Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-17811/2017

г. Владивосток

25 января 2018 года

Резолютивная часть постановления оглашена 18 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей С.В. Гуцалюк, О.Ю. Еремеевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Владивостока, Главы города Владивостока, 

апелляционное производство № 05АП-8423/2017, 05АП-8424/2017

на решение от 18.10.2017 

судьи В.В. Саломая

по делу № А51-17811/2017 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Авангард Групп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Главе города Владивостока, Администрации города Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «УМИАТ-50 МКТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Единая комиссия по подготовке проектов правил землепользования и застройки муниципальных образований Приморского края, акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

о признании незаконным постановления от 07.07.2017 №1711 «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:28:060110:34», 

при участии:

от администрации города Владивостока: ФИО2 по доверенности от 28.12.2017, сроком действия по 31.12.2018; 

от Главы города Владивостока: ФИО2 по доверенности от 18.01.2018, сроком действия по 31.12.2018; 

от ООО «Авангард Групп»: представитель ФИО3 по доверенности от 17.07.2017, сроком действия на 1 год; 

от ООО «УМИАТ-50 МКТ»: представитель ФИО3 по доверенности от 01.09.2017, сроком действия на 1 год; 

от Единой комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки муниципальных образований Приморского края: ФИО4 по нотариальной доверенности от 16.02.2017, сроком действия на 1 год;

от АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Авангард Групп» (далее – заявитель, общество, ООО «Авангард Групп») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления Главы города Владивостока №1711 от 07.07.2017 «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:28:060110:34» и об обязании администрацию города Владивостока (далее – администрация) принять решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части увеличения максимального количества этажей жилого дома до 9 этажей на объект капитального строительства в границах земельного участка площадью 72229 кв.м с кадастровым номером 25:28:060110:34.

Определением суда от 26.07.2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены общество с ограниченной ответственностью «УМИАТ-50 МКТ» (далее – третье лицо, ООО «УМИАТ-50), Единая комиссия по подготовке проектов правил землепользования и застройки муниципальных образований Приморского края (далее – третье лицо, единая комиссия), а определением от 27.09.2017 – акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – третье лицо, АО «АИЖК»). 

Решением от 18.10.2017 арбитражный суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация и Глава города Владивостока обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Указывают, что оспариваемое постановление было принято на основании поступивших результатах публичных слушаний и рекомендаций единой комиссии в совокупной оценке с документами территориального и градостроительного планирования, ввиду чего вывод арбитражного суда о незаконности указанного постановления по мотиву отсутствия в нем причин, послуживших основанием для его принятия, является ошибочным. При этом считают, что возможность получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства противоречит градостроительному регламенту, установленному в отношении спорного земельного участка и ограничивающего этажность жилых домов в его границах 5 этажами, в связи с чем оспариваемое постановление является законным и обоснованным. 

В дополнениях заявители жалоб пояснили, что поскольку договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории и договор о комплексном освоении территории были заключены между агентом Российской Федерации и ООО «УМИАТ-50», то именно указанное лицо является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 25:28:060110:34. В этой связи настаивают на том, что ООО «Авангард Групп», которое не участвовало в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, и с которым в нарушение требований градостроительного законодательства о комплексном освоении был заключен только договор субаренды без одновременной передачи прав и обязанностей по указанным договорам, является ненадлежащим заявителем по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

ООО «Авангард Групп» и ООО «УМИАТ-50» с доводами апелляционных жалоб не согласились, обжалуемое решение считают законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Единая комиссия по существу настоящего спора пояснила, что рекомендации, направленные в администрацию для принятия решения по заявлению ООО «Авангард Групп» о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, были подготовлены после проведения публичных слушаний в соответствии с процедурой, установленной действующим законодательством. 

АО «АИЖК, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб, в судебное заседание не явилось, заявлений, ходатайств не представило, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрела апелляционные жалобы без его участия.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:060110:34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, общая площадь 72229 кв.м, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир пир. Центральный, участок находится примерно в 5522 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, принадлежит на праве собственности Российской Федерации, о чём выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АВ №438813 от 31.03.2015.

Распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (далее – УГА) от 21.11.2014 №2407 по заявлению Федерального фонда содействия развития жилищного строительства (далее – Фонд «РЖС»), как агента Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон №161-ФЗ), был утвержден и выдан градостроительный план указанного земельного участка №RU25304000-2111201400000282.

