АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-24101/2023

4 марта 2024  года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена                                                 29 февраля 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме                                                         4 марта 2024 года

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Наконечной О.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой», г. Магнитогорск (ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинска (ОГРН1047424555870) 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «ПР-Маг», г.Магнитогорск; администрации города Магнитогорска, г.Магнитогорск 

о признании незаконными уведомлений

при участии в судебном заседании: 

заявителя: ФИО2 (представитель по доверенности от 27.09.2023, диплом от 09.03.2006, паспорт),

заинтересованного лица:  ФИО3 (представитель по доверенности от 24.01.2024, диплом от 26.02.2008, паспорт),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» (далее – ООО «Трест Магнитострой», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области, заинтересованное лицо) от 11.05.2023 № КУВД-001/2023-16872817/3 о приостановлении государственной регистрации прав и от 15.06.2023 № КУВД-001/2023-16872817/8 о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

В обоснование заявления указано, что оспариваемые уведомления являются незаконными и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В отзыве от 11.10.2023 Управление Росреестра по Челябинской области не согласилось с требованиями ООО «ТрестМагнитострой», оспариваемые уведомления находит правомерными.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «ПР-Маг» (далее – ООО «ПР-Маг»); администрация города Магнитогорска (далее-Администрация).

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом с соблюдением требований статей 121-123 АПК РФ.

При таких обстоятельствах на основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает заявление подлежащим отклонению по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, ООО «Трест Магнитострой» является собственником земельного участка с кадастровым номером 74:33:0309001:8344, площадью 5 808 кв.м, по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 10.01.2023.

17.04.2023 между ООО «Трест Магнитострой» (продавец) и ООО «ПР-Маг» (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка.

25.04.2023 представителями ООО «Трест Магнитострой» и ООО «ПР-Маг» (по доверенностям) в орган регистрации прав поданы заявления о государственной регистрации перехода права и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0309001:8344, по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск. В качестве правоустанавливающего документа сторонами представлен договор купли-продажи от 17.04.2023.

05.05.2023 органом регистрации прав направлен запрос в управление архитектуры и градостроительства администрации города Магнитогорска с целью уточнения сведений о наличии документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания) на земли, в границах которых расположен спорный объект, а также относится ли указанный земельный участок к землям общего пользования (дороги, проезды, улично-дорожная сеть), о расположении земельного участка относительно красных линий.

05.05.2023 Администрацией дан ответ, в котором указано, что в соответствии с материалами документации по планировке территории, утвержденной постановлением Администрации от 27.07.2017 № 8493-П, земельный участок с кадастровым номером 74:33:0309001:8344 расположен в границах красных линий ул. Раздольная и предназначен для размещения элементов улично-дорожной сети (дорога).

11.05.2023 Управлением Росреестра по Челябинской области издано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-16872817 в связи с тем, что земельный участок является земельным участком общего пользования, осуществление проведения государственной регистрации переход права на данный объект недвижимости имущества не представляется возможным.

30.05.2023 с целью уточнения фактического назначения спорного земельного участка органом регистрации прав направлен соответствующий запрос в управление архитектуры и градостроительства администрации города Магнитогорска.

06.06.2023 управлением архитектуры и градостроительства администрации города Магнитогорска сообщено, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0309001:8344 предназначен для размещения элементов улично-дорожной сети (дорога).

15.06.2023 Управлением Росреестра по Челябинской области издано уведомление №КУВД-001/2023 о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, в котором сообщено, что спорный земельный участок относится к территориям общего пользования, а конфигурация представляет собой дорогу; осуществление проведения государственной регистрации перехода прав на данный объект недвижимого имущества не представляется возможным.

Не согласившись с вышеуказанными уведомлениями от 11.05.2023 № КУВД-001/2023-16872817/3 и от 15.06.2023 № КУВД-001/2023, полагая, что последние нарушают права и законные интересы заявителя в экономической сфере, ООО «Трест Магнитострой» с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 указанной статьи).

С 01.01.2017 отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).

В силу статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (часть 3). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных Федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6).

В соответствии с частью 1 статьи 3 указанного Федерального закона и Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственную регистрацию прав и ведение Единого государственного реестра недвижимости, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Перечень оснований для государственной регистрации прав приведен в части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ и включает, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В части 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Положениями статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ определено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа (подп. 1 пункта 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278, далее - Административный регламент № 278).

В силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, (пункт 53 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

Таким образом, по смыслу указанных норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении  Конституционного Суда Российской Федерации от 14.05.2012 № 11-П, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество призван обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем, чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей.

По смыслу приведенных положений применительно к анализируемой ситуации, государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки, допускается в отношении земельных участков, которые ранее находились в частной собственности на законных основаниях и в отношении которых соблюден установленный законом порядок формирования. Иное влечет вовлечение в гражданский необороноспособного имущества; признание государством прав, неизменность которых, а значит и статус правообладателя, таковыми не являются.

