ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-13548/2017

г. Вологда

10 апреля 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 10 апреля 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» ФИО2 по доверенности от 28.09.2017, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 января 2018 года по делу      № А05-13548/2017 (судья Шашков А.Х.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп»             (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место нахождения: 163000,          

<

...>; далее – общество,                ООО «Бизнес Групп») обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к министерству имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; место нахождения: 163004,          

<

...>; далее - министерство) о взыскании 50 000 руб.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 12 января     2018 года по делу № А05-13548/2017 в удовлетворении иска отказано.

Общество не согласилось с судебным актом и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает на то, что спорные подготовительные работы по освоению земельного участка произведены арендатором с согласия арендодателя и отвечают критерию неотделимых улучшений. 

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал доводы жалобы.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Министерство надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие его представителя в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 01.08.2007 мэрией города Архангельска (арендодатель по договору) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1/740(о), в соответствии с условиями которого обществу в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 0,1698 га с кадастровым номером 29:22:040749:0017.

Как указано в пункте 1.1 договора, земельный участок предоставлен обществу для строительства здания административного назначения.

В пункте 1.3 договора определен срок аренды - три года с момента подписания договора.

В связи с вступлением в силу с 05.09.2007 Закона Архангельской области от 18.04.2007 № 340-17-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории областного центра Архангельской области – города Архангельска» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Архангельской области – города Архангельска, передано уполномоченному исполнительным органом государственной власти Архангельской области, определяемому Правительством Архангельской области. Таким органом является министерство.

Таким образом, в силу указанных выше обстоятельств права и обязанности арендодателя по договору аренды в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) перешли к министерству. 

Согласно пункту 1.6 договора, если после истечения срока его действия арендатор (ответчик) продолжает пользоваться земельным участком, являющимся объектом договора, и ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, последний считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях. При этом любая из сторон может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не мене чем за один месяц.

Для строительства на арендуемом земельном участке объекта здания административного назначения, арендатором получено разрешение на строительство от 28.12.2012 № RU29301000-411. Срок действия разрешения на строительство - до 15.01.2019. 

ООО «Бизнес Групп» (застройщик) и общество с ограниченной ответственностью «МОНОЛИТ-Строй» (подрядчик) заключен договор строительного подряда от 03.02.2014, согласно пункту 1.1 которого застройщик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства по строительству объекта капитального строительства здания административного назначения.

Из материалов дела следует, что соглашением сторон от 04.08.2010 срок договора аренды продлен до 04.08.2013.

Впоследствии по соглашению от 21.08.2013 срок договор аренды вновь продлен до 31.07.2016.

Инспекцией государственного строительного надзора Архангельской области 26.03.2014 составлен акт проверки соблюдения законодательства в сфере строительства, в соответствии с которым выявлены нарушения, допущенные ООО «Бизнес Групп», при строительстве здания административного назначения. 

Октябрьским районным судом города Архангельска 22.08.2014 по иску заместителя прокурора Архангельской области по делу № 2-6512/2014 вынесено решение, в соответствии с которым общество обязано произвести засыпку котлована на земельном участке, а также привести земельный участок в первоначальное состояние путем восстановления его грунта. Решение мотивировано тем, что при строительстве объекта обществом допущены нарушения требований градостроительного законодательства. Решение вступило в законную силу и находится на стадии принудительного исполнения, что следует из акта о совершении исполнительных действий от 21.12.2016. 

Министерство направило обществу уведомление от 01.08.2016                  № 312-07-07/6915 о прекращении договора, в котором со ссылкой на пункт 1.6 договора и статью 610 ГК РФ сообщило о прекращении договора с 05.09.2016.

Названое уведомление получено обществом 05.08.2016.

Из материалов дела усматривается, что общество не согласилось с отказом от договора, заявленным министерством, и обратилось в арбитражный суд с требованием о признании уведомления от 01.08.2016 № 312-07-07/6915 недействительным по мотиву злоупотребления права, проявленного министерством. 

Решением суда от 24 января 2017 года по делу № А05-10648/2016 в удовлетворении иска общества отказано. Решение вступило в законную силу, оставлено без изменения постановлением апелляционного суда от 04 мая 2017 года и постановлением суда кассационной инстанции от 31 июля 2017 года.

Ссылаясь на то, что договор аренды прекращен, министерство обратилось в арбитражный суд с требованием о возврате земельного участка, поскольку, несмотря на прекращение договора аренды с 05.09.2016 земельный участок продолжал находиться во владении и пользовании у общества.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 26 октября  2017 года по делу № А05-11109/2017 иск удовлетворен, суд возложил обязанность на общество вернуть по акту приема-передачи министерству земельный участок с кадастровым номером 29:22:04:0749:17, убрав с него бытовку, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в силу. Решение вступило в законную силу.

