АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

08 февраля 2024 года

 

Дело № А33-16494/2022

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.01.2024.

В полном объёме решение изготовлено 08.02.2024.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокуратуры Красноярского края в интересах муниципального образования г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска

к обществу с ограниченной ответственностью «Оазис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

о признании недействительным в силу ничтожности договоров, о применении последствий недействительности ничтожных сделок путём прекращения права собственности       09 февраля 2024 года            

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю

в присутствии:

от процессуального истца - прокуратуры Красноярского края: ФИО1, личность и полномочия установлены на основании служебного удостоверения (до перерыва – 18.01.2024), ФИО2, личность и полномочия установлены на основании служебного удостоверения (после перерыва – 25.01.2024),

от ответчиков:

- Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО3, представителя по доверенности от 15.12.2023, личность установлена паспортом,

- ООО «Альянс-Строй»: ФИО4, представителя по доверенности от 27.02.2023, личность установлена паспортом.

- ООО «Оазис»: ФИО5, представителя по доверенности от 09.01.2024, личность установлена паспортом, ФИО6, представителя по доверенности от 09.01.2024, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО7, 

 

установил:

Прокуратура Красноярского края (далее – процессуальный истец) обратилась в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска (далее – материальный истец) в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Оазис», к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй», к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчики):

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2022 № 21, заключённого между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй»;

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 10.03.2022, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» и обществом с ограниченной ответственностью «Оазис» в части отчуждения земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, общей площадью 2 378 кв.м, категории земель населённых пунктов, вид разрешённого использования - бытовое обслуживание (код - 3.3);

- о применении последствий недействительности ничтожных сделок путём прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Оазис» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, общей площадью 2 378 кв.м, категории земель населённых пунктов, вид разрешённого использования - бытовое обслуживание (код - 3.3).

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 30.06.2022 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

В предварительном судебном заседании 02.09.2023 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Определением от 15.03.2023 судом назначена судебная экспертиза по определению необходимой площади земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «Кадастровый центр» ФИО8.

В материалы дела 27.04.2023 от эксперта поступило заключение эксперта №317-04/2023 от 21.04.2023.

Определением от 26.06.2023 произведена замена состава суда: судья Петроченко Г.Г. заменен на судью Тимергалееву О.С.

Определением от 17.10.2023 в судебное заседание вызван эксперт ФИО8 для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании 15.11.2023 суд заслушал пояснения эксперта ФИО8 по вопросам суда и представителей лиц, участвующих в деле, согласно которым эксперт указал, что исследование проводилось по результатам полевых работ (для проверки наличия здания, его соответствия проектной документации и сведениям ЕГРН) и анализа представленных документов.

Судом установлена смена наименования ответчика: общество с ограниченной ответственностью «Оазис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оазис».

Суд определил: руководствуясь частью 4 статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять к сведению информацию об изменении наименования ответчика: общество с ограниченной ответственностью «Оазис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оазис».

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 10.07.2023 от ППК «Роскадастр» 16.08.2023 в материалы дела представлены копии материалов реестрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 (в том числе документы-основания постановки на кадастровый учет).

Распоряжением администрации города Красноярска от 11.08.2020 № 2502-недв: перераспределён земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:61, расположенный по адресу: 

<

...>, с землями неразграниченной государственной собственности; утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов площадью 2 378 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, Центральный район, ул. Качннская, в результате которого образован и поставлен на кадастровый учет 21.08.2020 земельный участок площадью 2 378 кв.м. по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Центральный район с присвоением кадастрового номера 24:50:0300215:469.

Распоряжением администраций города Красноярка от 14.12.2020 № 3971-недв принято решение о проведении открытого аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0300215:469 площадью 2378 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, с наложением на зоны с особыми условиями использования территорий: водоохранная зона с реестровым номером 24:00-6.18536, с наложением на охранные зоны инженерных сетей (линии электропередачи наземные, теплосеть), зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения «Караульная башня – часовня П-вы Пятницы», 1855 г., Караульная гора / ул. Степана Разина, 51а, границы зон подтопления территорий, прилегающих к зонам затопления при половодьях и паводках 1% обеспеченности р.Енисей, р.Кача, р.Бугач, р.Базаихаи в границах г.Красноярска с территориями умеренного подтопления (глубина грунтовых вод от 0,3-0,7 до 1,2-2 м.), предназначенного для размещения объектов: бытовое обслуживание (код – 3.3).

Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 опубликовано в газете «Городские новости» выпуск 150 (4069) от 23.12.2020.

16.09.2020 №18/1-87741 ООО «КрасКом» в ответ на запрос департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о выдаче технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и водоотведения) объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300215:469 с разрешенным использованием: бытовое обслуживание (код 3.3), расположенном по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, сообщило об отказе по причине отсутствия свободной мощности, необходимой для осуществления холодного водоснабжения и (или) водоотведения, о чем указано в извещении о проведении аукциона.

В материалы дела представлена аукционная документация: заявка ООО «Альянс-Строй» от 05.02.2021 на участие в аукционе, платежное поручение от 04.02.2021 №91 о внесении ООО «Альянс-Строй» 1 270 800 руб. задатка для участия в аукционе, журнал регистрации представителей участников аукциона, уведомление от 10.02.2021 №2865 участнику аукциона – ООО «Альянс-Строй», протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 10.02.2021, протокол о результатах аукциона от 15.02.2021, ,

На основании протокола о результатах аукциона от 15.02.2021, распоряжения администрации города Красноярска от 14.12.2020 №3971-недв, извещения о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, опубликованного в газете «городские новости» от 23.12.2020 №150, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска (арендодатель) и ООО «Альянс-Строй» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 02.03.2021 № 63, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на аукционе, проведенном 12.02.2021, принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, расположенный в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1), с кадастровым номером 24:50:0300215:469, площадью 2378,00 кв.м, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях строительства объектов: бытовое обслуживание (код 3.3.) с наложением с особыми условиями использования территории.

Согласно пункту 1.3. договора настоящий договор является актом приема-передачи.

В пункте 2.1. договора установлен срок аренды участка с даты подписания на семь лет и четыре месяца.

Согласно выписке из ЕГРН от 14.12.2021 №КУВИ-002/2021-167186025 право аренды ООО «Альянс-Строй» зарегистрировано 11.03.2021.

Согласно градостроительному плану земельного участка от 19.10.2020 № РФ-24-2-08-0-00-2020-0440 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 площадью 2 378 кв.м. расположен в территориальной зоне «зона делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1)», к основным видам разрешенного использования которой относится, в том числе, бытовое обслуживание (код – 3.3), для которой установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства:

1) предельный размер земельного участка: минимальный – 0,03 га, максимальный – 49 га;

2) максимальный процент застройки в границах земельного участка , определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - не более 80%;

3) отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений при осуществлении строительства – не менее 6 м (применяется в отношении красных линий, обозначающих существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые границы территорий, занятых линейными объектами транспортной инфраструктуры и (или) предназначенные для размещения таких объектов).

ООО «Максимум» в 2021 году разработана проектная документация на строительство объекта «мастерская мелкого ремонта» шифр 721-21-АР, из содержания которой следует, что проектируемая «мастерская мелкого ремонта» предназначена для осуществления ремонта гарантийных и послегарантийных часов всех типов, мобильных телефонов, ювелирных изделий, общая площадь – 211,5 кв.м., площадь застройки – 241,2 кв.м.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 10.07.2023 департаментом градостроительства администрации города Красноярска 09.08.2023 в материалы дела представлены проектная документация, изготовлена ООО «Максимум» в 2019 году, шифр 721-21, на основании которой ООО «Альянс-Строй» выдано разрешение на строительство объекта «Мастерская мелкого ремонта» по адресу: г. Красноярск, Центраьынй район, ул. Качинская.

