СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, 

<

...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-4675/2025-ГК

г. Пермь

12 августа 2025 года

Дело № А50-24325/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Коневой О.Ф.,

судей  Балдина Р.А., Бояршиновой О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии:

от ответчика – ФИО1, паспорт, диплом, доверенность от 27.06.2025;

от иных лиц: не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Центр Строй»,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 21 апреля 2025 года 

по делу № А50-24325/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр Строй»              (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) 

к жилищно-строительному кооперативу «Култаево» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центр Строй» (далее - ООО «Центр Строй», истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к  жилищно-строительному кооперативу «Култаево» (далее - ЖСК «Култаево», ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 28 973 250 руб. 00 коп. в виде неучтенных расходов при строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.04.2025 в удовлетворении иска отказано.

Истец, не согласившись с вынесенным решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Заявитель жалобы указывает, что площадь построенного истцом и переданного ответчику жилого дома фактически составила не 1 750,4 кв. м, а 2342,9 кв. м. Полагает, что судом не исследованы доводы о незаключенности договора №412/2019 от 04.04.2019, ответчиком без правовых оснований получен от истца многоквартирный жилой дом, что образует неосновательное обогащение на стороне ответчика. Настаивает, что условие о цене объекта в договоре сторонами фактически не согласовано, следовательно, договор является незаключенным. Считает, что точную действительную (рыночную) стоимость объекта возможно было установить только путем судебной оценочной экспертизы, при этом суд первой инстанции в ходатайстве о назначении судебной экспертизы отказал.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он отклонил приведенные в жалобе доводы, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика с жалобой не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 04.04.2019 между ООО «Центр Строй» (застройщик, общество) и ЖСК «Култаево» (инвестор, ЖСК) заключен договор № 412/2019 о совместном строительстве жилого дома, согласно которому ЖСК привлекает общество для строительства жилого дома, а по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию общество передает объект ЖСК, ЖСК обязуется внести инвестиционный взнос и принять объект в соответствии с условиями договора (п. 2.1. договора).

Согласно п. 1.4. договора объектом строительства является жилой дом по адресу: 

<

...>.

Согласно положениям подп. 2.2.1 п. 2.2 договора создаваемый для инвестора объект должен соответствовать, в том числе следующим характеристикам: объект - жилое помещение: проектная площадь объекта составляет 1750,4 кв. м с учетом балконов.

Однако согласно полученному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №59-310-40-2020 от 09.10.2020 фактически общая площадь объекта капитального строительства «Жилой двухсекционный многоквартирный трехэтажный дом по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, 

<

...>» составила 2342,9 кв. м. Жилой дом фактически передан застройщиком кооперативу, претензий в отношении переданного объекта со стороны ЖСК «Култаево» застройщику не поступало.

Согласно п. 3.1. договора сумма инвестиционного взноса определена в размере 33 300 руб. за 1 кв. м. В данную стоимость не входит стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения наружных сетей, проектные работы. 

Сумма инвестиционного взноса в силу п. 3.2 договора оплачивается инвестором путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, указанный в договоре. 

Размер инвестиционного взноса может меняться по согласованию сторон и оформления дополнительного соглашения (п. 3.4 договора). 

В пунктах 6.2, 8.3 договора указано, что все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями. Любая договоренность между сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из договора, должна быть подтверждена сторонами в форме дополнительных соглашений к договору. Все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями сторон.

По мнению застройщика, учитывая избранный сторонами порядок установления цены недвижимости на единицу ее площади, в силу прямого указания п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), следует, что общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Общая площадь построенного дома составила 2 342,9 кв. м, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №59-310-40-2020 от 09.10.2020, выпиской из ГИС ЖКХ, где зафиксирована общая площадь здания в размере 2 342,9 кв. м. Объект передан инвестору в установленном порядке.

Застройщиком  инвестору передан объект по площади, превышающий договорной на 592,5 кв. м (2342,9 кв. м - 1750,4 кв. м), что свидетельствует о неосновательном обогащении со стороны ЖСК. Объектом обогащения является площадь, образуемая в виде разницы в размерах договорной и фактической площади объекта. Поскольку в данном случае дом возвратить в натуре имущество невозможно в силу конструктивных особенностей строения, следует, что ЖСК должен возместить действительную стоимость этого полученного имущества на момент приобретения (п. 1 ст. 1105 ГК РФ).

Сумма по договору в размере 58 288 320 руб. (1 750 кв. м х 33 300 руб.) инвестором оплачена.

