АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5793/18 

Екатеринбург

29 октября 2018 г.

Дело № А07-31372/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Рябовой С. Э., Столярова А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сатва» (далее – общество «Сатва», ответчик) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2018 по делу А07-31372/2017  Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Сатва» - Мингалева Е.И. (доверенность от 20.02.2018). 

	Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «Сатва» о взыскании 20 408 202 руб. 19 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № М74-14 от 08.05.2014 за период с 12.05.2014 по 31.08.2017, пени за период с 28.05.2014 по 16.08.2017 в сумме 2 963 768 руб. 99 коп.

Решением суда от 23.01.2018 (судья Абдуллина Э.Р.) иск удовлетворен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                 от 25.05.2018 (судьи Богдановская Г.Н., Пирская О.Н., Пивоварова Л.В.) решение  суда изменено. Иск удовлетворен частично. С общества «Сатва» взыскано 1 573 077 руб. 47 коп. задолженности, 539 311 руб. 02 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.

   	В кассационной жалобе общество «Сатва» просит постановление апелляционного суда изменить в части применения ставки арендной платы при расчете задолженности, принять новый судебный акт о взыскании 457 638 руб. 55 коп. задолженности, 71 861 руб. 96 коп. пеней, ссылаясь на  нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что судом необоснованно применена ставка арендной платы по п. 8.3 «земли под административно-управленческими, финансово- кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг», вид деятельности арендатора – «операции с недвижимым имуществом» исходя из фактического вида использования; указывает, что земельный участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием «земли учреждений и организаций народного образования, здравоохранения, спорта, культуры, искусства, общественных и религиозных объектов», вид деятельности арендатора – «лечебно-профилактические, амбулаторно-поликлинические (включая врачебные, операционные, стоматологические, физиотерапевтические, массажные кабинеты) объекты, салоны красоты, ветеринарные лечебницы, медицинские лаборатории» (п. 6.3), в связи с чем за период с 12.05.2014 по 31.03.2016 применению подлежит ставка арендной платы – 1,58% от кадастровой стоимости, с 01.04.2016 по 31.05.2017-1,69%, с  01.06.2017 по 31.08.2017 – 1,91%. По мнению ответчика, истцом за период с октября 2012 года по 11.05.2014 пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании пеней.

	 В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

	Как установлено судами, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом «Сатва» (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка № М74-14 от 08.05.2014, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010834:19, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, р-н Кировский, ул. Менделеева, д.134/1, для размещения диагностического центра, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 5 753 кв. м.

	Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 18.01.2018, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:19 площадью 5 753 кв.м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, р-н Кировский, ул. Менделеева, д.134/1, поставлен на кадастровый учет 09.06.2005, с видом разрешенного использования – земли населенных пунктов, амбулаторно-поликлинические учреждения: поликлиники, специализированные поликлиники, диагностические центры без стационара, диспансеры, фельдшерские или фельдшерско-акушерские пункты, стоматологические кабинеты, травмпункты, кадастровая стоимость – 9 9361 979, 20 руб.

	В отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества «Сатва», на срок с 09.04.2014 по 10.04.2019.

	Согласно п. 3.1 указанного договора аренды срок аренды устанавливается

с 09.04.2014 до 10.04.2019. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны установили, что условия договора аренды применяются к правоотношениям, возникшим между сторонами с 31.10.2012.

	Пунктом 4.1 договора аренды установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается исходя из расчета арендной платы согласованной сторонами.

	Согласно п. 4.2.1 договора размер арендной платы исчисляется исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами.

	Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора (п. 4.3 договора).

	Согласно п.4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

	Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

	Согласно решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.04.2015 № 44/14 «Об утверждении Положения об Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан» Управление, входящее в состав Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, осуществляет взыскание задолженности за фактическое пользование движимым и недвижимым имуществом, земельными участками, а также взыскивает задолженность по договорам аренды движимого и недвижимого имущества, земельных участков, в том числе по договорам аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу настоящего положения органами местного государственного управления и (или) местными органами государственной власти Республики Башкортостан, а также органами местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

	Письмом от 16.08.2017 № УЗ 6739 Управление направило в адрес общества «Сатва» предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени.

	Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом «Сатва» обязательств по внесению внесения арендной платы, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваем иском.

	Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из доказанности факта наличия задолженности; расчет признан правильным. Основания для снижения в порядке ст. 333 ГК РФ неустойки судом не установлено в силу отсутствия мотивированного заявления ответчика о снижении неустойки.

