АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-6434/2020

06 ноября 2020 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 октября 2020 года. Полный текст решения изготовлен 06 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Омской области в составе: председательствующего судьи Яркового Сергея Владимировича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А., рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: 

<

...>, дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Омская консигнационная группа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору № Д-Кр-31-10800 за период с 16.09.2015 по 31.10.2019 в размере 1 080 565 руб. 89 коп., а также пени за период с 11.02.2019 по 31.10.2019 в размере 124 024 руб. 89 коп.,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 27.09.2020, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 14.01.2020, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу «Омская консигнационная группа» (далее – ЗАО «Омская консигнационная группа») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-10800 за период с 16.09.2015 по 31.10.2019 в сумме 1 080 565 руб. 89 коп., а также пени за период с 11.02.2019 по 31.10.2019 в размере 124 024 руб. 89 коп.

В настоящем судебном заседании представитель Департамента требование поддержал. Представитель общества выразил несогласие с заявленным требованием по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, суд установил следующие обстоятельства. 

Согласно договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-10800, зарегистрированному 16.09.2015, ЗАО «Омская консигнационная группа» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3353. Согласно пункту 2.1. договора размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенным в приложении к настоящему договору. Согласно приложению, расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске».

Письмом от 05.09.2016№Исх.-ДИО/13082 Департамент уведомил Арендатора о том, что в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:140103:3353 была изменена, что нашло отражение в приложении к письму.

Письмом от 27.06.2019 № Исх.-ДИО/8632 Ответчиц был извещен о том, что арендная плата за период с 01.01.2018 расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, производится на основании Постановления 108-п с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Омской области от 31.05.2017 года № 162-п и составляет 18 955 117 рублей в месяц, с 01.01.2019 исчисляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-д «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в 9 собственности Омскойобласти,иземельные участки,государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п» и составляет 136 716 руб. 26 коп. в месяц.

Согласно акту сверки по договору по состоянию на 31.10.2019 сумма задолженности Арендатора по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-10492 за период с 16.09.2015 по 31.10.2019 составляет 1 080 565 руб. 89 коп., а также пени за период с 11.02.2019 по 31.10.2019 в размере 124 024 руб. 89 коп.

Для урегулирования спора о задолженности в досудебном порядке в адрес Арендатора была направлена претензия от 17.01.2020 № Исх-ДИО/289. В срок, установленный в претензии, задолженность по арендной плате ответчиком не погашена.

В связи с тем, что ответчик не вносил арендную плату в установленном порядке, у него образовалась задолженность в заявленном размере, в связи с чем, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению в части, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ. 

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Факт пользования ответчиком земельным участком, переданным по акту приёма-передачи земельного участка в аренду на основании договора аренды земельного участка, подтверждён материалами дела, и ответчиком по существу не оспорен.

Однако суд не может согласиться с заявленным порядком расчета задолженности по арендной плате ввиду следующего. Одним из предметов оценки в рамках настоящего спора является величина рыночной стоимости означенного земельного участка, используемая при расчете суммы заявленной к взысканию, определением от 20.07.2020 назначена судебная экспертиза.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли Отчет № 1-839/4 от 04.06.2019 года об определении рыночной стоимости земельного участка кадастровым номером 55:36:140103:3353 площадью 9338 кв.м., расположенного по адресу: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. 70 лет Октября, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки?

2) Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3353 площадью 9338 кв.м., расположенного по адресу: Омская обл., г Омск, Кировский АО, ул. 70 лет Октября, по состоянию на 21.09.2018.

По результату проведенного экспертного исследования, в материалы дела представлено заключение по поставленным вопросам, выводы эксперта сводятся к следующему.

Ответ на вопрос 1: В процессе проверки отчёта №1-8394 от 04.06.2019 года об определении рыночной стоимости земельногоучасткаскадастровымномер 55:36:140103:3353площадью9 338кв.м., расположенного по адресу: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. 70 лет Октября по формальным признакам выявлено его частичное несоответствие ФЗ № 135-Ф3 и Федеральным стандартам оценки.

В процессе проверки отчёта № 1-8394 от 04.06.2019 об определении рыночной стоимости земельногоучасткаскадастровымномером55:36:140103:3353, площадью9 338кв.м., расположенного по адресу: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. 70 лет Октября по существу проведенной оценки, то есть проверки корректности выполненных расчетов с применением сравнительного, доходного и/или затратного подходов и методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке, а также корректности согласования результатов и достоверности определенной итоговой величины стоимости объекта оценки, выявлено значительное число нарушений Федеральных стандартов оценки, методологические и технические ошибки при расчете рыночной стоимости объекта оценки, всвязи счем, рыночнуюстоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3353 по состоянию на 21.09.2018 в размере 52 898 000 руб. нельзя признать достоверной и обоснованной.

