ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-4954/2021, 10АП-5251/2021

Дело № А41-46277/16

28 июля 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  21 мюля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 июля 2021 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Мизяк В.П.,

судей Терешина А.В., Епифанцевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу: ФИО2, представитель по доверенности № 70/332 от 19.07.2021; ФИО3, представитель по доверенности № 70/20-316 от 11.01.2021; 

от ФИО4: Кубарь И.И. - представитель по нотариально заверенной доверенности № 77 АГ 3081256 от 26.12.2019г., зарегистрированной в реестре № 77/125-н/77-2019-6-876; 

конкурсный управляющий должника - ФИО5, лично, по паспорту;

от ТУ Росимущества в Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом; 

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ТУ Росимущества в Московской области и Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу на определение Арбитражного суда Московской области от 19 февраля 2021 года по делу № А41-46277/16 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», по заявлениям ТУ Росимущества в Московской области и Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу о признании недействительными торгов по реализации имущества в ходе конкурсного производства и заключенного по их результатам договора купли-продажи имущества,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.09.2016 по делу № А41-46277/16 ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» (прежнее наименование – АО «АлеутСтрой») признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО5.

В соответствии с определением суда от 24.11.2015 г. при рассмотрении дела о банкротстве должника применяются правила параграфа 7 главы 1Х Закона о банкротстве, регулирующие особенности банкротства застройщиков. 

ТУ Росимущества в Московской области и Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу обратились с заявлениями о признании недействительными торгов по реализации имущества в ходе конкурсного производства, проведенных 10.08.2019, а также просили признать недействительным заключенный по результатам торгов договор купли-продажи имущества от 29.11.2019.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 февраля 2021 года в удовлетворении заявленных ТУ Росимущества в Московской области и Управлением МВД России по Одинцовскому городскому округу требований отказано.

Не согласившись с  указанным судебным актом, ТУ Росимущества в Московской области и Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционная жалобами, в которых просят его отменить.

В суд апелляционной инстанции от конкурсного управляющего ФИО5 поступили отзыв и письменные пояснения, в которых конкурсный управляющий просит отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.

ФИО4 также представил отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционных жалоб и оставить определение суда первой инстанции без изменения.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 223, 266, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу поддержал доводы апелляционных жалоб, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель ФИО4 возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Конкурсный управляющий ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» ФИО5 возражала против удовлетворения апелляционных жалоб.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ТУ Росимущества в Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на сайте http://kad.arbitr.ru. 

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб ТУ Росимущества в Московской области и Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу, выслушав объяснения представителей участвующих в  деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, должнику (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал») на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 4 746 кв.м по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 50:20:0070227:1261, о чем в ЕГРН имеется запись № 50-50-20/010/2013-099 от 22.02.2013. 

На этом земельном участке расположены, в том числе следующие объекты недвижимого имущества: 

- нежилое здание площадью 2 274,6 кв.м, 

<

...>, кадастровый номер: 50:20:0070227:3426;

- нежилое здание площадью 8,8 кв.м, 

<

...>, кадастровый номер: 50:20:0070227:3446. 

В ходе конкурсного производства конкурсным управляющим в качестве организатора торгов были объявлены торги по реализации земельного участка в форме конкурса.

Сообщение опубликовано в газете «КоммерсантЪ» 10.08.2019.

Документация о торгах содержала сведения о расположенных на земельном участке объектах недвижимости. 

Условием конкурса являлось сохранение целевого назначения земельного участка и заключение договора аренды с собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

По результатам торгов победителем признан индивидуальный предприниматель ФИО4.

Между должником и предпринимателем торгов заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.11.2019, по условиям которого право собственности на земельный участок перешло к индивидуальному предпринимателю.

Договор от 29.11.2019 также содержит условие об обязанности ФИО4 исполнить условия конкурса и заключить договоры аренды с собственниками расположенного на земельном участке имущества.