Истец считает, что в период аренды земельного участка он произвел его

неотделимые улучшения, стоимость которых ответчик должен ему возместить, при этом истец ссылается на то, что пользование земельным участком по договору аренды с целью строительства здания предполагало существенное изменение его первоначального состояния, и арендодатель, вступая в данные правоотношения, знал и понимал, что в случае прекращения договора аренды после начала строительства земельный участок претерпит существенные изменения в виде результата строительных работ, и его возвращение в первоначальном состоянии повлечет значительные затраты.

В период аренды на участке истцом выполнены: 

1. Геодезические работы, выполняемые на строительных площадках:

- разбивочные работы в процессе строительства;

- геодезический контроль точности геометрических параметров зданий и

сооружений.

2. Подготовительные работы:

- строительство временных: дорог и площадок.

3. Земляные работы:

- механизированная разработка грунта;

- разработка грунта и устройство дренажей в водохозяйственном

строительстве;

- разработка грунта методом гидромеханизации;

- уплотнение грунта катками, грунтоуплотняющими машинами или

тяжелыми трамбовками;

- работы по водопонижению, организации поверхностного стока и

водоотвода.

4. Также арендатором выполнен рад мероприятий, являющих подготовительными к строительным работам и понесены прочие расходы, связанные со строительством.

Истец считает, что вырытый на участке котлован, технологическая дорога и площадка являются неотделимыми улучшениями, произведенными с согласия арендодателя, поэтому он, как арендатор, вправе после прекращения договора аренды требовать возмещения понесенных расходов. 

Согласно расчету истца общий размер его затрат на освоение участка составил 29 385 596 руб. 70 коп. 

До обращения в суд истец направил ответчику претензию (от 22.06.2017 № б/н).

В удовлетворении претензии ответчик отказал (письмо от 28.07.2017       № 312-07-07/7017).

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Апелляционный суд находит выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.

В соответствии с пунктом 3 части 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Кодексе.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

При этом под согласием арендодателя на производство неотделимых улучшений арендатором в пункте 3 статьи 623 ГК РФ понимается не просто осведомленность арендодателя о производстве арендатором улучшений арендованного имущества, а четко выраженное волеизъявление о существе улучшений, их стоимости.

Таким образом, из смысла статьи 623 ГК РФ следует, что необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Если при заключении договора аренды стороны не предусмотрели особые условия о судьбе улучшений имущества, то вопрос об определении лица, на которого подлежат отнесению затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены ли они с согласия арендодателя или без него. В случае если улучшения были произведены с согласия арендодателя, то при прекращении арендных отношений арендатор имеет право требовать компенсации их стоимости, если улучшения были произведены по усмотрению арендатора и без согласования с арендодателем, стоимость таких улучшений компенсации не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае, по мнению истца, согласием арендодателя на производство неотделимых улучшений является сам факт заключения договора аренды земельного участка, а также целевое назначение предоставления в аренду спорного земельного участка.

Однако, условия договора от 01.08.2007 № 1/740(о) не содержат согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений земельного участка, в нем не определен объем и стоимость таких улучшений.

Доводы апеллянта о неправомерном отклонении судом ходатайства общества о назначении строительно-технической экспертизы в целях определения наличия на земельном участке неотделимых улучшений и их стоимости, несостоятельны. При наличии доказательств, указывающих на отсутствие согласия арендодателя (министерства) на производство неотделимых улучшений арендатором, с учетом положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ, предусматривающих возмещение стоимости неотделимых улучшений при обязательном согласии арендодателя, установление заявленных истцом обстоятельств не имело процессуальной необходимости.

Апелляционный суд отмечает, что результат работ, произведенных обществом на арендованном земельном участке в период действия договора аренды, не может считаться улучшением участка, поскольку такие работы являются подготовкой земельного участка к осуществлению строительства здания административного назначения, то есть к выполнению условий использования участка в рамках исполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором от 01.08. № 1/740(о). Указанные работы проводились истцом в собственных интересах, увеличение стоимости земельного участка в результате их осуществления ООО «Бизнес Групп» не доказано.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

В жалобе истцом не приводится убедительных доводов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 января       2018 года по делу № А05-13548/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Зорина 

Судьи

А.Я. Зайцева

А.В. Романова