В октябре 2020 года жилой дом построен ООО «Центр Строй» и передан ЖСК «Култаево», после чего ЖСК ввело его в эксплуатацию по разрешению на ввод от 09.10.2020.

Однако площадь построенного заказчиком и переданного инвестору жилого дома фактически составила не 1 750,4 кв. м, а 2 342,9 кв. м.

Обстоятельство получения ЖСК «Култаево» многоквартирного жилого дома площадью 2 342,9 кв. м подтверждается следующими доказательствами:

1) Разрешением ЖСК «Култаево» на ввод объекта в эксплуатацию № 59-310-40¬2020 от 09.10.2020 (стр. 2 разрешения);

2) Выпиской из Государственной информационной системы ЖКХ.

Многоквартирный жилой дом передан застройщиком и принят инвестором. При принятии объекта ЖСК «Култаево» не высказало возражений относительно получения им площади, превышающей договорную площадь объекта, после чего инвестор получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию от 09.10.2020 на площадь 2 342,9 кв. м.

ООО «Центр Строй» полагая, что ЖСК «Култаево» без договорных оснований получило от застройщика многоквартирный жилой дом площадью гораздо большей, чем стороны согласовали в договоре, что образует неосновательное обогащение на стороне инвестора (излишне полученная ответчиком площадь составила: 2 342,9 кв. м - 1 750,4 кв. м = 592,5 кв. м), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из заключенности договора о совместном строительстве жилого дома от 04.04.2019 № 412/2019 и отсутствия оснований для взыскания с кооператива в качестве неосновательного обогащения денежных средств сверх суммы инвестиционных взносов.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Согласно п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора     (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

Проанализировав условия заключенного между кооперативом и обществом договора, суд пришел к выводу о том, что с учетом всех его условий в совокупности и взаимосвязи указанный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, в связи с чем правоотношения, вытекающие из него, регулируются положениями главы 30 ГК РФ о купле-продаже.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», которым установлены гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Судом установлено, что по условиям заключенного истцом и ответчиком договора о совместном строительстве его предметом и целью является строительство жилого дома с привлечением инвестиционных средств ответчика. Финансирование строительства ответчиком в рамках договора предполагает внесение инвестиционного взноса, размер которого регламентирован вышеприведенными положениями п. 3.1, подп. 2.2.1, подп. 2.2.2 договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

При этом истец полагает, что поскольку в договоре не согласована, какая именно площадь обеспечивается размером инвестиционного взноса (общая площадь, жилая, фактическая или проектная), договор между сторонами не заключен, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неосновательное обогащение. 

Согласно п. 1 ст. 2 АПК РФ,  п. 1 ст. 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права. 

Законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве (ст. 6 АПК РФ). 

Согласно ч. 1 ст. 133 АПК РФ к задачам подготовки дела к судебному разбирательству относятся определение судьей характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства. 

В соответствии со ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд определяет какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу. Поскольку применение тех или иных норм права является прерогативой суда, указание истцом норм, подлежащих применению к отношениям сторон, не свидетельствует о том, что именно указанные нормы подлежат применению судом при рассмотрении дела, суд не связан с правовой квалификацией спорных правоотношений, которую предлагает истец, и должен рассмотреть заявленное требование исходя из фактических правоотношений. 

Арбитражным судом установлено, что между сторонами фактически заключен договор инвестирования (купли-продажи будущей вещи). 

 В п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). 

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

Арбитражный суд, руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ и п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49, проанализировав буквальное значение содержащихся в п. п. 1.4, 1.6, 2.1, подп. 2.2.1, 2.2.2 п. 2.2, п. 3.1 договора, слов и выражений, а также, сопоставив их с другими условиями и смыслом договора в целом, пришел к обоснованному выводу о том, что именно инвестиционный взнос в размере, определенном                п. 3.1 договора, с учетом площади, зафиксированной сторонами в подп. 2.2.1                 п. 2.2 договора, признан покрывающим расходы истца, как застройщика, перечень которых приведен в п. 1.6 договора и является открытым, включая в себя, помимо прямо поименованных в данном пункте договора, также иные расходы, связанные с созданием объекта. 

Виды работ, которые не входят в стоимость инвестиционного взноса, отдельно оговорены в п. 3.1 договора и к ним относятся: стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения наружных сетей, проектные работы.

Таким образом, фактически понесенные расходы застройщика сами по себе не свидетельствуют о необходимости возложения на ответчика данных затрат сверх подлежащего уплате инвестиционного взноса.

Доводы о несогласовании условий о цене объекта недвижимости в договоре, отклоняются апелляционным судом.