Согласно разработанной в 2019 г. (с изменениями 2021 года) ООО «Максимум» проектной документации шифр 721-21 в отношении мастерской мелкого ремонта предусмотрена следующая схема планировочной организации территории земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 (2 378 кв.м.) площадь застройки – 241,2 кв.м. (10,1%); площадь проектируемых покрытий – 1 959,1 кв.м. (82,4%), в том числе площадь асфальтобетонного покрытия – 1 903,3 кв.м., площадь бетонной отмостки – 55,8 кв.м.; площадь газона – 156 кв.м. (6,6%); площадь площадки для мусорных контейнеров – 11,9 кв.м. (0,5%); площадь застройки водоотводного лотка – 9,8 кв.м. (0,4%)

15.03.2021 между ПАО «МРСК Сибири» и ООО «Альянс-Строй» заключен договор №20.2400.8038.19 об осуществлении технологического присоединения к энергетическим сетям для электроснабжения административного офисного здания, матсерская мелкого ремонта, расположенного (который будет располагаться) по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, в Центральном районе, ул. Качинская, кадастровый номер земельного участка 24:50:0300215:469.

25.05.2021 (вх. №2452) ООО «Альянс-Строй» обратилось в департамент градостроительства администрации города Красноярска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта - «мастерская мелкого ремонта» на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300215:469.

01.06.2021 администрацией города Красноярска на основании разработанной в 2021 году ООО «Максимум» проектной документации шифр 721-21  ООО «Альянс-Строй» выдано разрешение № 24-RU24308000-90-2021 на строительство объекта «мастерская мелкого ремонта», общей площадью 211,5 кв.м. (площадью застройки – 227,5 кв.м.), сроком действия – до 01.06.2023.

23.09.2021 (вх.№4831) ООО «Альянс-Строй» уведомило департамент градостроительства администрации города Красноярска о том, что в ходе строительства объекта капитального строительства «мастерская мелкого ремонта», расположенного по адресу: г.Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, внесло изменения в проектную документацию, в том числе в части частичного изменения планировочной организации земельного участка, изменения проектного направления въезда на территорию с южной стороны участка на въезд с восточной стороны.

28.09.2021 администрацией города Красноярска на основании разработанной в 2021 году ООО «Максимум» проектной документации шифр 721-21 ООО «Альянс-Строй» выдано разрешение № 24-RU24308000-90-2021 на строительство объекта «мастерская мелкого ремонта», общей площадью 211,5 кв.м., площадью застройки – 241,2 кв.м., сроком действия – до 01.06.2023.

29.09.2021 ООО «Альянс-Строй» (застройщик) и ООО «Оазис» (подрядчик) подписан акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства - «мастерская мелкого ремонта» проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

29.09.2021 ООО «Альянс-Строй» (застройщик) и ООО «Оазис» (подрядчик) подписан акт №1 приемки законченного строительством объекта – мастерская  мелкого ремонта общей площадью 211,5 кв.м., площадью застройки – 241,2 кв.м.

30.09.2021 между ПАО «МРСК Сибири» и ООО «Альянс-Строй» подписаны акт № АТУ-44-24-8038.19 о выполнении технических условий и акт № АТП В46-8038-19 об осуществлении технологического присоединения.

12.11.2021 специалистом строительного отдела департамента градостроительства администрации города Красноярска совместно с представителем ООО «Альянс-Строй» осуществлен осмотр объекта капитального строительства «мастерская мелкого ремонта», по результатам которого составлен акт от 12.11.2021, согласно которому при осмотре объекта капитального строительства установлено, что он выполнен в соответствии с проектом, подготовленным ООО «Максимум» 2021, шифр 721-21.

16.11.2021 администрацией города Красноярска ООО «Альянс-Строй» выдано разрешение № 24-RU24308000-90-2021 на ввод в эксплуатацию объекта «мастерская мелкого ремонта», общей площадью 211,5 кв.м.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 10.07.2023 от ППК «Роскадастр» 16.08.2023 в материалы дела представлены копии материалов реестрового дела в отношении объекта с кадастровым номером 24:50:0300215:470.

Согласно материалам реестрового дела здание – мастерская мелкого ремонта площадью 211,5 кв.м., по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Центральный район, ул. Качинская, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469, поставлено на кадастровый учет 22.11.2021 с присвоением кадастрового номера 24:50:0300215:470, право собственности ООО «Альянс-Строй» зарегистрировано на основании заявления от 23.11.2021.