	Изменяя решение суда, и удовлетворяя иск частично, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

   В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

	В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшим до 01.03.2015; далее–ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

          Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

   На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

	В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

	Согласно п.п. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ ели иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков.

	Постановлением Правительства РБ от 22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена» установлены Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена.

	Согласно п. 1.2. указанных Правил (в редакции, действовавшей в период взыскания арендной платы) размер арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитываемой по формуле: АП = П x Кс x К/100 (где: АП - размер арендной платы; П - площадь земельного участка (устанавливается в целом без выделения застроенной и незастроенной частей); Кс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; К - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка).

	Органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.

	Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» утверждены ставки арендной платы за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан.

	Согласно п. 1 Решения № 30/7 с 01.01.2008 по вновь заключаемым договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ставки арендной платы за землю установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков по видам функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) согласно Приложениям к Решению № 30/7.

	Приложениями № 1-Д, 1-Е, 1-Ж, 1-З в соответствующие периоды установлены ставки арендной платы за земли под административно-управленческими, финансово- кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг», вид деятельности арендатора – «операции с недвижимым имуществом (пункт 8.3 Приложений): за период с 01.01.2014 по 30.06.2015 – 5,05%; с 01.07.2015 по 31.03.2016 -5,05%; с 01.04.2016 по 31.05.2017 -5,4%; с 01.06.2017 -10,52%.

	В силу ст. 7 ЗК РФ использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением. Пункт 3 ст. 85 ГК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

	Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии

с тем назначением, которое указано в договоре.

	В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

	Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр.

	Соответственно, использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона. 

	Судом учтено, что согласно сведениям единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности общества «Сатва» является «аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

	Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи и совокупности, суд апелляционной инстанции установил, что  предоставленный в аренду ответчику земельный участок для целей, указанных в договоре и едином государственном реестре недвижимости - размещение амбулаторно-поликлинического учреждения не используется, деятельность, связанная с эксплуатацией указанного здания в качестве медицинского учреждения и учреждения здравоохранения, ни ответчиком, ни иными лицами не осуществляется; здание фактически не эксплуатируется для ведения хозяйственной деятельности и предлагается ответчиком для сдачи в аренду или для продажи; в настоящее время часть здания используется самим ответчиком для обеспечения собственной организационно-административной деятельности. 

	Доказательств того, что технические и технологические характеристики здания, предназначенные для его использования в целях осуществления медицинской деятельности для целей определения вида использования недвижимого имущества по смыслу п. 1 Решения № 30/1, в материалы дела не представлено.

	Между тем в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

	Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

	В случае, когда плата за фактический вид использования земельного участка меньше платы, установленной для вида разрешенного использования, предусмотренного договором, учитывая, что при заключении договора арендодатель рассчитывал на получение в течение определенного периода арендной платы исходя из тех условий, которые согласованы сторонами в договоре, соответственно, в этом случае арендная плата подлежит взысканию в размере, который предусмотрен договором, что также следует из установленного п. 4 ст. 1 ГК РФ принципа недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего недобросовестного поведения.

	Как следует из Приложений к Решению № 30/7, определяющих ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости, размер ставок определен, исходя из вида функционального использования земельного участка

и вида деятельности арендатора.

	С учетом изложенного расчет задолженности исходя из ставки арендной платы на основании п. 8.3 «для земель под административно-управленческими, финансово- кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг», вид деятельности арендатора – «операции с недвижимым имуществом» за соответствующие периоды является правомерным.

Расчет в части применения судом размера кадастровой стоимости земельного участка ответчиком не оспаривается.

	Установив факт наличия задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции, самостоятельно осуществив расчет, правомерно изменил решение суда и удовлетворил требования частично, взыскав 1 573 077 руб. 47 коп. задолженности за период с 12.05.2014 по 31.08.2017,  неустойку за период с 12.05.2014 по 16.08.2017 в сумме 539 311 руб. 02 коп. (ст. 329, 330 ГК РФ).

	Оснований для применения срока исковой давности (п. 2 ст. 199 ГК РФ) и снижения неустойки на основании ст. 333 ГК РФ отсутствуют, поскольку соответствующие заявления не были сделаны ответчиком в суде первой инстанции.

	Довод  ответчика о наличии оснований для применения ставки арендной платы, установленной пунктами 6.3. названных Приложений отклоняется в силу недоказанности использования земельного участка для заявленного вида деятельности. 

  Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).       

  Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

  С учетом изложенного оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

  Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2018 по делу А07-31372/2017  Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сатва» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           С.Э. Рябова 

                                                                                             А.А. Столяров