ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-8919/2019

16 марта 2021 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  09 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 марта 2021 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-14857/2020, 08АП-15287/2020) Рубцовой Елены Владимировны и индивидуального предпринимателя Михайловой Валерии Валериевны на решение от 24.11.2020 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-8919/2019 (судья Голощапов М.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Рубцовой Елены Владимировны к индивидуальному предпринимателю Михайловой Валерии Валериевне о взыскании 2 905 242 руб., встречному иску индивидуального предпринимателя Михайловой Валерии Валериевны к индивидуальному предпринимателю Рубцовой Елене Владимировне о взыскании 312 593 руб. 91 коп.,

при участии в судебном заседании с использованием систем веб-конференции:  

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО2 лично; представитель ФИО4(по доверенности от 22.10.2020 № 72 АА 1901735 сроком действия 3 года); 

от индивидуального предпринимателя ФИО3 – представитель ФИО5 (по доверенности от 28.12.2018№ 72 АА 1559176 сроком действия 10 лет);

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее– ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 06.09.2018 (далее – договор), взыскании денежных средств в размере 2 725 242 руб.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к производству суда принято встречное исковое заявление ИП ФИО3 к ИП ФИО2 о взыскании 271 360 руб. задолженности, 41 233 руб. 91 коп. неустойки по договору.

До рассмотрения дела по существу истец уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор и взыскать с ИП ФИО3 денежные средства в сумме             2 905 242 руб., а также судебные расходы в сумме 70 000 руб. на оплату услуг представителя, 15 000 руб. расходов на проведение досудебной экспертизы.

Решением от 12.08.2019 Арбитражного суда Тюменской области по делу№ А70-8919/2019, оставленным без изменения постановлением от 03.12.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требованийИП ФИО2 отказано, встречный иск ИП ФИО3 удовлетворен: с истца в пользу ответчика взыскано 271 360 руб. задолженности, 41 233 руб. 91 коп. неустойки, 9 252 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением от 30.06.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

С 23.10.2019 ФИО2 прекращена деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждено сведениями из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

В ходе нового рассмотрения дела ФИО2 уточнила исковые требования, просила взыскать с ответчика  2 725 242 руб. убытков в виде стоимости затрат на ремонт и оборудование, понесенных при выполнении подготовки нежилого помещения, 180 000 руб. обеспечительного платежа, 70 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 15 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 43 026 руб., расходы на оплату услуг нотариуса в размере 17 680 руб. Также заявлено требование о признании договора расторгнутым с 06.05.2019.

Решением от 24.11.2020 Арбитражного суда Тюменской области первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ИП ФИО3 в пользу ФИО2 взыскано 1 362 621 руб. убытков, 180 000 руб. обеспечительного платежа, 37 170 руб. расходов по оплате услуг представителя,               7 965 руб. расходов по оплате досудебной экспертизы, 31 926 руб. государственной пошлины, договор между сторонами признан расторгнутым с 06.05.2019; встречные исковые требования удовлетворены частично: с ФИО2 в пользуИП ФИО3 взыскано 127 118 руб. 06 коп. задолженности, 27 665 руб. 91 коп. неустойки, 4 581 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В результате зачета встречных требований с ИП ФИО3 в пользу ФИО2 взыскано 1 460 317 руб. 03 коп. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ФИО2 в собственной жалобе просит решение Арбитражного суда Тюменской области изменить, удовлетворить первоначальные требования в полном объеме и отказать в удовлетворении встречного иска. Требования истца мотивированны тем, что выводы суда первой инстанции в отношении частичного отказа в удовлетворении первоначальных требований не соответствует обстоятельствам дела и требованиям гражданского законодательства, поскольку приводят к незаконному обогащению ответчика за счет истца, а обоюдная вина за неисполнение обязательств при установленных самим судом обстоятельствах дела возникнуть не может. Вывод суда о законности взыскания ответчиком арендной платы при невозможности использования имущества по встречному иску не соответствует закону, а судом не проверен расчет ИП ФИО3; фактический долг истца перед ответчиком на момент фактического прекращения арендных отношений отсутствует. Дополнительно указывает, что судом не рассмотрено требование ФИО2 о взыскании судебных расходов по оплате услуг нотариуса.

