АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8675/17 

Екатеринбург

24 января 2018 г.

Дело № А60-60305/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Татариновой И.А., Беляевой Н.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Урал Премьер Траст энд Консалтинг» на постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 делу № А60-60305/2016 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» –  Фатахудинова  О.Р. (доверенность от 25.12.2017 № 170д);

общества с ограниченной ответственностью «Урал Премьер Траст энд Консалтинг» – Новоселецкая Н.М. (доверенность от 11.12.2015).

Общество с ограниченной ответственностью «Урал Премьер Траст энд Консалтинг» (далее -  общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» в лице филиала по Уральскому федеральному округу (далее – учреждение) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке условия охранно-арендного договора на пользование памятником истории и культуры № 1/1-0826/0947П от 28.12.1998 о размере арендной платы с сентября 2016 года, оформленной уведомлением от 08.08.2016 № 686/08.

В порядке, предусмотренном ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, к производству суда принят встречный иск учреждения к обществу о взыскании по договору от 28.12.1998 № 1/1-0826/0947П долга в размере 4 145 288 руб. 35 коп., неустойки в размере 360 033 руб. 45 коп.

Решением суда от 10.05.2017 (судья Матущак Ю.В.) в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда                от 26.10.2017 (судьи Зеленина Т.Л., Дюкин В.Ю., Жукова  Т.М.) решение суда изменено в части удовлетворения встречных  исковых  требований. Встречные  исковые  требования удовлетворены частично в размере 1 847 640  руб. долга и 170 545 руб. неустойки. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Урал Премьер» просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы полагает, что с учетом установленного размера арендной платы на основании заключения эксперта и частичной ее оплаты  обществом, взысканию подлежала задолженность по арендной плате  в размере  1 845 365 руб., а не 1 847 640 руб. Общество «Урал Премьер» считает  необоснованным  взыскание с него неустойки в связи с наличием оснований для освобождения от ее уплаты, поскольку  им были предприняты достаточные действия для своевременного исполнения обязательств по договору в части  полноты и своевременности перечисления арендной платы (предъявление претензии,  подача иска, заявление ходатайства о назначении экспертизы).

В отзыве на кассационную жалобу  учреждение «АУИПИК» просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель), Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области  (центр) и обществом (арендатор) 28.12.1998 заключен охранно-арендный договор на пользование памятниками истории и культуры № 1/1-0826/0947П, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (срочное возмездное пользование) нежилые помещения в здании - памятнике  архитектуры «Здание клуба строителей», общей площадью 7698,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, 50.

Дополнительным соглашением от 26.05.2009 № 3 права и обязанности арендодателя по данному договору перешли к титульному владельцу – учреждению.

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи помещения от 01.12.1999.

В соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 31.08.2009 стороны внесли изменения в п. 3.1.1 договора, изложив его в следующей редакции: «В соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке № 15/2009/УР от 11.06.2009, сумма ежемесячной арендной платы за аренду объекта с учетом налога на добавленную стоимость составляет 2 324 947 руб. 00 коп., в том числе НДС   354 652 руб. 93 коп.»

Также указанным соглашением сторонами изменены порядок и сроки внесения платежей, в соответствии с которыми арендная плата без НДС уплачивается арендатором в федеральный бюджет на лицевой счет филиала арендодателя по Уральскому федеральному округу, открытый в Управлении Федерального казначейства по Свердловской области, а арендная плата в части НДС перечисляется в федеральный бюджет на лицевой счет арендодателя, открытый в Управлении Федерального казначейства по г. Москве ежемесячно по 9 число текущего месяца включительно.

Согласно п. 3.4. договора (в редакции дополнительного соглашения                   от 31.08.2009 № 4) размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) изменение рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка), 2) в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является обязательным для арендатора.

Уведомлением от 08.08.2016 № 686/08 арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы на основании отчета оценщика от 27.06.2016 № 6639007339-2016-180 (9582).

Полагая, что уведомление от 08.08.2016№ 686/08 является недействительной односторонней сделкой, поскольку отчет оценщика, положенный в ее основание, составлен с нарушением норм Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -  Закон об оценочной деятельности), истец обратился с настоящим иском.

Ответчик, ссылаясь на ненадлежащее исполнение истцом обязательств по договору аренды, предъявил встречный иск о взыскании задолженности и неустойки.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что условиями охранно-арендного договора № 1/1-0826/0947П предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке изменять размер арендной платы при изменении рыночной стоимости объекта аренды. При этом определение стоимости объекта оценки, принадлежащего Российской Федерации, является обязательным с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру. Удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности требований и их обоснованности, отсутствия доказательств погашения долга и уплаты неустойки.

