293/2023-50204(2) 

 

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА 

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15 

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-8538/2023

Дело № А55-4534/2022

г. Казань

17 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2023 года.  Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2023 года.  

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:  председательствующего судьи Минеевой А.А.,  

судей Герасимовой Е.П., Егоровой М.В., при участии представителя: ФИО1 – ФИО2, доверенность от 15.11.2022,  в отсутствие: иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1  

на определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023  и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023  по делу № А55-4534/2022  

по заявлению ФИО1 о признании права собственности на  жилой дом и земельный участок и о признании договора ипотеки  недействительным, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3,  

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (далее - ФИО3, должник) ФИО1 (далее -  ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением (вх. № 211688 от  12.07.2022, с учетом уточнений) о включении в реестр требований кредиторов  должника задолженности в общем размере 8 980 399 руб.  

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее - ПАО  Сбербанк) обратилось в суд с заявлением (вх. № 209702 от 11.07.2022) о включении  в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО3 требования по  кредитному договору № 

<

***> от 22.03.2018 в размере 34 164 87,36 руб., в  том числе: госпошлина - 72 000 руб.; просроченная задолженность по процентам734 400 руб.; просроченная ссудная задолженность - 33 300 000 руб.; пени за кредит  - 49 931, 51 руб.; пени за проценты – 8540,85 руб., и установлении требования ПАО  Сбербанк по кредитному договору № 

<

***> от 22.03.2018 в размере 4 420 000  руб., как обеспеченного залогом имущества должника по договору ипотеки   № 71263/11 от 22.05.2020: земельный участок, категория земель: земли населенных  пунктов; назначение (разрешенное использование): для ведения личного  подсобного хозяйства, кадастровый номер: 63:33:0211007:14, общая площадь, 2000  кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>; нежилое здание, объект индивидуального жилищного  строительства, этажность: 3, подземных этажей: 1, кадастровый номер объекта, в  пределах которого расположен объект недвижимости: 63:33:0211007:14,  кадастровый номер: 63:33:0210007:10, площадь, 595 кв.м, расположенное по  адресу: 

<

...>.  

Кроме того, ФИО1 обратился в суд с заявлением (вх. № 301627 от  26.09.2022, с учетом уточнений) о признании права собственности на жилой дом  общей площадью 595 кв. м, кадастровый номер 63:33:02110007:10, находящийся по  адресу: 

<

...>; земельный  участок 2000 кв. м, кадастровый номер 63:33:0211007:14, находящийся по адресу:  

<

...>; о признании  недействительным (ничтожным) договора ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020,  заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО3  

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.11.2022  заявления ФИО1, ПАО Сбербанк о включении в реестр требований  

кредиторов должника и заявление Демкина Д.В. о признании права  собственности на жилой дом и земельный участок объединены в одно  производство для совместного рассмотрения.  

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2023 к  рассмотрению обособленного спора привлечена администрация сельского  поселения Рамено Муниципального района Сызранский Самарской области в лице  МКУ «Служба семьи, демографического развития и защиты прав  несовершеннолетних».  

Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023  заявление ПАО Сбербанк о включении в реестр требований кредиторов  удовлетворено, требование ПАО Сбербанк включено в состав третьей очереди  реестра требований кредиторов ФИО3 в размере 34 164 872,36 руб., в том  числе, в размере 4 420 000 руб., как обеспеченное залогом имущества должника по  договору ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020: земельный участок, категория земель:  земли населенных пунктов, назначение (разрешенное использование): для ведения  личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 63:33:0211007:14, общая  площадь 2000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>; нежилое здание, объект индивидуального  жилищного строительства, этажность: 3, подземных этажей: 1, кадастровый номер  объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости: 63:33:0211007:14,  кадастровый номер: 63:33:0210007:10, площадь 595 кв.м, расположенное по адресу:  

<

...>. Заявление  ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов удовлетворено  частично, требование ФИО1 включено в состав третьей очереди реестра  требований кредиторов ФИО3 в размере 4 933 000 руб., в удовлетворении  остальной части отказано. В удовлетворении заявления ФИО1 о признании  права собственности на жилой дом, земельный участок и признании договора  ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020 недействительным отказано.  