ИП ФИО3 в собственной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и полном удовлетворении встречного иска. В обоснование жалобы ответчик привел следующие доводы: в материалах дела отсутствуют доказательства несоответствия переданного по договору аренды помещения противопожарным нормам; судом не учтено, что арендатор дал согласие на принятие помещений в имеющемся виде, в связи с чем лишается права ссылаться на недостатки помещений, несет риски возможности или невозможности использования помещений под конкретный вид деятельности; судом не оценены доводы ответчиком о недобросовестном поведении ФИО2 при заявлении требований о расторжении договора, которые возникли фактичекски по причине утраты арендатором интереса к помещению; часть заявленных как убытки требований таковыми не являются в связи с отсутствием причинной связи; большая часть имущества вывезена истцом при освобождении арендованного помещения; уменьшение размера ответственности ФИО3 на 50% не пропорционально соотношению действий сторон в условиях разумного предпринимательского риска; судом необоснованно применена статья 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку по смыслу данной нормы обстоятельство, в отношении которого дается заверение, должно существовать.

До рассмотрения апелляционных жалобы по существу от сторон поступили отзывы на апелляционные жалобы, дополнительные пояснения, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статей 81, 262 АПК РФ.

ИП ФИО3 заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2017 № 72-304-319-2015, договора купли-продажи от 15.06.2018, выписки из единого государственного реестра недвижимости от 12.11.2019 № КУВИ-999/2019-017860.

ФИО2 представлены документы: расписка от 07.09.2018, письмо о возврате обеспечительного платежа от 06.05.2019, вместе с пояснениями относительно расчета обязательств сторон по договору.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО2 и ее представитель поддержали требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, с доводами апелляционной жалобы ИП ФИО3 не согласились, просили решение суда первой инстанции изменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ИП ФИО3 поддержал требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, с доводами апелляционной жалобы ФИО2 не согласился, просил решение суда первой инстанции изменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Учитывая, что по смыслу части 2 статьи 268 АПК РФ и абзаца 5 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разрешение вопроса о принятии дополнительных доказательств находится в пределах усмотрения суда апелляционной инстанции, представленные сторонами доказательства приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в целях правильного, полного и всестороннего разрешения настоящего спора, принятия законного и обоснованного судебного акта.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционные жалобы, отзывы на них, письменные дополнения сторон, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 06.09.2018 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1, 3.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью  298,1 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 72:23:0216004:7489 (далее также – помещение, объект) на срок 7 лет для размещения детского образовательного центра.

Согласно пункту 1.4 договора передача помещения арендодателем и его принятие арендатором осуществляется по передаточному акту

Арендная плата установлена в размере 625 руб. за 1 кв.м. помещения (пункт 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.1.1 договора за первые 4 (четыре) месяца аренды арендатору предоставляются арендные каникулы в связи с необходимостью переезда, установки оборудования, ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для целей использования согласно пункту 2.1 договора. Стоимость аренды на время каникул устанавливается в следующем порядке:

- за первые два месяца каникул (с 06.09.2018 по 05.11.2018) стоимость арендной платы с арендатора не взимается;

- за последующие два месяца каникул (с 06.11.2018 по 05.01.2019) стоимость аренды взымается в размере 75% от арендной платы и исчисляется в размере 600 руб. за 1 кв. м.

Плата за коммунальные платежи взимается в полном объеме, включительно с даты подписания акта приема-передачи и передачи ключей.

Согласно пункту 4.1.1.2 договора арендная плата на период с 06.01.2019 по 05.07.2019 также исчисляется из размера 600 руб. за 1 кв. м ежемесячно.

Арендная плата уплачивается арендатором на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в договоре, ежемесячно авансовым платежом путем перечисления 100% месячной арендной платы в срок до шестого числа расчетного периода начиная с третьего месяца аренды (пункт 4.2 договора).

Пунктами 4.4, 4.4.1, 4.4.2 договора предусмотрена уплата арендатором арендодателю обеспечительного платежа в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора; размер обеспечительного платежа определяется из расчета 600 руб. за 1 кв. м.; обеспечительный платеж находится у арендодателя на протяжении всего срока действия настоящего договора без начисления процентов и возвращается арендатору в течение 10 банковских дней с момента предоставления арендатором письменного требования арендодателю о возврате денежных средств с указанием суммы и реквизитов получателя при условии отсутствия задолженности арендатора по настоящему договору.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора арендодатель обязан оказывать содействие, а также предоставлять арендатору все документы, необходимые для реализации им своих прав и обязанностей по договору. 

