АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-10121/2020

г. Ставрополь

04 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 04 марта 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Питергоф», Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация города-курорта Кисловодска, Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, управление по экономике и инвестициям администрации города-курорта Кисловодска, Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, общество с ограниченной ответственностью «Санаторий «Солнечный», Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>,

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в границах земель города-курорта Кисловодска от 24.02.2016 № 43/2016 за период с 24.02.2017 по 31.12.2020,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Питергоф» (далее – ответчик, общество) о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в границах земель города-курорта Кисловодска от 24.02.2016 № 43/2016 за период с 24.02.2017 по 31.12.2020 в размере 28 047 728 рублей 77 копеек (уточненные исковые требования).

Первоначально комитет обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.02.2016 № 43/2016 за земельный участок, расположенный по адресу: г. Кисловодск, гора «Пикет», кадастровый номер 26:34:000000:9501, за период с 24.02.2017 по 30.04.2020 в размере 21 283 713 рублей 18 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города-курорта Кисловодска (далее – администрация), управление по экономике и инвестициям администрации города-курорта Кисловодска (далее – управление), общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Солнечный» (далее – санаторий).

В судебное заседание 10.02.2021 явились представители истца – ФИО2, по доверенности от 11.01.2021 № 01-15/0001, ответчика и санатория – ФИО3 по доверенностям от 12.08.2020, от 12.04.2020, управления – ФИО4 по доверенности от 21.01.2021 № 01-03/25, ведение протокола судебного заседания осуществлялось помощником судьи Рязанцевой В.В.

Администрация, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, представил ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие ее представителя. Названное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В данном судебном заседании протокольным определением к рассмотрению приняты уточненные исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в границах земель города-курорта Кисловодска от 24.02.2016 № 43/2016 за период с 24.02.2017 по 31.12.2020 в размере 28 047 728 рублей 77 копеек и объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 17.02.2021.

При этом заявление комитета об уточнении требований в части взыскания с общества пени за период с 16.03.2017 по 02.12.2020 в сумме 858 297 рублей 97 копеек судом отклонено по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в первоначальном исковом заявлении. 

Заявляя требование о взыскании пени за период с 16.03.2017 по 02.12.2020, истец одновременно изменяет предмет и основание исковых требований. Указанное требование не отвечает требованиям статьи 49 АПК РФ, поскольку фактически является новым требованием, в связи с чем не подлежит принятию к рассмотрению судом.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле. От истца, администрации и управления поступили ходатайства о проведении судебного заседания в отсутствие их представителей. Рассмотрев указанные ходатайства, учитывая положения статей 123, 156 АПК РФ, суд счел возможным их удовлетворить и рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся в деле письменным доказательствам.

В связи с неявкой в судебное заседание после перерыва представителей лиц, участвующих в деле, протоколирование с использованием средств аудиозаписи не велось.

В судебном заседании до перерыва представитель истца поддержал заявленные требования по основания, изложенным в иске и пояснениях к иску, указал, что ответчику, арендующему земельный участок с кадастровым номером 26:34:000000:9501, на основании инвестиционного соглашения от 01.03.2017 № 1 установлено снижение на 95% ставки арендной платы, однако в связи с неисполнением ответчиком условий инвестиционного соглашения, постановлением администрации от 01.04.2020 № 311 оно расторгнуто в одностороннем порядке, решением Думы города-курорта Кисловодска от 25.03.2020 № 31-520 признано утратившим силу ранее действовавшее решение о предоставлении ответчику мер муниципальной поддержки, на истца возложена обязанность произвести ответчику перерасчет льготной арендной платы за весь период пользования земельным участком с учетом действующих арендных ставок. Указанные постановление и решение не были обжалованы обществом в установленном действующим законодательством порядке. Об одностороннем отказе от соглашения ответчику направлено соответствующее уведомление. Также ответчик уведомлялся о задолженности по арендной плате путем направления претензии, однако требования истца на момент подачи иска ответчиком не исполнены. Заявленная к взысканию сумма исковых требований складывается исключительно из размера предоставленного ответчику уменьшения («скидки») размера арендной платы по договору, при учете предоставленной «скидки» задолженность по арендной плате за спорный период у ответчика отсутствует.

Представитель ответчика поддержал доводы отзыва на заявление, пояснил, что право на односторонний отказ от инвестиционного соглашения ни самим соглашением, ни Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» не предусмотрено, никакие предложения об изменении или расторжении соглашения в адрес ответчика не направлялись, с требованием о расторжении соглашения уполномоченный орган в установленном законом порядке в суд не обращался, срок действия инвестиционного соглашения не истек, заключенное между сторонами инвестиционное соглашение продолжает действовать. Основания для расторжения инвестиционного соглашения отсутствуют, нарушения его исполнения, допущенные обществом во второй половине 2019 года вызваны не волей ответчика, а объективными внешними причинами, истцом не представлено доказательств того, что частичное неисполнение ответчиком условий инвестиционного соглашения влечет невозможность его полного исполнения в течение предельного срока реализации проекта. Решение Думы города-курорта Кисловодска от 25.03.2020 № 31-520 применению в рассматриваемом деле не подлежит, так как придание ему обратной силы не соответствует правовым актам, имеющим большую юридическую силу. Кроме того указанное решение нормативно-правовыми свойствами не обладает и не влечет юридических последствий, на которые было направлено.

Представитель санатория поддержал позицию ответчика по делу.

Представители администрации и управления поддержали заявленные истцом требования по доводам, изложенным в отзывах на заявление, просили их удовлетворить в полном объеме.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований пришел к следующему. 

Как следует из материалов дела, 24.02.2016 комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Росток» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 43/2016 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, площадью 71 875 кв. м, с кадастровым номером 26:34:000000:9501, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Кисловодск, гора «Пикет», для использования под клуб-столовую, спальные корпуса, глазное отделение, здание ЛФК, дом-почту (пункт 1.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды на участке расположены следующие объекты: нежилое здание литера «А1» - клуб-столовая, площадью 2 271,4 кв. м; нежилое здание литера «А2» - спальный корпус, площадью 1 968,4 кв. м; нежилое здание литера «А3» - спальный корпус, площадью 2 023,1 кв. м; нежилое здание литера «А4» - глазное отделение площадью 1 370,9 кв. м; нежилое здание литера «Б» - здание ЛФК, площадью 203,7 кв. м; нежилое здание литера «В» - дом-почта площадью 157 кв. м.

Срок аренды участка согласно пункту 2.1 договора аренды установлен с 24.02.2016 по 23.02.2065. 

Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы определяется на основании расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, арендная плата вносится арендатором равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления указанной суммы по реквизитам, указанным в пункте 3.5 договора аренды.

В соответствии с пунктом 5.4.3 договора аренды арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

В приложении к договору аренды «Расчет арендной платы» сторонами согласован порядок расчета арендной платы на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае».

Согласно акту приема-передачи от 24.02.2016 участок передан арендодателем арендатору. 

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 24.05.2018 № КУВИ-101/2018-97797 следует, что договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, запись государственной регистрации № 26-26/015-26/015/200/2016-1399/2.

10 января 2017 года ООО «Росток» и обществом заключено соглашение об уступке права аренды (перенайма), согласно которому ООО «Росток» уступило в пользу общества права и обязанности арендатора по договору аренды.

На спорном земельном участке согласно выпискам из ЕГРН от 26.01.2021 №№ КУВИ-002/2021-4365908, КУВИ-002/2021-4370199, КУВИ-002/2021-4365562, КУВИ-002/2021-4371326, КУВИ-002/2021-4370208, КУВИ-002/2021-4365141 и от 27.01.2021 № КУВИ-002/2021-4413184 на спорном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие с 2017 года обществу на праве собственности: здание с кадастровым номером 26:24:000000:3403, назначение - нежилое, наименование клуб-столовая, площадью 2 271,4 кв. м; здание с кадастровым номером 26:24:000000:3402, назначение - нежилое, наименование спальный корпус, площадью 2 023,1 кв. м; здание с кадастровым номером 26:24:000000:3400, назначение - нежилое, наименование глазное отделение, площадью 1 370,9 кв. м; здание с кадастровым номером 26:24:000000:3399, назначение - нежилое, наименование здание ЛФК, площадью 203,7 кв. м; здание с кадастровым номером 26:24:000000:3398, назначение - нежилое, наименование Спальный корпус, площадью 1 968,4 кв. м; здание с кадастровым номером 26:24:000000:3397, назначение - нежилое, наименование дом-почта, площадью 157 кв. м.

01 марта 2017 года администрация и общество заключили инвестиционное соглашение № 1 (далее – соглашение), предметом которого являются отношения между сторонами, возникающие при реализации на территории городского округа города-курорта Кисловодска инвестиционного проекта «Строительство современного санаторно-курортного комплекса премиум класса «Питергоф» в городе-курорте Кисловодске», соответствующего приоритетным направлениям инвестиционной деятельности на территории городского округа города-курорта Кисловодска (пункт 1 соглашения).

Целью инвестиционного проекта соглашения является реконструкция и реставрация старого комплекса санатория «Пикет» и строительство двух новых зданий с достижением запланированных инвестиционным проектом социально-экономических показателей в соответствии с паспортом инвестиционного проекта и приложениями 1-3 к соглашению (пункт 4 соглашения).

Объект инвестиционной деятельности расположен по адресу: Ставропольский край, город Кисловодск, гора Пикет, на земельном участке с кадастровым номером 26:34:000000:9501 (пункт 3 соглашения).

Пунктом 7 соглашения установлено, что инвестор получает право на использование муниципальной поддержки инвестиционной деятельности в форме снижения на 95% ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:34:000000:9501, который соответствует приоритетным направлениям инвестиционной деятельности на территории города-курорта Кисловодска, предусмотренной решением Думы города-курорта Кисловодска от 28.12.2015 № 157-415, решением Думы города-курорта Кисловодска от 22.02.2017 № 30-517.

Соглашением (пункты 8, 11.2) предусмотрена обязанность инвестора ежеквартально в срок до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, предоставлять в управление установленную соглашением отчетность (документы, информацию), обеспечить достижение значений социально-экономических показателей в сроки и объемах, установленных приложением к соглашению.

В соответствии с пунктом 21 соглашения оно вступает в силу с даты его подписания и действует до 01.10.2023. Срок реализации проекта (ввода объекта), определенный сторонами в приложении № 1 к соглашению – 4 квартал 2023 года.

Социально-экономическая характеристика инвестиционного проекта, определенная сторонами в приложении № 3 к соглашению, составляет объем инвестиций – 2 652 309 185 рублей, количество создаваемых в рамках реализации проекта рабочих мест – 443, уровень среднемесячной заработной платы работников, работавших на объекте – 22 500 рублей, налоговые выплаты в федеральный бюджет – 11 876 834 рублей, в региональный бюджет – 277 459 319 рублей, в местный бюджет – 12 950 145 рублей, платежи в государственные внебюджетные фонды в рамках реализации инвестиционного проекта – 150 420 915 рублей.

28 января 2020 года управлением по результатам мониторинга хода реализации инвестиционного соглашения от 01 марта 2017 года за истекший календарный год подготовлено заключение № 01-03/76 (далее – заключение), в котором указано, что инвестором не выполнены и не достигнуты социально-экономические показатели, предусмотренные инвестиционным соглашением, а именно фактически достигнутый показатель инвестиций составил 195 840 150 рублей, тогда как запланированный объем инвестиций на 01.01.2020 – 715 904 539 рублей 30 копеек, не достигнут уровень среднемесячной заработной платы работников, работающих на объекте инвестиционного соглашения в размере 22 500 рублей. Кроме того 27.01.2020 членам комиссии управления обществом не был обеспечен доступ внутрь строящихся (реконструируемых) объектов, несвоевременно представлена уполномоченному органу информация, предусмотренная пунктом 8 раздела IV инвестиционного соглашения.

С учетом указанного заключения Координационным советом по поддержке и развитию малого и среднего предпринимательства и улучшению инвестиционного климата при главе города-курорта Кисловодска принято решение, оформленное протоколом от 12.03.2020 № 2 о лишении инвестора общества муниципальной поддержки в виде снижения ставки на 95% ставки арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности города-курорта Кисловодска, в целях реализации инвестиционного проекта.

25 марта 2020 года Думой города-курорта Кисловодска Ставропольского края принято решение № 31-520, которым признано утратившим силу решение Думы города-курорта Кисловодска от 22.02.2017 № 30-517 «Об оказании мер муниципальной поддержки в целях реализации инвестиционного проекта», комитету поручено произвести обществу перерасчет льготной арендной платы за весь период пользования земельным участком с учетом действующих арендных ставок, обеспечить проведение мероприятий, направленных на взыскание с общества арендной платы за период действия льготной ставки арендной платы за пользование земельным участком.

01 апреля 2020 на основании указанного решения и вышеназванного протокола № 2 администрацией издано постановление № 311 об одностороннем отказе (расторжении) инвестиционного соглашения от 01.03.2017 № 1. 

20 апреля 2020 года администрация направила в адрес общества уведомление от 17.04.2020 № 01-01/325 о расторжении инвестиционного соглашения от 01.03.2017 № 1 в одностороннем порядке, которое получено ответчиком согласно уведомлению о вручении 04.05.2020.