В обоснование заявленных требований ТУ Росимущества в Московской области и Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу ссылаются на то, что при проведении торгов по реализации земельного участка, принадлежащего должнику на праве собственности, не были учтены положения статьи 132 Закона о банкротстве. Неприменение указанных положений закона, по мнению заявителей, привело к нарушению прав и законных интересов Российской Федерации как собственника расположенных на реализованном земельном участке зданий, а также УМВД России по Одинцовскому городскому округу как лица, осуществляющего пользование данными зданиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции не установил нарушений законодательства при организации и проведении оспариваемых торгов, а также нарушение прав и имущественных интересов заявителей.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд поддерживает указанный вывод суда первой инстанции.

Согласно ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.2010 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим, требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до 

завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера, то есть перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

Порядок проведения торгов в процедуре банкротства регламентирован общими нормами ГК РФ и ст. ст. 110, 111, 139 Закона банкротстве.

Как следует из материалов дела, ни Росимущества в Московской области, ни Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу не являлись участниками спорных торгов. 

Доказательства того, что был нарушен порядок допуска на торги, неправильно определена цена продажи или допущены иные нарушения, в материалы дела не предоставлены. 

Торги проводились в соответствии с «Положением №6 о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (конкурс)», утвержденном решением комитета кредиторов должника 02.04.2019. о чем на ЕФРСБ опубликовано сообщение №3634121 от 04.04.2019.

Сообщение о первых торгах было опубликовано на ЕФРСБ 23.04.2019 под номером 3693985.

Сообщение о повторных торгах было опубликовано на ЕФРСБ 20.06.2019 под номером 3864028. 

Сообщение о проведении торгов в форме публичного предложения было опубликовано на ЕФРСБ 04.08.2019 под номером 4027528. 

Таким образом, информация о продаже имущества имела публичный и открытый характер. 

Однако заявители каких-либо прав или возражений в связи с торгами не заявляли.

На протяжении всей процедуры конкурсного производства в отношении ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» с заявлениями о передаче им земельного участка, по вопросу межевания, выделения доли не обращались. 

В своих заявлениях ТУ Росимущества в Московской области и Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу ссылаются на нарушение конкурсным управляющим при проведении торгов специальных положений статьи 132 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 132 Закона о банкротстве при наличии в составе имущества должника имущества, изъятого из оборота, конкурсный управляющий уведомляет об этом собственника изъятого из оборота имущества.

Согласно пункту 2 статьи 132 Закона о банкротстве собственник имущества, изъятого из оборота, принимает от конкурсного управляющего это имущество или закрепляет его за другими лицами не позднее чем через шесть месяцев с даты получения уведомления от конкурсного управляющего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве, объекты, в отношении которых заключены соглашения о муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств. 

Заявители указывают на то, что реализованный на оспариваемых торгах земельный участок является объектом, изъятым из оборота, а также объектом социального значения, так как на нем расположены нежилые здания, в которых расположены органы внутренних дел. 

Однако из материалов дела следует, что предметом оспариваемых торгов и договора являлись не здания с кадастровыми номерами: 50:20:0070227:3426 и 50:20:0070227:3446, а иной объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1261, на котором расположены, в том числе здания, находящиеся в пользовании МВД. 

Земельный участок площадью 4 746 кв.м, адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 50:20:0070227:1261, и расположенные на нем нежилые здания с кадастровыми номерами: 50:20:0070227:3426 и 50:20:0070227:3446 являются самостоятельными недвижимыми вещами по смыслу пункта 1 статьи 130 ГК РФ, зарегистрированы в ЕГРН как отдельные объекты гражданских прав. 

Заявителями не представлены доказательства, подтверждающие изъятие из оборота либо социально значимый характер реализованного земельного участка.

Кроме того, вопреки доводам заявителей использование здания для целей деятельности органов полиции не ограничивает такое здание в гражданском обороте и не является основанием его отнесения к социально значимым объектам.

