﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-52938/2018

г. Краснодар

16 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., в отсутствие в судебном заседании заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Народные юристы» (ИНН 1655328926, ОГРН 1151690043328), заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ИНН 1659097613, ОГРН 1091690058107), третьих лиц: Павловой Любови Николаевны, общества с ограниченной ответственностью «Деловой мир», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2019 по делу № А32-52938/2018, установил следующее.

ООО «Народные юристы» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – Управление по Республике Татарстан) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации от 21.09.2018 № 16/047/111/2018-1383 (далее – отказ) и возложении обязанности зарегистрировать договор уступки от 29.07.2017 № 031-5/131-168, заключенный Павловой Л. Н. и обществом (далее – договор цессии). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Павлова Л.Н. и ООО «Деловой мир».

 Решением от 15.05.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.09.2019, заявленные требования удовлетворены. Отказ управления в государственной регистрации договора, изложенный в уведомлении от 21.09.2018 № 16/047/111/2018-1383, признан незаконным. На управление возложена обязанность зарегистрировать договор цессии.

В кассационной жалобе управление просит отменить  судебные акты и отказать в удовлетворении требований. По мнению заявителя, суды не учли положения пункта 2  статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений), в соответствии с которым уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Управление указывает на отсутствие технической возможности произвести государственную регистрацию договора цессии и считает, что удовлетворение заявленных требований повлечет обременение объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры № 139 общей площадью 41,55 кв. м, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Малышева, путем внесения соответствующей регистрационной записи, что нарушит права Павловой Л.В.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установили суды, 03.06.2014 ООО «Деловой мир» (застройщик) и Павлова Л.Н. (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве (далее – договор), предметом которого являлась однокомнатная квартира общей проектной площадью 41,55 кв. м, расположенная на восьмом этаже, подъезд № 2, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Малышева (строительный номер 131). 

Согласно пункту 1.1 договора на застройщика возложена обязанность в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой комплекс – II на участке № 2 по адресу: г. Сочи, поселок Лазаревское, ул. Калараш, литера 5-1, пусковой комплекс. Корректировка по строительному адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Малышева (на земельном участке расположен 10-этажный 2-х секционный жилой дом 15); после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект  участнику долевого строительства, а на участника – уплатить в предусмотренный договором срок обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. 

Срок передачи объекта участнику долевого строительства – не позднее 31.01.2016 (пункт 4.2 договора).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащие исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить причиненные убытки, предусмотренные Законом № 214-ФЗ (пункт 5.1 договора).

29 июля 2017 года общество (цессионарий) и Павлова Л.Н. (цедент) заключили договор цессии.

 Согласно условиям договора цессии цедент передает, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени) за нарушение, предусмотренного договором обязательства. 

Общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации указанного договора. 

Уведомлением от 22.06.2018 № 16/047/111/2018-1383 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию, а уведомлением об отказе в государственной регистрации от 21.09.2018 № 16/047/111/2018-1383 отказал в государственной регистрации договора цессии, мотивировав его тем, что соглашение уступки прав (цессии) не подлежит государственной регистрации, поскольку запись от 25.06.2014 № 23-23-46/061/2014-078 о регистрации договора погашена 07.11.2017 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.07.2017 NRU-23-309-1313-2017 и акта приема-передачи квартиры от 03.08.2017. 

 Полагая, что отказ в государственной регистрации договора цессии не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно руководствовались следующим.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. Обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Законом № 214-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ).

Суды установили, что договор цессии содержал условие о передаче права на получение (взыскание) от должника (застройщика) неустойки на основании статьи 6 Закона № 214-ФЗ с 01.02.2016 по день передачи объекта долевого строительства участнику.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (часть 1 статьи 382 Гражданского кодекса).

Согласно статье 384 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона № 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом.

Об иных правах, передаваемых по договору уступки участником долевого строительства, в частности в отношении неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015 (далее – Обзор).

В Обзоре указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом № 214-ФЗ.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

На основании пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее – постановление № 54) уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьи 71 Кодекса, учитывая, что Павлова Л.В. передала обществу по договору цессии право на взыскание неустойки (без перехода права на получение квартиры), существовавшее у нее как у участника договора долевого строительства и возникшее в связи с нарушением застройщиком сроков передачи квартиры по договору, суды сделали обоснованный вывод о том, что указанное право является имущественным требованием нового кредитора и к договору цессии в соответствии с частью 1 статьи 389 Гражданского кодекса подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве. 

Согласно пункту 2 постановления № 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой – обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Осуществление государственной регистрации договора цессии обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Подписание сторонами передаточного акта и наличие зарегистрированного права собственности Павловой Л.В. на квартиру, переданную ей застройщиком во исполнение договора к моменту обращения сторон договора цессии за его государственной регистрацией, не является препятствием для ее осуществления, поскольку приобретение Павловой Л.В. вещного права на указанный объект недвижимости не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки должником, кредитором в котором может быть иное лицо. Аналогичная правовая позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 26.04.2018 по делу № 305-ЭС17-17670, от 28.05.2018 по делу № 306-ЭС17-12245, от 28.05.2018 по делу № 305-ЭС17-14583.

Таким образом, довод заявителя о том, что суды не применили положения пункта 2  статьи 11 Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта, несостоятелен.

Доводы управления не принимаются кассационным судом, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и не опровергают выводы судов. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2019 по делу № А32-52938/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий 							    Е.И. Афонина

Судьи 										    В.В. Аваряскин

										    Е.Л. Коржинек