АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-17810/2018

г. Тюмень

15 февраля 2019 года

Решение путем подписания резолютивной части решения принято 04 февраля 2019 года.

Текст мотивированного решения составлен 15 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Голощапова М.В. рассмотрел в порядке упрощенного производства дело, возбужденное по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 315723200064881, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Монолит" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору от 01.02.2018, неустойки, без вызова сторон, протоколирование не ведется, 

у с т а н о в и л :

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, арендатор) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области в порядке статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Монолит" (далее – ответчик, арендодатель) о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 239 722,00 руб.

Исковые требования со ссылками на статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы неисполнением ответчика обязанности по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Определением о принятии искового заявления к производству от 27.11.2018 арбитражный суд,  в соответствии с частью 2 статьи 226 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), принял данное исковое заявление, предложив сторонам рассмотреть дело в порядке упрощённого производства.  

Арбитражный суд Тюменской области направлял копию судебных актов с информацией о порядке и сроках рассмотрения дела, а также о сроках предоставления возражений и дополнительных доказательств по адресу ответчика. Ответчик надлежаще уведомлен, получил определение 03.12.2018, что подтверждается уведомлением 62505229047732.

Ответчик нарочным направил 18.12.2018 отзыв на иск с возражениями относительно предъявленных требований в установленный судом срок. С заявленными требованиями не согласен, указывает, что требование о возмещении неотделимого имущества противоречит условиям заключенных между сторонами предварительного договора аренды нежилого помещения №62/15 от 05.12.2015, договора аренды нежилого помещения № 102 КДА/18 от 25.10.2017. Дополнительно ответчик указывает на недоказанность размера затрат, неотносимость предоставленных доказательств, отсутствие письменного соглашения между сторонами о производстве неотделимых улучшений. Кроме того, ответчик указывает, что улучшения носили, в том числе отделимый характер, а поэтому не подлежат возмещению. 

Истец 18.01.2019 предоставил возражения на позицию ответчика. Истец полагает, что согласие на производство неотделимых улучшений получено от ответчика посредством переписки по электронной почте. Выполненные  улучшения носят неотделимый характер (изготовление перегородок и электропроводки). Полагает, что ответчик получил имущественную выгоду в виде полностью оборудованного помещения.

Решение в виде подписания судом резолютивной части принято 04.02.2019.

08.02.2019 в суд через систему "Мой арбитр" поступило ходатайство ответчика о составлении мотивированного решения.

Как следует из материалов дела, 05.12.2015 истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения №62/15 (л.д. 12-17), по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор в отношении помещения площадью 30 кв.м. на втором этаже здания, расположенного в строящемся торговом комплексе "Остров" по адресу: 

<

...>. Целевое назначение помещения – магазин розничной торговли под коммерческим обозначением "Эгоистка".

Арендодатель обязался предоставить доступ к помещению со следующими характеристиками (п.3.1.2 предварительного договора): с выполненным замкнутым контуром помещения, возведенными перегородками меду помещениями арендаторов без внутренних перегородок, устройством цементно-песчаной подготовки под пол, отсутствие строительного и иного мусора, наличие подведенных инженерных и иных коммуникаций и электроэнергии мощностью не менее 10 кВт.

Арендатор в соответствии с п.3.3.6. предварительного договора обязан выполнить за свой счет ремонтно-отделочные и иные работы по подготовке помещения для использования по целевому назначению.

Стороны пунктом 5.3. предварительного договора предусмотрели возможность компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений помещения, произведенных с письменного согласия арендодателя, в случае отказа арендодателя от предварительного договора по основаниям, указанным в п.5.3 предварительного договора.

Истец в пояснениях от 26.11.2018 (л.д.108) пояснил, что затраты по неотделимым улучшениям были понесены в декабре 2015 года на основании предварительного договора №62/15 от 05.12.2015.

25.12.2015 стороны заключили договор № 53КДА/15 аренды нежилого помещения общей площадью 30 кв.м. с условным обозначением R-2-24, расположенного на 2 этаже торгового комплекса "Остров" по адресу: 

<

...> (л.д.18-29).

Договор заключен на срок 11 месяцев (п.2.3. договора от 25.12.2015).

Стороны подтвердили передачу помещения в аренду для магазина розничной торговли "Эгоистка".