Социально значимые объекты включают в себя образовательные и медицинские учреждения и коммунальную инфраструктуру, относящуюся к системам жизнеобеспечения, такую как объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, объектов, предназначенных для освещения территорий городских поселений, необходимые для жизнеобеспечения граждан.

Таким образом, судом не установлено оснований для применения к спорным отношениям по продаже на торгах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1261 положений статьи 132 Закона о банкротстве.

Реализация земельного участка на торгах правомерно осуществлена в общем порядке, закрепленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве. 

Доказательств наличия у заявителей прав на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1261 в материалы дела не представлено.

Из заявлений ТУ Росимущества в Московской области и Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу следует, что причиной их обращения с заявлением о признании торгов недействительными является обращение к ним победителя торгов ИП ФИО4 с предложением о заключении договора аренды земельного участка во исполнение условий торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи.

Вместе с тем возврат земельного участка в конкурсную массу, по мнению арбитражного суда, не приведет к восстановлению прав заявителей, так как прежний собственник также вправе предъявить им требование о заключении с ним договора аренды земельного участка.

Имущественные права заявителей не могут быть восстановлены в результате признания торгов и договора купли-продажи земельного участка недействительными.

По смыслу пункта 1 статьи 11, статьи 12 ГК РФ судебная защита должна быть направлена на восстановление нарушенного права.

Согласно п.1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 22.12.2005 г. № 101 иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание отсутствие доказательств нарушений порядка проведения торгов, а также нарушение прав и имущественных интересов заявителей, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований ТУ Росимущества в Московской области и Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу о признании недействительными торгов по реализации имущества ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», проведенных 10.08.2019, а также признании недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи имущества от 29.11.2019 с предпринимателем ФИО4

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах ТУ Росимущества в Московской области и Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу, отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

Заявители жалоб полагают, что торги проведены с нарушениями и затрагивают их законные права и интересы. При этом ссылаются на то, что земельный участок, на котором расположено здание полиции, относится к социально-значимым объектам, подлежащим продаже на торгах в форме конкурса.

Вместе с тем, земельный участок продавался на торгах в форме конкурса, с указанием наличия на нем здания полиции, а также – с обязанностью покупателя сохранить целевое назначение данного земельного участка и заключить договор аренды.

Таким образом, участникам торгов было известно об условиях продажи, интересы заявителей были учтены в условиях продажи имущества.

Заявителями не представлено доказательств того, что организатором торгов были допущены какие-либо нарушения при проведении торгов.

Ни Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу, ни ТУ Росимущества в Московской области не являлись участниками торгов, отсутствуют доказательства того, что они были необоснованно допущены к участию в торгах, доказательства неправильного определения цены продажи или иных нарушений также не предоставлено.

Торги проводились в полном соответствии с «Положением №6 о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (конкурс)», утвержденном комитетом кредиторов 02.04.2019г, которое не было кем-либо оспорено.

Учитывая изложенное, отсутствуют правовые основания для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи.

Довод заявителей апелляционных жалоб о том, что спорный земельный участок является имуществом, изъятым из оборота, документально не подтвержден.

Заявители апелляционных жалоб полагают, что земельный участок относится к социально значимым объектам и должен продаваться в порядке конкурса.

Судом установлено, что Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.09.2014г. № 4/46 был утвержден 

Перечень муниципального имущества, передаваемого из собственности и казны муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области» в государственную собственность Российской Федерации, необходимого для обеспечения деятельности полиции.

В этот перечень вошли: 

- здание полиции с объектами инженерной инфраструктуры по адресу 

<

...>;

- здание контрольно-пропускного пункта по адресу 

<

...>. 

В соответствии с договорами № 3787 от 24.06.2014г. и № 3786 от 24.06.2014г. Администрацией Одинцовского муниципального района указанные здания были переданы в безвозмездное пользование на пять лет УМВД России по Одинцовскому городскому округу.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1261, принадлежащий ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», в собственность, пользование или оперативное управление Российской Федерации или УМВД России по Одинцовскому городскому округу не передавался.