06.07.2015 между Фондом «РЖС» (арендодатель) и ООО «УМИАТ-50» (арендатор) на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 24.06.2015 №ПА321-21/2015/1 был заключен договор №ДЗ-28 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:060110:34.

По условиям пункта 1.2 названного договора участок предоставляется для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматриваются, в том числе строительство в минимально требуемом объёме жилья экономического класса и иное жилищное строительство.

Обязательства по комплексному освоению территории в границах участка выполняются арендатором за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц в соответствии с условиями договора, договоров аренды (купли-продажи) земельных участков, образованных из участка, и договора о комплексном освоении территории.    

Права и обязанности по договору, договору аренды земельных участков, образованных из участка, могут быть переданы арендатором с согласия арендодателя третьему лицу, которое должно соответствовать требованиям, установленным статьей 16.7 Закона №161-ФЗ, при условии одновременной передачи арендатором третьему лицу своих прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории. При этом передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, образованных из участка, допускается одновременно в отношении всех земельных участков, образованных из участка (пункт 1.4 договора).

Срок аренды установлен на 6 (шесть) лет с момента подписания акта приема-передачи участка (статья 2 договора).

Одновременно между указанными лицами был заключен договор №ДЗ-29 от 06.07.2015 о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматриваются, в том числе строительство в минимальном требуемом объёме жилья экономического класса и иное жилищное строительство, согласно пункту 1.1 которого ООО «УМИАТ-50» (застройщик) обязуется в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по комплексному освоению территории в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:060110:34.   

12.01.2016 между третьим лицом (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор №2016СА/ДЗ-28 субаренды земельного участка для комплексного освоения территории, в силу пунктов 1.1, 1.2 которых арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а субарендатор обязуется принять земельный участок площадью 72229 кв.м с кадастровым номером 25:28:060110:34 для осуществления комплексного освоения территории. 

Срок субаренды установлен на 10 (десять) месяцев с момента подписания акта приема-передачи участка (статья 2 договора).

15.12.2016 заявитель обратился в департамент градостроительства Приморского края с заявлением исх.№12/16-29 о выдаче разрешения на отклонение от предельных размеров параметров разрешенного строительства в части увеличения этажности многоквартирных жилых домов на территории земельного участка с 5 этажей до 9 этажей.

Ввиду отнесения вопросов по осуществлению градостроительной деятельности в связи с созданием территории свободного порта Владивосток согласно статье 28 Федерального закона от 13.07.2015 №212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» (далее - Закон №212-ФЗ) к полномочиям органов местного самоуправления района или городского округа, входящих в границы территорий свободного порта Владивосток, указанное заявление было направлено на рассмотрение в администрацию.

Постановлением Главы города Владивостока от 11.04.2017 №976 были назначены публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:28:060110:34, которые были проведены 25.04.2017. Результаты публичных слушаний были оформлены протоколом от 25.04.2017 и заключением №16 от 25.04.2017, согласно которым большинством голосов было предложено рекомендовать предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

08.06.2017 единой комиссией даны рекомендации №РК/15 предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:060110:34.

При этом письмом УГА от 31.05.2017 №5999д в адрес единой комиссии было направлено письмо АО «АИЖК» от 29.05.2017 №6587-МР, содержащее информацию о том, что при заключении договора субаренды в его не были представлены документы о соответствии ООО «Авангард Групп» требованиям статьи 16.7 Закона №161-ФЗ, и что за согласием на получение отклонений от предельных параметров разрешенного строительства ни арендатор, ни субарендатор не обращались.

07.07.2017 по итогам рассмотрения заявления общества Главой города Владивостока издано постановление №1711 «Об отказе в предоставлении  разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:28:060110:34».

Письмом от 15.08.2017 №8112д администрация на жалобу заявителя о несогласии с принятым постановлением пояснила, что мотивом его принятия послужила совокупность факторов, включая обращение АО «АИЖК» о протесте с действиями заявителя в части получения испрашиваемого разрешения и проект «Рамочная концепция развития территории о. Русский», учитывающий особенности инсоляционного и ветрового режима на спорной территории.

Не согласившись с указанным постановлением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что оспариваемое постановление было вынесено в противоречие части 6 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ, Кодекс).

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании следующего.

