснований для применения коэффициентов инфляции за период 2010-2015 годы в расчете арендной платы за 2016 год не имеется.

Кроме того, разногласия сторон возникли в части применения Комитетом при определении размера арендной платы коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, в размере 7,78%.

Перечень коэффициентов (Кв), учитывающих вид использования земельных участков, применяемых для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Кемерово, предусмотрен Приложением № 1 к Порядку № 62.

Согласно подпунктам 5.2 и 5.13 пункта 5 названного Приложения № 1 коэффициент Кв в размере 7,78% предусмотрен для таких земельных участков под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, как специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров; универмаги, универсальные магазины, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы; рынки; выставочные залы, автосалоны по продаже автомобилей, а в размере 4, 86% - для земельных участков того же назначения (под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания), но с видом использования - кафе, кафетерии, рестораны, ночные клубы, пивные бары, дискотеки и т.п.; гостиницы, гостиничные комплексы, отели; кинотеатры.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.06.2017 по делу № А27-3971/2017 установлено, что на спорном земельном участке обществом в соответствии с представленной проектной документацией запроектировано строительство парка - отеля: гостиницы (Блок Б) - строительный объем - 19650 куб. м, ресторан (Блок А) на 465 посетителей, состоящий из 4 этажей и имеющий строительный объем 14350 куб. м, бассейн (Блок В) с ванной 25x11 м (состоит из 3 этажей и имеет строительный объем 14650 куб. м).

06.06.2013 обществу выдано разрешение на строительство сроком до 06.06.2015, срок действия разрешения был продлен до 06.06.2017.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал надлежащим применению коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - кафе, кафетерии, рестораны, ночные клубы, пивные бары, дискотеки и т.п.; гостиницы, гостиничные комплексы, отели, кинотеатры равный 4,86%.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с судебной оценкой доказательств и выводами суда первой инстанции, что, само по себе, не является основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27 ноября 2017 года по делу            № А27-2408/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий         Ю.И. Павлова                                                                         

Судьи        Е.В. Афанасьева 

          Л.И. Жданова