АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-678/2024

г. Тюмень

01 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 июня  2024 года.

Полный текст решения изготовлен 01 июля  2024 года

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Власовой В.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ЗАЧЁТКА» о взыскании задолженности,  по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ЗАЧЁТКА» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора прекратившим свое действие,

при участии в судебном заседании представителей:

от ИП ФИО2 (до/после перерыва): ФИО3 по доверенности от 01.10.2023, ФИО2 лично (паспорт),

от ООО «ЗАЧЁТКА»: ФИО4  по доверенности от 19.09.2023 (до и после перерыва), ФИО5 по доверенности от 19.09.2023 (до перерыва), ФИО6 директор на основании выписи из ЕГРЮЛ (до и после перерыва),  

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «ЗАЧЁТКА» (далее - ООО «ЗАЧЁТКА») о взыскании задолженности в размере 652 050 руб., неустойки в размере 714 460 руб.

ООО «ЗАЧЁТКА» обратилось со встречным исковым заявлением к ИП ФИО2 о признании договора аренды помещения от 14.04.2023, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «ЗАЧЁТКА» прекратившим действие с 12.10.2023.

В судебном заседании представители ИП ФИО2 поддержали первоначальные исковые требования, возражали по встречным исковым требованиям.

Представители ООО «ЗАЧЁТКА» поддержали встречные исковые требования, возражали по первоначальным исковым требованиям.

Протокольным определением Арбитражного суда Тюменской области от 10.06.2024 в судебном заседании объявлялся перерыв до 24.06.2024. Информация об объявлении перерыва размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в разделе «Картотека арбитражных дел». После перерыва судебное заседание было продолжено. 

После перерыва стороны позиции по спору не изменили. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела, между ООО «ЗАЧЁТКА»  (арендатор) ИП ФИО2 (арендодатель) подписан договор аренды от 14.04.2023 (далее - договор от 14.04.2023) по условиям которого за определенную настоящим договором плату арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее по тексту - помещение) в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 90,0 кв.м. Площадь Помещения определяется с учетом площади стен помещения. Стоимость арендной платы в данном помещении составляет 900 рублей за кв.м. в месяц. Перечень, характеристики и техническое состояние Помещения приведены в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1, 2, и 3). Нумерация помещений устанавливается арендодателем самостоятельно. Помещения предоставляются арендатору в соответствии со следующим целевым назначением: использование в качестве помещения для размещения предприятия общественного питания.

Пунктом 2.2. договора от 14.04.2023 предусмотрено, что арендуемое помещение считается переданным в аренду с момента подписания акта приема-передачи.

Пунктом 4.4.4. договора от 14.04.2023 предусмотрено, что арендатор обязан получить счет на оплату по договору у арендодателя до 5 числа текущего месяца. Оплата по договору производится по выставленному арендодателем счету с 1 (первого) по 5 (пятое) число месяца, за следующий (расчётный) календарный месяц. В случае, если счет по любым причинам не выставлен арендодателем, арендатор производит оплату в указанные сроки, в размере 100% от суммы составляющей арендную плату, уплаченную в предыдущем месяце.

Договор согласно пункту 6.1 заключается с 14.04.2023 на неопределенный срок. На период до 31.05.2023 предоставляются арендные каникулы.

По условиям раздела 7 договора от 14.04.2023 стороны согласовали, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Сторона, заявляющая о намерении изменить или расторгнуть настоящий договор, своевременно, не менее чем за 30 дней, уведомляет об этом другую сторону. Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в следующих случаях: арендатор умышленно или по неосторожности допустил ухудшение состояния здания, в том числе арендуемого помещения и (или) мест общего пользования; арендатор использует арендуемое помещение не по целевому назначению, указанному в пункте 1.3. настоящего договора; арендатор допустил просрочку платежей по настоящему договору на срок более 10-ти календарных дней или несвоевременно внес плату по настоящему договору два раза подряд; в случае, если в отношении арендатора начата процедура банкротства; в случае неоднократного (более 2-х раз) нарушения условий настоящего договора арендатором. Договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе арендодателя от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 7.2. настоящего договора, поскольку настоящий договор заключен на неопределенный срок (пункт 6.1.), каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 30 дней.

14.04.2023 подписан акт приема передачи помещения в аренду.