Арендатор принял обязанность по проведению неотделимых улучшений только с письменного согласия арендодателя (п.3.4.5. договора от 25.12.2015). Стороны согласовали, что арендодатель не компенсирует стоимость работ по подготовке помещения к использованию по целевому назначению в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора (п.6.4. договора от 25.12.2015).

После истечения срока договора аренды  № 53КДА/15  от 25.12.2015 стороны заключили стороны заключили новый договор № 102 КДА/17 от 25.10.2017 аренды нежилого помещения общей площадью 30 кв.м. с условным обозначением R-2-24, расположенного на 2 этаже торгового комплекса "Остров" по адресу: 

<

...> (л.д.34-40).

Договор заключен на срок до 30.08.2018 (п.2.3. договора от 25.10.2017).

Стороны подтвердили передачу помещения в аренду для магазина розничной торговли "Эгоистка".

Арендатор повторно принял обязанность по проведению неотделимых улучшений только с письменного согласия арендодателя (п.3.4.5. договора от 25.10.2017). Стороны согласовали, что арендодатель не компенсирует стоимость работ по подготовке помещения к использованию по целевому назначению в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора (п.6.4. договора от 25.10.2017).

По утверждению истца по истечению договора аренды от 25.10.2017 последний передал помещение ответчику, сдал ключи по акту приема-передачи.

Претензией от 13.09.2018 истец потребовал возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 200 000,00 руб. (л.д.103). В связи с тем, что ответчиком заявленные требования не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании размера неосновательного обогащения.

Оценив представленные доказательства, доводы сторон, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. В силу статьи 1103 этого же Кодекса, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с пунктами 3.3.3. и 3.3.6. предварительного договора арендатор обязался предоставить на согласование арендодателю предварительный дизайн-проект внешнего оформления помещения, а также выполнить за свой счет ремонтно-отделочные и иные работы по подготовке помещения для использования по целевому назначению.

Суд установил, что стороны согласовали дизайн-проект, что подтверждается перепиской сторон по электронной почте 30.11.2015, в которой представитель ответчика дает указания на замену ламината керамогранитом, о способе отделки потолка (л.д. 48-49).

Возложенные на истца предварительным договором обязанности по выполнению отделочных работ последним были выполнены, при этом работы осуществлялись как с согласия ответчика, а также по прямым его указаниям и инструкциям, вследствие чего ответчик стал собственником помещения, обладающим дополнительными качественными характеристиками за счет работ выполненных истцом работ.

Согласно письменным договоренностям сторон расторжение по инициативе ответчика предварительного договора, а также договоров аренды № 53КДА/15 от 25.12.2015, № 102 КДА/17 от 25.10.2017 влечет возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Однако, указанные договоры не были расторгнуты. Согласно материалам дела правоотношения сторон завершились их надлежащим исполнением. Так, предварительный договор был исполнен заключением договор аренды № 53КДА/15 от 25.12.2015 со стороны ответчика и подготовкой помещения со стороны истца, а договоры аренды № 53КДА/15 от 25.12.2015, № 102 КДА/17 от 25.10.2017 исполнены сторонами.

Пунктом 3.3.18 договора № 102 КДА/17 от 25.10.2017 стороны установили порядок возвращения имущества в связи с истечением срока договора. Арендатор обязан передать помещение арендодателю в состоянии, в котором оно находилось на момент подписания сторонами акта приема-передачи помещения с учетом нормального износа и произведенных арендатором неотделимых улучшений. Торговое, складское и иное подобное оборудование может быть передано в собственность арендодателя на согласованных сторонами условиях путем заключения отдельного соглашения. Произведенные за счет арендатора и с согласия арендодателя неотделимые улучшения, неотделимые без вреда для помещения, при прекращении договора считаются переданными с собственность арендодателя без дополнительной оплаты со стороны последнего, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Истец и ответчик, как стороны договора аренды и спора по настоящему делу, действуя своей волей и в своем интересе, будучи свободными в установлении прав и обязанностей на основе договора, действуя в рамках принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), согласовали в договоре № 102 КДА/17 от 25.10.2017 непосредственные условия возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Иного соглашения, достигнутого сторонами, о размере и стоимости неотделимого улучшения в материалы дела не представлено. Истец не обращался в суд с иском о понуждении ответчика к заключению такого договора.

