АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-5682/2017

г. Краснодар

15 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  11 января 2018 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 января 2018 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Надежда-2» (ИНН 6155012183,                           ОГРН 1026102772343) – Козловой А.Г. (доверенность от 01.07.2016), от ответчика – муниципального образования «Город Шахты» в лице администрации города Шахты   (ИНН 6155027630, ОГРН 1026102773751) – Щербакова А.Н. (доверенность от 22.09.2017), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью              «Надежда-2» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.08.2017 (судья Паутова Л.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 13.10.2017 (судьи Новик В.Л., Величко М.Г., Баранова Ю.И.) по делу № А53-5682/2017, установил следующее. 

ООО «Надежда-2» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Шахты» в лице администрации города Шахты (далее – администрация) о взыскании 292 650 рублей 38 копеек убытков, из которых 269 336 рублей 36 копеек арендная плата по договору аренды от 28.04.2014 № 7080 и 23 314 рублей 02 копейки неустойка вследствие просрочки внесения арендной платы (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.08.2017 в части исковых требований о взыскании 106 011 рублей 39 копеек производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Суд также частично удовлетворил исковое заявление, взыскав с муниципального образования «Город Шахты» за счет казны муниципального образования в пользу общества убытки в размере 87 765 рублей                         16 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд пришел к выводу о том, что вследствие неправомерных действий администрации, выразившихся в незаконном отказе в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, внесенные обществом платежи за использование предоставленного в аренду участка могут быть квалифицированы в качестве убытков, подлежащих взысканию за счет казны муниципального образования (статьи 15 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Суд не согласился с позицией истца по определению периода взыскания убытков в виде арендной платы и неустойки                             (с 14.12.2015). В случае выдачи разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию арендные отношения не прекращаются. С учетом даты предполагаемой выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и условий договоров о долевом участии в строительстве о передаче квартиры и государственной регистрации права, период взыскания убытков следует исчислять с 12.01.2016. Администрация 26.01.2016 выдала обществу разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, что свидетельствует об окончании периода взыскания. Суд первой инстанции также пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания в качестве убытков уплаченной обществом неустойки в сумме 23 314 рублей 02 копеек за просрочку внесения платежей по договору аренды земельного участка. Убытки в виде взысканных с общества штрафных санкций в связи нарушением обязанности по внесению арендной платы не обусловлены неправомерными действиями муниципального образования. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 решение от 03.08.2017 отменено в части удовлетворения исковых требований, в указанной части в иске отказано. В остальной части решение от 03.08.2017 оставлено без изменения. Апелляционный суд указал, что юридическим фактом, с которым закон связывает прекращение обязанности общества по внесению арендной платы, является регистрация права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (статья 413 Гражданского кодекса). Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А53-32059/2016 установлено, что право собственности первого лица на квартиру в многоквартирном доме зарегистрировано 11.02.2016. С общества в судебном порядке взысканы долг по арендной плате за землю и неустойка за период с момента отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и по 11.02.2016, поскольку выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не прекращает арендных правоотношений. Апелляционный суд указал, что в таком случае платеж во исполнение договорной обязанности не может быть признан убытками в смысле, придаваемом этому понятию статьей 15 Гражданского кодекса.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 03.08.2017 (в части отказа в удовлетворении иска) и постановление от 13.10.2017, принять новый судебный акт об удовлетворении иска общества в полном объеме. По мнению подателя жалобы, единственным препятствием для передачи квартир участникам долевого строительства являлся незаконный отказ администрации в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. При своевременной выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию общество получило бы возможность начать передачу квартир, поэтому к 14.12.2015 договор аренды земельного участка прекратил бы свое действие в силу закона. В таком случае общество не понесло бы расходы в виде арендных платежей по договору и не было бы привлечено к ответственности в виде неустойки. Позиция суда первой инстанции о том, что период взыскания необходимо определять исходя из того, что передача квартиры происходит в последний из предусмотренных договорами 20-дневный срок, не соответствует действительным условиям сделок. Причинно-следственная связь между неправомерным решениями администрации и возникшими убытками выражается в том, что отказы в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию повлекли нарушение обществом своих обязательств по договору аренды № 7080. В случае своевременной выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, обязанность общества по внесению арендной платы прекратилась бы в силу закона, что исключает предусмотренную договором ответственность в виде неустойки.

В отзыве администрация указала на отсутствие оснований для отмены постановления апелляционного суда.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы. Представитель администрации полагал, что основания для взыскания с муниципального образования убытков отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление от 13.10.2017 следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, общество осуществило строительство многоквартирных домов по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Достоевского, 89-ж.

Общество 20.11.2015 обратилось в администрацию с заявлениями о выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. 

Администрация отказала в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, сославшись на несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, которое выразилось в отсутствии внутренних отделочных работ (отказы от 30.11.2015 № RU 61-312-1162-2015, № RU 61-312-1163-2015, № RU 61-312-1164-2015 и № RU 61-312-1165-2015).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2016 по делу № А53-33503/2015 признаны недействительными отказы администрации в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 30.11.2015, как не соответствующие Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс). В рамках названного дела судебные инстанции установили, что общество на основании выданных разрешений осуществило строительство многоквартирных домов (корпуса № 1, № 2, № 3 и № 6 по улице Достоевского, 89-ж, в г. Шахты) и 20.11.2015 обратилось в администрацию с заявлениями о выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Администрация 30.11.2015 отказала в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства. Из текста оспариваемых отказов следует, что обследованные объекты не соответствуют требованиям проектной документации, поскольку не выполнены внутренние отделочные работы. Суды пришли к выводу о том, что необходимость завершения всех видов отделочных работ в полном объеме не может служить основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2017 по делу № А53-32059/2016 с общества взыскан долг по договору аренды от 28.04.2014 № 7080 за период с 01.11.2014 по 31.10.2016 и пени за период с 20.11.2014 по 26.10.2016.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.04.2017 решение                            от 16.02.2017 отменено в части, с общества взыскан долг по договору от 28.04.2014                    № 7080 аренды земельного участка за период с 01.11.2014 по 10.02.2016 в сумме                           2 755 046 рублей 41 копейки, пени за период с 20.11.2014 по 26.10.2016 в сумме                            362 302 рублей 68 копеек. Суд апелляционной инстанции указал, что требование о взыскании арендной платы с 11.02.2016 (дата регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме) не основано на нормах права, решение суда в части удовлетворения требований о взыскании арендной платы за период с 11.02.2016 по 31.10.2016 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске в указанной части. Суд сослался на пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73), в котором указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Общество, полагая, что платежи по договору аренды от 28.04.2014 № 7080, которые общество вынуждено произвести в связи с неправомерным отказом в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, подлежат взысканию с муниципального образования в качестве убытков, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Статьей 1069 Гражданского кодекса предусмотрено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования. 

 С учетом приведенных норм, а также правил статей 15, 1064 Гражданского кодекса и статьи 65 Кодекса для удовлетворения иска общества необходимо установить наличие совокупности следующих элементов: противоправность поведения администрации, факт наступления вреда (наличия убытков), причинную связь между противоправным поведением и наступившим вредом (убытками), вину администрации.

Апелляционный суд, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, пришел к выводу о том, что истец не доказал причинно-следственную связь между незаконными решениями администрации и убытками (вредом) в виде платежей, внесенных обществом по договору аренды земельного участка.

Доводы кассационной жалобы следует отклонить с учетом следующего. Общество полагает, что арендная плата и неустойка по договору аренды, внесенные после неправомерного отказа в выдаче разрешений на строительство, находятся в причинно-следственной связи с отказами в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. 

   Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А53-33503/2015  установлено, что при подаче 20.11.2015 заявлений о выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию построенных многоквартирных жилых домов обществом выполнены требования части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса, а у администрации не имелось предусмотренных частью 6 данной статьи оснований для отказа 30.11.2015 в выдаче таких разрешений. На основании первоначально представленных обществом документов и его повторных заявлений (от 22.01.2016), поданных по итогам переговоров сторон с участием представителей прокуратуры г. Шахты, в целях недопущения нарушения прав граждан, администрацией 26.01.2016 выданы разрешения на ввод в эксплуатацию спорных домов.

 В то же время действующее законодательство не связывает момент прекращения обязательств застройщика (арендатора земельного участка) с фактом ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.   

 Так, в пункте 26 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

 Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 по делу № А53-32059/2016 установлено, что 11.02.2016 зарегистрировано право собственности муниципального образования на квартиру площадью 43,2 кв. м, расположенную на 1 этаже дома, находящегося в Ростовской области в г. Шахты                         по ул. Достоевского, д. 89-ж, корп. 1, кв. 3.

 В силу условий представленных в дело договоров долевого участия в строительстве, заключенных обществом (застройщик) и администрацией, на момент передачи участнику долевого строительства квартира должна находиться в определенном состоянии и комплектации; участник долевого строительства в течение 15-ти календарных дней со дня приемки от застройщика объекта долевого строительства и предоставления застройщиком всех необходимых документов для оформления права муниципальной собственности на объект долевого строительства обязан подать в уполномоченный орган все необходимые документы для регистрации права собственности на объект долевого строительства; при передаче объекта долевого участия проводится экспертиза (т. 1, л. д. 83 – 150; т. 2,                    л. д. 1 – 150; т. 3, л. д. 1 – 150; т. 4, л. д. 1 – 150; т. 5. л. д. 1 – 150; т. 6, л. д. 1 – 150; т. 7,                  л. д. 1 – 150; т. 8, л. д. 1 – 124).

Поскольку названные договоры долевого участия с муниципальным образованием предусматривали использование бюджетных средств, в том числе в связи с реализацией делегированных государственных полномочий по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, закрепленные названными сделками требования к техническому состоянию и комплектации жилых помещений подлежали учету уполномоченным органом муниципального образования при приемке объекта долевого строительства от застройщика (раздел 3 договоров).

В решении Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2016 по делу                            № А53-33503/2015 указано, что при обследовании возведенных обществом объектов (корпус 1-3 секции по 24 квартиры, корпус 2-3 секции по 24 квартиры, корпус 3-3 секции по 24 квартиры, корпус 6-3 секции по 24 квартиры) зафиксировано отсутствие в обследованных объектах внутренних отделочных работ. 

В связи с изложенным следует признать правомерным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что единственным препятствием для регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме до 11.02.2016 являлся исключительно отказ администрации в приемке жилых домов в эксплуатацию (т. 1, л. д. 43 – 78).

  Ссылка общества на условия договоров участия в долевом строительстве, заключенных с иными лицами (не муниципальным образованием), предусматривающих иные требования к комплектации и техническому состоянию квартиры (т. 8,                                 л. д. 136 – 149), не принимается. Применительно к заявленным обществом убыткам в виде взысканной арендной платы за земельный участок и неустойки юридически значимым обстоятельством является факт государственной регистрации права собственности на квартиру. Представленными в дело доказательствами подтвержден факт первой регистрации 11.02.2016 права собственности на квартиру за муниципальным образованием. Доводы истца о возможности осуществить государственную регистрацию права по договорам с иными лицами в более ранние сроки носят предположительный характер, не основаны на доказательствах, подтверждающих исполнение сторонами условий названных сделок. Возможность квалификации в качестве убытков штрафных санкций, уплаченных обществом в связи с нарушением предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, предметом настоящего спора не является.  

 Суд апелляционной инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал представленные сторонами доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы общества отсутствуют.

Поскольку апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части и принял в отмененной части новый судебный акт, а общество обжалует решение                               от 03.08.2017 и постановление от 13.10.2017, с учетом положений статей 269 и 271 Кодекса следует оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 по делу № А53-5682/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий	    А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.Е. Епифанов

                                                                                                                               И.В. Сидорова