По правилам части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 3 части 1 статьи 38 ГрК РФ установлено, что предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Кодекса правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов (часть 2 статьи 40 Кодекса).

По правилам части 3 этой же статьи заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.

Согласно части 4 статьи 40 ГрК РФ вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях, проводимых в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений, предусмотренных статьей 39 Кодекса.

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении такого разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации главе местной администрации (часть 5 статьи 40 ГрК РФ).

Частью 6 данной статьи предусмотрено, что глава местной администрации в течение 7 дней со дня поступления указанных рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.

Аналогичные положения закреплены в пункте 3 статьи 3 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы города Владивостока от 07.04.2010 №462 (далее – Правила №462, Правила землепользования и застройки).

Как следует из пункта 2 статьи 24 названных Правил, зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами (Ж-2) определена для застройки жилыми домами высотой до 5-ти этажей, а также объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны.

При этом предельные (минимальные и (или) максимальные) параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства зоны Ж-2 составляют предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений: максимальное количество этажей жилого дома - 5 этажей.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:060110:34 расположен в территориальной зоне застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами Ж-2 и имеет разрешенное использование «многоквартирные жилые дома».

Анализ представленного в суд апелляционной инстанции проекта планировки территории полуострова Саперный острова Русский, утвержденного приказом Министерством регионального развития РФ от 20.03.2013 №88, показывает, что в составе чертежа, отображающего элементы планировочной структуры, планируемое размещение объектов капитального строительства федерального значения, спорный земельный участок отнесен к территории среднеэтажной жилой застройки.

Согласно градостроительному плану указанного земельного участка №RU25304000-2111201400000282, утвержденному распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 21.11.2014 №2407 по обращению Фонда «РЖС», в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:060110:34 установлены параметры разрешенного строительства в части предельного количества этажей жилого дома – 5.

В свою очередь, обосновывая необходимость получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на спорном земельном участке в части увеличения этажности до 9 этажей, ООО «Авангард Групп» по тексту своего обращения от 15.12.2016 №12/16-29 сослалось на сокращение сроков строительства жилья экономического класса и на распоряжение департамента градостроительства Приморского края от 13.08.2015 №97, которым предложение ООО «УМИАТ-50» об изменении территориальной зоны в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:060110:34 с Ж-2 на Ж-3 было решено учесть при внесении изменений в Правила землепользования и застройки.

Из заключения УГА о результатах публичных слушаний от 25.04.2017 №16 по спорному вопросу следует, что предложения эксперта – главного архитектора проекта ООО «Дальневосточная инженерная компания» ФИО5 были приняты единогласно, нарушений действующего законодательства при проведении публичных слушаний допущено не было.

При этом рекомендации о предоставлении заявителю разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства были обоснованы ускорением реализации социально значимого проекта строительства.

Одновременно экспертом было отмечено, что земельный участок имеет сложный рельеф, в связи с чем объекты хозяйственно-бытового назначения следует размещать на первых этажах зданий; что собственник земельного участка дал согласие на увеличение этажности жилого комплекса; что имеется распоряжение департамента градостроительства Приморского края от 13.08.2015 №97; и что спорный земельный участок граничит с зоной Т-1 ввиду чего многоэтажные жилые дома с количеством этажей - 9 не будут выделяться из общей застройки территории.

 Результаты публичных слушаний были приняты единой комиссией во внимание, вследствие чего она рекомендовала предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части увеличения этажности до 9 этажей.

Между тем названные обстоятельства в силу буквального толкования части 1 статьи 40 ГрК РФ не свидетельствует о том, что испрашиваемое разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства направлено на снижение неблагоприятных характеристик для его застройки.

Кроме того, из системного анализа положений статьи 40 ГрК РФ следует, что заключение о результатах публичных слушаний и рекомендации соответствующей комиссии носят рекомендательный характер. Однако итоговое решение по данному вопросу принимается органом местного самоуправления, и такое решение может не совпадать ни с результатами публичных слушаний, ни с рекомендациями единой комиссии.

Соответственно принятие решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства не может основываться только на положительном заключении публичных слушаний и рекомендациях единой комиссии.

Оценив данные обстоятельства в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с материалами дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемое постановление не противоречит положениям статьи 40 ГрК РФ как принятое с соблюдением процедуры, установленной действующим правовым регулированием, и в пределах полномочий Главы города Владивостока.

