791/2022-91136(2) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

29 декабря 2022 года Дело № А52-3712/2013  

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2022 года. Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2022 года. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Троховой М.В., судей Кравченко Т.В.,  Мирошниченко В.В.,  

при участии от ФИО1 − Касьяна В.И. (по  доверенности от 15.12.2022),  

рассмотрев 21.12.2022 в открытом судебном заседании кассационную  жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда  Псковской области от 29.07.2022 и постановление от 22.09.2022 по делу   № А52-3712/2013,  

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда Псковской области от 27.12.2013  принято к производству заявление открытого акционерного общества  «Псковский электротехнический завод», адрес: 180004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о признании  его несостоятельным (банкротом).  

Определением от 18.03.2014 в отношении Общества введена процедура  наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО2.  

Определением от 18.12.2014 процедура наблюдения прекращена, в  отношении Общества введено финансовое оздоровление, административным  управляющим утвержден ФИО2  

Определением от 09.02.2016 в отношении Общества введено внешнее  управление, внешним управляющим утвержден ФИО3.  

Решением от 21.11.2017 Общество признано несостоятельным  (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным  управляющим утвержден ФИО3  

ФИО4 (Санкт-Петербург) обратился 07.12.2021 с  заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества  Общества, результаты которых опубликованы в сообщении о результатах  торгов от 27.410.2021 № 7582920, и победителем которых признан ФИО4  

Заявитель также просил признать недействительным заключенный по  результатам проведении торгов договор купли-продажи от 29.10.2021 между  Обществом и ФИО1, обязать конкурсного управляющего возвратить  ФИО4 сумму внесенного задатка в размере 19 994 082 руб. 77 коп.  

Определением от 29.07.2022, оставленным без изменения постановлением  Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2022, в  удовлетворении заявления отказано.  

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить определение от  29.07.2022 и постановление от 22.09.2022, а дело направить на новое  

рассмотрение в суд первой инстанции.  

Податель жалобы полагает, что судами не принято во внимание, что после  приобретения принадлежащего должнику на торгах объекта в нем  обнаружилось неоговоренное обременение − бомбоубежище.  

Согласно позиции подателя жалобы суд необоснованно отклонил  заявленное им ходатайство о проведении совместного осмотра участниками  спора приобретенного имущества на предмет установления его технического  состояния, подключения электроснабжения.  

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий, кредитор  ФИО5 против ее удовлетворения возражают, отмечая, что  площадь бомбоубежища не входит в состав зданий, выставленных на торги.  

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы,  приведенные в жалобе.  

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом  уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, своих  представителей для участия в заседании кассационной инстанции не  направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы в их  отсутствие.  

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Из материалов дела следует, что в конкурсную массу Общества были  включены объекты недвижимости: нежилые здания по адресу: 

<

...>, общей кадастровой стоимостью  94 742 132 руб. 71 коп. (далее – Объекты).  

Конкурсным управляющим утверждено Положение о порядке, о сроках и об  условиях продажи Объектов, рыночная оценка которых произведена в общей  сумме 185 130 396 руб., реализация имущества предусмотрена на открытых  торгах.  

Поскольку торги по продаже Объектов не состоялись, решением комитета  кредиторов Общества утверждены подготовленные конкурсным управляющим  Изменения № 1 от 15.09.2021 в Положение о порядке, о сроках и об условиях  продажи имущества должника, о его продаже посредством публичного  предложения.  

Публикация о проведении торгов по реализации Объектов в форме  публичного предложения размещена на сайте Единого федерального ресурса  сведений о банкротстве (далее − ЕФРСБ) от 23.09.2021 № 7381912, начальная  цена продажи установлена в размере 166 617 356 руб. 40 коп., задаток – 20% от  начальной цены, шаг аукциона – 5%.  

Цена отсечения предусмотрена в размере 66 646 942 руб. 56 коп. Комплекс зданий выставлен на продажу одним лотом (лот № 1). 

В публикации указано на возможность ознакомления с имуществом по  месту его нахождения, а также по адресу организатора торгов – 

<

...>.  

ФИО1 подал заявку для участия в торгах с предложением цены  100 200 500 руб. и признан их победителем, о чем размещена публикация на  ЕФРСБ от 27.10.2021 № 7582920.  

По результатам проведения торгов с ФИО1 заключен договор  купли-продажи от 29.10.2021. Сумма задатка, уплаченная ФИО1, как  указано в договоре, составила 19 994 082 руб. 77 коп.  