Кроме того,  между ООО «ЗАЧЁТКА»  (арендатор) ИП ФИО2 (арендодатель) подписан договор аренды от 01.08.2023 (далее - договор от 01.08.2023) по условиям которого за определенную настоящим договором плату арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее по тексту - помещение) в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, в цокольном этаже: для размещения предприятия общественного питания 83,8 кв.м. и для организации служебного входа 5,7 кв.м. Общая площадь помещения определяется с учетом площади стен помещения и составляет 103,5 кв.м Стоимость арендной платы в данном помещении составляет 900 рублей за кв.м. в месяц. Перечень, характеристики и техническое состояние помещения приведены в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1, 2 и 3). Помещения предоставляются арендатору в соответствии со следующим целевым назначением: использование в качестве помещения для размещения предприятия общественного питания.

Пунктом 2.2. договора от 01.08.2023 предусмотрено, что арендуемое помещение считается переданным в аренду с момента подписания акта приема-передачи.

Пунктом 4.4.4. договора от 01.08.2023 предусмотрено, что арендатор обязан получить счет на оплату по договору у арендодателя до 5 числа текущего месяца. Оплата по договору производится по выставленному арендодателем счету с 1 (первого) по 5 (пятое) число месяца, за следующий (расчётный) календарный месяц. В случае, если счет по любым причинам не выставлен арендодателем, арендатор производит оплату в указанные сроки, в размере 100% от суммы составляющей арендную плату, уплаченную в предыдущем месяце.

Срок действия договора согласно пункту 6.1 - 5 лет.

По условиям раздела 7 договора от 01.08.2023 стороны согласовали, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Сторона, заявляющая о намерении изменить или расторгнуть настоящий договор, своевременно, не менее чем за 90 дней, уведомляет об этом другую сторону. Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в следующих случаях: арендатор умышленно или по неосторожности допустил ухудшение состояния здания, в том числе арендуемого помещения и (или) мест общего пользования; арендатор использует арендуемое помещение не по целевому назначению, указанному в пункте 1.3. настоящего договора; арендатор допустил просрочку платежей по настоящему договору на срок более 10-ти календарных дней или несвоевременно внес плату по настоящему договору два раза подряд; в случае, если в отношении арендатора начата процедура банкротства; в случае неоднократного (более 2-х раз) нарушения условий настоящего договора арендатором. Договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе арендодателя от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 7.2. настоящего договора.

01.08.2023 подписан акт приема передачи помещения в аренду.

Согласно позиции ИП ФИО2 у ООО «ЗАЧЁТКА» имеется задолженность в рамках договора аренды от 01.08.2023 по арендной плате за период с  октября 2023 года по апрель 2024 года в размере 652 050 руб.

В свою очередь ООО «ЗАЧЁТКА», ссылаясь на то, что между контрагентами наличествует только договор аренды от 14.04.2023 ввиду того, что договор аренды от 01.08.2023 является незаключенным, обратилось со встречным иском о признании договора аренды помещения от 14.04.2023 прекратившим действие с 12.10.2023.

Представленные сторонами договоры являются договорами аренды, отношения по которым регулируются главой 34 ГК РФ.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В обоснование своих доводов ООО «ЗАЧЁТКА» настаивает на незаключенности договора аренды от 01.08.2023, ссылается на наличие только одного договора аренды от 14.04.2023.

В качестве доказательств в обоснование своей позиции ООО «ЗАЧЁТКА» приобщило к материалам  USB-флеш-накопитель, на котором по утверждению ООО «ЗАЧЁТКА» зафиксирована аудиозапись разговора ФИО2 отказывающегося подписывать договор от 01.08.2023.

Суд не принимает в качестве доказательств аудиозапись разговоров от имени истца, представленных ООО «ЗАЧЁТКА»  на USB-флеш-накопителе как доказательства не возникновения между сторонами правоотношений, связанных с заключением договора аренды от 01.08.2023, поскольку являются ненадлежащими доказательствами, относимыми и допустимыми в силу статей 68, 69 и 71 АПК РФ. Сами по себе переговоры между сторонами, в отсутствие письменных документов, не имеют юридической силы.

Оценив представленные сторонами в материалы дела договоры аренды от 14.04.2023 и от 01.08.2023, суд приходит к выводу, что договоры являются заключенными, поскольку предмет и существенные условия договоров согласованы, в договорах имеются печати и подписи от имени ООО «ЗАЧЁТКА» и ИП ФИО2

Суд, учитывая наличие на договорах аренды печатей и подписей сторон, а также поведение ООО «ЗАЧЁТКА», которое оплачивало арендную плату за  апрель, июль 2023 года в размере 81 000 руб. (платежные поручения от 16.04.2023), исходя из площади, согласованной в договоре аренды от 14.04.2023 (90 кв.м.*900 руб.=81 000 руб.), а за август, сентябрь 2023 года в размере 93 150 руб. (платежные поручения от 07.08.2023 № 11, от 06.09.2023 № 12), исходя из площади, согласованной в договоре аренды от 01.08.2023 (103,5 кв.м.*900 руб.=93 150 руб.), тем самым  приступив к исполнению договора аренды от 01.08.2023, в связи с чем доводы ООО «ЗАЧЁТКА» о незаключенности договора аренды от 01.08.2023 несостоятельны.  

