ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-56122/2018

19 декабря 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 декабря 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.,

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Смирновой Н.В.,  

при участии:  

от истца: Михайлова А.Р., по доверенности от  01.11.2018,

от ответчика: Барабаш И.Н., по доверенности от  19.07.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-29473/2018)  Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2018 по делу № А56-56122/2018(судья  Воробьева Ю.В.), принятое 

по иску Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга"

 к  ЗАО "Фирма Орион-В"

о взыскании,

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Фирма Орион-В" (далее – Ответчик) о взыскании 783 843 руб. 55 коп. по договору от 01.04.2008 № 10/ЗК-06536, из которых 452 386 руб. 88 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.12.2017, 331 456 руб. 67 коп. – пени за период с 11.04.2015 по 11.12.2017, расторжении договора от 01.04.2008 № 10/ЗК-06536 и выселении Ответчика с занимаемого земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., уч. 44 (восточнее д. 81, литер. Г по Лиговскому пр.). 

Решением от 21.09.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить.

В канцелярию апелляционного суда от ответчика 13.12.2018 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик  возражает против доводов ответчика, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

 В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

На основании договора аренды от 01.04.2008 № 10/ЗК-06536 (далее – Договор), заключенного с Истцом, Ответчик занимает земельный участок площадью 22 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., уч. 44 (восточнее д. 81, литер. Г по Лиговскому пр.) (далее – Участок), что подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2008, подписанным сторонами. 

В соответствии с п. 1.2 Договора Участок предоставлен для устройства входов в офисное здание. 

Согласно п. 3.1 Договора срок его действия – до 22.10.2010, Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. 

Условия Договора распространяются на правоотношения сторон с 23.10.2007. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2008. 

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлен в разделе 3 Договора. 

В соответствии с п. 3.7 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала. 

Ссылаясь на то, что в нарушение условий Договора арендная плата Ответчиком за период с 01.01.2015 по 31.12.2017 не внесена, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период, начисленных на сумму задолженности пеней за период с 11.04.2015 по 11.12.2017, расторжении Договора и выселении Ответчика с занимаемого земельного участка.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно указал, что Спорный земельный участок занят крыльцом, необходимым для использования здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 81, литера Г, кадастровый номер 78:31:0001047:2024 (далее - Здание). 

При этом, как следует из технического паспорта на Здание и поэтажных планов, крыльцо является частью Здания.

На основании договора купли-продажи от 12.01.2015 и акта приема-передачи Здание было передано в собственность покупателю ООО «Строительная Компания «Эридан» (далее – Общество). 

Право собственности на Здание зарегистрировано за Обществом Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 18.02.2015 (номер регистрации 78-78/042-88/001/2015-17/2).

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Вместе с тем, ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта.

Исходя из изложенного, с момента регистрации за Обществом права собственности на объект недвижимости, расположенный на Участке, с 18.02.2015, арендатором Участка в соответствующей части является Общество, а, следовательно, у Общества возникла обязанность по уплате арендных платежей за такое пользование. 

Исходя из изложенного, основания для взыскания с Ответчика арендной платы с 18.02.2015 по 31.12.2017, начисления пеней по Договору, а также расторжения Договора и выселения Ответчика с Участка судом не установлены. 

При этом согласно расчету Истца задолженность за период с 01.01.2015 по 17.02.2015 у Ответчика отсутствует.

истец считает ошибочным основанный на них вывод о том, что с 18.02.2015 арендатором участка в соответствующей части является ООО «Строительная компания «Эридан», ссылаясь на отсутствие правовой оценки пункта 7.1. Договора, факт действия Договора и невозвращение спорного участка.

Согласно пункту 7.1. Договора в случае, если после окончания действия договора стороны не заключили договор на новый срок арендатор обязан освободить или обеспечить освобождение участка от любого имущества, размещенного на участке во время действия договора или предшествующих ему договоров аренды участка.

В соответствии с Дополнительным соглашением № 002 от 12.04.2012 г. к Договору срок его действия - до 06.04.2015 года.

Пунктом 6.1. Договора установлено, что в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 261 ГК РФ).

Таким образом, истец прав в том, что Договор действовал в момент перемены лиц в обязательстве (18.02.2015) и действует сейчас (с иным лицом на стороне арендатора), а также что по акту спорный участок не возвращался ответчиком арендодателю (поскольку в силу закона стал использоваться новым арендатором по действующему Договору).

Однако данные обстоятельства в совокупности с содержанием пункта 7.1. Договора не свидетельствуют против выводов суда, изложенных в решении, а согласуются с ними.

Кроме того, учитывая вывод суда о выбытии ответчика из обязательства по аренде земельного участка с 18.02.2015 года, доводы апелляционной жалобы, связанные с наличием/отсутствием у ответчика права на односторонний отказ от Договора, стороной которого он перестал быть, не имеют правового значения для правильного разрешения настоящего спора.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для иной оценки обстоятельств данного спора, установленных судом первой инстанции.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств, поэтому не могут служить основанием к отмене оспариваемого решения.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 21.09.2018 по делу №  А56-56122/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина