Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-21470/19

28 мая 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 28 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 11.01.2016, юридический адрес: 143912, 

<

...>)   

к Обществу с ограниченной ответственностью "БАЛСТРОЙ СЕРВИС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 08.12.2006, юридический адрес: 143913, 

<

...>)  

о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.06.2012 г. № 1502 за период с 2-го квартала 2018 г. по 3-й квартал 2018 г. в размере 1 071 654 руб. 55 коп. и за 4-й квартал 2018 г. в размере 424 663 руб. 64 коп., а также пени за период с 16.06.2018 г. по 31.10.2018 г. в размере 77 842 руб. 64 коп.

при участии в судебном заседании согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «БАЛСТРОЙ СЕРВИС» (далее – ООО «Балстрой Сервис», общество, ответчик), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ, просит суд:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БАЛСТРОЙ СЕРВИС» в пользу Администрации городского округа Балашиха задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.06.2012 года № 1502 за период со 2-го квартала 2018 года по 3-ий квартал 2018 года включительно в размере 1 071 654 руб. 55 коп., пени за период с 16.06.2018 года по 31.10.2018 года в размере 77 842 руб. 64 коп., а также в качестве предоплаты размер арендной платы за 4-ый квартал 2018 года в размере 424 663 руб. 64 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность и неустойку, начисленную на данную задолженность.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что общество не имело возможности использовать земельный участок в период трех лет с момента его предоставления по целевому назначению, в связи с чем органом местного самоуправления неправомерно при расчете размера арендной платы за 2-ой квартал 2018 года применен коэффициент Пкд равный 3. По мнению представителя общества при расчете размера арендной платы за 2-ой квартал 2018 года арендодатель обязан был применять коэффициент Пкд равный 1.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.06.2012 года между Администрацией городского округа Балашиха (арендодатель) и ООО «Балстрой Сервис» (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка № 1502 (далее – Договор аренды), в соответствии с которым в аренду обществу предоставлялся земельный участок площадью 0,4552 га, расположенный по адресу: Московская область, Объездное шоссе (в районе э/п № 157), для строительства и размещения дорожного сервиса.

Согласно п. 2.1 Договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с 01.06.2012 года по 31.05.2061 года.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора аренды и расчетом размера арендной платы, являющегося приложением к Договору аренды, размер арендной платы определяется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Стороны предусмотрели Договоре аренды, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала включительно (пункт 3.3 Договора аренды); за просрочку платежей начисляется пеня в размере 0,05% установленная действующим законодательством, от суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 5.2 Договора аренды).

Как следует из материалов дела, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период со 2-го квартала 2018 года по 3-ий квартал 2018 года, на которую истцом были начислены пени.

В целях досудебного урегулирования спора, истец 21.11.2018 года направил в адрес ответчика претензию, в которой предложил обществу произвести оплату задолженности по арендной плате и пени. 

Факт направления предупреждения подтверждается описью вложения в почтовое отправление с отметкой Почты России, а также почтовой квитанцией.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ №О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области -  действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

На территории городского округа Балашиха Московской области порядок определения Пкд и Км определен решением Совета депутатов городского округа Балашиха от 16.11.2016 года № 08/32 (в редакции решения Совета депутатов городского округа Балашиха от 20.12.2017 № 14/49) в случае, если по истечении трех лет с момента предоставления земельного участка в аренду первому арендатору на таком земельном участке отсутствует введенный в эксплуатацию объект капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, целевое назначение которого соответствует целевому назначению либо разрешенному использованию земельного участка, то при расчете арендной платы устанавливается корректирующий коэффициент (Пкд), равный 3.

Руководствуясь указанными нормами истец рассчитал размер арендной платы на период со 2-го квартала 2018 года и 3-ий квартал 2018 года, при этом, поскольку в третьем квартале 2018 года ответчиком объект капитального строительства был введен, то определяя размер арендной платы за 3-ий квартал 2018 года, арендодатель применил коэффициент Пкд равный 1.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что общество не имело возможности осуществить строительство в установленные сроки в результате того, что отсутствовала возможность использовать земельный участок по его целевому назначению до 2018 года, поскольку земельный участок частично располагался в зоне планируемой реконструкции автомобильной дороги регионального значения в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 года № 230/8.

Между тем, нахождение земельного участка в зоне планируемой реконструкции автомобильной дороги регионального значения в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 года № 230/8, при наличии заключенного договора аренды земельного участка не могло являться основанием для ограничения строительства на указанном земельном участке. 

Тем более что в настоящее время строительство объекта на земельном участке осуществлено, объект введен в эксплуатацию в порядке, установленном действующим законодательством, в то время как какие-либо изменения в постановление Правительства Московской области от 25.03.2016 года № 230/8 по вопросу параметров реконструкции автомобильной дороги регионального значения «Щелковское шоссе – Объездное шоссе – М-7 «Волга»» не вносились.

Доказательств того, что со стороны органа местного самоуправления – Администрации городского округа Балашиха совершались какие-либо незаконные действия (бездействие), которые препятствовали бы обществу в использовании земельного участка, как и иных оснований, свидетельствующих о невозможности использовать земельный участок по целевому назначению, в суд не представлено.

При таких обстоятельствах суд считает, что Администрация городского округа Балашиха правомерно при расчете размера арендной платы на 2-ой квартал 2018 года использовала коэффициент Пкд равный 3.

Между тем, в ходе судебного заседания представителем ответчика представлено платежной поручение от 10.01.2019 года № 1, которым подтверждается факт оплаты задолженности по арендной плате на суму 199 000 рублей. При этом из платежного поручения (графа «Назначение платежа») следует, что указанный платеж был осуществлен в счет оплаты по арендной плате за 3-ий квартал 2018 года.

Факт поступления указанных денежных средств истцом не оспаривался.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за 2-ой и 3-ий кварталы 2018 года в размере 872 654 руб. 55 коп.

Истец просит также взыскать с ответчика пени в размере 77 842 руб. 64 коп. за период с 16.06.2018 года по 31.10.2018 года.

Представленный расчет пени истцом проверен и признан судом необоснованным, поскольку при расчете суммы пени истец несвоевременно учитывал платежи, которые производились ответчиком.

Судом произведен перерасчет размера пени, который с 16.06.2018 года по 31.10.2018 года составляет 77 665 руб. 13 коп.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истец на основании пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ досрочное внесение арендных платежей за 4-ый квартал 2018 года в размере 424 663 руб. 64 коп.

Поскольку на момент обращения истца в суд с настоящими требованиями срок оплаты арендной платы за 4-ый квартал 2018 года наступил, а арендная плата не была внесена, то суд считает возможным исковые требования в указанной части так же удовлетворить.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БАЛСТРОЙ СЕРВИС» в пользу Администрации городского округа Балашиха задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.06.2012 года № 1502 за период со 2-го квартала 2018 года по 3-ий квартал 2018 года включительно в размере 872 654 руб. 55 коп., пени за период с 16.06.2018 года по 31.10.2018 года в размере 77 665 руб. 13 коп., а также размер арендной платы за 4-ый квартал 2018 года в размере 424 663 руб. 64 коп.

В удовлетворения остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью фирма «БАЛСТРОЙ СЕРВИС» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 22 006 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                                      Р.Ш.Бирюков