ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-18410/2018

г. Челябинск

24 января 2019 года

Дело № А07-8244/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «БЭТО» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2018 по делу № А07-8244/2018 (судья Напольская Н.Е.).

В судебном заседании принял участие представитель акционерного общества «БЭТО» - ФИО2 (доверенность от 13.09.2018).

Акционерное общество «БЭТО» (далее – АО «БЭТО», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1661 кв. м с кадастровым номером 02:55:010834:231, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив п. 2.2 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 1 220 585,75 руб. (один миллион двести двадцать тысяч пятьсот восемьдесят пять рублей семьдесят пять копеек) (НДС не облагается согласно подп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации)».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2018 (резолютивная часть от 24.09.2018) суд урегулировал разногласия, возникшие между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Акционерным обществом «БЭТО» (при заключении договора купли - продажи земельного участка общей площадью 1661 кв. м. с кадастровым номером 02:55:010834:231, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 2 441 171, 50 руб., НДС не облагается согласно подп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации». 

С указанным решением не согласилось общество «БЭТО» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что заявление от 13.03.2015, поданное обществом в Министерство, не являлось надлежащим заявлением о выкупе земельного участка, и цена выкупа земельного участка подлежит определению в размере 50% от кадастровой стоимости участка. Судом не учтено, что оценка заявлению от 13.03.2015 как надлежащему была дана при рассмотрении дела №А07-3029/2017, и судом не приняты меры по исследованию материалов дела №А07-3029/2017 для оценки действительной воли истца при подаче заявления от 13.03.2015, а также не исследованы представленные истцом доказательства в подтверждение указанного обстоятельства.

Министерство в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истцом дополнительно представлены письменные возражения на отзыв Министерство на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Министерства не явились.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.03.2015 общество «БЭТО» обратилось в Министерство  с заявлением  о реализации предприятию склада мобилизационного резерва, расположенного в корпусе № 13 «Склад ОМ», общей площадью 436,6 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231, на котором расположен объект (т. 1 л.д. 14-15).

21.12.2015 Министерство письмом №АГ-18/18938 отказало обществу в реализации склада мобилизационного резерва,  площадью 436,6 кв.м, и земельного участка, находящегося под данным объектом, указав, что реализация первоочередного права приобретения  невозможна ввиду вступления 29.09.2015 в силу изменений в Федеральный закон от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»,  в соответствии с которыми пункт 16 статьи 43 утратил силу (т. 1 л. д. 20).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2016 по делу №А07-3029/2016 отказ Министерства, выраженный в письме №АГ-18/18938 от 21.12.2015 признан незаконным, на Министерство возложена обязанность подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи склада мобилизационного резерва корпус № 13 «склад ОМ» литера IP РБ000025313358 площадью 436,6 кв. м., расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, 134(т. 1 л. д. 93 - 103).

06.04.2017 за обществом зарегистрировано право собственности на помещение, общей площадью 436,6 кв. м, кадастровый номер 02:55:010834:564, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22.05.2018 №99/2018/98726195 (т.1 л.д. 141-142).

Указанное помещение расположено в здании, площадью 819,3 кв.м с кадастровым номером 02:55:010834:126, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, 134 (т. 1 л. д. 132).

Здание с кадастровым номером 02:55:010834:126, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231 общей площадью 1661 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, 134, принадлежащем на праве собственности Республике Башкортостан (т. 1 л. д. 145 - 148).

29.07.2013 земельный участок, с кадастровым номером 02:55:010834:231 общей площадью 1661 кв. м, передан Министерством обществу «БЭТО» по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М106-13, на срок с 17.06.2013 по 17.06.2062 (т. 1 л. д. 32 - 36).

14.04.2017 общество обратилось в Министерство с заявлением  о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231, не реализованного обществу в рамках обращения от 13.03.2015 (т. 1 л. д. 16).

12.05.2017 Министерством письмом №ИА-21/0262 отказано обществу в предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, в связи его нахождением  во втором поясе зоны санитарной охраны водозаборов р. Уфы (т.1 л. д. 21-22).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2017 по делу №А07-18302/2017 отказ Министерства, выраженный в письме № ИА-21/6262 от 12.05.2017, признан незаконным, министерство обязано подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 1661 кв. м. с кадастровым номером 02:55:010834:231, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 134, и направить его обществу «БЭТО» (т. 1 л. д. 80 - 91).

16.01.2018 Министерством в адрес общества направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 134 (т. 1, л. 

<

...>).

Согласно п. 2.2 проекта цена участка составляет 2 441 171,50 руб.

09.02.2018 обществом в адрес Министерства направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка, согласно которому, пункты 2.1, 2.2 проекта договора предложено изложить в следующей редакции: Цена участка, находящегося в собственности Республики Башкортостан, определена в соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 №329 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственности на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках» в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Цена участка составляет 1 220 585,75 руб. (т. 1 л. 