30.11.2021 ООО «Альянс-Строй» обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером  24:50:0300215:469, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – бытовое обслуживание (код 3.3.), в целях эксплуатации здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска (продавец) и ООО «Альянс-Строй» (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка от 21.01.2022 № 21, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель  населенных пунктов, общей площадью 2378,0 кв.м с кадастровым номером  24:50:0300215:469, находящийся в охранной зоне инженерных сетей, водоохранной зоне р. Кача (реестровый номер границы 24:00-6.18536), зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения «Караульная башня – часовня П-вы Пятницы», 1855 г., Караульная гора / ул. Степана Разина, 51а (зона Р-6.4), в границах зон подтопления территорий, прилегающих к зонам затопления при половодьях и паводках 1% обеспеченностью р. Енисей, р. Кача, р. Бугач, р. Базаиха, в границах г. Красноярска с территориями умеренного подтопления (глубина грунтовых вод от 0,3 – 0,7 до 1,2 – 2) (реестровый номер граница 24:00:6.18860), в водоохранной и прибрежной защитной зоне по проекту «Установления границ водоохранных зон прибрежных защитных полом рек Енисей, Кача, Бугач, Базаиха в границах города Красноярска и его окрестностях», расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, для эксплуатации нежилого здания (мастерская мелкого ремонта) в соответствии с градостроительным регламентом зоны в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, прилагаемой к договору.

Согласно пункту 2.1. договора цена участка установлена в размере 1 522 438 руб. 40 коп., что составляет 15,0 процентов от его кадастровой стоимости.

Между ООО «Альянс-Строй» (продавец) и ООО «Оазис» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от  12.01.2022 № 01/22, согласно которому стороны договорились заключить в срок не позднее 21.03.2022 договор купли-продажи следующих объектов недвижимого имущества:

- здание с кадастровым номером 24:50:0300215:470, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 211,5 кв.м, адрес: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, расположенное на земельном участке с кадастровым номером  24:50:0300215:469.

- земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 общей площадью 2378,00 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, земельный участок будет приобретён продавцом в будущем.

Между ООО «Альянс-Строй» (продавец) и ООО«Оазис» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 10.03.2022, согласно которому продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял от продавца следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 общей площадью 2378,00 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская;

- здание с кадастровым номером 24:50:0300215:470, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 211,5 кв.м, адрес: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, расположенное на земельном участке с кадастровым номером  24:50:0300215:469.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.05.2022 № КУВИ-001/2022-77627788 право собственности ООО «Оазис» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 общей площадью 2378,00 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, зарегистрировано 21.03.2022 (номер записи регистрации - 24:50:0300215:469-24/112/2022-7).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.05.2022 № КУВИ-001/2022-78415159 право собственности ООО «Оазис» на здание – мастерская мелкого ремонта с кадастровым номером 24:50:0300215:470 площадью 211,5 кв.м., по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Центральный район, ул. Качинская, зарегистрировано 21.03.2022 (номер записи регистрации – 24:50:0300215:470-24/108/2022-3).

Согласно выпискам из ЕГРН от 11.10.2022 №КУВИ-999/2022-121941, №КУВИ-999/2022-1219412, от 24.07.2023 №КУВИ-001/2023-168810184 в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 расположены принадлежащие на праве собственности с 20.09.2022 ООО «Оазис» сооружения:

– кабельная линия 0,4 кВ протяженностью 51 м. с кадастровым номером 24:50:0300215:471 (год завершения строительства – 2021, дата постановки на кадастровый учет – 20.09.2022),

- сооружение коммунального хозяйства – дождевая канализация объемом 5 квб.м. с кадастровым номером 24:50:0300215:472 (год завершения строительства – 2021, дата постановки на кадастровый учет – 21.09.2022).

Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Оазис» (покупатель) подписано дополнительное соглашение от 30.03.2022 к договору купли-продажи от 10.03.2022, которым сторонами внесены изменения в части указания стоимости объектов недвижимого имущества – предметов договора купли-продажи, стороны согласовали, что объект продаётся покупателю за 20 000 000 руб., из которых: стоимость земельного участка 11 500 000 руб., стоимость здания – 8 500 000 руб.