Ссылаясь на решение Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края № 31-520 комитет произвел доначисление арендной платы по договору аренды за период с 24.02.2017 по 31.12.2020 (с учетом уточнений) и направил в адрес общества претензии от 09.04.2020 № 01-15/2599 и от 02.12.2020 № 01-15/8767 о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Названные претензии оставлены обществом без удовлетворения, доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.

Указывая на расторжение соглашения в одностороннем порядке, наличие у общества задолженности по арендной плате и неисполнение ответчиком в добровольном порядке претензий истца, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском с учетом уточненных требований.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах» курорт Кисловодск был признан курортом федерального значения.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федеральный закон от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации либо собственность поселений, муниципальных районов или городских округов передаются земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В материалах дела отсутствуют сведения о регистрации права федеральной собственности на спорный земельный участок.

С учетом положений вышеуказанного Федерального закона, и исходя из обстоятельств дела, суд пришел к выводу о том, что спорный земельный участок относится к муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В связи с этим к спорным правоотношениям подлежит применению Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодск и предоставленных в аренду без торгов, утвержденный решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 15-516 (далее – Порядок № 15-516) и Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодска и предоставленных в аренду без торгов, утвержденный решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 30.01.2019 № 02-519 (далее – Порядок № 02-519).

Как видно из материалов дела, комитет, ссылаясь на расторжение в одностороннем порядке инвестиционного соглашения (постановление администрации от 01.04.2020 № 311) и принятие Думой города-курорта Кисловодска решения от 25.03.2020 № 31-520, признавшим утратившим силу решение Думы города-курорта Кисловодска от 22.02.2017 № 30-517 «Об оказании мер муниципальной поддержки в целях реализации инвестиционного проекта», произвел перерасчет арендной платы за весь период пользования обществом спорным земельным участком (с 24.02.2017 по 31.12.2020) с учетом действующих арендных ставок.

Согласно расчету истца за указанный период задолженность общества по арендной плате составила 28 047 728 рублей 77 копеек. Указанный расчет произведен истцом на основании вышеназванных Порядков № 15-516 и № 15-519 и приказов министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» (далее – Приказ № 1380) и от 25.11.2019 № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (далее – Приказ № 1175), путем умножения путем умножения в период с 24.02.2017 по 06.03.2018 кадастровой стоимости земельного участка (260 623 062 рубля 50 копеек) на ставку арендной платы за землю равную 5% от кадастровой стоимости, в период с 07.03.2018 по 31.12.2019 – путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (260 623 062 рубля 50 копеек) на ставку арендной платы за землю равную 1,5% от кадастровой стоимости ив 2020 году путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (600 152 656 рублей 25 копеек) на ставку арендной платы за землю равную 1,5% от кадастровой стоимости.

Проверив произведенный истцом расчет задолженности, суд счел его арифметически неверным, в связи с неправильным определением периода применения при расчете арендной платы в 2017, 2018 годах ставки арендной платы от кадастровой стоимости и неприменением при расчете предусмотренной соглашением «скидки» в размере 95% от ставки арендной платы, ввиду следующего.

Курорт Кисловодск является особо охраняемой территорией, в связи с чем согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ земли, находящиеся в пределах города-курорта Кисловодска ограничены в обороте.

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы определения арендной платы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила № 582).

Согласно абзацу восьмому Основных принципов определения арендной платы (принцип № 7), введенному постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.

Приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Указанная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399.

Также в названном определении отмечено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статьей 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Таким образом, указанный принцип № 7 Основных принципов определения арендной платы применяется с момента его введения, то есть с 12.08.2017.

Следовательно, арендная плата в рассматриваемом случае с 12.08.2017 подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок ограничен в обороте, что истцом не оспаривалось, то есть исходя из ставки земельного налога, установленного в отношении земельных участков, предназначенных для использования в сходных целях, а с 24.02.2017 по 11.08.2017 в соответствии с Порядком № 15-516, которым базовый размер арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, установлен в размере 5%. 

Решением Думы города-курорта Кисловодска от 26.10.2016 № 13-516 «О введении на территории города-курорта Кисловодска земельного налога» (в редакции, действовавшей в рассматриваемый период) в отношении земельных участков относящихся к санаторной деятельности (к которым, в том числе, относится спорный участок) установлен земельный налог в размере 1,5 процентов от кадастровой стоимости.

Оценивая доводы комитета, администрации и управления относительно расторжения инвестиционного соглашения в одностороннем порядке и неприменения при расчете арендной платы в спорный период «скидки» в размере 95% от ставки ареной платы, суд пришел к следующему. 

