АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-83/2017

г. Курган

31 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2017 года, решение в полном объеме изготовлено 31 июля 2017 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Губанова С.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Топкосовой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304451119100020) 

к Администрации Целинного района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 92 912 руб. 50 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: явки нет, извещен,

от ответчика: явки нет, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации Целинного района (далее – ответчик) о взыскании убытков в размере 92912 руб. 50 коп. 

Определением суда от 11.01.2017 исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 09.03.2017 в соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осуществлен переход к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Истец, ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте заседания извещены надлежащим образом (уведомления в деле).

От истца в электронном виде поступили письменные пояснения по делу (приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Судебное заседание проведено в отсутствие истца и ответчика в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, исследовав имеющиеся доказательства, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 27.12.2013 между Администрацией Целинного района (арендодателем) и ИП ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды № 7 (л.д. 13-15), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 67 кв.м., в том числе, торговый зал 30 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> для торговли промышленными и продовольственными товарами. 

10.04.2014 ИП ФИО1 обратился в Администрацию Целинного района с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи указанного нежилого помещения, ссылаясь на наличие у него преимущественного права приобретения названного помещения как субъекта малого предпринимательства (л.д. 10).

30.04.2014 ответчиком в адрес ИП ФИО1 направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества по цене, значительно превышающей рыночную.

Не согласившись с предложенной ценой отказом, ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к Администрации Целинного района об обязании принять пункт 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества №2 от 30.04.2014 в следующей редакции: «Продажная цена объекта составляет 571000 руб.»

Решение Арбитражного суда Курганской области от 02.04.2015 исковые требования удовлетворены.

Судом решено принять пункт 1.1. договора купли-продажи недвижимого имущества №2 от 30.04.2014 года в следующей редакции: «Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность нежилое здание площадью 89 кв.м. и земельный участок площадью 199 кв.м. (далее – Объект), расположенные по адресу: 

<

...>. Продажная цена объекта составляет 577 000 (пятьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек».

Принять приложение к договору №2 от 30.04.2014 года «График платежей» в следующей редакции: 

Сумма денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка 577 000(пятьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек.

Срок рассрочки оплаты 36 (тридцать шесть) месяцев.

№ п/п

Дата платежа

Общая сумма

погашения,

руб.

Сумма платежа в погашение, руб.

Сумма платежа в погашение % ,руб.

Остаток, Руб.

1

01.06.2014

17350,07

16027,78

1322,29

560972,22

2

01.07.2014

17313,34

16027,78

1285,56

544944,44

3

01.08.2014

17276,61

16027,78

1248,83

528916,66

4

01.09.2014

17239,88

16027,78

1212,10

512888,88

5

01.10.2014

17203,15

16027,78

1175,37

496861,10

6

01.11.2014

17166,41

16027,78

1138,63

480833,32

7

01.12.2014

17129,68

16027,78

1101,90

464805,54

8

01.01.2015

17092,96

16027,78

1065,18

448777,76

9

01.02.2015

17056,22

16027,78

1028,44

432749,98

10

01.03.2015

17019,49

16027,78

991,71

416722,20

11

01.04.2015

16982,77

16027,78

954,99

400694,42

12

01.05.2015

16946,03

16027,78

918,25

384666,64

13

01.06.2015

16909,30

16027,78

881,52

368638,86

14

01.07.2015

16872,57

16027,78

844,79

352611,08

15

01.08.2015

16835,84

16027,78

808,06

336583,30

16

01.09.2015

16799,11

16027,78

771,33

320555,52

17

01.10.2015

16762,38

16027,78

734,60

304527,74

18

01.11.2015

16725,65

16027,78

697,87

288499,96

19

01.12.2015

16688,92

16027,78

661,14

272472,18

20

01.01.2016

16652,19

16027,78

624,41

256444,40

21

01.02.2016

16615,46

16027,78

587,68

240416,62

22

01.03.2016

16578,73

16027,78

550,95

224388,84

23

01.04.2016

16542,00

16027,78

514,22

208361,06

24

01.05.2016

16505,27

16027,78

477,49

192333,28

25

01.06.2016

16468,54

16027,78

440,76

176305,50

26

01.07.2016

16431,81

16027,78

404,03

160277,72

27

01.08.2016

16395,08

16027,78

367,30

144249,94

28

01.09.2016

16358,35

16027,78

330,57

128222,16

29

01.10.2016

16321,62

16027,78

293,84

112194,38

30

01.11.2016

16284,89

16027,78

257,11

96166,60

31

01.12.2016

16248,16

16027,78

220,38

80138,82

32

01.01.2017

16211,43

16027,78

183,65

64111,04

33

01.02.2017

16174,70

16027,78

146,92

48083,26

34

01.03.2017

16137,97

16027,78

110,19

32055,48

35

01.04.2017

16101,24

16027,78

73,46

16027,7

36

01.05.2017

16064,43

16027,7

36,73

0

итого

601462,25

577000

24462,25

Взыскать с Администрации Целинного района (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304451119100020; ИНН 

<

***>) 12 500 руб., в том числе: судебные расходы, связанные с проведением экспертизы в размере 8 500 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. 

Решение суда от 02.04.2015 не обжаловалось и вступило в законную силу в порядке части 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указывает истец, с 03.06.2015 обязательства по уплате арендной платы прекратились, в соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды).

При этом, в период с февраля 2015 года по июль 2015 года арендная плата истцом не уплачивалась. Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.08.2015 задолженность в пользу Администрации составила 55 275 руб. (л.д. 11-12).

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи спорного объекта недвижимости должен быть заключен 30.04.2014, истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил возместить ему убытки в виде уплаченной им в период неправомерного уклонения от заключения договора купли-продажи нежилого помещения с мая 2014 года по январь 2015 года арендной платы в размере 82 912 руб. 50 коп. и расходов на оплату услуг оценщика в размере 10 000 руб. (л.д.22).

Получив отказ ответчика в добровольном удовлетворении претензии (л.д. 23), истец обратился в суд, заявив указанные выше требования. 

При оценке заявленных требований суд руководствуется следующим. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

На основании положений статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 1069 ГК РФ подлежит возмещению вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Исходя из совокупного толкования статей 12, 15, 1064 ГК РФ для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков, истцу необходимо доказать нарушение ответчиком принятых на себя обязательств, причинно-следственную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.

Спорные отношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Возникновение убытков в размере 82 912 руб. 50 коп. ИП ФИО1 определяет суммой внесенных за период с мая 2014 года по январь 2015 года арендных платежей, а также стоимостью осуществленной обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт» (далее - общество Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт») оценки рыночной стоимости нежилого помещения и связывает с нарушением права преимущественного выкупа арендуемого имущества, допущенном Администрацией.

В силу пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона № 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), а по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В силу изложенных разъяснений, обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества. Поэтому при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (статьи 15, 393, 1064, 1069 ГК РФ).

Факт несения ИП ФИО1 расходов в виде арендных платежей в сумме 82 912 руб. 50 коп. подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, а также не оспаривается сторонами.

Оценивая соответствие закону действий ответчика по заключению с предпринимателем договора купли-продажи, суд исходит из следующего.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Из материалов дела следует, 10.04.2014 истец обратился в Администрацию Целинного района с соответствующим заявлением.

Исходя из пункта 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ Администрацией договор с оценщиком должен быть заключен не позднее 2 месяцев с даты получения заявления, то есть до 10.06.2014.

Материалами дела подтверждено, что проект договора купли-продажи встроенных нежилых помещений направлен ИП ФИО1 ранее указанной даты - 30.04.2014.

30.04.2014 Администрация Целинного района предложила истцу реализовать преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения в собственность, направив ему проект договора купли-продажи. 

При этом, суд отмечает, что дальнейшие обстоятельство заключения договора купли-продажи, обусловлено несогласием предпринимателя с предложенной редакцией пункта 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 30.04.2014 и не связано с неправомерными действиями Администрации.

Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что после 30.04.2014 возможность заключения договора купли-продажи у предпринимателя, получившего надлежащую оферту, имелась. Однако она не была реализована в связи с наличием спора по условиям договора в цене продажи имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанные положения свидетельствуют о том, что определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи в 577 000 руб., отличной от изначально указанной в проекте договоры цены 867 964 руб. (на основании отчета независимого оценщика ФИО2), не свидетельствует о незаконности действий органа местного самоуправления.

Принимая во внимание, что установленные законом основания для прекращения обязательств истца как арендатора названного имущества по внесению арендной платы в указанный период по действующему договору аренды и в период рассмотрения в судебном порядке спора об урегулировании разногласий по договору купли-продажи отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что уплаченные истцом в период с мая 2014 года по январь 2015 года арендные платежи в сумме 82 912 руб. 50 коп. не могут являться убытками, возникшими вследствие неправомерных действий ответчика.

Также истцом предъявлены к взысканию в качестве убытков расходы за составление отчета оценщика.

Данные услуги были оказаны на основании договора № 42/01/14 от 10.04.2014 заключенного с ООО Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт» (л.д.7-9).

Предметом договора являлась оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 89 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> (п.1.1. договора). Стоимость услуг составила 10 000 руб. (п.2.1 договора). В подтверждение оплаты указанной суммы истцом представлены квитанции № 005816 от 28.05.2014 на сумму 5000 руб., № 005821 от 26.06.2014 на сумму 5 000 руб.

Из материалов дела следует, что подготовленный ООО Консалтинговая группа «Бизнес-Стандарт» отчет №42/01/14 был представлен истцом в обоснование заявленных требований в дело А34-5327/2014, завершившееся принятием решения суда. 

Указывая, что понесенные на изготовление отчета средства были направлены на восстановление нарушенного права, истец обратился за взысканием данной суммы в качестве убытков. 

Суд полагает, что указанные расходы не являются убытками истца в связи со следующим. 

Оспаривая предложенный вариант выкупной стоимости, истец обратился к оценщику и представил изготовленный им отчет суду в качестве доказательства в обоснование заявленных им требований. Таким образом, истец по существу исполнил предусмотренную статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса обязанность по доказыванию обстоятельств, на которых это требование основано.

При таких обстоятельствах понесенные истцом затраты по изготовлению отчета оценщика не могут быть признаны его убытками в смысле статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований истцу следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

С.С. Губанов

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.