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда  от 18.07.2023 определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023  оставлено без изменения.  

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО1 обратился в  Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит  определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023, постановление  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 отменить и  

принять по спору новый судебный акт, которым его требования о признании  права собственности на спорные земельный участок и жилой дом, признании  недействительным (ничтожным) договора ипотеки, заключенного между Шигиным  Д.А. и ПАО Сбербанк, удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение и  нарушение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим  обстоятельствам дела.  

В обоснование жалобы ФИО1 указано, что заключенный между  должником и ФИО1 договор от 07.11.2019, поименованный как  предварительный, имеет квалификацию основного, в связи с чем договор ипотеки   № 71263/11 от 22.05.2020, заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО3,  является недействительным.  

Проверив законность судебных актов, правильность применения судами  норм материального и процессуального права в пределах, установленных  статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  - АПК РФ), обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившегося в  судебное заседание представителя заявителя, поддержавшего доводы жалобы,  судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для отмены  определения и постановления в обжалуемой части в силу следующего.  

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи  223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются  арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с  особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими  вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

Как установлено судами и следует из материалов дела, 22.03.2018 между  ООО «АТЛ ПЛЮС» (заемщик) и ПАО Сбербанк (банк, кредитор) заключен  договор об открытии возобновляемой кредитной линии № 

<

***> (кредитный  договор), на срок по 21.05.2022 с лимитами согласно пункту 1.1 кредитного  договора.  

В соответствии с пунктом 1 кредитного договора заёмщик обязался  возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им  и другие платежи в размере, в сроки и на условиях кредитного договора.  

Порядок уплаты процентов и комиссионных платежей регулируется статьей  4 кредитного договора.  

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по  кредитному договору заключены следующие договоры залога: 1) договор залога   № 71263/1 от 18.04.2018 между банком и заемщиком, предметом которого являются  транспортные средства в количестве шести единиц общей залоговой стоимостью 4  649 000 руб. в соответствии с приложением № 1.4 к договору залога № 71263/1 от  18.04.2018; 2) договор залога № 71263/2 от 18.04.2018 между банком и заемщиком,  предметом которого является оборудование в количестве сорока четырех единиц  общей залоговой стоимостью 5 947 689,55 руб. в соответствии с приложением № 1.3  к договору залога № 71263/2 от 18.04.2018; 3) договор ипотеки № 71263/3 от  18.04.2018 между банком и заемщиком, предметом которого является: земельный  участок, категория земель: земли населенных пунктов, назначение (разрешенное  использование): для размещения промышленных объектов, кадастровый номер:  63:08:0105050:115, общая площадь 2522 кв.м; расположенный по адресу:  Самарская область, г. Сызрань, ул. Мира, 1А, залоговой стоимостью 1 008 150 руб.;  нежилое здание, этажность: 2, кадастровый номер объекта, в пределах которого  расположен объект недвижимости: 63:08:0105050:115, кадастровый номер:  63:08:0105050:584, площадь 1991,7 кв.м, расположенный по адресу: Самарская  область, г. Сызрань, ул. Мира, 1А, залоговой стоимостью 9 075 000 руб.; 4) договор  ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020 между банком и Шигиным Д.А., предметом  которого является: земельный участок, категория земель: земли населенных  пунктов, назначение (разрешенное использование): для ведения личного  подсобного хозяйства, кадастровый номер: 63:33:0211007:14, общая площадь 2000  кв.м; расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Рамено,  ул. Лесная, д. 1А, залоговой стоимостью 884 000 руб.; нежилое здание, объект  индивидуального жилищного строительства, этажность: 3, подземных этажей: 1,  кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен объект  недвижимости: 63:33:0211007:14, кадастровый номер: 63:33:0210007:10, площадь  595 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, с.  Рамено, ул. Лесная, д. 1А, залоговой стоимостью 3 536 000 руб.  