22.07.2021 между ООО «Альянс-Строй» (заказчик) и ООО «Оазис» (генеральный подрядчик) заключен договор генерального подряда от 22.07.2021 №1, согласно которому генеральный подрядчик обязуется по заданию заказчика выполнить собственными и /или привлеченными силами и средствами строительство административного здания по ул. Профсоюзов в Жеелезнодорожном районе г.Красноярска на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0200087:2737 в соответствии с техническим заданием заказчика в сроки, предусмотренные договором, а заказчик обязуется создать генеральному подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную договором цену. В материалы дела представлены справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 31.03.2022 №4, акт о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 31.03.2023.

Согласно соглашению от 31.03.2022 о прекращении взаимных обязательств зачетом между ООО «Альянс-Строй» (кредитор) и ООО «Оазис» (должник) стороны прекратили следующие обязательства путем проведения зачета:

- требование кредитора к должнику по оплате объектов недвижимости согласно договору купли-продажи от 10.03.2022 в размере 20 000 000 руб.:

- требование должника к кредитору, возникшее на основании договора генерального подряда № 1 от 22.07.2021 по условиям которого кредитор обязан уплатить  должнику 48 274 386 руб. 04 коп.

Полагая, что земельный участок приобретен по льготной цене в обход обязательной процедуры торгов, предусмотренной пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду несоразмерности площади выкупленного земельного участка, Прокурор Красноярского края (далее – процессуальный истец) обратился в суд в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска (далее – материальный истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Оазис», к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй», к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчики):

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 21.01.2022 № 21, заключённого между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй»;

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 10.03.2022, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» и обществом с ограниченной ответственностью «Оазис» в части отчуждения земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, общей площадью 2 378 кв.м, категории земель населённых пунктов, вид разрешённого использования - бытовое обслуживание (код - 3.3);

- о применении последствий недействительности ничтожных сделок путём прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Оазис» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, общей площадью 2 378 кв.м, категории земель населённых пунктов, вид разрешённого использования - бытовое обслуживание (код - 3.3).

Управлением Росреестра по Красноярскому краю представлен отзыв от 15.07.2022 и дополнения к нему от 12.12.2022 с изложением информации ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 и объектов, располагавшихся в его границах, а также разъяснений законодательства и судебной практики, применимых к спорным правоотношениям.

ООО «Альянс-Строй» в отзыве от 31.08.2022 и дополнениях к нему, возражает относительно заявленных требований по следующим основаниям:

- действующим законодательством не предусмотрена необходимость соотнесения площади земельного участка с размером в границах данного земельного участка, необходимой для использования здания, сооружения, для целей применения положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации;

- статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено такое   основание в отказу в выкупе земельного участка как несоразмерность площади здания площади земельного участка;

- в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2019 № 89-КА19-1 высказана позиция, согласно которой лицо, использующее земельный участок на законных основаниях по договору аренды имеет право на приобретение этого земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и доказывания необходимой площади земельного участка;

- при наличии утвержденного проекта межевания территории образование земельных участков в иных границах не допускается;

- согласно заключению кадастрового инженера ФИО9 от 17.07.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 о возможности/невозможности его раздела кадастровый инженер приходит к выводу: если площадь земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 составляющую 2378 кв.м. разделить на 2 земельных участка, то при вычитании из 2378 кв.м площади участка 2144 кв.м требуемой территории для эксплуатации здания, то остаток 234 кв.м составляет менее 0,3 га, что составляет меньше минимального размера допустимого образуемого земельного участка;

- невозможность раздела земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 указывает на невозможность применения последствий недействительности оспариваемых истцом сделок, что должно повлечь отказ в удовлетворении иска;

- при удовлетворении требований по настоящему иску, муниципальный бюджет должен будет вернуть обществу «Альянс-Строй» сумму 1 522 438 руб. 40 коп., уплаченную в счет выкупа спорного земельного участка, а арендная плата в сумме 152 243 рублей 85 копеек будет идентичной сумме земельного налога, при этом, спорный земельный участок останется в фактическом владении собственника расположенного на нем нежилого здания, сетей.

