ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. / факс 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А84-2918/2017

21 июня  2018 года

г. Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2018

Постановление изготовлено в полном объеме 21.06.2018

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей: Евдокимова И.В.,             Тарасенко А.А., 

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Потапчук Е.И., 

при участии представителей лиц, участвующих в деле:

от Департамента  по  имущественным  и  земельным  отношениям  города  Севастополя – ФИО1, доверенность от 26.12.2017 года №1385, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы публичного  акционерного  обществу  «Концерн  Галнефтегаз» и частного предприятия «Крым-Леспромстрой»  на решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.01.2018 по делу № А84-2918/2017 (судья Погребняк А.С.) 

по иску Департамента  по  имущественным  и  земельным  отношениям  города  Севастополя  к  публичному  акционерному  обществу  «Концерн  Галнефтегаз»  о взыскании 2199092 рубля 99 копеек,

к  Частному  предприятию  «Крым-Леспромстрой»  

о взыскании 12975307 рублей 21 копейки,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к публичному акционерному обществу «Концерн Галнефтегаз» (далее – ответчик 1, общество, ПАО «Концерн Галнефтегаз») о взыскании 2199092,99 рублей, к частному предприятию «Крым-Леспромстрой» (далее – ответчик 2, предприятие, ЧП «Крым-Леспромстрой») о взыскании 12975307,21 рублей.

Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиками по делу обязательств по оплате арендной платы за пользование земельным участком.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 30.01.2018 исковые требования ДИЗО удовлетворены, с частного предприятия «Крым-Леспромстрой» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 11.01.2006 за период с 01.02.2015 по 09.11.2016 в сумме 9413343,17 рублей, неустойка в сумме 2469980,34 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1091983,70 рублей, взыскано с публичного акционерного общества «Концерн Галнефтегаз» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 11.01.2006 за период с 10.11.2016 по 28.02.2017 в сумме 2105479,75 рублей, неустойка в сумме 58262,95 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 35520,29 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ПАО «Концерн  Галнефтегаз» и ЧП «Крым-Леспромстрой» обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать Департаменту по имущественным и земельным отношений города Севастополя в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционных жалоб ответчики указывают на то, что судом первой инстанции не правильно применены нормы материального права, в частности при определении размера арендной платы применена новая нормативная цена земли без заключения дополнительного соглашения. Кроме того, общество в своей апелляционной жалобе дополнительно указало на то, что не является стороной по договору аренды, в связи с чем, обязательства по оплате арендной платы у него не возникло.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018 апелляционные жалобы приняты к производству суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании представители ответчиков подержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

В судебном заседании представитель ДИЗО просила решение Арбитражного суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы ответчиков без удовлетворения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Решением Инкерманского городского Совета депутатов от 21.03.2006 №27/584 утвержден проект землеустройства №05-008 по отводу земельного участка ЧП «Крым- Леспромстрой», выполненный ГП «Севастопольский геодезический центр» в 2005 году, участок для строительства и обслуживания перевалочно-контейнерной складской базы с АЗС и автомойкой по Симферопольскому шоссе, передан ЧП «Крым- Леспромстрой» в аренду сроком на 50 лет земельный участок, площадью 3,310 га для строительства и обслуживания перевалочно-контейнерной складской базы с АЗС и автомойкой по Симферопольскому шоссе в г. Инкерман, с отнесением данного земельного участка к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

22.12.2006 между Инкерманским городским Советом депутатов (арендодатель) и ЧП «Крым-Леспромстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земли №7/01/06- 3, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания перевалочно-контейнерной складской базы с АЗС и автомойкой по Симферопольскому шоссе в г. Инкерман Балаклавского района города Севастополя, площадью 3,3100 га, в том числе, под охранными зонами – 1,3551 га, кадастровый номер 8536310300:73:005:0016, который 11.01.2007 года за № 040776200002 зарегистрирован в Севастопольском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» (далее – договор аренды от 11.01.2007 года).

Договор аренды от 11.01.2007 года заключен на срок 50 лет (п. 3.1 Договора).

Целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание перевалочно-контейнерной складской базы с АЗС и автомойкой.

Согласно п. 2.4 Договора аренды от 11.01.2007 года нормативная денежная оценка земельного участка составляет:

- на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию – 4869432 грн;

- после сдачи объекта в эксплуатацию – 9738863 грн по состоянию на 01.01.2006.

В соответствии с п. 4.2 и 4.3 Договора аренды от 11.01.2007 года на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию годовая арендная плата составляет 219124,44 грн, по состоянию на 01.01.2006. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию годовая арендная плата составляет 438247,35 грн по состоянию на 1 января 2006 года.

Исчисление арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции (п. 4.4. Договора аренды от 11.01.2007 года).

Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным периодом.

Согласно п. 4.6 Договора аренды от 11.01.2007 года арендатор самостоятельно исчисляет сумму арендной платы ежегодно по состоянию на 1 января и до 1 февраля текущего года предоставляет соответствующему органу государственной налоговой службы по местонахождению земельного участка налоговую декларацию на текущий год по форме, установленной центральным налоговым органом с разбивкой годовой суммы равными долями по месяцам. Предоставление такой декларации освобождает от обязанности предоставления ежемесячных деклараций. Арендатор имеет право представлять ежемесячно новую отчетную налоговую декларацию, что не освобождает его от обязанности предоставления налоговой декларации до 01 февраля текущего года. 

В соответствии с положениями п. 4.7 Договора аренды от 11.01.2007 года размер арендной платы пересматривается один раз в год в случаях, в том числе, изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором, изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов, в том числе вследствие инфляции, в иных случаях, предусмотренных законодательством.

22.12.2006 между арендодателем и арендатором был составлен акт приема-передачи земельного участка, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 3,3100 га, расположенный в г.Инкерман по Симферопольскому шоссе на основании договора аренды земли №7/01/06-З от 22.12.2006.

Судом также установлено, что 10.11.2016 было зарегистрировано право собственности ПАО «Концерн Галнефтегаз» на объект недвижимости - здание операторной с магазином и легковой портальной мойкой, общей площадью 464,60 кв.м. по адресу: 

<

...> на основании договора купли- продажи автозаправочного комплекса от 10.08.2011.

Согласно письму Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр) от 10.03.2016 исх.2016/1650, в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 28.11.2014 №515 «Об утверждении нормативной цены земли», постановлением Правительства Севастополя от 16.10.2015 №970-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Севастополя от 28.11.2015 №515 «Об утверждении нормативной цены земли», нормативная оценка земельного участка, площадью 3,3100 га, расположенного по адресу: 

<

...> предоставленного для строительства и обслуживания перевалочно-контейнерной складской базы с АЗС и автомойкой составляет 151746288 рублей с учетом коэффициента видов разрешенного использования «для земель предпринимательства».

13.04.2017 в адрес ЧП «Крым-Леспромстрой» и ПАО «Концерн Галнефтегаз» ДИЗО были направлены письма – официальные уведомления о невыполнении существенных условий заключенного договора аренды земли от 11.01.2007, с указанием на наличие задолженности по арендной плате за землю и штрафным санкциям.

Учитывая неисполнение ЧП «Крым-Леспромстрой» условий договора аренды земельного участка в части внесения арендной платы за период с 01.02.2015 по 09.11.2016 (до момента регистрации права собственности на объект недвижимого имущества за ПАО «Концерн Галнефтегаз»), а также невнесение платы за пользование землей со стороны ПАО «Концерн Галнефтегаз» с 10.11.2016, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчиков по делу арендной платы за землю, а также сумм начисленной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, в соответствии с представленными расчетами.

Изучив материалы дела, заслушав пояснение представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия пришла к выводу о наличии основания для изменения решения Арбитражного суда города Севастополя.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», ратифицированный Российской Федерацией 21.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21.03.2014 № 6-ФКЗ (далее – Федеральный закон №6-ФКЗ) Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

Спорный Договор был заключен сторонами на территории города Севастополя до 18.03.2014. 