Довод заявителя о недействительности оспариваемого постановления, обусловленной отсутствием причин принятого отказа, поддержанный судом первой инстанции, апелляционной коллегией не принимается, поскольку мотивами принятия соответствующего решения являются результаты изучения и оценки представленных документов в сопоставлении нормами действующего законодательства, что и имело место в спорной ситуации.

При этом, как подтверждается письмом администрации от 15.08.2017 №8112д, причины принятия оспариваемого постановления были разъяснены обществу указанным письмом со ссылками на обращение АО «АИЖК» о несогласии с действиями ООО «Авангард Групп» и на проект «Рамочная концепция развития территории о. Русский», согласно которому предельная этажность зданий в количестве 5 этажей определена с учетом инсоляционного и ветрового режимов о. Русский, несоблюдение которых ведёт к образованию ветровой турбулентности.

В этой связи у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать, что ООО «Авангард Групп» не было известно о причинах принятия оспариваемого постановления.

Указание заявителя на то, что письмо АО «АИЖК» от 29.05.2017 №6587-МРсодержит частное мнение сотрудника данной организации, а не позицию юридического лица в целом, не может быть принято коллегией во внимание, поскольку аналогичные доводы приведены третьим лицом по тексту имеющегося в материалах дела отзыва.

Довод заявителя о том, что у органа местного самоуправления отсутствовали правовые основания для принятия иного решения, нежели рекомендованного публичными слушаниями и единой комиссией, в силу выявленных неблагоприятных характеристик земельного участка с кадастровым номером 25:28:060110:34, судом апелляционной инстанции не принимается.

В данном случае коллегия учитывает, что перечисленные в предложениях эксперта ФИО5 особенности рельефа спорного земельного участка и его примыкание к территориальной зоне объектов автомобильного транспорта, не объясняют, каким образом данные факторы препятствуют осуществлению строительства объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным регламентом зоны Ж-2 и документацией по планировке территории, а выдача испрашиваемого разрешения нивелирует указанные факторы.

Более того, названные характеристики спорного земельного участка положены в обоснование размещения на первых этажах зданий объектов хозяйственно-бытового назначения и отсутствия дисбаланса в застройке зоны Ж-2 и зоны Т-3. но не указывают, каким образом конфигурация земельного участка (перепад высот, выходы ручьев, инсоляция) и инженерно-геологические условия не позволяют размещать в границах спорного участка жилые дома с количеством этажей 5.

Ссылки заявителя и третьего лица на представленные в материалы дела технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям по спорному объекту, технический по топографической съемке земельного участка с кадастровым номером 25:28:060110:34 и положительное заключение экспертизы №50-2-13-0248-16 от 21.11.2016 предложения эксперта, принятого на публичных слушаниях, также не подтверждают.

При таких обстоятельствах результаты публичных слушаний и рекомендации единой комиссии, принятые по итогам рассмотрения обращения ООО «Авангард Групп», не могли послужить безусловным основанием для принятия решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства.

Утверждение ООО «Авангард Групп» и ООО «УМИАТ-50» о том, что возможность получения разрешения на отклонение от предельных параметров строительства не противоречит требованиям градостроительного регламента территориальной зоны Ж-2, к основным видам разрешенного использования которой отнесены многоквартирные жилые дома, суд апелляционной инстанции находит ошибочным, поскольку понятие «многоквартирные жилые дома» не означает, что данные объекты не ограничены пределами этажности, установленными для данной территориальной зоны в количестве 5 этажей.

Таким образом, учитывая приоритет осуществления строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории, содержащих предельное количество этажей для спорного земельного участка – 5, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости осуществления строительства объектов капитального строительства в соответствии с параметрами, утвержденными документации по планировке территории. Доказательств невозможности соблюдения предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:28:060110:34 в материалах дела не имеется.

Довод заявителя о том, что наличие оснований для предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров строительства следует из распоряжения департамента градостроительства Приморского края от 13.08.2015 №97, судом апелляционной инстанции отклоняется.

При этом коллегия учитывает, что названное распоряжение на дату обращения с заявлением о получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и на дату принятия оспариваемого постановления фактически реализовано не было, что подтверждается фрагментом карты градостроительного зонирования на территории г. Владивостока, согласно которому спорный земельный участок расположен в зоне Ж-2.