Из положений подп. 2.2.1 п. 2.2 договора прямо следует, что именно жилую проектную площадь объекта 1 750,4  кв. м с учетом балконов и имели ввиду стороны, определяя взаимные обязательства друг друга, сделав отдельную оговорку в подп. 2.2.2 п. 2.2 договора относительно того, что в случае, если общая площадь объекта по результатам проведения кадастровых работ будет отличаться от площади, указанной в настоящем пункте договора, то размер инвестиционного взноса инвестора изменению не подлежит. 

Иное толкование обществом условий подп. 2.2.2 п. 2.2 договора является ошибочным и противоречит воле сторон, сформированной и закрепленной ими при заключении договора. Подписывая договор о совместном строительстве жилого дома, стороны добровольно определили его условия. 

Таким образом, все существенные условия договора между сторонами согласованы, стороны понимали стоимость подлежащей передаче в будущем вещи (МКД), в связи с чем, оснований для признания договора незаключенным не имеется.

Из материалов дела не следует, что истец, полагающий, исходя из обстоятельств спора, свои права нарушенными, а затраты превосходящими изначально обговариваемые сторонами при заключении договора и не покрываемыми инвестициями, обращался к ответчику за изменением спорных условий договора с предложениями об иной стоимости инвестиционного взноса либо переменных его формирующих, как то, подлежащей учету сторонами в целях его исчисления площади объекта, расширения перечня расходов, не входящих в данную стоимость. 

Положениями подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ предусмотрена письменная форма сделок между юридическими лицами. Кроме того, в соответствии с требованиями ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). 

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

При таких обстоятельствах, соглашение сторон о внесении изменений в спорный договор, в силу приведенных положений, подлежит заключению исключительно в письменной форме. 

Порядок и механизм внесения таких изменений четко регламентирован договором о совместном строительстве от 04.04.2019, п. п. 3.4, 6.2 и 8.3 которого предусмотрено, что размер инвестиционного взноса может меняться только по согласованию сторон и оформления дополнительного соглашения; все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями; любая договоренность между сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из договора, должна быть подтверждена сторонами в форме дополнительных соглашений к договору; все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями сторон.

Таким образом, размер инвестиционного взноса определяется только договором и может меняться только по согласованию сторон путем оформления дополнительного соглашения к договору. Иного способа изменения размера инвестиционного взноса ни договором, ни действующим законодательством с учетом субъектного состава сторон сделки, характера обязательственных правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, не предусмотрено. 

Кроме того, подлежат отклонению доводы истца о передаче объекта с большей площадью, нежели предусмотрено договором, поскольку исходя из договора проектная площадь объекта составляет 1 750,4 кв. м.

Как следует из акта приемки законченного строительством объекта № 4, общая проектная и фактическая жилая площадь объекта с балконами и лоджиями - 1749,60 кв. м (40 квартир), общая проектная и фактическая площадь здания - 2 270,90 кв. м.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 09.10.2020 № 59-310-40-2020, на которое ссылается истец, содержатся аналогичные сведения. 

Согласно п. 2.2 разрешения указано, что общая площадь жилых помещений с учетом балконов и лоджий - 1 749, 60 кв. м (проектная и фактическая). Также указано, что построено 40 квартир.

Учитывая изложенное, оснований  для удовлетворения требований ООО «Центр Строй» о взыскании неосновательного обогащения не имеется.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что правоотношения сторон из аналогичных договоров и вопрос обоснованности взыскания обществом с кооператива денежных средств сверх согласованного в договоре размера инвестиционного взноса ранее являлись предметом исследования в рамках дел № А50-30102/2021, А50-15377/2022, А50-29368/2021 и им дана аналогичная оценка.

Доводы о том, что точную действительную (рыночную) стоимость объекта возможно было установить только путем судебной оценочной экспертизы, при этом суд первой инстанции в ходатайстве о назначении судебной экспертизы отказал, не принимаются во внимание, поскольку исходя из условий договора размер инвестиционного взноса следует устанавливать как произведение 33 300 руб. за 1 кв. м и площади объекта, определенной сторонами в подп.2 п. 22 договора в размере 1 750,40 кв. м. Поскольку спорный договор является заключенным, цена договора сторонами определена, проведение по делу судебной экспертизы для определения цены не требуется.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, сводятся лишь к несогласию истца с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств.

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения судебного акта.

Таким образом, решение арбитражного суда от 21.04.2025 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 21 апреля 2025 года по делу № А50-24325/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.Ф. Конева 

Судьи

Р.А. Балдин

О.А. Бояршинова