Ответ на вопрос 2: Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3353 по состоянию 21.09.2018 составляет округленно (НДС не облагается) 18 302 000 руб. 

Исследовав экспертное заключение, суд приходит к выводу, что размер рыночной оценки участка, определенный по результатам отчета № 1-8394 от 04.06.2019, представленным в материалы дела истцом, не применим ввиду следующего.

В рамках судебной экспертизы установлено, что оценщик: 

 - при проведении оценки не описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, частично и не достоверно описаны правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов. Выбор только трех объектов-аналогов из обширного объема данных не обоснован;

- рассчитанная итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки имеет значительную величину искажения и погрешности, вызванную отсутствием или некорректным проведением корректировок;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки выполнен некорректно вследствие необрснованного выбора оценщиком объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки, а также неверного определения или отсутствия части корректировок по основным ценообразующим факторам;

- в рамках исследуемого Отчета для определения рыночной стоимости объекта оценки использовался единственный подход - сравнительный, согласования результатов не требуется.

В связи с выявленными и перечисленными в процессе исследования ошибками, допущенными в Отчете, полученную итоговую рыночную стоимость объекта оценки нельзя признать обоснованной и достоверной.

Поскольку заключение выполнено экспертом не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности арбитражный суд пришёл к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности данного экспертного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации. Выводы, содержащиеся в нём, не были опровергнуты истцом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при расчете суммы неосновательного обогащения в период с 01.01.2018 подлежит применению рыночная стоимость участка определенная экспертом в рамках судебной экспертизы.

Кроме того, материалы дела свидетельствуют, что в заявленный истцом период, размер ежемесячной арендной платы рассчитан Департаментом, в том числе, на основании положений нормативного акта, регулирующего порядок определения суммы арендной платы за пользование земельным участком, признанного впоследствии недействующим.

В настоящее время сформирована судебная практика, в соответствии с которой  поддерживается позиция пользователей земельных участков, возражающих против взыскания с них задолженности за пользование участками, рассчитанной с применением признанного впоследствии недействующим нормативного порядка, о том, что соответствующие нормативные акты не подлежат применению за весь период их действия, независимо от определения конкретного момента признания их недействующими судом, вынесшим решение о признании их недействующими. В частности, позиция о том, что признание таких нормативных положений недействующим в судебном порядке влечет упразднение их юридической силы за весь период их действия нашла свое отражение в принятых по делу № А46-5486/2018 постановлениях Восьмого арбитражного апелляционного суда (от 12.10.2018) и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа (от 20.12.2018). 

В соответствии с Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.03.2005 № 25пв04 под единством судебной практики следует понимать правильное и единообразное применение судами на всей территории Российской Федерации федерального законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Учитывая практику рассмотрения аналогичных дел, сумма арендной платы подлежит расчёту в порядке, установленном постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске», постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (в редакции, действующей с 01.01.2018), Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-д «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в  собственности Омскойобласти с учётом положений приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области», рыночной оценки участка, определенной по результатам проведения судебной экспертизы.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание установленный законом принцип обязательности обеспечения платности землепользования, суд считает требования истца о взыскании заявленной суммы правомерными с учетом применения надлежащего порядка расчета.

Кроме того, суд отмечает, что ответчиком заявлено о частичном пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании суммы арендных платежей.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности, согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 настоящего Кодекса. В соответствии с пунктом 2 статьи 199 кодекса исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

С учётом приведённых норм гражданского законодательства, суд находит обоснованным довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате и пени предъявленной к взысканию в срок до 27.09.2014. При определении срока заявленного за пределами исковой давности, суд учитывает правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2016 по делу № 301-ЭС16-537

Сумма задолженности по арендной плате, подлежащая взысканию, составляет 647 603 руб. 69 коп.

В случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определённую законом или договором. 

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенёй) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

Руководствуясь указанной нормой закона и условиями договора, истец начислил сумму пени из расчёта 0,1 % за каждый день просрочки.

Поскольку факт несвоевременного внесения арендных платежей подтверждён материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика пеней за просрочку платежей, начисленных в исковой период, в пределах срока исковой давности, являются законными и обоснованными пропорционально размеру удовлетворенного требования.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу. В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования   Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Омская консигнационная группа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды № Д-Кр-31-10800 в сумме 647 603 руб. 69 коп., а также пени в сумме 25 469 руб. 03 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать. 

Взыскать с закрытого акционерного общества «Омская консигнационная группа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 16 462 рубля.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                                                                С.В. Ярковой