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по  кредитному договору заключены следующие договоры поручительства: 1) договор  поручительства № 71263/4 от 18.04.2018, заключенный между банком и ФИО4, действующий по 21.05.2025 включительно (пункт 4.1 договора  поручительства № 71263/4 от 18.04.2018); 2) договор поручительства № 71263/5 от  22.03.2018, заключенный между банком и ФИО5, действующий по  

21.05.2025 включительно (пункт 4.1 договора поручительства № 71263/5 от  22.03.2018); 3) договор поручительства № 71263/6 от 22.03.2018, заключенный  между банком и Лупповым А.Н., действующий по 21.03.2023 включительно; 4)  договор поручительства № 71263/7 от 22.03.2018, заключенный между банком и  Шигиным Д.А., действующий по 21.05.2025 включительно (пункт 4.1 договора  поручительства № 71263/7 от 22.03.2018); 5) договор поручительства № 71263/8 от  23.03.2020, заключенный между банком и ООО «Сызранский молочный завод»,  действующий по 21.05.2025 включительно (пункт 4.1 договора поручительства   № 71263/8 от 23.03.2020); 6) договор поручительства № 71263/13 от 15.06.2021,  заключенный между банком и Абдулиным Р.И., действующий по 21.05.2025  включительно (пункт 4.1 договора поручительства № 71263/13 от 15.06.2021).  

Заочным решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской  области от 15.03.2022 по делу № 2-1351/2022, вступившим в законную силу,  взыскана солидарно с ООО «АТЛ ПЛЮС», ФИО3, ФИО4,  ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО «Сызранский молочный  завод» в пользу ПАО Сбербанк сумма задолженности по договору об открытии  возобновляемой кредитной линии № 

<

***> от 22.03.2018 в размере 34 092  872, 36 руб., из которых: просроченная задолженность по процентам - 734 400 руб.,  просроченная ссудная задолженность - 33 300 000 руб., неустойка за  несвоевременную уплату процентов - 8540, 85 руб., неустойка за несвоевременное  погашение кредита - 49 931,51 руб. Взысканы солидарно с ООО «АТЛ ПЛЮС»,  ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО  «Сызранскнй молочный завод» в пользу ПАО Сбербанк расходы по уплате  госпошлины в размере 60 000 руб. Обращено взыскание на имущество, заложенное  по договору ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020, принадлежащее на праве  собственности ФИО3: земельный участок, категория земель: земли  населенных пунктов, назначение (разрешенное использование): для ведения  личного подсобного хозяйства, кадастровый номер: 63:33:0211007:14, общая  площадь 2000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, залоговой стоимостью 884 000 руб.; нежилое  здание, объект индивидуального жилищного строительства, этажность: 3,  подземных этажей: 1, кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен  объект недвижимости: 63:33:0211007:14, кадастровый номер: 63:33:0210007:10,  площадь 595 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, залоговой стоимостью 3 536 000 руб.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения  ПАО Сбербанк с требованием о включении в реестр требований кредиторов  Шигина Д.А., в том числе в размере 4 420 000 руб., как обеспеченным залогом  имущества должника по договору ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020.  

Суды установили, что между ФИО1 и ФИО3 07.11.2019  заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным  участком по адресу: 

<

...>.  

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора стоимость земельного участка  составляет 1 565 660 руб., стоимость жилого дома составляет 6 000 000 руб.  

В соответствии с пунктами 2.3.1 и 2.3.2 договора в момент его подписания  покупатель оплачивает ответчику 500 000 руб., а также покупатель обязан оплатить  сумму в размере 3 000 000 руб. до 20.01.2020.  

На основании пункта 2.3.3 договора оставшаяся сумма в размере 4 065 660  руб. оплачивается покупателем до 20-го числа каждого месяца в размере 112 935  руб. и последний платеж должен быть внесен не позднее 20.01.2023.  