В связи с чем, суд отказывает в исключении из материалов дела в качестве доказательства договор аренды от 01.08.2023.

Договор аренды от 14.04.2023 заключен на неопределенный срок. 

Оценив представленные договоры аренды от 14.04.2023, от 01.08.2023, суд приходит к выводу, что они заключены сторонами в отношении одного и того же объекта, целевое назначение которого не изменилось, арендная плата за квадратный метр помещения осталась прежней, увеличилась лишь площадь арендованного имущества, следовательно, объект аренды не выбывал из владения ООО «ЗАЧЁТКА». 

Суд приходит к выводу, что договор аренды от 14.04.2023 прекратил свое действие с 01.08.2023 в связи с перезаключением нового договора между арендодателем и арендатором на увеличенную площадь арендуемых помещений в связи с заключением нового договора аренды от 01.08.2023.

Суд  признает договор аренды помещения от 14.04.2023, заключенный между  ИП ФИО2 и ООО «ЗАЧЁТКА» прекратившим действие с 01.08.2023, следовательно, встречные требования ООО «ЗАЧЁТКА» подлежат частичному удовлетворению.

ИП ФИО2 заявлено требование о взыскании  с ООО «ЗАЧЁТКА» задолженности по арендной плате в рамках договора аренды от 01.08.2023 за период с  октября 2023 года по апрель 2024 года в размере 652 050 руб., а также неустойки в размере 714 460 руб.  за период с 6.10.2023 по 24.04.2024.

Возражая по требованиям ИП ФИО2 ООО «ЗАЧЁТКА» указало, что прекратило пользование помещением, возвратив арендодателю ключи.

Срок действия договора аренды от 01.08.2023 согласно пункту 6.1 - 5 лет.

Факт пользования спорным помещением до его возврата по акту приема-передачи предполагается, пока не доказанное обратное (статья 622 ГК РФ).

Вместе с тем, сам по себе акт приема-передачи (возврата) предмета аренды не является единственным доказательством возврата предмета аренды. Арендатор вправе представить иные доказательства прекращение пользования спорным помещение.

В материалах дела имеется акт приема передачи ключей от 12.10.2023, согласно которому 12.10.2023 ФИО7 и ФИО6 передали 2 комплекта ключей от нежилого помещения по адресу: 

<

...>, акт подписан со стороны директора ФИО6, являющегося директором ООО «ЗАЧЁТКА», а также со стороны ФИО2, в судебном заседании стороны данный факт не оспаривали.

Согласно акту приема-передачи к договору аренды от 01.08.2023 арендодатель передает арендатору 1 комплект ключей от помещений, аналогичные условия были согласованы в акте приема-передачи к договору от 14.04.2023.

Доказательств пользования арендуемым имуществом после передачи ключей 12.10.2023, ИП ФИО2 не представлено, равно как не представлено доказательств того, что у арендатора имелись дополнительные комплекты ключей.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что возврат арендодателю имущества фактически состоялся 12.10.2023, непринятие мер по своевременному составлению и подписанию акта приема-передачи не может являться основанием для возложения на ООО «ЗАЧЁТКА» обязанности по оплате арендной платы за период после фактического возврата помещения (пункт 37 Информационного письма N 66).

Учитывая вышеизложенное, обстоятельства и материалы дела, принимая во внимание акт от 12.10.2023, согласно которому ИП ФИО2 принял ключи от помещения арендуемого ООО «ЗАЧЁТКА», суд приходит к выводу, что 12.10.2023 арендованное помещение фактически и юридически возвращено ИП ФИО2, при этом арендатор принял ключи от помещения, подписав возвратный акт, что означает прекращение арендных правоотношений сторон на будущее время.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды от 01.08.2023 прекратил свое действие 12.10.2023, следовательно, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период после 12.10.2023 не может быть обоснованным.

По расчету суда у ООО «ЗАЧЁТКА» возникло обязательство по оплате арендной платы за период с 01.10.2023 по 12.10.2023 в размере 36 058,08 руб.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании неустойки в размере 714 460 руб. за период с 06.10.2023 по 24.04.2024.