Материалами дела установлено, что 01.03.2017 администрацией с обществом заключено инвестиционное соглашение № 1, предметом которого являются отношения, возникающие при реализации инвестиционного проекта «Строительство современного санаторно-курортного комплекса премиум класса «Питергоф».

Пунктом 7 соглашения установлено, что инвестор (общество) получает право на использование муниципальной поддержки инвестиционной деятельности в форме снижения на 95% ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:34:000000:9501.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Из содержания соглашения следует, оно предусматривает финансирование строительства и реконструкции объектов недвижимости. Вместе с тем, возникновение у истца права на недвижимое имущество соглашением не предусмотрено, что исключает квалификацию соглашения по правилам главы 30 ГК РФ «Купля-продажа». Предоставление истцом земельного участка ответчику для строительства соглашением не предусмотрено, наличие у ответчика права аренды участка не обусловлено заключением соглашения, что исключает квалификацию соглашения по правилам главы 37 ГК РФ «Подряд». Внесение сторонами соглашения вкладов для достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости соглашением также не предусмотрено, что исключает квалификацию соглашения по правилам главы 5 ГК РФ «Простое товарищество». Условия о заключении сторонами в будущем какого-либо иного договора в соглашении отсутствуют, что исключает также его квалификацию по правилам статьи 429 ГК РФ о предварительном договоре. Какие-либо условия, являющиеся существенными для договоров иных видов, правовое регулирование которых приведено законодателем в части II ГК РФ, в соглашении отсутствуют.

Соответственно в части взаимных прав и обязанностей сторон, заключенное между сторонами соглашение № 1 представляет собой договор, неурегулированный специальными нормами части II ГК РФ.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений регулируются положениями Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ).

Указанный Федеральный закон, как указано в его преамбуле, определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности, относит к объектам капитальных вложений в Российской Федерации находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (часть 1 статьи 3), раскрывает понятия инвестиций, инвестиционной деятельности, капитальных вложений, инвестиционного проекта (статья 1), определяет субъекты такой деятельности (статья 4), указывает договор как источник правового регулирования отношений между соответствующими субъектами (статья 8).

Отношения сторон по инвестиционному соглашению от 01.03.2017 № 1 регулируются положениями названного Федерального закона и общими положениями о договоре в части, не противоречащей данному Федеральному закону.

В силу положений пункта 2 части 154 ГК РФ с учетом разъяснений пункта 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) при одностороннем отказе от договора такой отказ должен быть предусмотрен законом, иным правовым актом или соглашением сторон, а также должны быть соблюдены требования к его совершению, обратное влечет недействительность одностороннего отказа.

Соответственно, с учетом заявленных оснований исковых требований и возражений на них, проверке судом подлежат действительность одностороннего отказа администрации от инвестиционного соглашения, содержащегося в постановлении от 01.04.2020 № 311 и соблюдение требований к его совершению, в том числе наличие оснований для такого отказа.

Статьей 156 ГК РФ установлено, что к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В пункте 50 постановления Пленума № 25 разъяснено, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). При этом согласно пункту 51 постановления Пленума № 25 если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Порядок и основания изменения и досрочного расторжения соглашения установлены пунктами 17-18 раздела VII соглашения, согласно которым соглашение может быть расторгнуто: по соглашению сторон (пункт 17.1); в случае неисполнения одной из сторон обязательств по настоящему соглашению по требованию другой стороны (пункт 17.2); признание инвестора несостоятельным (банкротом) в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 17.3); недостоверность сведений, выявленную в результате мониторинга хода реализации инвестиционного соглашения в документах, предусмотренных пунктами 1 Порядка и 8 соглашения (пункт 17.4); в случае невозможности расторжения соглашения по взаимному согласию сторон, его расторжение осуществляется в судебном порядке в Арбитражном суде Ставропольского края (пункт 18).

Анализируя приведенные условия раздела VII инвестиционного соглашения, сопоставляя их с положениями раздела V соглашения о правах и обязанностях сторон, а также иными его положениями и смыслом соглашения в целом, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суд пришел к выводу о том, что инвестиционное соглашение не содержит в себе условий, предоставляющих администрации право на односторонний отказ от него, поскольку такие условия в самом соглашении сторонами с учетом общепринятого употребления слов и выражений любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, не сформулированы. Более того в пункте 18 соглашения сторонами предусмотрено условие, исключающее односторонний внесудебный порядок расторжения соглашения в случае невозможности его расторжения по взаимному согласию сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона № 39-ФЗ прекращение или приостановление инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом право и порядок одностороннего расторжения договоров об инвестиционной деятельности указанным федеральным законом предусмотрены только для договоров, заключенных до 01.01.2011 (части 3-5 статьи 18 Закона № 39-ФЗ). 