Как следует из статьи 12 Федерального закона №6-ФКЗ, на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального закона №6-ФКЗ, статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что к вопросам правовой квалификации договора подлежит применению законодательство, действовавшее в период возникновения соответствующих правоотношений.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 ГК РФ  ввиду того, что правоотношения   по  указанному   договору  аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона №6-ФКЗ и продолжают действовать по настоящее временя.  

Согласно части 2 статьи 31 Устава города Севастополя от 14.04.2014 №1-ЗС Правительство Севастополя является постоянно действующим высшим исполнительным органом государственной власти города Севастополя.

Согласно статье 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС «О Правительстве Севастополя» (далее – № 5-ЗС) Правительство Севастополя является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя. 

Согласно пункту 2 статьи 25 № 5-ЗС Правительство Севастополя организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль, за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению и распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти.

В соответствии со статьей 23 № 5-ЗС Правительство Севастополя осуществляет свои полномочия непосредственно или через подведомственные ему исполнительные органы.

16.06.2015 Правительством Севастополя принято постановление №521-ПП, в соответствии с которым утверждено Положение о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в новой редакции (далее – Положение).

Пунктом 1.1 Положения предусмотрено, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.

К основным задачам Департамента отнесены, в том числе проведение единой государственной политики в сфере управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами города Севастополя, осуществление управления и распоряжения имуществом и землями в пределах своей компетенции (пункты 2.1, 2.3 Положения).

Департамент осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя (пункт 4.2 Положения).

В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что права и обязанности арендодателя по договору, в силу указанных выше положений, перешли к ДИЗО, в связи с чем,  последний является надлежащим истцом по делу.

Согласно части 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Согласно положениям статьи 283 Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины) по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендодателю) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности, к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.

Аналогичная норма содержится в статье 606 ГК РФ.

Частью 1 статьи 762 ГК Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.

В соответствии частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).

Исходя из части 1 статьи 632 ГК Украины, цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно статье 206 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 №2768 пользование землей является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взымается в соответствии с законом.

В соответствии со статьей 269 Налогового кодекса Украины плательщиком налога является собственники земельных участков, земельных долей (паев), землепользователи.

Размер и порядок платы за пользование земельными ресурсами, а также ответственность плательщиков и контроль за правильным исчислением и взиманием земельного налога определяются Налоговым кодексом Украины.

В статье 271 Налогового кодекса Украины указано, что базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным этим разделом.

В соответствии со статьей 286.2 Налогового кодекса Украины плательщики платы за землю (кроме физических лиц) самостоятельно исчисляют сумму налога ежегодно по состоянию на 1 января и не позднее 20 февраля текущего года подают соответствующему органу государственной налоговой службы по местонахождению земельного участка налоговую декларацию на текущий год по форме, установленной в порядке, предусмотренном статьей 46 настоящего Кодекса, с разбивкой годовой суммы равными частями по месяцам. При подаче первой декларации (фактического начала деятельности в качестве плательщика платы за землю) вместе с ней подается справка (выписка) о размере нормативной денежной оценки земельного участка, а в дальнейшем такая справка подается в случае утверждения новой нормативной денежной оценки земли.

В соответствии со статьей 13 Закона Украины «Об оценке земли» нормативная денежная оценка земельных участков проводится в случае: определения размера земельного налога; определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

В соответствии со статьей 18 Закона Украины «Об оценке земли» нормативная денежная оценка земельных участков проводится в соответствии с государственными стандартами, нормами, правилами, а также других нормативно-правовых актов на землях всех категорий и форм собственности. Нормативная денежная оценка земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их целевого назначения, проводится не реже чем один раз в 5 - 7 лет.

По результатам бонитировки почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков составляется техническая документация (часть 1 статьи 20 Закона Украины «Об оценке земли»).

Частью 1 статьи 23 Закона Украины «Об оценке земли» предусмотрено, что техническая документация по бонитировке почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков в пределах населенных пунктов утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли как по законодательству Украины, так и по законодательству Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 №9330/09, от 26.01.2010 №11487/09, от 02.02.2010 №12404/09, в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 22.05.2015 по делу №А83-965/2014, от 17.06.2016 года по делу № А83-3145/2015.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель служит обстоятельством для пересмотра размера арендной платы и подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий договора и нормативной денежной оценки земли.

В соответствии со статьей 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Согласно части 1 статьи 10 указанного Закона порядок определения нормативной цены земли в отношении земельных участков устанавливается Правительством Севастополя.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя № 88-П от 11.02.2015 с учетом внесенных изменений согласно Постановлению Правительства Севастополя № 258-ПП от 01.04.2016 установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 г. Данное постановление действует с 01.01.2015 года.

С учетом изложенного, при расчете арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года, не может применяться нормативная денежная оценка земельного участка, которая действовала до 01.01.2012 года, так как она прекратила свое действие, как исходя из норм права Украины, так и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Так как нормативная денежная оценка спорного земельного участка действовала на территории города Севастополя  до 01.01.2012 года и во всяком случае прекратила свое действие не позднее 01.01.2013 года  (18 Закона Украины «Об оценке земли»), данная нормативная денежная оценка не может быть использована в качестве нормативной цены земли при определении размера арендной платы за спорный период.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 определено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В соответствии со статьей 25 Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. от 26.06.2007) «О плате за землю» нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» установлено, что нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Частью 8 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации до 1 января года, следующего за годом утверждения на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя результатов массовой кадастровой оценки земельных участков, налоговая база в отношении земельных участков, расположенных на территориях указанных субъектов Российской Федерации, определяется на основе нормативной цены земли, установленной на 1 января соответствующего налогового периода органами исполнительной власти Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

28.11.2014 года было утверждено постановление Правительства Севастополя от 28.11.2014 № 515 «Об утверждении нормативной цены земли».

При этом, нормативная цена спорного земельного участка составила 151746288 рублей (согласно письма Севреестра от 10.03.2016 №2016/1650, с учетом коэффициента видов разрешенного использования земель «для земель предпринимательства»).

Как следует из расчета истца, принятого судом первой инстанции и не оспоренного ответчиками размер годовой арендной платы за землю составил 6828582,96 руб.

Судебная коллегия соглашается  с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку изменение размера арендной платы за землю произошло не в связи с волеизъявлением сторон договора, а в связи с изменением ставки в соответствии с законом и новой нормативной денежной оценкой земель, то необходимость уплаты арендной платы в новом размере возникла у ответчиков независимо от внесения изменений в договор аренды.

При этом размер арендной платы, хотя и установлен договором, подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий договора и нормативной денежной оценки земли.

В соответствии с условиями заключенного договора аренды, арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно до 15 числа, следующего за отчетным периодом.

В соответствии с положениями статьи 193 ХК Украины и статей 525, 526 ГК Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации в статьях 309 - 310 содержит аналогичные нормы.

 Согласно части 1 статьи 530 ГК Украины, если в обязательстве установлен срок его исполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок.

Аналогичная норма содержится в статье 314 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Надлежащие и допустимые доказательства оплаты ЧП «Крым-Леспромстрой» арендной платы по спорному договору за период с 01.02.2015 по 09.11.2016 суду не представлены.

Судом первой инстанции правомерно был принят во внимание расчет задолженности по арендной плате, составленный истцом.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика (ЧП «Крым – Леспромстрой») в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01.02.2015 по 09.11.2016 в размере 9413343,17 рублей.

Учитывая, что право собственности на объект недвижимого имущества перешло от ответчика 2 (ЧП «Крым-Леспромстрой») ответчику 1 (ПАО «Концерн Галнефтегаз») 10.11.2016, истец заявил требования к ПАО «Концерн Галнефтегаз» о взыскании суммы задолженности – 2105479,75 руб.

Суд первой инстанции обоснованно признал указанные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом, по смыслу части 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости неразделимы.

Порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение регулируется статьей 35 ЗК РФ. В соответствии с указанной нормой не допускается раздельное правовое регулирование имущественных прав на земельный участок и строения на нем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений ВАС РФ, изложенных в абз. 2 пункта 14 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из положений пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

10.11.2016 было зарегистрировано право собственности за ПАО «Концерн Галнефтегаз» на объект недвижимости - здание операторной с магазином и легковой портальной мойкой, общей площадью 464,60 кв.м. по адресу: 

<

...> на основании договора купли-продажи автозаправочного комплекса от 10.08.2011.

Суд первой инстанции правомерно указал, что к ПАО «Концерн Галнефтегаз», как собственнику недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, перешли права и обязанности арендатора земельного участка, в том числе обязанность по внесению арендной платы.

Исходя из отсутствия доказательств внесения арендной платы за период пользования земельным участком с 10.11.2016, суд первой инстанции правомерно счел обоснованным взыскание с ПАО «Концерн Галнефтегаз» суммы начисленной задолженности по арендной плате, согласно представленного истцом расчета.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. 

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Принимая во внимание, что судом первой и апелляционной инстанции установлено нарушение ответчиками сроков внесения арендной платы по договору в соответствующей сумме, то требование истца о взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленном размере является правомерным и обоснованным, с чем также соглашается судебная коллегия суда апелляционной инстанции.

Вместе с тем, относительно взыскания пени судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с положениями договора аренды от 11.01.2007 (п. 4.9) в случае невнесения арендной платы в сроки, определенные договором взымается пеня в размере двойной учетной ставки НБУ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки в соответствии с законодательством.

В силу пункта 16.4.1 Закона Украины от 21.12.2000 №2181-III «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами» пеня насчитывается на сумму налогового долга (включая сумму штрафных санкций при их наличии) из расчета 120 процентов годовых учетной ставки Национального банка Украины, действующей на день возникновения такого налогового долга или на день его (его части) погашения, в зависимости от того, которая из величин таких  ставок  является  большей,  за каждый календарный день просрочки в его уплате.

Вместе с тем, этот Закон Украины утратил силу 01.01.2011 в связи с принятием Налогового кодекса Украины.

Согласно статье 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. Такой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного Суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015.

Таким образом, истцом насчитаны штрафные санкции, на основании Закона Украины, который с 01.01.2011 утратил силу, при этом, применена учетная ставка НБУ. Поскольку действующим законодательством определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких - либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.

В этой связи суд первой инстанции неправомерно удовлетворил иск ДИЗО в части взыскания с ответчиков пени. Указанные требования подлежат отклонению.

Таким образом, судебная коллегия в целом соглашается с выводами суда первой инстанции относительно правомерности и обоснованности взыскания с ответчиков возникшей задолженности по арендной плате и процентам, однако полагает, что удовлетворение судом первой инстанции требований о взыскании пени не основано на законе, в связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит изменению в указанной части.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости изменения решения суда первой инстанции. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,         

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 30 января 2018 года по делу №А84-2918/2017  изменить. 

Резолютивную часть  решения изложить в следующей редакции:

Иск Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к частному предприятию «Крым-Леспромстрой» удовлетворить частично.

Взыскать с частного предприятия «Крым-Леспромстрой» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 11.01.2007 за период с 01.02.2015 по 09.11.2016 в сумме 9413343,17 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1091983,70 рубля.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с частного предприятия «Крым-Леспромстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в размере 75527  рублей.

Иск Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к публичному акционерному обществу «Концерн Галнефтегаз» удовлетворить частично.

Взыскать с публичного акционерного общества «Концерн Галнефтегаз» в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 11.01.2007 за период с 10.11.2016 по 28.02.2017 в сумме 2 105 479,75 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 35 520,29 рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с публичного акционерного общества «Концерн Галнефтегаз» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в размере 33705  рублей.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу частного предприятия «Крым-Леспромстрой» государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 286  рублей.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу публичного акционерного общества «Концерн Галнефтегаз»  государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 40  рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа  в двухмесячный  срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Ю.В. Колупаева

Судьи

         И.В. Евдокимов

 

         А.А. Тарасенко