В обоснование возражений ответчиком представлено заключение от 30.05.2023 кадастрового инженера ООО «ГЕОПРОФ» ФИО9 в отношении земельного участка с кадастровым номером  24:50:0300215:469, содержащее следующие выводы по поставленным вопросам:

1) является ли земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 площадью 2378 кв.м на момент его выкупа 21.01.2022 минимально необходимым для эксплуатации (использования) нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470 площадью 211,5 кв.м?

Ответ: в результате расчета в соответствии с действующими нормативными  документами площадь земельного участка, необходимого для функционирования предприятия бытового обслуживания на территории его действительного местоположения составляет 2143,5 кв.м; площадь земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469, составляющая 2378 кв.м является обоснованной для размещения вышеуказанного объекта капитального строительства;

2)  в какой площади  и в каких границах (с определением характерных точек границ) по состоянию на 21.02.20225 подлежать образованию земельный участок для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470 площадью 211,5 кв.м с учетом обеспечения доступа от земель общего пользования, а также с учетом его назначения, градостроительных и  иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости,  а также проектов планировки и межевания территории г. Красноярска?

Ответ: образование иных земельных участков в текущем месте в границах земельного участка с условным номером 10.3.38, на которую распространяется действие проекта межевания территории Центральной левобережной части  города Красноярск аи района 2Удачный», утвержденной постановлением администрации города Красноярска от 15.12.2020 № 1005, не предусмотрено, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 образован в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в установленном порядке и соответствует требованиям земельного законодательства. Иного варианта образования земельного участка нет.

В обоснование возражений ответчиком представлено заключение от 17.07.2023 кадастрового инженера ООО «ГЕОПРОФ» ФИО9 в отношении земельного участка с кадастровым номером  24:50:0300215:469 о возможности/невозможности его раздела, согласно которому 

- земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 используется в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны СОДЖ-2; земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 площадью 2378 кв.м невозможно разделить на 2 и более земельных участков. Так как образуемые земельные участки по площади будут меньше минимального допустимого размера образуемого земельного участка;

-  образование иных земельных участков в текущем месте в границах земельного участка с условным номером 10.3.38, на которую распространяется действие проекта межевания территории Центральной левобережной части  города Красноярск аи района «Удачный», утвержденной постановлением администрации города Красноярска от 15.12.2020 № 1005, не предусмотрено, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 образован в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в установленном порядке и соответствует требованиям земельного законодательства. Иного варианта образования земельного участка нет.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярск, возражая на исковые требования, в отзыве от 01.08.2022 и дополнениях к нему от 16.12.2022, от 06.06.2023, от 09.08.2023 указывает на следующие доводы:

- перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0324 и является закрытым, не содержит требований о предоставлении документов, обосновывающих соразмерность площади земельного участка площади находящегося на нем объекта недвижимости;

- несоразмерность площади земельного участка (2378 кв.м.) площади нежилого здания (211,5 кв.м.) не означает, что отчуждение земельного участка по договору купли-продажи произведено с нарушением требований закона;

- формирование и использование земельного участка, а также предоставление его в собственность было осуществлено с соблюдением потребности в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных, пожарных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проекта межевания и градостроительного регламента;

- действующее законодательство предусматривает обязанность собственнику объекта в целях эксплуатации объекта обеспечение проездов, подъездов и разворотных площадок для пожарной техники, с учетом размера объекта и его местоположения;

- образование земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 в установленных границах предусмотрено постановлением администрации г.Красноярска от 15.12.2020 №1005 «Об утверждении проекта межевания территории центральной левобережной части города Красноярска в района «Удачный» и направлении на доработку проекта планировки территории центральной левобережной части города Красноярска и района «Удачный» (таблица 1 приложения 2 за номером 10.3.38);

- земельный участок сформирован в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ, первоначальное предоставление земельного участка осуществлялось для целей строительства по процедуре торгов, отсутствовал переход права на объект недвижимости, расположенный на земельном участке;

- невозможность формирования самостоятельного земельного участка из уже существующего участка подтверждается заключением судебной экспертизы, сведениями ГИСОГД, градостроительным и ситуационными планами о возможности строительства объекта только на части земельного участка;

- несоразмерность как основание для отказа в предоставлении земельного участка отсутствует как в Земельном кодексе Российской Федерации, так и в подзаконных нормативных-правовых актах;

- ООО «Альянс-Строй» достигнута цель, предусмотренная договором аренды земельного участка, на земельном участке располагается объект недвижимости;

- требования прокуратуры не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами по делу, обстоятельства, указанные в иске, доводы, оглашенные в судебном заседании не доказаны прокуратурой.

