Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-29758/2023

20 ноября 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  08 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  20 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тумановой Е.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ФИО1 (196158, Санкт-Петербург, Пулковское ш., д. 42, корп. 6, стр. 1,  кв. 491)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «СПБ-Лето» (196240, 

<

...> литер А, помещение 3Н часть 504, ОГРН: 

<

***>)

о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды № 374-СПБ/22-КДА от 31.12.2022, о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения, убытков

 

при участии

- от истца: ФИО1, ФИО2, по устному ходатайству

- от ответчика: ФИО3, по доверенности от 21.08.2023, ФИО4, по доверенности от 14.02.2022 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СПб-Лето» (далее – ответчик, Общество) о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды № 374- СПБ/22КДА от 31.12.2022, о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения, убытков.

Определением суда от 26.04.2023 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением суда от 23.06.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, судебное заседание назначено на 23.08.2023.

Определением от 23.08.2023 суд принял к производству встречное исковое заявление ответчика о взыскании задолженности в размере 267 240,55 руб., из которых: 47 240,55 руб. часть (не зачтённая ранее) неустойки за неведение коммерческой деятельности за период с 20.01.2023 г. по 31.01.2023 

<

...> 000,00 руб. штрафа за досрочное расторжение Договора на основании одностороннего отказа Арендодателя от исполнения Договора Аренды согласно п.10.2.4. Договора; а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 345 руб.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал.

Представители ответчика возражали против удовлетворения первоначального иска, встречный иск поддержали.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 был утрачен статус индивидуального предпринимателя о чем в материалах дела имеется соответствующая справка от 13.10.2023.

Исследовав материалы дела,  заслушав позиции сторон, суд установил следующее.

30 декабря 2022 года между ИП ФИО1 и Ответчиком был заключен договор аренды № 374-СПБ/22-КДА (далее - Договор).

Пунктом 1.1 Договора определено понятие здания - здание означает находящийся в собственности Арендодателя Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс, назначение: нежилое, 2-3 - этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 116488,6 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:14:0007567:1011, с коммерческим наименованием «Лето», государственная регистрация права собственности Арендодателя на который осуществлена, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 декабря 2010 г. сделана запись регистрации № 78-78-34/053/2010-170.

Согласно п. 2.1. Договора Арендодатель за Арендную Плату предоставляет Арендатору на Срок Аренды во временное владение и пользование (в аренду) Помещение, право пользования Местами Общего Пользования, а также обеспечивает предоставление Арендатору Коммунальных Услуг и Эксплуатационных Услуг для использования Помещения в соответствии с Разрешенным Использованием. Арендодатель передает Арендатору в аренду Помещение, обозначенное на Плане в Приложении 1. Внешний вид, характеристики и дизайн Торгового оборудования согласованы Сторонами в Приложении № 5 к Договору. Торговое оборудование Арендатора не должно выходить за пределы Помещения.

Пунктом 3.1 Договора срок владения и пользования помещением в рамках Договора составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору.

В соответствии с условиями Договора (раздел 4) истец обязан уплачивать арендную плату с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя арендатору и до подписания акта приема-передачи помещения от арендатора арендодателю. Арендная плата состоит из фиксированной арендной платы и платы с оборота, которая рассчитывается в порядке и на условиях, установленных в части 1 приложения 4 к Договору.

При этом оплата фиксированной арендной платы за первый месяц аренды с даты подписания акта приема-передачи помещения от Арендодателя Арендатору, если акт приема-передачи подписывается позднее 5 числа текущего месяца, производится Арендатором в течение 5 банковских дней с даты получения счета Арендодателя.

Согласно п. 2.5. Договора, не позднее чем 01 февраля 2023 года Арендатор обязан закончить установку Торгового оборудования в Помещении и начать коммерческую деятельность в Помещении. В дату начала Арендатором коммерческой деятельности Стороны подписывают Акт Начала по форме, согласованной в Части 4 Приложения 3 к настоящему Договору.

Ссылаясь на то, что начать коммерческую деятельность не удалось по причине чинения Ответчиком препятствия в пользовании арендованным имуществом и осуществлении деятельности аттракциона «Битва на танчиках», 30.01.2023 года Истец направил претензию Ответчику о расторжении договора аренды, возврате уплаченных денежных средств, а также возмещении убытков, связанных с переездом, так как истец вынужден был понести следующие расходы в связи с переездом:

1) Работы по демонтажу электрооборудования, согласно договору от 06 февраля 2023 года с ИП ФИО5 в сумме 25 000 рублей;

2) Грузоперевозка оборудования из арендуемого помещения в сумме 4250 рублей, согласно платежному поручению № 5 от 07.02.2023 года;

3) Монтаж аттракциона ИП ФИО6, согласно платежному поручению № 7 от 08.02.2023 года в сумме 75 000 рублей;

4) Работы по установке и подключению электрооборудования, согласно договору от 01 марта 2023 года в сумме 25 000 рублей;

5) Расходы по ремонту оборудования, повреждённого в результате переезда в сумме 11 541 рублей, согласно счет-фактуре № 138 от 6 марта 2023 года.