Кроме того, из договоров № 3787 от 24.06.2014г. и № 3786 от 24.06.2014 следует, что права пользования УМВД России по Одинцовскому городскому округу даже в отношении зданий были предоставлены временно на пять лет.

Данный срок истек 24.06.2019г., т.е. даже до даты завершения торгов по продаже земельного участка. 

Доказательств продления этого срока или заключения новых договоров Заявителями не предоставлено.

Следовательно, у ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» отсутствовали правовые основания считать, что в отношении использования данного земельного участка могут быть какие-то ограничения. 

Вместе с тем, поскольку на дату утверждения положения о продаже от 02.04.2019г, конкурсному управляющему было известно о нахождении на части земельного участка здания, находящегося в собственности Российской Федерации и в оперативном 

управлении МВД РФ по Одинцовскому городскому округу, то продажа земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1261 осуществлялась конкурсным управляющим на условиях конкурса.

В Положении о торгах, утвержденном комитетом кредиторов 02.04.2019г., содержались следующие условия проведения конкурса: «На земельном участке находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:20:0070227:3426 (нежилое здание площадью 2274.6 кв.м. 

<

...> Отделение полиции К-26, правообладатель Межмуниципальное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации "Одинцовское"), 50:20:0070227:3446 (нежилое здание площадь 8,8 кв.м. 

<

...>, правообладатель Межмуниципальное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации "Одинцовское"), 50:20:0070227:3684 (очистные сооружения ливневой канализации 

<

...> площадью 678.6 кв.м., правообладатель Муниципальное образование "Городское поселение Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области"). Условием конкурса является сохранение целевого назначения земельного участка и заключение договора аренды с собственником имущества не позднее 3-х дней с даты регистрации права собственности на земельный участок. Обременения: Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, 50.20.2.91, Постановление "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" № 160 от 24.02.2009».

Таким образом, условиями конкурса было предусмотрено как сохранение целевого назначения земельного участка, так и обязанности, возникающие у покупателя земельного участка в отношении собственника объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

Следовательно, интересы заявителей не были нарушены порядком проведения торгов и их результатами.

Более того, ТУ Росимущества в Московской области является участником дела о банкротстве ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» как кредитор и, следовательно, обладало всей полнотой информации в отношении как процедуры банкротства в целом, так и имущества должника.

Как указывает конкурсный управляющий, ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» ФИО5 на протяжении процедуры конкурсного производства заявители не обращались к ней по вопросу передачи им земельного участка, а также не обращались с разногласиями в порядке статьи 60 Закона о банкротстве. 

ТУ Росимущества в Московской области не обращалось к конкурсному управляющему или в арбитражный суд с разногласиями относительно порядка продажи предмета торгов – земельного участка и условий конкурса, на которых он продавался.

Положение о порядке продажи имущества было утверждено заседанием комитета кредиторов 02.04.2019г. о чем на ЕФРСБ опубликовано сообщение 3634121 от 04.04.2019г. 

Сообщение о первых торгах было опубликовано на ЕФРСБ 23.04.2019г. под номером 3693985. 

Сообщение о повторных торгах было опубликовано на ЕФРСБ 20.06.2019г. под номером 3864028. 

Сообщение о проведении торгов в форме публичного предложения было опубликовано на ЕФРСБ 04.08.2019г. под номером 4027528. 

Таким образом, информация о продаже имущества имела публичный и открытый характер и Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу и ТУ Росимущества в Московской области имели возможность заявить свои права на данное имущество, если полагали что у них такое право имеется.

Однако на протяжении всей процедуры конкурсного производства заявители не обращались с заявлениями о передачи им земельного участка, по вопросу межевания, выделения доли и т.п.

ГУ МВД России по Московской области указывает в апелляционной жалобе на нарушение сроков заключения договора аренды по результатам торгов.