В обоснование изложенных в отзыве доводов департамент представил копии следующих документов:

- письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 №Д23и-2954, от 03.07.2015 №Д23и3084, письмо Росреестра на запрос департамента от 17.06.2022 №ОП/018323/22;

- сведения ГИСОГД от 11.08.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469;

- письмо АО «Гражданпроект» от 21.09.2022 №3721-41/8, согласно которому при формировании земельного участка учитывались параметры фактического землепользования, в ходе проведения публичных слушаний иных предложений не поступало;

- письмо комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 19.01.2023;

- письма Росреестра на запрос департамента от 17.06.2022 №ОП/018323/22 и от 16.09.2022 №11-7964-АБ/22.

ООО «Оазис» в отзыве от 11.10.2022 и дополнениях к нему от 15.12.2022, возражает относительно заявленных требований по следующим основаниям:

- необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка   определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а  также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта;

- истец не представил надлежащих доказательств того, что спорный участок мог быть предоставлен на иных условиях нежели те, которые указаны в оспариваемом договоре купли-продажи от 21.01.2022 №21;

- сама по себе невыгодность с экономической точки зрения оспариваемой сделки (то, о чем указано в абзаце 2 на странице 6 иска) не является основанием для вывода о наличии порока воли на отчуждение имущества, на момент приобретения и оплаты земельного участка обществом «Оазис» он под арестом не находился, сведений о притязаниях третьих лиц в отношении него в ЕГРН не имелось, в связи с чем, в иске следует отказать;

- истец не сформулировал требования в части возврата выкупной стоимости земельного участка ни по одному из оспариваемых договоров;

- предоставление земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 площадью 2378 кв.м для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470 площадью 211,5 кв.м, является обоснованным;

- в настоящем деле не установлено отклонений ООО «Оазис» от критериев разумной осмотрительности и должной осторожности в совершении оспариваемой сделки договора купли-продажи от 10.03.2022.

В обоснование возражений ответчиком представлено подготовленное 11.10.2022 специалистом ООО «ЗемЭкспертпроект» ФИО10 техническое заключение №1808-2022-ТЗ по обоснованию площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470, из содержания которого следует, что при визуальном осмотр земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 установлено, что участок и нежилое здание, расположенное в его границах, используется для размещения автосалона «ОАЗИС»; территория земельного участка используется для демонстрации автомобилей, принятых автосалоном на комиссионную продажу, а также с целью размещения собственных транспортных средств; земельный участок по периметру огорожен бетонными блоками, имеет один централизованный въезд на территорию с земель общего пользования с восточной стороны через шлагбаум с пунктом охраны, площадка асфальтирована для открытой стоянки легковых автомобилей на 70 машино-мест, которые передаются автосалону для продажи, также имеется парковочные места для сотрудников и клиентов автосалона; нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0300215:470 функционально предназначено и эксплуатируется как офис автосалона для работы с клиентами (заключение сделок, оформление договоров, консультирование клиентов и оказание других видов услуг, связанных с покупкой-продажей автомобилей); в нежилом здании располагаются сотрудники ООО «Оазис», осуществляющие трудовую деятельность по покупке/продаже автомобилей, работе с клиентами лично, а также и удаленно (страница 9).