Помещение передано в пользование арендатору согласно акту приему-передачи недвижимого имущества от 06.09.2018 (приложение № 1 к договору), согласно пункту 3 которого объект передан в состоянии пригодном для его эксплуатации по назначению, указанному в договоре аренды, претензии по переданным помещениям отсутствуют.

Посчитав, что арендованное помещение не соответствовало установленным пожарным нормам в связи с отсутствием второго эвакуационного пожарного выхода, который арендодатель обязался организовать, истец обратился к ИП ФИО3 с претензией от 29.04.2019, в которой предложил досрочно расторгнуть договор и требовал возмещения убытков в виде затрат по ремонту объекта.

Поскольку в добровольном порядке требования досудебной претензии ответчиком не исполнены, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском.

В обоснование встречных требований ИП ФИО3 указала на надлежащее исполнение истцом своих обязательств по внесению арендной платы, наличие задолженности в сумме 271 360 руб., в связи с чем требовала взыскания основного долга и неустойки, начисленной на основании пункта 7.4 договора.

Суд первой инстанции при  разрешении спора руководствовался статьями 15, 309, 310, 328, 329, 330, 404, 406, 421, 431, 431.2, 450, 452, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 25, 26, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Федерального закона от 22.07.2008  № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон № 123-ФЗ), нормами «СП 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденным приказом МЧС России от 25.03.2009 № 171 (далее – СП 1.13130.2009), правовыми позициями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2018 № 3182-О, информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условиями договора и исходил из того, что при исполнении договора действительная воля сторон была направлена на условие, при котором строительство эвакуационного выхода осуществляется арендатором при возмещении затрат арендодателем и узаконивании арендодателем построенного эвакуационного выхода. При этом ИП ФИО3 действий по узакониванию эвакуационного выхода не предпринято, что фактически исключило возможность использования арендатором помещения в целях договора и является существенным нарушением условий договора. Вместе с тем суд пришел к выводу об обоюдной вине сторон в возникших у истца убытков, поскольку последний при принятии помещения произвел его осмотр на предмет использования, обладал информацией об отсутствии эвакуационного выхода. С учетом установленных обстоятельств и пользования истцом имуществом по май 2019 года, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных требований в части – в размере арендной платы за ноябрь 2018 года, январь 2019 года и за период с 01.05.2019 по 06.05.2019.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В настоящем случае сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Применительно к обстоятельствам спора, из пунктов 1.7, 2.1 договора следует, что арендодатель предоставляет арендатору помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации арендатором – для размещения детского образовательного центра. 

Пунктом 5.2.2 договора предусмотрено, что арендодатель обязан оказывать арендатору содействие, а также предоставлять арендатору все документы, необходимые для реализации им своих прав и обязанностей по договору.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что нежилое помещение было сдано с черновой отделкой и в целях его использования в соответствии с целевым назначением арендатор затратил 2 725 242 руб., из которых: 1 853 134 руб. стоимость работ и услуг, 872 108 руб. стоимость материалов (согласно отчету об оценке рыночной стоимости затрат ООО «Веркор» от 30.04.2019 № 195/19).

Стоимость услуг оценки составила 15 000 руб., что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру от 30.04.2019.

При этом в ноябре 2018 года арендатором организован второй эвакуационный выход из помещения в целях приведения помещения в соответствие с нормативными требованиями для целей его использования в качестве детского образовательного центра. Затраты на организацию второго выхода составили 93 480 руб., что следует из договора подряда от 03.10.2018 № 1-446, квитанций к приходному кассовому ордеру от 02.11.2018 № 0000446, от 03.10.2018 № 1-496 ООО «ТюменьМеталлоПласт».

Устройство второго эвакуационного выхода обусловлено предъявляемым требованиям к помещениям общественного назначения, расположенным на первом этаже жилого дома, согласно статье 89 Закона № 123-ФЗ, пунктам 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3, 5.2.12, 5.4.2, 6.3.1, 7.1.11, 8.1.11 СП 1.13130.2009, на что указано в письмахООО «Тюменьпожэкспертиза» от 08.04.2019 № 17, от 25.06.2019 № 38, письме УНД и ПР ГУ МЧС России по Тюменской области от 25.06.2019. 

Кроме того, ИП ФИО2 приобретены исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и логотип детского сада «BabyWay» на основании лицензионного договора от 13.11.2017 № 13/11/17-5827, заключенного с ООО «Фамилиа» (лицензиар), по цене 450 000 руб.