За просрочку внесения платы по настоящему договору арендодатель вправе предъявить арендатору пени в размере 1  % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора аренды от 01.08.2023).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом и другими способами, предусмотренными договором или законом. Под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статьи 329, 330 ГК РФ).

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации       от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено,      что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении  ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только               по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

ООО «ЗАЧЁТКА» заявлено о снижении размера неустойки.

Оценив представленные в дело доказательства, а также конкретные обстоятельства дела, характер существующих между сторонами правоотношений, ходатайство ООО «ЗАЧЁТКА» об уменьшении размера неустойки, учитывая компенсационный характер неустойка и то, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательств, а не средством обогащения кредитора за счет должника, учитывая, что предъявленная ко взысканию сумма неустоек является чрезмерной, исходя из необходимости обеспечения разумного баланса прав и законных интересов сторон и адекватности мер ответственности допущенным нарушениям и их последствиям, суд считает возможным снизить неустойки, рассчитанные исходя из ставки 1% до 0,1% за каждый день просрочки.

Снижение неустоек произведено судом с учетом с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, согласно которой при применении части 1 статьи 333 ГК РФ суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, по расчету суда неустойка, рассчитанная на сумму задолженности 36  058,08 руб. за период с 06.10.2023 по 24.04.2024 из расчета 0,1% составит 7 283,73 руб. (36058,08*202*0,1%).

Следовательно, у ООО «ЗАЧЁТКА» имеются обязательства по оплате основного долга в размере 36 058,08 руб. за период аренды с 01.10.2023 по 12.10.2023, а также неустойки в размере 7 283,73 руб. за период с 06.10.2023 по 24.04.2024.

Вместе с тем отказывая в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2, суд исходит из следующего. 

Платежным поручением от 16.04.2023 № 7 ООО «ЗАЧЁТКА» произвело оплату в рамках договора аренды от 14.04.2023 в сумме 181 000 руб. (100 000 руб. регистрационный сбор+81 000 руб. арендная плата).  

Регистрационный сбор, являющийся по своей природе обеспечительным платежом, в размере 100 000 руб. не возвращен ООО «ЗАЧЁТКА». Данное обстоятельство стороны подтвердили в судебном заседании. 

По условиям пункта 4.1. договора от 01.08.2023 плата по настоящему договору состоит из регистрационного сбора и арендной платы.

Согласно пункту 4.1.1. регистрационный сбор составляет 100 000 рублей и является способом обеспечения исполнения обязательств арендатором, предусмотренным настоящим договором, согласованным сторонами в порядке пункта 1 статьи 329 ГК РФ регистрационный сбор может быть зачтен арендодателем в счёт соответствующего платежа в случаях: неоплаты (несвоевременной оплаты) арендатором арендной платы, в счет арендной платы за последний месяц срока аренды, оплаты текущего ремонта, возмещения вреда, причинённого арендатором  имуществу  арендодателя,  оплаты неустойки и в иных случаях, предусмотренных настоящим договором. В случае наличия оснований для вычета из регистрационного сбора арендодатель вправе произвести вычет в размере сумм, причитающихся ему по денежным обязательствам арендатора.

Аналогичные условия были согласованы сторонами в договоре от 14.04.2023.

Учитывая установленные судом обстоятельства о наличии задолженности по основному долгу в размере 36 058,08 руб. за период аренды с 01.10.2023 по 12.10.2023, а также неустойке в размере 7 283,73 руб. за период с 06.10.2023 по 24.04.2024, общий размер обязательств ООО «ЗАЧЁТКА» составил 43 341,71 руб., суд полагает обоснованным с учетом условий пункта 4.1.1. договора аренды, удержать данную сумму из обеспечительного платежа в размере 100 000 руб., внесенного ООО «ЗАЧЁТКА» платежным поручением от 16.04.2023 № 7, а, поскольку сумма обеспечительного платежа поглощает задолженность ООО «ЗАЧЁТКА» по основному долгу и неустойке, установленных судом в данном деле на общую сумму 43 341,71 руб., в удовлетворении первоначальных исковых требований ИП ФИО2 следует отказать.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении первоначальных исковых требований и частичное удовлетворение встречных неимущественных требований, на основании статьи 110 АПК РФ расходы ООО «ЗАЧЁТКА» по оплате государственной пошлины подлежат возмещению ИП ФИО2, расходы ИП ФИО2 по оплате государственной пошлины относятся на него как на лицо, не в пользу которого вынесен судебный акт. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Признать договор аренды помещения от 14.04.2023, заключенный между  индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «ЗАЧЁТКА» прекратившим действие с 01.08.2023.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЗАЧЁТКА» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 

 Судья

 

Власова В.Ф.