АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-22897/2018

г. Ярославль

10 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена  29 января 2019 года.

              Полный текст решения изготовлен  10 февраля 2019 года.

 

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Марусина В.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление  Акционерного общества "Ремонтно-эксплуатационный участок № 13" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Мэрии города Ярославля (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>), Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о признании недействительным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, содержащегося в письме от 21.08.2018 № 01-12/3925

 

при участии:

от заявителя – ФИО2,  представитель по доверенности от 09.01.2019, 

от ответчиков – ФИО3, представитель по доверенностям от 16.07.20184 (КУМИ) и 14.01.2019 (Мэрия), 

 

установил:

Акционерное общество "Ремонтно-эксплуатационный участок № 13" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Мэрии города Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, содержащегося в письме от 21.08.2018 № 01-12/3925.

Представитель истца в предварительном судебном заседании требования поддержал.

Представитель обоих ответчиков, выражая единую правовую позицию Мэрии и КУМИ, требования не признал.

         Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

            18 марта 2011 года между заявителем (арендатор)  и КУМИ (арендодатель) заключен  договор № 11523-З аренды недвижимого имущества, согласно которому  арендатору на срок с 01.02.2011 по 30.06.2015   во временное пользование предоставлено недвижимое имущество –  здания лит. А и Б, общей площадью 411,10 кв.м., по адресу: 

<

...>.

         Согласно пунктам 2.2.21, 2.2.22. договора арендатор принял на себя обязательство в течение трех месяцев с момента подписания договора произвести государственную регистрацию муниципальной собственности на объект аренды, а также обеспечить государственную регистрацию договора аренды.

         Государственная регистрация  договора аренды от 18.03.2011  не проводилась.

         19 декабря 2017 года  между заявителем (арендатор)  и КУМИ (арендодатель) заключен   новый договор  аренды в отношении того же имущества  -  договор № 12060-З аренды недвижимого имущества,   со сроком действия по 30.06.2020.

         Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

         29 марта 2018 года заявитель обратился в КУМИ с заявлением о приобретении арендуемых зданий общей площадью 413,10 кв.м. в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

           Письмом от 21.08.2014 исх. № 01-12/3925 КУМИ отказал заявителю в приобретении имущества по следующим основаниям:

- отсутствие государственной регистрации договора аренды от 18.03.2011 № 11523-З;

-  ничтожность договора аренды от 19.12.2017 № 12060-З как  заключенного  с нарушением статьи 171. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ  "О защите конкуренции".

        Оспаривая данный отказ, заявитель приводит следующие доводы:

1. Заявитель указывает на то, что  регистрация права собственности города Ярославля на здания лит. А.и Б. не была произведена по вине последнего, не предоставившего заявителю необходимые документы, в связи с чем у заявителя отсутствовала и возможность зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества.

2. Отсутствие государственной регистрации права города на здания, а также договора аренды от 18.03.2011 по мнению заявителя  не являются препятствием для реализации заявителем права, предоставленного ему  Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, более того, заявление ответчиков о незаключенности данного договора противоречит правовой позиции, изложенной в пункте 3 Информационного письма ВАС РФ  от 25.02.2014 № 165.

3. Заявитель указывает на то, что договор аренды от 19.12.2017 № 12060-З  в судебном порядке ответчиками не оспорен, в связи с чем отсутствуют основания считать его ничтожным.

          Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

          Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса  РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.          В соответствии с частью первой статьи 198, частью второй статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц признаются незаконными в том случае, если арбитражный суд установит, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

  Согласно статье 3  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

  Согласно пункту  4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.

          В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"  указано, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Суд полагает, что поскольку право выкупа имущества в рассматриваемом случае вытекает не из договора, а из Федерального закона № 159-ФЗ, такая процедура предоставления имущества в собственность застрагивает интересы неопределенного круга лиц.

 В рассматриваемом случае договор аренды от 18.03.2011  заключался на срок более года, однако государственную регистрацию не прошел.

При таких обстоятельствах договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, не может являться основанием для предоставления имущества в собственность в порядке, предусмотренном       Федеральным законом № 159-ФЗ.

Ссылка заявителя на пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 отклоняется судом. Названный пункт разъясняет отношения между сторонами договора  аренды в отсутствие его регистрации, в то время как рассматриваемый спор возник из административных правоотношений и в данном случае значимым является наличие преимущественного права выкупа имущества в соответствии с Законом об отчуждении недвижимого имущества и возможность его реализации.

Кроме того, суд учитывает, что отказ КУМИ в выкупе спорного имущества по мотиву отсутствия государственной регистрации  договора аренды от 18.03.2011 уже являлся предметом оспаривания (дело № А82-18910/2014), доводы сторон в данной части  получили оценку   в судебных актах по указанному делу.

          По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов.

         В пункте 9 указанной статьи Закона указано, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

          По сути, данная норма Закона о защите конкуренции направлена на реализацию пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 

         Однако, как уже указано выше, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не может быть реализовано в рамках договора, не прошедшего государственную регистрацию, на что прямо указано в  пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

          Таким образом, договор аренды от 19.12.2017 № 12060-З не мог быть заключен сторонами в порядке пункта 9 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции, и, следовательно, в настоящее время не порождает у заявителя права, закрепленного   в статье 3  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

         При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Марусин В.А.