Между продавцом и покупателем 07.11.2019 подписан акт приема-передачи  земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.  

01 августа 2020 года продавец и покупатель составили дополнительное  соглашение № 1 к предварительному договору купли-продажи дома с земельным  участком от 07.11.2019, согласно которому пункт 1.1 договора дополнен словами:  «а также строительные материалы»; договор дополнен пунктом 2.2.1, согласно  которому: «стоимость строительных материалов составляет 720 000 руб.», пункт  2.3.3 договора изложен в редакции: «оставшаяся сумма в размере 4 785 660 руб.  вносится покупателем ежемесячно до 1 числа в размере 172 935 руб., согласно  новому графику последний платеж 01 июля 2023 года».  

Общая сумма по предварительному договору от 07.11.2019 составляет 8 285  660 руб.  

За период с ноября 2019 года по февраль 2021 года ФИО1 перечислил  ФИО3 в счет оплаты покупки дома и земельного участка по договору от  07.11.2019 сумму в размере 4 933 000 руб.  

Считая договор от 07.11.2019 подлежащим квалификации основным, ФИО1 просил суд признать право собственности на жилой дом с земельным участком  по адресу: 

<

...>,  

признать недействительным договор ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020,  заключенный между банком и Шигиным Д.А., предметом которого являются:  земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, назначение  (разрешенное использование): для ведения личного подсобного хозяйства,  кадастровый номер: 63:33:0211007:14, общая площадь 2000 кв.м, расположенный  по адресу: Самарская область, Сызранский район, с. Рамено, ул. Лесная, д. 1А;  нежилое здание, объект индивидуального жилищного строительства, этажность: 3,  подземных этажей: 1, кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен  объект недвижимости: 63:33:0211007:14, кадастровый номер: 63:33:0210007:10,  площадь 595 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский  район, с. Рамено, ул. Лесная, д. 1А. Также Демкин Д.В. заявил о включении в  реестр требований кредиторов должника с требованием в размере 8 980 399 руб.  

По результатам рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции,  установив, что должник надлежащим образом принятые на себя обязательства  перед кредиторами не исполнил, в отсутствие доказательств прекращения прав  залога по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, пришел  к выводу о наличии оснований для признания требования кредитора ПАО  Сбербанк обоснованным, подлежащим учету как обеспеченным залогом имущества  должника, а также о наличии оснований для признания требования кредитора  ФИО1 обоснованным частично и отсутствии оснований для признания  права собственности на спорные объекты недвижимого имущества за ФИО1  

Апелляционный суд не усмотрел оснований для отмены (изменения)  судебного акта суда первой инстанции, в связи с чем оставил его без изменения.  

При этом суды исходили из следующего. 

По правилам статей 71, 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и  размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия  разногласий относительно этих требований между должником и лицами,  имеющими право заявлять соответствующие возражения.  

Установленными могут быть признаны только требования, в отношении  которых представлены достаточные доказательства наличия и размера  задолженности (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных  вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).  

Посчитав требование ПАО Сбербанк о включении в реестр  требований кредиторов должника с суммой 34 164 872, 36 руб. обоснованным,  суды руководствовались тем, что задолженность должника перед ПАО Сбербанк в  указанном размере подтверждается материалами дела, доказательств ее погашения  не представлено.  

Признавая правомерным признание требования банка в сумме 4 420 000 руб.  обеспеченным залогом имущества должника, суды приняли во внимание  положения статей 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ), разъяснения, данные в пункте 1 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых  вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при  банкротстве залогодателя», и исходили из того, что требование банка основано на  договоре ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020, заключенным им с должником,  заложенное имущество имеется в натуре.  

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1 о признании права  собственности на спорные объекты недвижимости, суд первой инстанции, с  которым согласился апелляционный суд, исходил из отсутствия оснований  квалифицировать поименованный сторонами предварительный договор купли-продажи от 07.11.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО3, как  основной договор.  