Письмом от 09.04.2019 ИП ФИО3 потребовала в десятидневный срок с момента получения письма привести объект аренды в состояние до установки эвакуационной двери за счет средств арендатора; произвести выплату арендной платы в соответствии с условиями договора, погасить задолженность по арендной плате в размере 268 860 руб. Арендодатель указал на наличие предписание, выданное в отношении ООО «УК «Аристократ» (управляющая организация МКД) о необходимости демонтажа двери и приведении общего имущества МКД в надлежащее состояние; на проведение работ по организации выхода без получения согласия собственника на внесение изменений в конструктивные части нежилого помещения.

Между тем как было отмечено выше, наличие второго эвакуационного выхода в арендуемом ФИО2 помещении для его использования в целях организации детского образовательного центра обязательно в силу закона. 

Следовательно, передача в аренду помещения, не отвечающего по своими конструктивными характеристиками предъявляемым для использования по назначению требованиям, не может быть признано надлежащим исполнением арендодателем своих обязательств.

Кроме того, пунктом 4.1.1.1 договора предусмотрено предоставление арендатору арендных каникул с целью установки оборудования, ремонта, переоборудования помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для целей использования.

В материалы дела представлены скриншоты электронной переписки и проекты договора аренды, из которых следует, что заключение договора осуществлялось с услугами посредником ООО «Главная улица», а первоначальный вариант условий содержал предложенные ФИО2 положения в отношении эвакуационного выхода как существенного условия. 

Данное обстоятельство как существенное и подлежащее исполнению принято арендодателем, что подтверждено представленной в материалы дела перепиской сторон, согласно которой в октябре 2018 года обсуждалось согласование установки дополнительного эвакуационного выхода. Так, письмом от 09.10.2018 ФИО2 просила ФИО3 рассмотреть возможность вычета из арендной платы суммы за организацию пожарного выхода, который является обязательным независимо от вида деятельности. Истец сообщил, что из представленных вариантов  выбран самый приемлемой по соотношению цена/качества стоимостью 91 480 руб. с монтажом и расширением проема. 

В ответ на электронное письмо ФИО3 посредством сообщения в мессенджере выразила согласие на вычет из арендной платы стоимости установки двери. Впоследствии ФИО3 сообщила арендатору, что «в январе будет заниматься узакониваемом пожарной двери», расходы арендодатель принимает на себя. 

Указанные обстоятельства в их совокупности свидетельствуют о том, что на момент заключения договора сторонам было известно о необходимости организации дополнительного выхода в целях возможности использования помещения по назначению, в связи с чем истцом последовательно предпринимались меры по его организации с одобрения ответчика. При этом помещение по акту приема-передачи недвижимого имущества от 06.09.2019 передано без эвакуационного выхода (приложение № 2 к договору).

Арендодатель в свою очередь согласовал проведение ремонтных работ зная о необходимости установки эвакуационного выхода, согласился с возмещением затрат на проведение ремонтных работ по установке двери, обязался узаконить дополнительный выход, что отвечает условию пункта 5.2.2 договора.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при исполнении и заключении договора аренды действительная воля сторон была направлена на условие, при котором строительство эвакуационного выхода осуществляется арендатором при возмещении затрат арендодателем и узаконивании арендодателем построенного эвакуационного выхода в целях использования объекта аренды по предусмотренному договором назначению.

При этом эксплуатация объекта аренды по назначению, предусмотренному договором (пункт 2.1) без дополнительного выхода невозможна, на что указано судом первой инстанции на основании положений Федерального закона от 21.12.1994                      № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», норм Закона № 123-ФЗ, СП 1.13130.2009.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендодателем обязательства по передаче имущества во владение и пользование обусловливает встречную обязанность арендатора по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В свою очередь, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, не смотря на заключение договора для целей использования детского общеобразовательного учреждения, согласия на перепланировку помещения, письмом от 09.04.2019 ИП ФИО3 обратилась к арендатору с требованием о приведении помещения в первоначальное состояние за счет средств арендатора, т.е. фактически исключив возможность использования арендатором помещения в тех целях, для которых оно было предоставлено в аренду, что является нарушением условий пункта 1.7 договора и положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ.

Указанные обстоятельства, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в силу статей 450, 452, пункта 1 статьи 620 ГК РФ являются основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, а также привели к несению ИП ФИО2 убытков (статьи 15, 393 ГК РФ) в результате неправомерных действий арендодателя.