Нормы, предоставляющей право на односторонний отказ от иных договоров, регулирующих инвестиционную деятельность и заключенных после 01.01.2011, Закон № 39-ФЗ не содержит.

Следовательно, соглашение от 01.03.2017 № 1 подлежало расторжению в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Каких-либо требований о расторжении соглашения его сторонами в судебном порядке не заявлено, напротив, истец настаивает на возможности одностороннего отказа от договора в порядке статьи 450.1 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Однако применимыми к правоотношениям сторон нормами ГК РФ, положениями Закона № 39-ФЗ, положениями самого инвестиционного соглашения право на односторонний отказ от соглашения во внесудебном порядке администрации не предоставлено.

К доводу истца, администрации и управления о наличии у администрации права на односторонний отказ от инвестиционного соглашения на основании части 2 статьи 9 Положения об инвестиционной деятельности на территории муниципального образования городского округа город-курорта Кисловодск, утвержденного решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 17-516 (далее – Положение № 17-516) и положений статьи 450.1 ГК РФ, суд отнесся критически ввиду следующего.

Согласно части 2 статьи 9 названного Положения в случае невыполнения условий инвестиционного соглашения, требований Положения № 17-516 администрация принимает решение о расторжении инвестиционного соглашения в одностороннем порядке.

Пункт 2 статьи 3 ГК РФ определяет, что гражданское законодательство состоит из названного Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 Кодекса. 

Отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 названного Кодекса, могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Кодексу и иным законам (пункт 3).

На основании и во исполнение Кодекса и иных законов, указов Президента Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права (пункт 4). 

В случае противоречия указа Президента Российской Федерации или постановления Правительства Российской Федерации Кодексу или иному закону применяется названный Кодекс или соответствующий закон (пункт 5). 

Действие и применение норм гражданского права, содержащихся в указах Президента Российской Федерации и постановлениях Правительства Российской Федерации (далее - иные правовые акты), определяются правилами настоящей главы (пункт 6). 

Министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами (пункт 7).

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Следовательно, муниципальные правовые акты не могут содержать нормы гражданского права и устанавливать случаи для одностороннего отказа от исполнения обязательства. Соответствующая правовая позиция приведена Верховным судом Российской Федерации в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам от 29.06.2016 № 14-АПГ16-8.

В соответствии с частью 2 статьи 13 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Таким образом, условия, содержащиеся в части 2 статьи 9 Положения, применению к отношениям сторон по настоящему делу не подлежат. 

Соответственно, поскольку применимыми к правоотношениям сторон нормами ГК РФ, положениями Закона № 39-ФЗ, иными подлежащими применению правовыми актами, положениями самого инвестиционного соглашения право на односторонний отказ от соглашения во внесудебном порядке администрации не предоставлено, то положения статьи 450.1 ГК РФ о возможности одностороннего отказа от договора к правоотношениям сторон применению не подлежат.

С учетом изложенного вышеназванный довод истца, администрации и управления, судом отклонен, как основанный на неверном толковании норм действующего гражданского законодательства и условий инвестиционного соглашения.

Также суд учел, что основанием одностороннего отказа от соглашения, как усматривается из уведомления от 17.04.2020 № 01-01-325 о расторжении инвестиционного соглашения от 01.03.2017 № 1, по делу заявлено существенное нарушение ответчиком условий соглашения, выразившееся в недостижении социально-экономических показателей, предусмотренных инвестиционным проектом, отраженных в заключении от 28.01.2020 № 01-03/76.

Согласно названному заключению в рамках исполнения соглашения администрацией проведен очередной мониторинг хода реализации инвестиционного проекта и контроль за выполнением инвестором обязательств; по результатам проведенного мониторинга выявлено недостижение следующих социально-экономических показателей инвестиционного проекта: 

объема инвестиций, запланированный показатель на 30.09.2019 – 662,06 млн. руб., фактически достигнутый показатель – 195,86 млн. руб., недостижение запланированного показателя составило 466,19 млн. руб.; 

уровня среднемесячной заработной платы работников, работающих на объекте инвестиционного соглашения с 18,3 тыс. руб. в месяц до уровня не менее 22,5 тыс. руб. в месяц.

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ существенное нарушение договора другой стороной имеет место в том случае, когда оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соответственно, условием расторжения договора является как неисполнение стороной условий, предусмотренных данным договором, так и существенность такого неисполнения, то есть лишение в значительной степени другой стороны того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценка того, имеет ли место нарушение стороной договора и является ли такое нарушение существенным по смыслу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, осуществляется судом в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий в каждом конкретном деле (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 № 1958-О, от 27.03.2018 № 644-О).