Придя к такому выводу, суды исходили из следующего. 

Как установили суды, 07.11.2019 между ФИО1 и ФИО3  заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным  участком по адресу: 

<

...>.  

Жилой дом возведен из дерева, имеет три этажа, площадью 595 кв. м, 2012  года постройки, номер кадастрового квартала 63:33:0210007:10, с кадастровой  стоимостью 3 475 763, 9 руб. Дом расположен на земельном участке 2000 кв. м,  кадастровый номер 63:33:0211007:14, с кадастровой стоимостью 463 180 руб.  

Согласно пункту 2.4 договора оплата производится покупателем путем  перечисления денежных средств на указанный в договоре счет продавца.  

В силу пунктов 3.1.2 и 3.1.5 договора с момента подписания сторонами акта  приема-передачи покупатель получает право пользоваться объектом  недвижимости, также покупатель обязан возмещать расходы продавца, связанные с  

содержанием имущества, являющегося предметом спора, до регистрации  перехода права собственности.  

На основании пунктов 8.1 и 9.1 договора земельный участок и жилой дом  правами других лиц не обременены, в жилом доме на регистрационном учете никто  не состоит, ограничений в пользовании земельного участка и жилого дома не  имеется.  

07 ноября 2019 года продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи земельного участка и жилого дома, согласно которому продавец передал,  а покупатель принял имущество, указанное в предварительном договоре от  07.11.2019.  

Общая сумма по предварительному договору от 07.11.2019, с учетом  дополнительного соглашения к нему, составляет 8 285 660 руб. За период с ноября  2019 года по февраль 2021 года ФИО1 перечислил должнику в счет оплаты  покупки дома и земельного участка по договору от 07.11.2019 сумму в размере 4  933 000 руб.  

Как следует из заявления ФИО1, в марте 2021 года в связи с трудной  финансовой ситуацией он не смог продолжать оплачивать денежные средства по  графику, указанному в договоре, в связи с чем обратился к должнику с  предложением передать в его собственность автомашины «Газон-Некст», г/н 

<

***> РУС, «Газон-Некст», г/н 

<

***> РУС, и «Газон-Некст», г/н 

<

***> РУС, стоимостью 1 500 000 руб. за каждый автомобиль.  

Должник согласился принять автомашины в счет оплаты остатка  задолженности по договору, поскольку на тот момент являлся директором ООО  «Сызранский молокозавод» и ООО «АТЛ-Плюс» и нуждался в данном транспорте,  однако в связи с тем, что на автомашины наложено обременение (лизинг), то было  принято решение составить дополнительное соглашение по дому после перехода  прав собственности на автомашины.  

В июне 2021 года автомашины оформлены на имя ФИО1, однако  составить дополнительное соглашение должник отказался, мотивируя тем, что он  не является собственником вышеуказанных автомашин, в связи с чем ФИО1  обратился с заявлением в правоохранительные органы.  

По заявлению ФИО1 в МУ МВД России «Сызранское» инициирована  проверка в порядке статей 144-145 УПК РФ, которая в настоящее время проводится  следственным отделом Автозаводского района г. Тольятти, в рамках которой  кредитору стало известно, что ФИО3 20.06.2020 заключил договор ипотеки в  

обеспечение обязательств перед ПАО Сбербанк, в связи с чем на  регистрационные действия с недвижимым имуществом имеются ограничения.  

ФИО1 23.06.2022 обратился в Сызранский районный суд Самарской  области с исковым заявлением о признании права собственности на жилой дом и  земельный участок, которое 11.08.2022 судом оставлено без рассмотрения.  

Как указывает ФИО1, слова и выражения, изложенные в  предварительном договоре от 07.11.2019, позволяют идентифицировать его как  основной договор купли-продажи, а с учетом того, что основные условия договора  сторонами выполнены (произведен расчет, подписан акт приема-передачи, он несет  бремя содержания купленного имущества), полагает, что данный договор должен  быть признан основным, в связи с чем право собственности должно перейти к  кредитору.  