ФИО1 оспорил проведенные торги со ссылкой на то, что имущество и  документация в отношении него не были предоставлено покупателю для  осмотра; имущество было выставлено для продажи на основании цены,  

определенной исходя из отчета о его оценке, утратившего актуальность на  момент реализации Объектов, без учета стоимости неотделимых улучшений,  произведенных акционерным обществом Электрический завод «ЗЕНЧА-ПСКОВ»  (далее – АО «ЭЗ «ЗЕНЧА-ПСКОВ» о компенсации которых в настоящее время к  Обществу предъявлен иск в деле № А52-3689/2021. Заявитель указывал на  досрочное прекращение торгов 26.10.2021, при том, что срок подачи заявок был  определен до 04.11.2021.  

Кроме того, со ссылкой на Технический паспорт на производственное  здание (литера А), инв. 9155, ФИО1 сослался на то, что в его состав  включена площадь здания бомбоубежища, которое не было быть  приватизировано, отметив, что имеются расхождения в сведениях о площади  выставленных на продажу объектов и сведениях, отраженных в Едином реестре  государственной регистрации прав на недвижимость (далее – ЕГРН).  

Также ФИО1 указал на то, что двое потенциальных участков торгов  не были допущены до участия в них на основании незаконного запрета комитета  кредиторов.  

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции отклонил  ходатайство заявителя о проведении судебной экспертизы, а также ходатайство  заявителя об истребовании дополнительных доказательств для подтверждения  факта его обращения по вопросу предоставления возможности осмотра  подвальных помещений.  

Оценив по существу доводы заявителя и представленные в материалы  дела доказательства, суд не усмотрел существенных нарушений правил  проведения торгов, которые могли бы послужить основанием для вывода об их  недействительности.  

Суд посчитал, что в публикации о проведении торгов описание имущества  имело место с достаточной степью детализации, сведения об оценке имущества  также опубликованы надлежащим образом и не оспорены.  

Суд установил со ссылкой на ответ Межрегионального территориального  управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Псковской и Новгородской областях (далее – МТУ Росимущества)  от 29.03.2022, что объект площадью 775,6 кв.м, находящийся в подвале здания  литера А является федеральной собственностью, ему присвоен кадастровый  номер 60:27:0030517:91, объект не имеет обременений и его наличие не  накладывает никаких ограничений на использование имущества, выставленное  на торги. Площадь бомбоубежища в площадь объекта, выставленного на торги,  не включена, при оценке имущества стоимость указанного объекта не  учитывалась, бомбоубежище на торги не выставлялась.  

Суд указал на то, что спорное помещение находится на балансе МТУ  Росимущества, собственнику Объекта не передавалось, по итогам  приватизации на приобретателя имущественного комплекса государственного  предприятия обязанностей по содержанию объекта гражданской обороны не  возлагалось, помещение используется в мирное время как складское и не  готово к прием укрываемых. Предшествующем владельцем Объекта, у которого  Объект был истребован в конкурсную массу, использование помещения  бомбоубежища не осуществлялось.  

Суд отметил, что заявитель приобретал имущество с целью  инвестирования денежных средств, но не с целью его эксплуатации, что  исключает потенциальную возможность возложения на заявителя обязанностей  по содержанию помещения гражданской обороны.  

Суд указал, что 15.10.2021, до подачи ФИО1 заявки для участия в  торгах, по его запросу ему были представлены сведения об имуществе, в  

частности сведения из ЕГРН, фотографии объекта. Переписка от ноября, о  невозможности доступа на объект, имела место уже после заключения договора  купли-продажи.  

Судом учтено, что требование о взыскании в пользу АО «ЭЗ «ЗЕНЧА- ПСКОВ» неосновательного обогащения в связи с улучшениями объекта по  существу не рассмотрено, движимое имущество, в отношении которого также  имеется спор с указанным лицом, в состав реализуемого имущества не  включено.  

Суд посчитал, что ФИО1 на момент проведения торгов получил  достаточную информацию для участия в них, кроме того, снижение цены  имущества при его продаже посредством публичного предложения  компенсирует возможные риски приобретателя при выявлении скрытых  недостатков приобретенного имущества.  

Отклоняя довод заявителя о досрочном прекращении торгов, суд исходил  из особенностей проведения торгов посредством публичного предложения,  которые прекращаются в момент выявления победителя торгов.  