Как указывал истец, 06.05.2019 помещение освобождено 08.05.2019 в адрес арендодателя направлены почтой сопроводительное письмо, акты приема-передачи, подписанные ИП ФИО2, акт об освобождении помещения арендатором от 07.05.2019, а 15.05.2019 в связи с отказом от подписания акта приема-передачи нежилого помещения, в адрес арендодателя было направлено уведомление о расторжении договора и ключи от нежилого помещения. В ответе от 16.05.2019 на претензию арендодатель указала на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды, а также на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей.

Факт освобождения ИП ФИО2 помещения 06.05.2019 ответчиком не опровергнут.

Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, ответчик указывает на то, что помещение принято арендатором без замечаний, а убытки и утрата интереса к договору вызвана низкой рентабельностью бизнеса истца, часть имущества была вывезена ИП ФИО2

Учитывая данные доводы, а также выводы Арбитражного суда Тюменской области  о вине истца и распределению ответственности, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Между тем, оснований полагать, что в действиях ИП ФИО2 имеется вина и допущено ненадлежащее исполнение договорных обязательств, что привело к несению (или увеличению) размера убытков, в деле не имеется.

Как уже было изложенного, материалы дела подтверждают согласование сторонами работ по установке эвакуационного выхода как необходимых для эксплуатации помещения в соответствии с его назначением (пункты 1.7, 2.1 договора).

В пункте 5.2.2 договора арендодатель обязался оказывать содействие и предоставлять все необходимые для реализации им своих прав и обязанностей по договору документы.

При этом ИП ФИО3 обязалась провести мероприятия по узакониванию дополнительного выхода в январе 2019 года. 

Как отмечено судом первой инстанции, статьями 25, 26 ЖК РФ устанавливался порядок переустройства или перепланировка жилого помещения, в соответствии с которым для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляют в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр, в том числе подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса.

Кроме того, в силу части 4 статьи 29 ЖК РФ помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только на основании решения суда, и если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Приведенные нормы в соответствии со статьей 11 ГК РФ предполагают возможность обращения собственника помещения в суд с исковым заявлением о сохранении помещения в перепланированном состоянии.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что ИП ФИО3 в порядке исполнения своих обязательств (пункт 5.2.2 договора) оказывала содействие по сохранению эвакуационного выхода. В частности, ответчик не предпринимал меры по согласованию перепланировки с собственниками помещений, не оспаривал предписание Государственной жилищной инспекции, не обращался в суд с соответствующим исковым заявлением.

Напротив, после уведомления о наличии предписания ответчик потребовал от истца приведения помещения в предшествующее состояние – устранения эвакуационного выхода.

При таких обстоятельствах заключение ИП ФИО2 договора, принятие помещения по акту в отсутствие эвакуационного выхода в условиях согласия и обязательств арендодателя по его установке и согласованию, по мнению суда апелляционной инстанции, не может расцениваться как вина арендатора, поскольку именно действия ответчика, противоречащие условиям договора и закону, обусловили несение истцом убытков.

Данные обстоятельства также являются основанием для неприменения положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, поскольку спор обусловлен не наличием недостатков помещения, а ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств.

Нотариальная доверенность от 12.10.2018, выданная ИП ФИО3 истцу, не является свидетельством содействия арендатору, поскольку выдана на право представления интересов собственника помещения только в организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. Полномочий на представление интересов арендодателя - собственника помещения в органах местного самоуправления, в суде (в целях последующего узаконения установки второго выхода из нежилого помещения) представленная в дело доверенность не содержит.

Соответственно, правовых оснований для распределения ответственности между сторонами по пункту 1 статьи 404 ГК РФ не имеется.

По общему правилу статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из смысла приведенной нормы и разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее условия причинения вреда. При этом в добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Соответственно, бремя доказывания злоупотребления правом истцом в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ лежит на ответчике, который в нарушение приведенной нормы таких доказательств не представил.

Наличие исключительного намерения истца причинить ответчику вред, действие в обход закона или иное недобросовестное поведение представленными в дело доказательствами не подтверждается, в связи с чем из материалов дела апелляционный суд не усматривает злоупотребления правами со стороны истца. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу части 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Размер убытков на сумму 2 725 242 руб. подтвержден отчетом ООО «Веркор»от 30.04.2019 № 195/19.