Статьёй 27 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Следовательно, заявителю может быть отказано в государственной регистрации права только в случае приостановления процедуры государственной регистрации и только в связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления такой процедуры и указанных непосредственно в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в следующих случаях:

указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (пункт 1);

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Частью 2 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено данной статьей.

Как следует из материалов дела, спорные отношения сторон возникли по поводу регистрации перехода права собственности на основании сделки купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0309001:8344, категория земель: земли населенных пунктов - для жилищного строительства, площадь 5808 +/- 19 кв. м.

При проведении правовой экспертизы Управлением Росреестра по Челябинской области установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0309001:8344 относится к территориям общего пользования, а конфигурация представляет собой дорогу. Кроме того, спорный земельный участок расположен в границах красных линий ул. Раздольная и предназначен для размещения элементов улично-дорожной сети (дорога).

Уведомлением от 11.05.2023 № КУВД-001/2023-16872817 Управление Росреестра по Челябинской области приостановило государственную регистрацию права, а впоследствии вынесло уведомление от 15.06.2023 № КУВД-001/2023 о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав.

Пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) определено, что красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (включая площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности физических и юридических лиц.

Соответственно, красные линии – это, элементы планировочной структуры муниципального образования, отграничивающие территории общего пользования от территорий необщего пользования.

Красные линии обязательны для соблюдения всеми субъектами градостроительной деятельности, участвующими в процессе проектирования и последующего освоения и застройки территорий городов и других поселений.

Основанием для установления планируемых красных линий в силу статей 42, 43 ГрК РФ являются подготовленные, принятые, утвержденные и опубликованные в установленном законом порядке проекты планировки и межевания территории.

Установление красных линий в составе планировки территории обусловлено публично-правовыми целями градостроительной деятельности, направленными на устойчивое развитие территорий.

В пункте 12 статьи 1 ГрК РФ указано, что территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Территории общего пользования также являются самостоятельными элементами планировочной структуры, существующими независимо от установления красных линий. Их правовой режим определяется исключительно в силу факта их объективного существования и использования неограниченным кругом лиц. Тот факт, что существующие границы территорий общего пользования не обозначены в документах градостроительного планирования в качестве красных линий, не свидетельствует об отсутствии у них правового режима территорий общего пользования.

Правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом (пункт 1 статьи 36 ГрК РФ), действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования (подпункт 2 пункта 4 статьи 36 ГрК РФ).

Пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования (в границах территорий общего пользования).

По правилам пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В силу данного императивного запрета земельные участки общего пользования и находящиеся на них объекты по своему функциональному назначению предназначены для использования неограниченным кругом лиц в целях удовлетворения общественных потребностей, в связи с чем такие участки в частной собственности находиться не могут.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером 74:33:0309001:8344 предназначен для размещения элементов улично-дорожной сети (дороги), данный объект не может являться предметом сделки, в частности сделки по купле-продажи.

Довод заявителя о том, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0309001:8344 на момент заключения договора купли-продажи от 17.04.2023 находился в частной собственности ООО «Трест Магнитострой», а общество, заключая договор купли-продажи спорного земельного участка, проявило достаточную степень разумности и осмотрительности, используя общедоступные данные ЕГРН, не имеет правового значения для целей рассмотрения настоящего дела, поскольку предметом настоящего спора является вопрос о законности и обоснованности оспариваемых решений Управления Росреестра по Челябинской области от 11.05.2023 № КУВД-001/2023-16872817 и от 15.06.2023 № КУВД-001/2023 на дату их принятия, при этом само по себе наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности заявителя на спорный земельный участок, не означает отсутствие правовых препятствий для его отчуждения в имеющихся границах, с учетом действующих запретов и ограничений публично-правового характера.

Данный правовой подход отражён в постановлениях Арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2021 по делу № А76-27123/2020, от 26.02.2024 по делу № А76-3964/2023, по аналогичным спорам.

При этом суд считает необходимым указать, что в рассматриваем случае заинтересованные лица (в т.ч. – заявитель) не лишены правовой и фактической возможности оспорить в установленном законом порядке нормативный правовой акт об установлении красных линий либо заявить о компенсации причиненного им ущерба в результате таких действий.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о правомерности уведомлений Управления Росреестра по Челябинской области от 11.05.2023 № КУВД-001/2023-16872817 о приостановлении государственной регистрации прав и от 15.06.2023 № КУВД-001/2023 о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

С учетом изложенного, суд считает необходимым отказать ООО «Трест Магнитострой» в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются арбитражным судом в соответствии со статьей 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» из федерального бюджета 3 000 руб. – государственную пошлину, уплаченную при обращении в арбитражный суд по платежному поручению от 02.08.2023 № 1308.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                                         О.Г. Наконечная