Общая сумма понесённых убытков составляет 140 791 рубль.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Истцом заявлено требование о признании отказа ответчика от исполнения договора аренды недействительным и расторжении договора аренды.

В соответствии с п. 10.2.4. Договора договор аренды прекращается в случае отказа Арендодателя от исполнения Договора Аренды в одностороннем порядке без обращения в судебные органы, посредством направления Арендатору уведомления об одностороннем отказе Арендодателя от исполнения Договора Аренды с указанием срока для освобождения Помещения и исполнения обязательств Арендатора, указанных в п. 11.2. Договора (освобождение Помещения), в случае нарушений Договора со стороны Арендатора, перечисленных в пп. 10.2.4.1 -10.2.4.19 Договора.

Данное условие Договора об одностороннем отказе Арендодателя от Договора аренды является законным, основано на положениях п. 2 ст. 310, пп. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ.

Согласно п. 10.2.4.10 Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора аренды, если Арендатор в срок, установленный Договором не установил Торговое оборудование и/или не начал вести в Помещении коммерческую деятельность в соответствии с Разрешенным Использованием и не устранил нарушение в течение 1 (одного) рабочего дня с даты получения соответствующего требования от Арендодателя и/или прервал ведение такой коммерческой деятельности более чем на 1 (один) день.

В соответствии с п. 2.5 Договора аренды не позднее чем 01 февраля 2023 г. Арендатор обязан закончить установку Торгового оборудования в Помещении и начать коммерческую деятельность в Помещении. В дату начала Арендатором коммерческой деятельности Стороны подписывают Акт Начала по форме, согласованной в Части 4 Приложения 3 к настоящему Договору.

19.01.2023 г. в соответствии с п. 2.5 Договора аренды стороны подписали Акт Начала, Арендатор был обязан с этой даты начать коммерческую деятельность, но с 20.01.2023 г. деятельность не велась, что подтверждается ежедневными актами (Приложения № 9-22), видеофиксацией.

Доводы истца о чинении препятствий Арендодателем в ведении коммерческой деятельности не нашли своего подтверждения, подписание Акта о начале коммерческой деятельности Арендодателем указывает на отсутствие каких либо претензий по данному вопросу.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 в данной части не имеется. При этом суд учитывает, что 27.01.2023 г. Истцу была направлена претензия с требованием в течение 1 (одного) рабочего дня с даты ее получения начать коммерческую деятельность в Помещении, Истец получил претензию 28.01.2023 г., но так не приступил к коммерческой деятельности, в связи с чем 01.02.2023 г. Ответчик направил Истцу уведомление об одностороннем отказе от договора, в соответствии с которым Договор аренды считается расторгнутым с 03.02.2023 г., срок для освобождения Помещения - по 07.02.2023 г. Арендатор получил данное уведомление 03.02.2023 г.

Также истец просит взыскать неосновательное обогащение в виде оплаченной арендной платы за февраль в размере 109999,99 руб и удерживаемого обеспечительного платежа в размере 220000 руб.

Как следует из представленного акта сверки истцом оплачен обеспечительный платеж 220000 руб и арендная плата за февраль 2023 года в размере 109999,99 руб, всего 329999,99 руб.

При расторжении договора в соответствии с условиями договора Арендодателем были удержаны из оплаченной истцом суммы арендная плата за январь 2023 года (с 17.01.2023 по 31.01.2023) в размере 54246,58 руб, арендная плата за февраль 2023 (с 01.02. по 07.02.2023 – дата фактического освобождения помещения) в размере 25315 руб, неустойка за просрочку оплаты арендной платы за январь в размере 1952,88 руб, неустойка и штраф за неведение коммерческой деятельности в размере 68485,53 руб (частично), неустойка за непредоставление страхового полиса в размере 180000 руб, всего в размере 329999,99 руб.

На основании пунктов 2 и 3 части 3 статьи 132 АПК РФ ООО «СПБ-Лето» обратилось к ФИО1 с встречным иском о взыскании задолженности, которая имеется у Ответчика после осуществленного Истцом зачета из суммы Обеспечительного Платежа и оплаченного арендного платежа по Договору аренды в размере 267 240,55 руб., из которых: 47 240,55 руб. часть (не зачтённая ранее) неустойки за неведение коммерческой деятельности за период с 20.01.2023 г. по 31.01.2023 г., 220 000,00 руб. - штраф за досрочное расторжение Договора на основании одностороннего отказа Арендодателя от исполнения Договора аренды согласно п. 10.2.4. Договора.

Согласно пп. 4.1, 4.2 Договора аренды арендная плата оплачивается с даты подписания Акта приема-передачи помещения от Арендодателя Арендатору и включает в себя:

- Фиксированную Арендную Плату, которая оплачивается ежемесячно, авансом за месяц вперед до 20 числа по ставке 41 509,43 руб. за 1 кв.м Расчетной Площади Помещения в год;

- Плату с Оборота, которая оплачивается ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым, с даты начала коммерческой деятельности в размере 15% с Валового Оборота.

При этом в соответствии с абз. 4 п. 4.2 Договора аренды оплата Фиксированной Арендной Платы за первый месяц аренды с даты подписания Акта Приема-Передачи Помещения от Арендодателя Арендатору, если Акт Приема-Передачи Помещения от Арендодателя Арендатору подписывается позднее 5 (пятого) числа текущего месяца, производится Арендатором в течение 5 (пяти) банковских дней с даты получения счета Арендодателя. Стороны признают, что отсутствие счета не является основанием для невыполнения обязательства Арендатора по оплате Арендной Платы и иных платежей за соответствующий период, (п.4.4 Договора).

В соответствии с п. 11.2.5. Договора аренды Арендатор обязан в течение срока для освобождения Помещения вносить в полном объеме Арендную Плату, предусмотренную настоящим Договором Аренды.

Арендодатель 18.01.2023 г. направил Арендатору счета на оплату арендных платежей за январь 2023 г., февраль 2023 г. Ответчик указанные счета получил 18.01.2023 г., оплатил аренду за февраль 2023 г., но не оплатил арендную плату за январь 2023 г.

С учетом изложенного Арендодатель вправе был удержать при расторжении договора арендную плату за январь и февраль 2023 года в пределах фактического использования помещения, переданного по акту приема-передачи, а именно с 17.01.по 07.02.2023 года.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 14.5.1. Договора за просрочку любого из платежей по настоящему Договору Арендодатель вправе взыскать с Арендатора сумму неустойки в размере 0,6% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки;

• в соответствии с п. 14.5.10 Договора в случае нарушения Арендатором п.6.24. Договора (непредоставление полиса страхования), Арендодатель вправе взыскать с Арендатора неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день нарушения;

• в силу п. 14.5.5 Договора в случае прерывания Арендатором в Помещении коммерческой деятельности в соответствии с Разрешенным Использованием более чем на 1 (один) час Арендодатель вправе взыскать с Арендатора:

- за факт нарушения - единовременный штраф в размере двойной дневной Фиксированной Арендной Платы, увеличенной на сумму НДС, и

- за каждый день прерывания, начиная со второго - неустойку в размере двойной дневной Фиксированной Арендной Платы, увеличенной на сумму НДС.

Кроме того, в соответствии с п. 10.2.4.10 Договора Договор аренды может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке путем отказа Арендодателя от исполнения Договора Аренды посредством направления Арендатору уведомления об одностороннем отказе Арендодателя от исполнения Договора Аренды с указанием срока для освобождения Помещения и исполнения обязательств Арендатора, указанных в п. 11.2. Договора, в случае если Арендатор не ведет коммерческую деятельность в Помещении.

При расторжении Договора аренды по указанному основанию согласно п. 14.5.2. Договора Арендатор не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты получения от Арендодателя уведомления об отказе от исполнения Договора обязан уплатить Арендодателю штраф в размере подлежащего внесению Арендатором Арендодателю в соответствии с условиями Договора Обеспечительного Платежа. Указанную сумму штрафа Арендодатель вправе взыскать, в том числе, путем зачета из суммы Обеспечительного Платежа. Сумма обеспечительного Платежа по Договору составляет 220 000 руб. (п.5.1 Договора).

Сумма неустойки, исчисленной на основании п. 14.5.1. Договора аренды, за период с 25.01.2023 по 31.01.2023 составила 1952,88 руб.

Согласно п. 6.24 Договора аренды Арендатор к дате подписания Акта Приема-Передачи Помещения от Арендодателя Арендатору, обязан застраховать и поддерживать в силе в течение всего срока действия Договора страхование своей ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, предусматривающих страховое покрытие в разумных объемах, но не менее 3 000 000 (трех миллионов) рублей за каждый страховой случай, от любой ответственности Арендатора или иска в отношении телесного повреждения, смерти или повреждения (уничтожения) имущества, за которые Арендатор несет ответственность согласно закону или настоящему Договору. Наличие франшизы не допускается.