Заключение ООО «Веркор» признается судом апелляционной инстанции относимым и допустимым доказательством в порядке статей 64, 75, 89 АПК РФ. Квалификация специалиста ФИО6 подтверждена представленными документами.

Доказательств, опровергающих выводы специалиста, ответчиком не представлено. О проведении по делу судебной экспертизы ходатайств не заявлено.

Заключение ООО «Эко-Н Сервис» не принимается в качестве допустимого доказательства, поскольку перед специалистами ставился вопрос о стоимости неотделимых улучшений помещения, без учета фактических затрат арендатора.

Вместе с тем, в размер убытков включена сумма в размере 450 000 руб., уплаченная ФИО2 на приобретение исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности по лицензионному договору от 13.11.2017№ 13/11/17-5827. 

Суд апелляционной инстанции полагает неправомерным отнесение данных расходов на ИП ФИО3, поскольку их несение не связано с действиями арендодателя, не обусловлено заключенным между сторонами договором.

В частности, заключение лицензионного договора до получения спорного имущества в аренду указывает на намерение ФИО2 заняться определенным видом деятельности с использованием системы авторских прав без привязки к конкретному помещению/оборудованию – лицензионный договор заключен до приобретения ФИО3 прав на объект недвижимости (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2017 № 72-304-319-2015, договор купли-продажи от 15.06.2018).

Кроме того, предметом лицензионного договора является передача в распоряжение истца (лицензиата) результатов интеллектуальной деятельности, включающая в себя секрет производства (ноу-хау) и авторские права на дизайнерские, текстовые и иные произведения (включения логотип).

При изложенных обстоятельствах, в отсутствие причинно-следственной связи между действиями ответчика и несением истцом расходов в сумме 450 000 руб. по лицензионному договору, требование о взыскании убытков в данной части удовлетворению не подлежат.

Доводы ИП ФИО3 в иной части подлежат отклонению, как противоречащие обстоятельствам дела, заявленными без учета приобретения истцом имущества в состоянии, не позволяющем осуществление деятельности, предусмотренной договором аренды, вывозу специализированного сантехнического оборудования по требованию самого собственника помещения.

Письмом от 06.05.2019 года ИП ФИО2 обратилась к ИП ФИО3 о возврате обеспечительного платежа. Денежные средства ответчиком по настоящее время не возвращены, доказательств обратного в деле не имеется.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований за вычетом расходов в сумме 450 000 руб.

Оснований для удовлетворения встречных требований суд апелляционной инстанции не усматривает.

ИП ФИО3 заявлено о взыскании 271 360 руб. задолженности по арендной плате за период: ноябрь 2018 года, январь, май 2019 года.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Между тем, материалами дела наличие задолженности истца перед ответчиком не подтверждается.

 Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что расчетным периодом является один календарный месяц.

В пункте 4.1.1.1 договора установлены арендные каникулы на период с 06.09.2018 по 05.11.2018; в период с 06.11.2018 по 05.01.2019 арендная плата взимается в размере 75% от арендной платы и исчисляется из размер 600 руб. за 1 кв.м. 

На период с 06.01.2019 по 05.07.2019 по соглашению сторон арендная плата исчисляется из стоимости 600 руб. за 1 кв.м ежемесячно (пункт 4.1.1.2).

Приведенные условия позволяют прийти к выводу, что между сторонами согласован период пользования и оплаты аренды как календарный период с 06 числа текущего месяца по 05 число следующего месяца, оплата за который производится авансовым платежом до 06 числа расчетного месяца (пункт 4.2 договора).

Таким образом, из условий договора следует, что арендная плата подлежит начислению в следующем порядке:

- за период с 06.11.2018 по 05.12.2018 в сумме 134 145 руб. (75% от суммы 178 860 руб. (600 руб. х 291.8 кв.м.));

- за период с 06.12.2018 по 05.01.2019 в сумме 134 145 руб. (75% от суммы 178 860 руб. (600 руб. х 291.8 кв.м.));

- за период с 06.01.2019 по 05.02.2019 в сумме 178 860 руб. (600 руб. х 298,1 кв.м.);

- за период с 06.02.2019 по 05.03.2019 в сумме 178 860 руб. (600 руб. х 298,1 кв.м.);

- за период с 06.03.2019 по 05.04.2019 в сумме 178 860 руб. (600 руб. х 298,1 кв.м.);

- за период с 06.04.2019 по 05.05.2019 в сумме 178 860 руб. (600 руб. х 298,1 кв.м.).

Итого, общая сумма начислений составляет 983 730 руб.