Согласившись с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска общества и наличии оснований для взыскания с учреждения долга по арендной плате и пени по встречному иску учреждения, суд апелляционной инстанции решение изменил, приняв решение о частичном удовлетворении встречного иска с учетом выводов судебной экспертизы о рыночной стоимости права аренды здания.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено судами и следует из материалов дела,  в п. 3.4. договора (в редакции дополнительного соглашения  от 31.08.2009 № 4),  закреплено право право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке изменить размер арендной платы при наличии предусмотренных договором оснований, в частности, при изменении рыночной стоимости объекта аренды (конъюнктуры рынка).

Подпунктом 2 п. 1 ст. 424  Гражданского кодекса Российской  Федерации установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), установленные или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В обоснование принятия решения об увеличении размера арендной платы учреждение сослалось отчет об оценке от 27.06.2016 № 6639007339-2016-180 (9582), в котором определен размер рыночной стоимости права пользования и владения объектом культурного наследия на условиях аренды в размере               409 руб. 76 коп. за 1 кв. м в месяц с учетом НДС, общий размер арендных платежей 3 154 004 руб. 67 коп. в месяц с учетом НДС (18%).

В опровержение указанного размера рыночной стоимости арендной платы обществом представлен отчет об оценке рыночной стоимости права пользования и владения объектом культурного наследия на условиях аренды             от 28.10.2016 № 451, согласно которому ее размер составил 311руб. 68 коп. за 1 кв. м в месяц с учетом НДС, 2 399 091 руб. 68 коп. в месяц с учетом НДС; а также отчет  об оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды нежилым зданием от 07.03.2017 № 06/Р-17, согласно которому рыночная стоимость такого права составляет 2564 534 руб. в месяц с учетом НДС, 333,44 руб. за 1 кв.м общей площади объекта в месяц с учетом НДС.

Согласно положениями ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно п. 2 названного информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости права пользования и владения объектом культурного наследия на условиях аренды и учитывая, что в материалы дела представлены три отчета об оценке рыночной стоимости права пользования и владения объектом культурного наследия на условиях, судом апелляционной инстанции по ходатайству истца на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды объектом  культурного наследия.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды объекта культурного наследия «Клуб строителей (киностудия) 1929 г., арх. Я.А. Конфельд» по состоянию на 19.06.2016 составляет 2 694 020 руб. в месяц с учетом НДС, 350 руб. за 1 кв.м в месяц с учетом НДС.

Оценив заключение судебной экспертизы, представленное в материалы дела, по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, суд апелляционной инстанции, установив фактическое изменение рыночной стоимости платы за пользование и владение арендованным объектом, признал обоснованным направление ответчиком уведомления от 08.08.2016 № 686/08 об изменении размера арендной платы, согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска о признании этого уведомления недействительным.

В силу ст. 614  Гражданского кодекса Российской  Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской  Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 Гражданского кодекса Российской  Федерации).

 Учитывая установленную рыночную стоимость платы за пользование и владение арендованным объектом и частичное внесение арендных платежей, суд апелляционной инстанции изменил решение суда в части удовлетворения встречных исковых требований, обоснованно удовлетворив встречные  исковые  требования  в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 1 847 640  руб.  и  неустойки в размере 170 545 руб. в связи с увеличением размера арендной платы и наличия просрочки в ее уплате.

Довод кассационной жалобы о неправильном исчислении размера долга по арендной плате судом кассационной инстанции отклоняется. Определяя подлежащую взысканию с общества сумму долга по арендной плате, суд апелляционной инстанции принимал во внимание рыночную стоимость  права аренды за 1 кв.м., площадь арендуемого здания по договору аренды и сумму платежей, внесенных обществом. Оснований считать, что при расчете задолженности судом апелляционной инстанции были нарушены нормы права, у суда кассационной инстанции не имеется. 

Утверждение общества об отсутствии оснований для начисления неустойки было предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно признано ошибочным в связи с наличием задолженности по арендной плате и просрочки в ее уплате.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, кассационной коллегией не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 делу № А60-60305/2016 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Урал Премьер Траст энд Консалтинг» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           Т.В. Сулейменова 

Судьи					           И.А. Татаринова 

                                                                                             Н.Г. Беляева