<

...>).

Отказ Министерства в заключении договора в редакции, представленной обществом, выраженный в письме №ИА-21/1862 от 15.02.2018 (т. 1 л. д. 24-25), послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции принял редакцию спорного условия в редакции ответчика, признав надлежащей цену выкупа земельного участка в размере 2 441 171 руб. 50 коп., определенной исходя из методики 50% от кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей на момент подачи обществом заявления о выкупе земельного участка 14.04.2017, поскольку заявлением от 13.03.2015 обществом реализовано право на приватизацию исключительно недвижимого имущества в порядке, предусмотренном пунктом 16 статьи 43 Федерального закона №178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества», и поданное обществом заявление от 13.03.2015 не может быть признано надлежащим по форме и содержанию.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 134, между сторонами возник преддоговорной спор по цене выкупа земельных участков.

Факт соблюдения предусмотренной нормой статьей 445 ГК РФ процедуры заключения договора, а также наличия у истца, являющегося собственником расположенных на земельных участках объектов недвижимости, права на приватизацию участков в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации подтвержден при рассмотрении дела №А07-18302/2017 и сторонами не оспаривается.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок определения цены выкупа участков, приобретаемых в порядке статьи 39.20 ЗК РФ, урегулирован Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» (далее по тексту – Постановление Правительства РБ № 629).

Пунктом 4 Постановления Правительства РБ № 629 установлено, что цена земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений для лиц, обратившихся с заявлением о выкупе земельных участков с 01.07.2015 по 31.12.2018 устанавливается в размере 50 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя, а обратившихся до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Согласно правовому подходу, сформированному в Определении Верховного Суда Российской Федерации №305-ЭС16-19865 от 28.04.2017, выкупная цена земельного участка подлежит определению на дату подачи заинтересованным лицом надлежащего заявления о приобретении земельного участка в собственность.

Из материалов дела следует, что общество «БЭТО» обратилось в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением от 13.03.2015 (т. 1 л.д. 14), в котором со ссылкой на норму пункта 16 статьи 43 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» просило Министерство реализовать склад мобилизационного резерва площадью 436, 6 кв.м. и земельный участок, находящийся под данным объектом.

В числе приложений к заявлению, среди прочего, указано на представление кадастрового паспорта земельного участка на трех листах.

Склад мобилизационного резерва площадью 436, 6 кв.м., входящий в состав здания с кадастровым номером 02:55:010834:126, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231, что установлено судом при рассмотрении дела №А07-18302/2017.

Из буквального содержания указанного заявления явствует намерение общества реализовать право на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2017 по делу №А07-18302/2017 также установлено, что в ответ на обращение общества от 13.03.2017 Министерство письмом исх.№АГ-18/18938 от 21.12.2015 отказало в приватизации, в том числе, земельного участка, находящегося под складом мобилизационного резерва.

Заявлением от 14.04.2017 общество, обращаясь в Министерство, указало на то, что по обращению общества от 13.03.2015 Министерством не принято решение о приватизации земельного участка (т. 1 л.д. 16).

Из изложенных обстоятельств следует, что волю на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231 общество выразило путем обращения в Министерство заявлением от 13.03.2015.

Доказательств того, что поданное обществом заявление не соответствовало требованиям действующего законодательства, в дело не представлено.

Оценка судом первой инстанции заявления от 13.03.2015 как ненадлежащего в силу его несоответствия Приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» в силу непредставления к заявлению выписки из единого государственного реестра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 02:55:010834:231, а также на иные помещения, входящие помимо склада мобилизационного резерва площадью 436, 6 кв.м., в состав здания с кадастровым номером 02:55:010834:126, а также выписки из единого государственного реестра юридических лиц, апелляционной коллегией признается необоснованной, поскольку согласно подпункту 3 примечаний к приложению к названному нормативному документу - документы, обозначенные символом "*", запрашиваются органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, посредством межведомственного информационного взаимодействия. 

Наряду с этим, из обстоятельств настоящего дела следует, что иные объекты недвижимости, принадлежащие заявителю, входят в состав здания с кадастровым номером 02:55:010834:126 (т. 1 л.д. 132), расположенного на испрашиваемом земельном участке, который на момент подачи заявления находился в аренде у общества «БЭТО» с разрешенным использованием «под производственные помещения и склад» на основании договора аренды №М106-13 от 29.07.2013 (т. 1 л.д. 32), заключенного с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Земельный участок предоставлен в аренду обществу на основании приказа № 1217 от 17.06.2013 Министерства земельных и имущественных отношений, в пункте 2 которого указано на то, что земельный участок предоставляется обществу «БЭТО» как собственнику объектов недвижимости, право собственности которого подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 20.12.2011 серия 04 АН №№541819, 541818, 541817 (т. 1 л.д. 120), которые представлены в материалы настоящего дела (т. 1 л.д. 69-71), то есть как собственнику помещений с кадастровыми номерами 02:55:010834:129, 02:55:010834:130, 02:55:010834:131 (т. 1 л.д. 151-161), составляющих наряду с помещением с кадастровым номером 02:55:010834:564, здание с кадастровым номером 02:55:010834:126 (т. 1 л.д. 149).

Приобретение обществом «БЭТО» в собственность мобилизационного склада площадью 436, 6 кв.м. являлось завершающим этапом приватизации государственного имущества, с учетом особенностей, установленных нормой статьи 43 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества», в результате которого общество стало собственником всего здания с кадастровым номером 02:55:010834:126, о чем само Министерство указывает в письменных пояснениях (т. 2 л.д. 117-118).

Изложенные обстоятельства подлежали оценке судом по правилам части 1 статьи 71 АПК РФ и свидетельствуют о том, что Министерству при рассмотрении заявления общества «БЭТО» от 13.03.2015 не могло быть неизвестно о том, какие объекты недвижимости расположены на земельном участке и кто является их правообладателем.

Более того, Министерством заявление рассмотрено по существу, в том числе в части земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231, и отказано в передаче участка в собственность общества в связи с отсутствием у общества права на приватизацию склада мобилизационного резерва, размещенного на участке, в силу положений статьи 43 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Иных оснований для отказа в приватизации земельного участка уполномоченным органом при оценке заявления от 13.03.2015 не заявлено и не представлено при рассмотрении настоящего дела.

Необоснованность отказа в приватизации объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, признана судами при рассмотрении дела №А07-3029/2016, а право общества на приватизацию земельного участка на основании заявления общества «БЭТО» от 13.03.2015 признано решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.11.2017 по делу №А07-18302/2017.

То обстоятельство, что предметом рассмотрения суда по делу №А07-3029/2016 являлись требования общества «БЭТО»  об обязании Министерства заключить договор купли-продажи склада мобилизационного резерва (т. 1 л.д. 93), не свидетельствует о том, что заявление от 13.03.2015 не являлось надлежащим обращением о приватизации земельного участка, поскольку в силу правовой позиции, сформированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации №305-ЭС16-19865 от 28.04.2017 оценка обоснованности поданного на приватизацию участка заявлению даётся независимо от реализации заявителем права на судебное обжалование ненормативного акта либо незаконного действия (бездействия) уполномоченного органа.

То обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:231 зарегистрирован на праве собственности за Республикой Башкортостан с 23.03.2017, на что, среди прочего, сослалось министерство в письме №ИА-21/02062 от 12.05.2017 (т. 1 л.д. 21), не опровергает факта возникновения права собственности субъекта Российской Федерации на участок в силу закона в силу части 2 статьи 3.1. Федерального закона № 137-Фз от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и тем самым – наличие у Министерства полномочий по распоряжению земельным участком на момент обращения 13.03.2015.

Как ранее указано судом, при первичном обращении общества заявлением от 13.03.2015 Министерство не указало на отсутствие полномочий по распоряжению земельным участком как на основание отказа в его приватизации.

С учетом изложенных обстоятельств апелляционный суд признает, что заявление общества от 13.03.2015 является надлежащим обращением о приватизации земельного участка, в силу чего на основании пункта 4 Постановления Правительства РБ № 629 выкупная цена земельного участка подлежит установлению в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, то есть составляет 1 220 585 руб. 75 коп. 

При определении размера расчетной кадастровой стоимости по правилам пункта 4 Постановления Правительства РБ № 629 апелляционный суд исходит из того, что кадастровая стоимость земельного участка  с кадастровым номером 02:55:010834:231 утверждена по результатам массовой кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденной Постановлением главы Администрации городского округа г. Уфа РБ от 30.12.2014 № 5860 (в размере 5 893 344, 27 руб.), действовавшей на момент подачи обществом заявления от 13.03.2015, и при отсутствии иной проведенной массовой кадастровой оценки, апелляционный суд принимает сведения об актуальной кадастровой стоимости земельного участка, имеющиеся в едином государственном реестре недвижимости с учетом положений пункта 1 статьи 66 ЗК РФ (т. 1 л.д. 37, 145).

Таким образом, заявленные разногласия подлежат урегулированию в редакции истца.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Судебные расходы по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2018 по делу № А07-8244/2018 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и акционерным обществом «БЭТО» при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:231 площадью 1661 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>, изложив пункт 2.2. договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 1 220 585 рублей 75 копеек».

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу акционерного общества «БЭТО» судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в общей суме 9 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяГ.Н. Богдановская

Судьи:М.И. Карпачева 

О.Б. Тимохин