Факт оплаты истцом 891 230 руб. в счет арендной платы ИП ФИО3 признается, следовательно, разница составляет 92 500 руб., что в любом случае исключает удовлетворение встречных исковых требований в заявленной сумме           271 360 руб.

Между тем, оснований для удовлетворения встречного иска суд апелляционной инстанции не усматривает, поскольку ответчиком не учтены расходы, связанные с установкой двери эвакуационного выхода, согласие на зачет которых в счет арендной платы выразил сам ответчик, о чем указано выше, исходя из имеющейся в материалах дела электронной переписке.

Кроме того, ответчиком также не учтен период аренды, подлежащей оплате, поскольку помещение освобождено истцом 06.05.2019, следовательно, предшествующий расчетный период является с 06.04.2019 по 05.05.2019, который оплачен.

Таким образом, оснований для взыскания с истца задолженности по договору, а также акцессорных требований о взыскании неустойки у суда первой инстанции не имелось.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначального иска в общей сумме 2 455 242 руб. (2 275 242 руб. убытки + 180 000 руб. сумма обеспечительного платежа) и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

В связи с рассмотрением настоящего дела истцом по первоначальному иску понесены судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя, нотариуса, оценкой суммы ущерба и государственной пошлины.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (статья 110 АПК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - Постановление № 1), принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В настоящем случае исковые требования ИП ФИО2 признаны обоснованными в части, в связи с чем в силу приведенных норм и разъяснений истец имеет право на взыскание с ответчика понесенных в ходе рассмотрения дела судебных расходов пропорционально удовлетворенным требованиям.

В пункте 10 постановления № 1 указано, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

Факт несения истцом судебных расходов в суммах: 70 000 руб. на оплату услуг представителя, 15 000 руб. на оплату услуг эксперта по определению размера затрат, 17 680 руб. расходов на оплату услуг нотариуса, связанных с осмотром доказательств и 43 026 руб. государственной пошлины по иску и 9 000 руб. в связи с подачей апелляционных и кассационной жалоб, подтвержден материалами дела, не оспаривается ответчиком.

Согласно абзацу восьмому пункта 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» для возмещения судебных расходов стороне, в пользу которой принят судебный акт, значение имеет единственное обстоятельство: понесены ли соответствующие расходы. 

В соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ доказательства, подтверждающие разумность понесенных расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов. В свою очередь, другая сторона обязана доказать чрезмерность расходов на оплату услуг представителя в сумме, предъявленной к возмещению.

Как следует из пункта 11 Постановления № 1, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111АПК РФ).

Исходя из изложенного, в отсутствие доказательств чрезмерности понесенных истцом судебных расходов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о признании их обоснованности в заявленных суммах и подлежащих взысканию с учетом пропорции к удовлетворенным требованиям ФИО2, что составляет 84,52% от заявленных сумм.

Кроме того, в связи с тем, что по заявленным истцом требованиям размер государственной пошлины по иску составляет 43 526 руб., в том числе 6 000 руб. по требованию о признании договора расторгнутым и 37 526 руб. по требованию о взыскании 2 905 242 руб., а истцом оплачено 43 026 руб., государственная пошлина в сумме 500 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, соответственно, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. по требованию о признании договора расторгнутым, 31 214 руб. по требованию о взыскании денежных средств, 7 606 руб. 80 коп. в связи с рассмотрением апелляционных и кассационной жалоб.

Таким образом, решение от 24.11.2020 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-8919/2019 подлежит изменению на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием нового судебного акта (пункт 2 статьи 269 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика расходы по оплате государственной пошлины по правилам части 1 статьи110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, частью 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.11.2020 Арбитражного суда Тюменской области по делу                            № А70-8919/2019 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

По первоначальному иску:

Признать договор аренды недвижимого имущества от 06.09.2018 расторгнутым с 06.05.2019.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО2 2 905 242 руб., из которых: убытки в размере 2 275 242 руб. и сумма обеспечительного платежа в размере                     180 000 руб., а также судебные расходы в сумме 131 596 руб. 93 коп., из которых: 59 164 руб. расходы на оплат услуг представителя, 12 678 руб. расходы на производство досудебной экспертизы, 14 934 руб. 13 коп. расходы на оплату услуг нотариуса по осмотру доказательств, 44 820 руб. 80 коп. расходы по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 500 руб.

По встречному иску:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов

 А.С. Грязникова