Указанный довод также является необоснованным.

Согласно протокола торгов № 2450-ОТПП/2/3 от 21.10.2019г. о результатах проведения торгов в форме публичного предложения по Лоту № 3 победителем торгов была признана ФИО6

В адрес победителя было направлено предложение Исх. № 1761-к от 28.10.2019 о заключении договора купли-продажи. 

Однако ФИО6 от заключения договора купли-продажи уклонилась. 

Согласно п.16 статьи 110 Закона о банкротстве в случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение пяти дней с даты получения указанного предложения конкурсного управляющего внесенный задаток ему не возвращается и арбитражный управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи предприятия участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена предприятия по сравнению с ценой предприятия, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

ФИО4 является вторым участником торгов, предложившим цену 1 509 000 рублей 00 копеек.

В адрес ФИО4 было направлено предложение Исх. № 1787-к от 29.11.2019 о заключении договора со вторым участником торгов.

Таким образом, договор с ФИО4 как вторым участником торгов, предложившем наиболее высокую цену после ФИО6, был заключен в сроки и в порядке, определенном законодательством о банкротстве.

Относительно довода апелляционной жалобы ТУ Росимущества в Московской области об основаниях возникновения права должника на спорный земельный участок арбитражным апелляционным судом установлено слдующее. 

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 17.02.2019г., право собственности ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1261 было зарегистрировано 22.02.2013, о чем внесена запись № 50-50-20/010/2013-099 от 22.02.2013. 

Из выписки о переходе прав № КУВИ-002/2021-48822629 от 29.04.2021г. видно, что право собственности ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» 

зарегистрировано на основании договора купли-продажи земельных участков, о чем в ЕГРП внесена запись от 22.02.2013.

Договор купли-продажи № ДЗ-16 от 01.02.2013г. был заключен по результатам выкупа ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» земельных участков на торгах.

Указанная информация имеется в открытом доступе.

Как следует из публикации на сайте https://odintsovo.info/news/?id=26545, ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», выигравшее аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков Фонда РЖС в Одинцово, перечислило на счета Фонда 940 млн. 725 тыс. 600 руб. и заключило договор аренды. 

Четыре участка в Одинцовском районе (

<

...>; 2ж; 2и; 2к) общей площадью 35,6 га предназначены для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Участки переданы победителю аукциона в аренду на срок два года шесть месяцев с правом последующего выкупа.

В дальнейшем участки были размежеваны под конкретные объекты недвижимости и выкуплены по договору купли-продажи.

Относительно обстоятельств передачи имущества в залог ООО «ПИР БАНК» и прекращения права залога арбитражный апелляционный суд отмечает следующее.

В рамках дела о банкротстве ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» рассматривалось заявление ООО «ПИР БАНК» о включении требования в реестр кредиторов, как обеспеченное залогом имущества должника.

27.04.2012 года между ООО «ПИР БАНК» и ФИО7 был заключен кредитный договор 

<

***>, в соответствии с которым ФИО7 был предоставлен кредит в размере 100 000 000 руб., сроком возврата до 27.02.2017г.

В обеспечение обязательств заемщика по данному кредитному договору между ООО «ПИР БАНК» и ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» был заключен договор поручительства № 24-12/1 от 27.04.2012г.

Также в обеспечение обязательств заемщика по данному кредитному договору между ООО «ПИР БАНК» и ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» был заключен договор залога недвижимости № 24-12 от 27.04.2012г., в соответствии с 

которым в залог было передано имущество: объект незавершенного строительства – нежилое вспомогательное здание социально-культурного и бытового назначения, назначение: нежилое, площадь застройки 778,5 кв.м., степень готовности – 80%.

Внутренняя общая площадь объекта по проектной документации 2311,4 кв.м., инв. № 46:241:002:000207420:0001, лит. А, кадастровый (или условный) номер 50-50-20/2012-021, адрес объекта: 

<

...> уч. 2ж, к-26 и право аренды земельного участка, на котором расположен объект. 