Соответственно проектные решения относительно возможности будущего изменения территориальной зоны в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:060110:34 с Ж-2 на Ж-3 не могут свидетельствовать об обоснованности обращения ООО «Авангард Групп» за предоставлением испрашиваемого разрешения и, как следствие, о незаконности оспариваемого постановления Главы города Владивостока.

Указание общества на согласие АО «АИЖК» с его действиями по получению разрешения на отклонение предельных параметров разрешенного строительства, изложенного в письме №2596-ДФ от 14.03.2017, не может быть принято апелляционным судом во внимание, поскольку данный документ такого согласия не содержит.

То обстоятельство, что проектом межевания территории земельного участка с кадастровым номером 25:28:060110:34 предусмотрено размещение многоквартирных жилых домов более чем на 80% площади указанного земельного участка, также не свидетельствует о наличии оснований для получения разрешения на отклонение от предельных параметров строительства, поскольку данный документ принят в развитие проекта планировки полуострова Саперный и действующих Правил землепользования и застройки, в силу которых основные виды разрешенного использования спорного земельного участка ограничены параметрами зоны Ж-2, в том числе по предельному количеству этажей многоквартирных жилых домов.

Резюмируя изложенное, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что наличие заинтересованности ООО «Авангард Групп» в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, а также осуществление органом местного самоуправления действий по подготовке и проведению публичных слушаний по данному вопросу и рекомендации единой комиссии о предоставлении испрашиваемого разрешения не являются безусловными основаниями для предоставления заинтересованному лицу указанного разрешения при отсутствии доказательств влияния характеристик земельного участка на его застройку.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии у Главы города Владивостока правовых оснований для принятия оспариваемого постановления, в связи с чем доводы заявителя и третьего лица об обратном подлежат отклонению как безосновательные. 

Кроме того, не находя оснований для удовлетворения заявленных требований, суд апелляционной инстанции учитывает, что оспариваемое постановление не повлекло нарушения прав и законных интересов заявителя, исходя из следующего.

По правилам статьи 46.4 ГрК РФ договор о комплексном освоении территории - это договор, в силу которого одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, осуществить на предоставленном земельном участке мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, а также обеспечить освоение такой территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 Кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 46.6 ГрК РФ комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя: 1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации); 2) образование земельных участков в границах этой территории; 3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов; 4 строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.

Согласно части 2 названной статьи договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24- 27 статьи 46.7 настоящего Кодекса.

В развитие данных положений частью 1 статьи 16.6-1 Закона №161-ФЗ предусмотрено, что договоры аренды земельных участков единого института развития для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматриваются в том числе строительство в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иное жилищное строительство, заключаются по результатам аукционов на право заключения указанных договоров.

В случае заключения договора аренды земельного участка единого института развития для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматриваются в том числе строительство в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иное жилищное строительство, одновременно с таким договором аренды единый институт развития должен заключить договор о комплексном освоении территории с лицом, с которым заключен такой договор аренды, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 16.1 настоящего Федерального закона (часть 8.2 статьи 16.6-1 Закона №161-ФЗ).

Как установлено частью 14 статьи 16.1 этого же Закона, лицо, которому земельный участок единого института развития передан в аренду или в безвозмездное пользование для комплексного освоения территории в соответствии с настоящим Федеральным законом, вправе передать права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка единого института развития или договору безвозмездного пользования указанным земельным участком единого института развития другому лицу только в случае одновременной передачи этим лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории.

Анализ приведенных нормативных положений позволяет заключить,  что комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет собой круг отношений, урегулированных особым образом, практически от начала предоставления земельного участка и до завершения всех действий по комплексному освоению.

Особенности заключения, изменения и реализации договора аренды земельных участков в целях их комплексного освоения связаны со спецификой действий всей процедуры, направленной на конечный результат – застройку территории. 

Из материалов дела усматривается, что право заключения договора аренды находящего в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 25:28:060110:34 являлось предметом аукциона.

При этом в характеристиках данного земельного участка, указанных в аукционной документации, были приведены сведения о его площади, существующих границах на местности, функциональном зонировании и разрешенном использовании со ссылками на размещение его в зоне застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами с количеством этажей – 5. То есть данные обстоятельства были известны заинтересованным лицам до заключения соответствующих договоров. 