В силу указанных обстоятельств суд полагает, что стороны в пункте 3.3.18 договора № 102 КДА/17 от 25.10.17 установили договорное условие, регулирующее судьбу неотделимых улучшений.

Согласование сторонами условий сделки по своему усмотрению в рамках предоставленной им свободы договора, в том числе касающихся порядка установления стоимости и судьбы неосновательного обогащения, предполагает необходимость соблюдения условий договора именно в том виде, в котором они были определены, что соответствует основополагающему принципу частного права - pacta sunt servanda ("договоры должны соблюдаться"), закрепленному в статьях 309, 310 ГК РФ.

В соответствии с материалами дела, работы по выполнению неотделимых улучшений были завершены 24.12.2015. В то время как истцом заявлены требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений 06.11.2018, после исполнения двух договоров аренды, заключенных с ответчиком. Суд полагает, что истец, действуя добросовестно, обязан был урегулировать вопрос о размере и судьбе неотделимых улучшений в указанных договорах, что и было выполнено сторонами, согласовавшими пункт 3.3.18 договора № 102 КДА/17 от 25.10.2017.

При оценке совокупности указанных обстоятельств суд исходит из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Учитывая отмеченный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 N 308-ЭС14-1400 повышенный стандарт поведения лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также стандарт ожидаемого добросовестного поведения при ведении деятельности профессиональным участником гражданского оборота (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), которым является истец, суд полагает, что ИП ФИО1, исполняя договоры аренды № 53КДА/15 от 25.12.2015, № 102 КДА/17 от 25.10.2017, утратила право на взыскание стоимости неотделимых улучшений.

Отдельно исследуя представленные истцом доказательства затрат, суд указывает на следующее. 

В целях выполнения ремонтных работ арендованных помещений на площади 30 кв.м. (магазин "Эгоистка") истцом с ФИО2 (исполнителем) 01.11.2015 заключен договор подряда на выполнение работ с (физическим лицом), по которому исполнитель обязуется выполнить строительные работы согласно дизайн проекта, приложением к которому является дизайн-проект салона женского белья "Эгоистка" (л.д.50-67).

Истцом в подтверждение выполнения работ приобщен в материалы дела акт сдачи-приемки выполненных работ по договору подряда на выполнение работ с (физическим лицом) с указанием стоимости работ 120 000,00 руб. (л.д.51 на обороте). 

В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие разумность понесенных расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов. 

Однако истцом не представлены доказательства понесенных затрат в размере 120 000,00 руб. по договору подряда на выполнение работ с (физическим лицом) от 01.11.2015, таких как расписок, платежных поручений и других.  В силу чего, суд не может достоверно установить факт несения истцом расходов в связи с исполнением договора подряда на выполнение работ с (физическим лицом) от 01.11.2015. 

Также истцом предоставлены в подтверждение понесенных затрат оригиналы чеков, накладных, товарных чеков, товарных накладных на общую сумму 119 772,68 руб. (л.д.68-81).

В силу части 1 статьи 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, то есть доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу.

Исследуя представленные оригиналы платежных документов, суд указывает на то, что их нельзя принять в качестве относимых и допустимых доказательств, поскольку указанные документы содержат указание на покупку товаров, относимых к отделимым улучшениям: набор вешалок, удлинитель сетевой, люстра, набор ключей, инструменты и пр. 

По мнению суда акт сдачи-приемки выполненных работ от 24.12.2015 не подтверждает достоверности факта выполнения каких-либо работ, поскольку подписанием указанного акта стороны лишь установили выполнение строительных работ согласно дизайн-проекта без указания на объем, вид, наименование, стоимость выполненных работ. В материалах дела отсутствуют и истцом не представлены акты выполненных работ, подтверждающие расходование материалов на выполнение отделочных работ.

Соответственно, заявленные истцом требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 239 722,00 руб. являются необоснованным и не подлежат удовлетворению как не имеющие правового основания.

Уплаченная истцом государственная пошлина на основании абз. 1 ч. 1 ст. 110 АПК РФ подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167, 170-176, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение пятнадцати дней со дня принятия решения в полном объеме в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Голощапов М.В.