При этом тем самым объектом незавершенного строительства являлось здание, в дальнейшем получившее почтовый адрес 

<

...> и переданное в собственность Российской Федерации и оперативное управление УМВД России по Одинцовскому городскому округу в 2014 году. 

В дальнейшем на земельный участок, кадастровый номер 50:20:0070227:1261, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, общая площадь 4746 кв.м., адрес объекта 

<

...> уч. 2ж было оформлено право собственности ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» на основании договора купли-продажи земельных участков от 22.02.2013. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 22.11.2017  по делу № А41-46277/16 суд признал недействительной сделкой договор поручительства № 24-12 от 27.04.2012 и договор залога недвижимости №24-12 от 27.04.2012 и отказал ООО «ПИР Банк во включении в реестр требований кредиторов ЗАО «ГК «Жилищный капитал» требования в сумме 100 млн., как требования, обеспеченного залогом имущества.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018г. определение от 22.11.2017г. оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.06.2018г. кассационная жалоба ООО «ПИР Банк» оставлена без удовлетворения. 

В соответствии с Уведомлением о погашении ограничения (обременения) права № 50/066/009/2018-1477 от 17.04.2018г. была погашена запись об ипотеке в отношении земельного участка, кадастровый номер 50:20:0070227:1261 в связи с признанием судом отсутствующим права залога на участок ООО «ПИР Банк».

Таким образом, вопреки утверждению заявителя апелляционной жалобы - УМВД России по Одинцовскому городскому округу, указанные судебные акты не содержат выводов о возникновении у УМВД России по Одинцовскому городскому округу каких-либо прав по результатам признания сделки недействительной.

Доводы заявителей апелляционных жалоб о возможности передачи спорного земельного участка в безвозмездное пользование Управления МВД также несостоятельны.

Действующим законодательством предусмотрены следующие виды прав на земельные участки: собственность; постоянное (бессрочное) пользование; пожизненное наследуемое владение; сервитут (ограниченное вещное право пользования чужим участком); аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование.

После вступления 30 октября 2001 г. в законную силу Земельного кодекса РФ земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

Право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, которое возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ, подлежит до 1 января 2012 г. переоформлению на право аренды или приобретение земельного участка в собственность.

Как указано в п.1 статьи 24 Земельного кодекса РФ, в безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки: 

1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены статьей 39.10 настоящего Кодекса, в том числе в виде служебного надела; 

2) находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.

Перечень оснований предоставления земельных участков, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование перечислен в п.2 статьи 39.10 Земельного кодекса РФ. 

В свою очередь глава 36 Гражданского кодекса РФ содержит правила безвозмездного пользования: понятие, права и обязанности сторон, ответственность за несоблюдение договора, его прекращение и пролонгация, особенности государственного регулирования этой формы владения.

Как указано в п.1 статьи 201.8 Закона о банкротстве: с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

 3) о сносе самовольной постройки; 

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу и ТУ Росимущество в Московской области в рамках дела о банкротстве ЗАО «ГК «Жилищный капитал» с заявлением о заключении договора безвозмездного пользования имуществом не обращались. 

Кроме того, как следует из положений главы 36 ГК РФ и п.1 статьи 24 ЗК РФ, договор безвозмездного пользования имуществом может быть заключен в том числе с собственником-физическим лицом.

Таким образом, УМВД России по Одинцовскому городскому округу и ТУ Росимущество в Московской области не лишены возможности обратиться к новому собственнику ФИО4 с требованием о заключении договора безвозмездного пользования в отношении земельного участка, при наличии соответствующих оснований. 

При указанных обстоятельствах оснований для отмены определения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционные жалобы Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу и ТУ Росимущества в Московской области удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 19 февраля 2021 года по делу № А41-46277/16 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

А.В.  Терешин

С.Ю.  Епифанцева