По результатам проведения конкурентных процедур с ООО «УМИАТ-50» был заключен договор №ДЗ-28 от 06.07.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:060110:34 и договор №ДЗ-29 от 06.07.2015 о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматриваются, в том числе строительство в минимальном требуемом объёме жилья экономического класса и иное жилищное строительство.

Пунктом 1.4 договора аренды №ДЗ-28 от 06.07.2015 закреплена возможность передачи прав и обязанностей по договору, договору аренды земельных участков, образованных из участка, с согласия арендодателя третьему лицу, которое должно соответствовать требованиям, установленным статьей 16.7 Закона №161-ФЗ, при условии одновременной передачи арендатором третьему лицу своих прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории.

Аналогичные положения предусмотрены в пункте 1.6 договора комплексного освоения территории №ДЗ-29 от 06.07.2015.

Таким образом, передача права аренды на земельный участок для комплексного освоения территории без одновременной передачи арендатором третьему лицу своих прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории противоречит действующему правовому регулированию и условиям указанных выше договоров.

Кроме того, данные действия не соответствуют цели комплексного освоения территории, которой является эффективное использование земельных участков и создания условий для массовой застройки в целях жилищного строительства.

Между тем, как подтверждается материалами дела, ООО «УМИАТ-50» предоставило во временное владение и пользование ООО «Авангард Групп» земельный участок с кадастровым номером 25:28:060110:34 для осуществления комплексного освоения территории без одновременной передачи прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории, о чём между указанными лицами был заключен договор №2016СА/ДЗ-28 от 12.01.2016 субаренды земельного участка для комплексного освоения территории сроком на 10 месяцев.

Доказательств получения согласия арендодателя на такую передачу, равно как доказательств предоставления арендодателю документов, подтверждающих соответствие ООО «Авангард Групп» требованиям статьи 16.7 Закона №161-ФЗ, из материалов дела не следует. Более того, на данные обстоятельства АО «АИЖК» обращало внимание в своём письме от 29.05.2017 №6587-МР.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение договора субаренды спорного земельного участка не привело к полной передаче прав и обязанностей арендатора и застройщика по договорам №ДЗ-28 от 06.07.2015 и №ДЗ-29 от 06.07.2015.

Соответственно ООО «Авангард Групп» в спорной ситуации не может рассматриваться в качестве правообладателя указанного земельного участка и, как следствие, не обладает правами на обращение в орган местного самоуправления в порядке статьи 40 ГрК РФ с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

В этой связи доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства обратилось ненадлежащее лицо, в связи с чем оспариваемое постановление не привело к нарушению его прав и законных интересов, нашли подтверждение материалами дела.

Довод заявителя о том, что условия пунктов 1.4, 7.4 договора аренды №ДЗ-28 от 06.07.2015 не препятствуют передаче земельного участка или его части в субаренду без передачи прав и обязанностей по договорам №ДЗ-28 от 06.07.2015 и №ДЗ-29 от 06.07.2015, которые продолжают исполняться ООО «УМИАТ-50», судом апелляционной инстанции не принимается, как противоречащий и положениям статьи 16.6-1 Закона №161-ФЗ, и названным условиям договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории.

Ссылки ООО «Авангард Групп» и ООО «УМИАТ-50» на то, что передача спорного земельного участка в субаренду является способом исполнения экономической программы, тем более, что право на привлечение третьих лиц для реализации положений договоров №ДЗ-28 от 06.07.2015 и №ДЗ-29 от 06.07.2015 предусмотрено пунктом 1.2 договора аренды, судебной коллегией также отклоняются, как основанные на неправильном толковании норм права и условий названных договоров.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:28:060110:34 был принят органом местного самоуправления при наличии к тому правовых оснований, с правильным применением действующего законодательства, в связи с чем оспариваемое постановление не противоречит закону и не нарушает права и законные заявителя.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие оснований для признания оспариваемого постановления недействительным, суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителя являются необоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела были неправильно применены нормы материального права и неполно исследованы обстоятельства дела, судебная коллегия на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ считает необходимым отменить решение арбитражного суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Соответственно апелляционные жалобы администрации и Главы города Владивостока подлежат удовлетворению.

Нарушения норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требований заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные обществом при подаче заявления на основании статьи 110 АПК РФ, относятся судебной коллегией на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2017 по делу №А51-17811/2017 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Авангард Групп» отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

С.В. Гуцалюк

О.Ю. Еремеева