Кроме того, ФИО1 указал, что за период проживания в спорном доме  вложил значительные денежные средства в дом и участок, полностью перестроена  придомовая территория, а также выполнен качественный ремонт в доме охраны,  где в настоящее время проживает кредитор с супругой и двумя  несовершеннолетними детьми.  

Суды, придя к выводу об отсутствии оснований для квалификации  поименованного сторонами предварительного договора купли-продажи от  07.11.2019, заключенного между ФИО1 и должником, основным  договором, руководствовались следующим.  

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору  стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,  выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,  предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен  содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного  договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть  достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.  

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны  обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном  договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с  момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).  

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая  предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора,  применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к  

заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с  момента неисполнения обязательства по заключению договора.  

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в  соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора  обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд  с требованием о понуждении заключить договор.  

При этом пункт 6 статьи 429 ГК РФ предусматривает случаи прекращения  обязательств по предварительному договору. Обязательства прекращаются, если  стороны до окончания срока, в который должен быть заключен основной договор,  этот договор не заключили либо одна из сторон не направила другой стороне  предложение заключить такой договор.  

Из разъяснений, данных в пункте 8 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых  вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости,  которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами  заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с  которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях  основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или  приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает  обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить  цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны  квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с  условием о предварительной оплате.  

Аналогичный подход указан в пункте 23 постановления Пленума Верховного  Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах  применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о  заключении и толковании договора».  

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора  судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и  выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности  устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в  целом.  

Суды, оценив условия договора от 07.11.2019, пришли к выводу о том, что он  не является договором купли-продажи, а представляет собой предварительный  договор.  

Как установили суды, исходя из условий предварительного договора и  последующих действий сторон, заключения ими дополнительного соглашения к  предварительному договору, очевидно следует воля сторон заключить договор  купли-продажи в будущем.  

При подписании предварительного договора стороны приняли обязательства  заключить основной договор и согласовали, что продавец обязан освободить жилой  дом от находящихся в нем принадлежащих продавцу предметов и иного имущества  в срок не позднее 20.01.2020.  

Пунктом 4.2 стороны согласовали, что государственная регистрация права  собственности за покупателем на приобретаемый по настоящему договору жилой  дом и земельный участок производится после полной оплаты стоимости  имущества, указанного в настоящем договоре.  

При этом в пункте 4.3 договора содержится условие о том, что с момента  приобретения права собственности на жилой дом и земельный участок покупатель  осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым домом в  соответствии с его назначением и требованиями жилищного законодательства  Российской Федерации, принимает на себя бремя расходов, связанных с  содержанием жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, в том  числе уплатой налогов и других обязательных платежей.  

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на  недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит  государственной регистрации.  

По смыслу приведенной правовой нормы наличие исполненного договора  купли-продажи объекта недвижимости не свидетельствует о переходе к  покупателю права собственности на это имущество.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение  имущества по договору подлежит государственной регистрации, право  собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное  не установлено законом.  

В абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых  положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что  подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают,  изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в  

государственный реестр, а не в момент совершения или фактического  исполнения сделки (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).  

Исполнение договора продажи недвижимости его сторонами до  государственной регистрации перехода права собственности не является  основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551  ГК РФ).  

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 59, 61 и 63 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено  законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления  истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.  

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества  уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода  права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой  стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности  (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).  

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в  надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по  требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3  статьи 165 ГК РФ).  

Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права,  основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не  считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.  

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на  недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и  прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном  реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на  недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право  хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного  наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а  также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.  