Страховые полисы (договоры), которые Арендатор должен получить в соответствии с настоящим пунктом 6.24., должны содержать условие о том, что к страховщику не переходят права требования к Арендодателю и его взаимозависимым лицам в порядке суброгации.

Ответчик предоставил проект Полиса Страхования серия 001ЕР № 3030218060 от 21.12.2022, который не соответствовал Договору аренды в связи со следующим:

а) территория страхования указана не верно;

б) страховая сумма по страхованию гражданской ответственности составляла 1 200 000 (один миллион двести тысяч) руб. вместо 3 000 000 (трех миллионов) руб., в нарушение п. 6.24. Договора аренды,

в) необходимо изменить срок действия полиса на 17.01.2023 г. о чем было сообщено Арендатору.

Ответчик предоставил проект Дополнительного соглашения № 1 от 13.01.2023, в котором была правильно указана территория страхования.

Однако остальные несоответствия страхового полиса Договору аренды не были устранены Ответчиком, таким образом, Ответчик не представил ООО «СПБ-Лето» страховой полис, соответствующий условиям Договора.

19.01.2023 г. в соответствии с п. 2.5 Договора аренды стороны подписали Акт Начала, Арендатор был обязан с этой даты начать коммерческую деятельность, но с 20.01.2023 г. деятельность не велась, что подтверждается ежедневными актами12, видеофиксацией.

За нарушение указанного условия Ответчику в соответствии с п. 14.5.5. выставлен штраф в размере двойной дневной Фиксированной Арендной Платы, увеличенной на сумму НДС, в сумме 7 232,88 руб., а также начислена неустойка за период с 20.01.2023 г. по 03.02.2023 г. (дата расторжения договора) за каждый день прерывания, начиная со второго, в сумме 108 493, 20 руб., итого штраф и неустойка составляют сумму 115 726,08 руб. согласно расчету.

С учетом изложенного Арендодатель вправе был начислить и удержать неустойку за нарушение срока оплаты арендного платежа (1952,88 руб), неустойку за непредоставление страхового полиса в размере 180000 руб, так как Страховой полис 001ЕР № 3030218060 был оформлен ИП ФИО1 в СберСтрахование 21.12.2022 года на сумму меньшую, нежели указано в договоре (п.6.24 договора), в связи с чем данное обязательство следует считать неисполненным, неустойку за неведение коммерческой деятельности за период с 20.01.2023 г. по 31.01.2023 г. всего в размере 115726,08 руб.

Так как неустойка удержана в размере 68485,53 руб , оставшаяся часть неустойки в размере 47 240,55 руб.  подлежит взысканию с ФИО1 в пользу Арендодателя.

Таким образом в данной части исковых требований ФИО1 следует отказать, встречный иск ООО «СПб Лето» удовлетворить, взыскать с ФИО1 в его пользу неустойку в размере 47 240 руб. 55 коп., штраф в размере 220 000 руб., а кроме того, расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 345,00 руб.

Также ФИО1 было заявлено требование о взыскании с ответчика убытков, связанных с переездом, так как истец вынужден был понести следующие расходы в связи с переездом:

1) Работы по демонтажу электрооборудования, согласно договору от 06 февраля 2023 года с ИП ФИО5 в сумме 25 000 рублей;

2) Грузоперевозка оборудования из арендуемого помещения в сумме 4250 рублей, согласно платежному поручению № 5 от 07.02.2023 года;

3) Монтаж аттракциона ИП ФИО6, согласно платежному поручению № 7 от 08.02.2023 года в сумме 75 000 рублей;

4) Работы по установке и подключению электрооборудования, согласно договору от 01 марта 2023 года в сумме 25 000 рублей;

5) Расходы по ремонту оборудования, повреждённого в результате переезда в сумме 11 541 рублей, согласно счет-фактуре № 138 от 6 марта 2023 года.

Общая сумма понесённых убытков составляет 140 791 рубль.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать, в том числе, противоправность действий ответчика и причинную связь между правонарушением и убытками.

Однако, истцом не представлено доказательств нарушения ответчиком требований законодательства либо договорных обязательств, повлекших заявленные убытки, расходы на переезд после правомерного расторжения договора Арендодателем не могут быть отнесены к убыткам, так как представляют собой расходы, вытекающие из обычной хозяйственной деятельности.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов входит государственная пошлина. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «СПб-Лето» неустойку в размере 47 240 руб. 55 коп., штраф в размере 220 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 8 345 руб.

ФИО1 в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Корчагина Н.И.