АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар                                                                                          Дело № А32-64634/2023

 

            Резолютивная часть решения оглашена 14 мая 2024 года, полный текст решения изготовлен 24 мая 2024 года. 

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 

<

***>) 

к Администрации муниципального образования город - курорт Геленджик (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

о признании права собственности,

при участии: от истца – представитель по доверенности ФИО3, от иных лиц – не явились, извещены, 

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации МО г. Геленджик о признании права собственности.

Истцом обеспечена явка представителей по доверенности в судебное заседание.

Иные лица, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, явку представителей по доверенности не обеспечили.

Согласно ч. 3 ст.156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам. 

При таких обстоятельствах дело рассматривается в соответствии со ст.156 АПК.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Истцу на праве аренды принадлежит земельный участок, с кадастровым номером 23:40:0402020:6, площадью 1000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для завершения строительства и последующей эксплуатации здания гостиницы» по адресу: Россия, 

<

...> - угол ул. Шмидта, 1.

На указанном земельном участке возведен объект капитального строительства - гостиница, площадью 1632,7 кв.м, имеющая кадастровый номер 23:40:0407057:147, с количеством этажей 4, надземных этажей - 4, подземных этажей - 0, расположенная по адресу: Россия, 

<

...> - угол ул. Шмидта, 1.

В 2022 году без получения соответствующего разрешения, предусмотренного Градостроительным кодексом Российской Федерации, истцом произведена реконструкция указанного здания, для использования его в качестве гостиницы.

В настоящее время указанный объект капитального строительства представляет из себя гостиницу, назначение - нежилое, количество надземных этажей - 4, подземная этажность - 1.

Полагая себя собственником спорного объекта недвижимости, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности.

В силу статьи 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы, право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности юридических фактов: вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя; для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство; при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные и иные нормы.

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 ГК РФ.

Самовольной постройкой является объект недвижимости, отвечающий любому из признаков, названных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 43 постановления Пленума N 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

В п. 43 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 44 от 12.12.2023 указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Согласно п. 44 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 44 от 12.12.2023, суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Для всестороннего исследования обстоятельств дела и реализации иных задач судопроизводства в арбитражном суде, Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2024 производство по делу приостановлено назначена судебная экспертиза Южному филиалу ППК «Роскадастр» (г. Геленджик, ул. Первомайская, д. 61), эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Чем является объект капитального строительства, расположенный по адресу: Россия, 

<

...> - угол ул. Шмидта, по своему функциональному назначению и архитектурно - планировочному решению? 

2) Соответствует ли данный объект капитального строительства строительным, градостроительным, противопожарным нормам, правилам и требованиям? 

3) Не нарушает ли указанное строение права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан? 

4) Расположен ли данный объект капитального строительства в границах земельного участка, имеющего кадастровый номер 23:40:0402020:6, какие отступы от границ земельного участка имеет данный объект капитального строительства? 

5) Обеспечен ли данный объект капитального строительства необходимым количеством парковочных мест, и если обеспечен, то в каком количестве? 

6) Установлены ли в отношении данного объекта капитального строительства технические условия на подключение его к коммунальным сетям (водоснабжение, водоотведение, электричество), и если установлены то в каких объемах?

В адрес арбитражного суда поступило экспертное заключение Южного филиала ППК «Роскадастр»  сделаны следующие выводы.

Объект капитального строительства, расположенный по адресу: 

<

...> - угол ул.Шмидта, по своему функциональному назначению и архитектурно - планировочному решению является гостиницей.

Данный объект капитального строительства соответствует строительным, градостроительным, противопожарным нормам, правилам и требованиям.

Объект исследования не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Основной частью данный объект капитального строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402020:6, частично на земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0402020:66,  23:40:0402020:67.

Отступ здания от границы справа и с тыльной стороны участка составляет более 3 м. Со стороны ул. Мира и слева здание находится на границе со смежным участком с кадастровым номером 23:40:0402020:67 более 6 м от границы с ул.Мира. Терраса справа от здания не выходит за пределы земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0402020:66, 23:40:0402020:67.

Данный объект капитального строительства обеспечен парковочными местами для 11 автомобилей, а также имеются машино-места для размещения 20 автомобилей.

В отношении данного объекта капитального строительства установлены  договоры и технические условия на подключение его к коммунальным сетям (водоснабжение, водоотведение, электричество), в следующих объемах: подача воды - 6,8м3/сут, сточные воды  0,283м3/час, мощность подаваемой электроэнергии - 150кВт, в том числе существующая 60кВт.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

При рассмотрении заявленного иска, суд руководствуется следующим.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения любого способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 62 Земельного кодекса).

Согласно пункту 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Выдача разрешений на строительство объектов, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений (пункт 5 часть 1 статьи 8 Градостроительного кодекса, подпункт 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет (абзац 4 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрена необходимость получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 28 постановления N 10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Возможность внесения изменений в разрешение на строительство предусмотрено частями 21.5 - 21.7, 21.9 статьи 51 Градостроительного кодекса в определенных случаях (при переходе прав на земельный участок, разделе или объединении земельных участков) и в порядке, установленном частями 21.10, 21.14 названной статьи.

Основания внесения изменений в разрешение на строительство, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не являются исчерпывающими (правовая позиция, содержащаяся в Обзоре судебной практики N 4 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

Частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Аналогичная правовая позиция сформулирована в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 143). Иск о признании права на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны общества очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 26 постановления N 10/22, пункт 9 информационного письма N 143, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Согласно пункту 26 постановления № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Названные положения предписывают суду в обязательном порядке выяснить добросовестность застройщика: обращался ли он за получением разрешения, является ли причиной отказа в выдаче разрешения небрежность застройщика либо налицо волокита или иные злоупотребления уполномоченных органов.

В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (пункт 9 информационного письма N 143, "Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Принимая во внимание вышеизложенные выводы экспертного заключения, суд не усматривает препятствий для легализации данного объекта.

В рассматриваемом случае, возведенные объекты недвижимого имущества не нарушают прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Иным путем, кроме обращения в суд, общество лишено возможности признать право собственности на самовольную постройку.

Судом установлено, что администрация выводы проведенной по делу судебной экспертизы не оспорила, возражений по существу дела не заявляла, иные лица не имеют правопритязаний на объекты недвижимого имущества, и истец воспользовался правом на судебную защиту, используя соответствующий способ как признание права собственности на спорный объект недвижимости.

Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, проверив обоснованность доводов, изложенных в иске, суд находит исковые требования управления о признании права собственности подлежащими удовлетворению.

            Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости) (пункт 45 постановления Пленума N 44).

            Судебные расходы, в том числе судебные расходы истца на проведение судебной экспертизы, в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца, так как ответчик не совершал каких-либо неправомерных действий в отношении спорного имущества истца. 

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 

<

***>) на здание гостиницы с кадастровым номером 23:40:0407057:147, площадью 2378,6 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей: 5, надземная этажность: 4, подземная этажность: 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402020:6 по адресу: Россия, 

<

...> - угол ул. Шмидта. 

Решение по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 

<

***>) на здание гостиницы с кадастровым номером 23:40:0407057:147, площадью 2378,6 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей: 5, надземная этажность: 4, подземная этажность: 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402020:6 по адресу: Россия, 

<

...> - угол ул. Шмидта.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать. 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                                        А.В.Николаев