Установив, что доказательств исполнения предварительного договора от  07.11.2019 сторонами не представлено, учитывая, что в соответствии с пунктом 4.2  

договора переход прав на недвижимое имущество (государственная  регистрация) осуществляется после полной оплаты стоимости имущества,  указанной в договоре, суды сделали вывод об отсутствии оснований для правовой  квалификации предварительного договора от 07.11.2019 как основного,  следовательно, он не порождает правовых последствий для третьих лиц.  

Довод ФИО1 о том, что сторонами подписан акт приема передачи, в  связи с чем спорные объекты недвижимость перешли в собственность покупателя,  апелляционный суд отклонил, поскольку согласно пункту 3.1.2 договора с момента  подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества покупатель  получает право пользования объектом недвижимости, являющимся предметом  настоящего договора.  

Таким образом, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда  первой инстанции о том, что предметом договора от 07.11.2019 является не переход  права на имущество, а заключение в будущем основного договора, при наличии  определенных условий, указанных в предварительном договоре.  

Суд принял во внимание, что предварительный договор определяет условия и  порядок заключения основного договора, а также последствия его незаключения  (пункт 6.2 договора).  

Поведение и действия самого должника свидетельствуют о том, что он  рассматривал соответствующий договор в качестве предварительного, что следует  из заключения 22.05.2020 с ПАО Сбербанк договора ипотеки предмета залога, по  которому выступают указанный жилой дом и земельный участок, с определением  залоговой стоимости объектов.  

В нарушение статьи 65 АПК РФ ФИО1 не представил в материалы  дела доказательств обращения в суд с заявлением о понуждении должника к  регистрации права собственности.  

Проанализировав обстоятельства по делу, суд установил, что фактически  спорное недвижимое имущество не передавалось от должника к кредитору.  

При таких обстоятельствах апелляционный суд согласился с выводом суда  первой инстанции о том, что заявление ФИО1 о признании права  собственности на жилой дом, земельный участок и признании недействительным  (ничтожным) договора ипотеки № 71263/11 от 22.05.2020, заключенного между  ПАО Сбербанк и ФИО3, не подлежит удовлетворению.  

Посчитав требование Демкина Д.В. о включении в реестр требований  кредиторов подлежащим частичному удовлетворению, суды двух инстанций  исходили из следующего.  

Как установили суды, в период с 07.11.2019 по март 2021 года ФИО1 перечислены должнику в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 07.112019 денежные средства на  общую сумму 4 933 000 руб., что подтверждается имеющимися в деле копиями  чеков и платежных поручений, в связи с чем указанная сумма подлежит  включению в состав третей очереди реестра требований кредиторов должника.  

В части включения 4 047 399 руб. (стоимость улучшений объекта  недвижимости согласно отчету об оценке) суд первой инстанции, с которым  согласился апелляционный суд, отказал в удовлетворении требования ФИО1, указав, что само по себе экспертное заключение, зафиксировавшее стоимость  улучшений, не свидетельствует о том, что непосредственно ФИО1 произвел  какие-либо расходы, с неизбежностью повлекшие увеличение стоимости объекта  недвижимости.  

У судебной коллегии кассационного суда отсутствуют основания не  согласиться с выводами судебных инстанций.  

Установленные судами фактические обстоятельства не противоречат  материалам дела и не подлежат переоценке судом округа в силу статьи 286 АПК  РФ.  

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения  апелляционного суда и не влекут отмену принятых судебных актов.  

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены  проверкой правильности применения судами норм материального и  процессуального права применительно к фактическим обстоятельствам,  установленным судами при рассмотрении дела в первой и апелляционной  инстанциях (статья 286 АПК РФ). Окружной суд не вправе переоценивать  исследованные судом доказательства и сделанные на их основе выводы.  

Обжалованные судебные акты приняты при правильном применении норм  права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи  288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа  не установлено.  

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1  статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023  и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023  по делу № А55-4534/2022 оставить без изменений, кассационную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья А.А. Минеева  

Судьи Е.П. Герасимова 

 М.В. Егорова