Очевидно, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В пункте 11.2 соглашения предусмотрено, что инвестор обязан обеспечить достижение значений социально-экономических показателей в сроки и объемах, установленных приложением к соглашению.

Согласно приложению № 3 к соглашению объем инвестиций при реализации соглашения должен составить 2 652 309 185 рублей, уровень среднемесячной заработной платы работников, работавших на объекте – 22 500 рублей.

В соответствии с пунктом 21 соглашения соглашение вступает в силу с даты его подписания и действует до 01.10.2023. Срок реализации проекта (ввода объекта), определенный сторонами в приложении № 1 к соглашению - 4 квартал 2023 года. Соответственно, по состоянию на дату одностороннего отказа от исполнения соглашения (уведомление от 17.04.2020 исх. 01-01-325) прошедший период его исполнения составил менее 3 лет 2 месяцев, а период его дальнейшего исполнения должен был составить более 3 лет 5 месяцев.

При этом какие-либо значения объема инвестиций и уровня среднемесячной заработной платы, согласованные сторонами по состоянию на 30.09.2020, как это указано в заключении, в соглашении и приложениях к нему не приведены.

Доказательств наличия между сторонами в требуемой законом форме соглашения, предусматривающего обязанность ответчика обеспечить по состоянию на 30.09.2019 объем инвестиций в размере 662,06 млн. руб. и уровень среднемесячной (а не ежемесячной) заработной платы работников в размере 22 500 рублей, равно как и доказательств невозможности обеспечить ответчиком объема инвестиций в размере 2 652 309 185 рублей и уровня среднемесячной заработной платы работников в размере 22 500 рублей за весь срок действия соглашения (до 01.10.2023), в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что достижение ответчиком по состоянию на 30.09.2019 объема инвестиций в размере 195,86 млн. руб. и показателя среднемесячной заработной платы работников в размере 18 300 рублей не может быть квалифицировано как нарушение условий соглашения, поскольку иные условия инвестиционного соглашения в требуемой законом форме сторонами не установлены.

Также согласно заключению в качестве оснований одностороннего отказа от соглашения указано, во-первых, необеспечение 27.01.2020 инвестором допуска членов комиссии, утвержденной приказом управления от 24.01.2020 № 05, на строящийся объект для осуществления контроля за ходом реализации инвестиционного проекта, о чем составлен акт от 27.01.2020, являющийся приложением к заключению, и, во-вторых, несвоевременное направление обществом в адрес управления документов, запрошенных письмом от 20.01.2020 № 01-03/50.

Как усматривается из акта осмотра корпусов инвестиционного проекта от 27.01.2020 № 2, членами комиссии управления осуществлен выезд на место реализации инвестиционного проекта с целью осмотра объектов строительства и выполнения работ. Из указанного акта осмотра не следует факт участия представителей общества в данном осмотре. Согласно акту входные двери на объекты строительства закрыты, члены комиссии доступа на объект строительства не получили.

В силу пункта 11.3 соглашения инвестор обязан обеспечить администрации в лице заинтересованных структурных подразделений администрации условия для осуществления контроля за выполнением соглашения, в том числе своевременно и в полном объеме представлять запрашиваемую информацию, а также предоставлять беспрепятственный доступ к объектам, создаваемым в рамках реализации инвестиционного проекта.

Соглашением, а также Положением № 17-516, порядок контроля за ходом реализации инвестиционного проекта, в частности, порядок обеспечения доступа к строящемуся объекту, извещения инвестора о необходимости предоставления доступа, не предусмотрены.

Согласно части 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Доказательств извещения ответчика о необходимости обеспечения 27.01.2020 доступа к объектам строительства для их осмотра комиссией управления в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). В соответствии с частью 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований техники безопасности в процессе работ.

Доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что однократное отсутствие доступа 27.01.2020 на объекты строительства повлекло для администрации значительный ущерб, в материалы дела также не представлено.

Кроме того, как следует из заключения, в рамках проведения обязательного ежеквартального мониторинга хода реализации проекта, администрацией в адрес общества был направлен запрос от 20.01.2020 № 01-03/50 о необходимости предоставления информации, предусмотренной пунктом 8 раздела IV соглашения в срок до 24.01.2020, ответчиком требуемые документы направлены за пределами указанного срока письмом от 28.02.2020 № 29.

С учетом указанных положений закона, соглашения и установленных при рассмотрении дела обстоятельств суд не нашел оснований квалифицировать необеспечение доступа 27.01.2020 на требующие соблюдения техники безопасности строительные объекты инвестором, не извещенным о необходимости обеспечения такого доступа, а также однократное несвоевременное направление ответчиком документов в администрацию в качестве существенных нарушений им условий соглашения, влекущего для администрации такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении соглашения.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные лицами, участвующими в деле, в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о недоказанности того, что обществом существенно нарушены условия соглашения, и что именно его действия (бездействие) повлекли невозможность достижения цели, которую стороны преследовали при заключении соглашения, в результате этого администрация бы полностью лишалась того, на что вправе была рассчитывать при заключении соглашения.

Следовательно, односторонний отказ от инвестиционного соглашения, выраженный в постановлении от 01.04.2020 № 311 совершен, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон его совершение не предусмотрено, соответственно, данный односторонний отказ не влечет юридических последствий, на которые он был направлен. При этом оформление отказа от соглашения постановлением администрации, а не иным документом не изменяет его правовой природы и не оспаривание обществом указанного постановления в судебном порядке не свидетельствует о его законности.

Таким образом, инвестиционное соглашение от 01.03.2017 № 1 не является расторгнутым и подлежит исполнению сторонами и применению при начислении обществу арендной платы за пользование спорным земельным участком.

Кроме того, проведя совокупный анализ положений представленных сторонами в материалы дела документов, суд счел необходимым указать, что решение Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 25.03.2020 № 31-520, которым признано утратившим силу решение Думы города-курорта Кисловодска от 22.02.2017 № 30-517 «Об оказании мер муниципальной поддержки в целях реализации инвестиционного проекта» принято на основании решения Координационного совета по поддержке и развитию малого и среднего предпринимательства и улучшению инвестиционного климата при главе города-курорта Кисловодска, оформленного протоколом от 12.03.2020 № 2 о лишении общества муниципальной поддержки в виде снижения ставки на 95% ставки арендной платы за пользование спорным земельным участком и заключения управления от 28.01.2020 № 01-03/76, положенного, в том числе в основание постановления от 01.04.2020 № 311 об одностороннем отказе от соглашения.

Учитывая изложенное, а также что при рассмотрении дела судом установлено отсутствие у администрации правовых оснований для одностороннего отказа от соглашения, дана оценка приведенным в заключении основаниям для отказа от соглашения, в результате которой судом не установлено существенных нарушений обществом условий соглашения, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для принятия решения № 31-520 и лишения общества предусмотренной действующим соглашением «скидки» в форме снижения на 95% ставки арендной платы (пункт 7 соглашения).

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что расчет арендной платы за период с 24.02.2017 по 31.12.2020 следовало производить исходя из ставки арендной платы равной 5% (по 11.08.2017 включительно) и 1,5% с 12.08.2020, действующей в указанный период кадастровой стоимости спорного земельного участка и предусмотренной соглашением «скидкой» в форме снижения на 95% ставки арендной платы.

Произведя расчет арендной платы с учетом изложенного за период с 24.02.2017 по 31.12.2020 обществу подлежала начислению арендная плата в размере 1 218 881 рубля 73 копеек.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям от 05.05.2017 № 135, от 16.06.2017 № 193, от 07.09.2017 № 328, от 15.11.2017 № 76, от 14.03.2018 № 58, от 14.03.2018 № 56, от 29.06.2018 № 140, от 29.06.2018 № 141, от 07.09.2018 № 221, от 08.11.2018 № 281, от 06.05.2019 № 89, от 10.06.2019 № 118, от 11.09.2019 № 175, от 10.12.2019 № 197 обществом с момента заключения спорного договора уплачена арендная паты в размере 1 504 684 рубля 84 копейки, что свидетельствует о наличии у общества по состоянию на 31.12.2020 переплаты по арендным платежам.

Кроме того, представителем истца в судебном заседании подтверждено, что сумма исковых требований складывается исключительно из подлежащей взысканию с ответчика суммы предоставленной ему в порядке пункта 7 соглашения за период его действия меры муниципальной поддержки – «скидки», равной 95% ставки арендной платы за пользование земельным участком. С учетом указанной «скидки» задолженность за спорный период у общества отсутствует.

При таком положении суд отказал комитету в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Доводы участвующих в деле лиц, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 2 части 2 статья 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 названного кодекса.

Учитывая, что решение по делу вынесено в пользу ответчика, истец в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 указанного Кодекса освобожден от уплаты государственной пошлины, у суда отсутствуют основания для возложения на комитет обязанности перечислить государственную пошлину в федеральный бюджет. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                                       А.С. Минеев