Суд пришел к выводу о том, что намерение заявителя фактически  направлено на отказ от заключенного с Обществом договора купли-продажи и  его расторжение с возвратом задатка, и заявителем избран ненадлежащий  способ защиты права.  

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. 

Исследовав материалы дела, проверив доводы жалобы, суд  кассационной инстанции приходит к следующему.  

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом,  могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного  лица в течение одного года со дня проведения торгов.  

Торги могут быть признаны недействительными в случаях, прямо  указанных в пункте 1 данной статьи, а также если при проведении торгов были  допущены иные нарушения правил, установленных законом.  

Признание торгов недействительными влечет недействительность  договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий,  предусмотренных статьей 167 данного Кодекса.  

Согласно пункту 5 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор  практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием  недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного  производства» (далее - Информационное письмо № 101), указанные выше  нарушения являются основанием для вывода о недействительности публичных  торгов, и недействительности договора, заключенного по результатам их  проведения в силу положений пункта 2 статьи 449 ГК РФ, в том числе в рамках  дела о банкротстве, как об этом сказано в пункте 18 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О  некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона  «О несостоятельности (банкротстве)».  

Вместе с тем, нарушения, которые могут повлечь признание торгов  недействительными, должны являться существенными, которые могли повлиять  на результат оспариваемых торгов.  

Давая оценку требованиям ФИО1, суды двух инстанций пришли к  обоснованному выводу о том, что наличия такого рода нарушений, которые бы в  принципе изменили исход спорных торгов, им не подтверждено.  

Оценка имущества и его реализация в данном случае проведена в  

порядке, установленном статьями 130, 139 Федерального закона от 26.10.2002   № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».  

Доводы подателя жалобы об иной оценке имущества на стадии  оспаривания торгов, при формировании начальной цены реализации в порядке,  установленном Законом о банкротстве, обоснованно не приняты судами, так как  не могут повлечь вывода о нарушении порядка проведения торгов. Этот вывод  соответствует правовой позиции, сформированной в пункте 7 Информационного  письма № 101.  

Условие о предмете торгов позволяло идентифицировать выставленное  на реализацию имущества. Техническое состояние имущества, наличие  инженерных коммуникаций для снабжения имущества, размещение в одном из  зданий бомбоубежища, сведения о площади реализуемых объектов, в том  числе отраженные в ЕГРЮЛ, могли быть выяснены ФИО1 до подачи  заявки для участия в торгах. То же касается и оценки имущества. Следует  отметить, что имущество приобретено ФИО1 по той цене, которую он  сам предложил, и актуальность оценки Объекта в деле о банкротстве не имеет  правового значения для оценки возможных нарушений прав заявителя в связи с  участием в торгах.  

В силу положений статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости  должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить  недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том  числе данные, определяющие расположение недвижимости на  соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого  имущества.  

Информация, опубликованная при проведении торгов, с учетом  дополнительно представленной по запросу ФИО1 информации до  подачи им заявки для участия в торгах, отвечала указанным условиям.  

В статье 475 ГК РФ отражено, что если недостатки товара не были  оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего  качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного  уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в  разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.  

В случае существенного нарушения требований к качеству товара  (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть  устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются  неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных  недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения  договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной  суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром,  соответствующим договору.  

Как указано в статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом  покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи  недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего  Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены  товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.  

Исходя из изложенного, суды пришли к правильному выводу о том, что  заявление ФИО1 о недостатках Объектов не может являться основанием  для признания недействительными торгов.  

Кроме того ФИО1 не обосновал нарушения продавцом требований к  качеству переданного ему имущества, в том числе и в отношении факта  размещения в переданном ему здании бомбоубежища, поскольку не  подтвердил, что данный факт препятствует использованию приобретенного  

имущества по назначению либо накладывает какие-либо обязательства на его  приобретателя с учетом установленного судом факта формирования  бомбоубежища в качестве самостоятельного объекта права, которое не вошло в  состав выставленного на торги лота.  

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для  удовлетворения кассационной жалобы ФИО1  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 и 290 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда Псковской области от 29.07.2022 и  постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  22.09.2022 по делу № А52-3712/2013 оставить без изменения, а кассационную  жалобу ФИО1 – без удовлетворения.  

Председательствующий М.В. Трохова Судьи Т.В. Кравченко 

В.В. Мирошниченко