Специалист ФИО10 в заключении указывает, что необходимая и достаточная площадь для деятельности собственника – ООО «Оазис» на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300215:469 (размещение автосалона) – 2378 кв.м., обосновывая следующими технико-экономическими показателями земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства (страница 13):

- площадь отведенного участка – 2378 кв.м.,

- площадь застройки – 241,2 кв.м.,

- площадь площадки для мусорных контейнеров – 11,9 кв.м.,

- площадь накопительной емкости для поверхностного стока 5 куб.м. – 9,7 кв.м.,

- площадь под пунктом охраны – 6,2 кв.м.,

- площадь под организованные парковочные места для сотрудников и клиентов – 101,3 кв.м.,

- площадь под парковку автомобилей на 70 автомобилей с учетом внутренних проездов – 1651,5 кв.м.,

- площадь озеленения – 356.2 кв.м.

В обоснование возражений ответчиком представлено разработанное в марте-апреле бухгалтером ФИО11 технико-экономическое обоснование проекта «автосалон подержанных автомобилей»; предостережение прокуратуры города Красноярска от 05.05.2023 №7-03-2023, натурные фото земельного участка по состоянию на 07.06.2023.

Администрация города Красноярска в отзыве на исковое заявление от 12.12.2022 выразила следующие возражения на заявленные требования:

- перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0324, является закрытым и не содержит требований о предоставлении документов, обосновывающих соразмерность площади земельного участка площади находящегося на нем объекта недвижимости, в этой связи у департамента отсутствовали основания для отказа в предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату;

- границы земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 определены проектом межевания территории Центральной левобережной части города Красноярска и района «Удачный» (утвержден постановлением администрации города Красноярска 15.12.2020 №1005) и не противоречат действующим градостроительным регламентам;

- спорный земельный участок был сформирован в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, площадью, необходимой для строительства и дальнейшей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, с учетом площади застройки и специфики назначения объекта, в связи с чем, основания для признания оспариваемого договора купли-продажи ничтожной сделкой отсутствуют;

- не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов публично-правового образования при заключении оспариваемого договора.

В обоснование изложенных в отзыве доводов администрация представила копии следующих документов: письмо комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Государственной Думы Федерального Собрания российской Федерации от 19.01.2023; экспертное заключение ФГБОУ ВО «СПбГУ» от 25.11.2022 по запросу ФИО23 от 20.10.2022; письма Росреестра на запрос департамента от 17.06.2022 №ОП/018323/22 и от 16.09.2022 №11-7964-АБ/22.

Прокуратура Красноярского края, возражая на доводы процессуальных оппонентов, ссылается на следующее (возражения от 12.10.2022, от 14.12.2022, от 07.07.2023):

- не имеет правового значения ссылка на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 № Д23-2954, положения которого опровергаются судебной практикой более позднего периода;

- не относятся к настоящему делу выводы, изложенные в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2015 № 301-КГ15-4981, поскольку статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившим в законную силу только 01.03.2015;

- определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2019 № 89-КА19-1 принято при иных фактических обстоятельствах;

- поскольку в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 находится объект недвижимости, законность возведения которого не оспаривается, применение двусторонней реституции по правилам пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлялось;

- техническое заключение, подготовленное 11.10.2022 ООО «ЗемЭкспертПроект», содержит ошибки и неточности, в связи с чем, не отвечает требованиям разумности и достоверности, при исследовании эксперт вышел за пределы поставленных вопросов, прокуратора и иные участники процесса не принимали участии в проведении кадастровым инженером ФИО12 обследования; однако обоснование площади должно быть представлено и учитываться органом публичной власти исключительно на момент принятия решения о его  предоставлении, в связи с чем, оснований для учёта площади (протяжённости) объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 24:50:0300215:471, 24:50:0300215:472 и их охранных зон не имелось. Учитывая значительную площадь спорного земельного участка (2378 кв.м), его правильную форму (прямоугольная без изломанности границ), доступ к автомобильным дорогам общего пользования, допустимость образования в территориальной зоне О-1 земельных участков площадью от 300 кв.м, объективных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности раздела земельного участка в целях образования самостоятельного участка для эксплуатации здания незначительной площади (211,5 кв.м.), не имеется; указанное обстоятельство является очевидным и не требует специальных познаний, а выводы ФИО10 об обратном являются несостоятельными и опровергаются её же исследованиями. Выводы кадастрового инженера о том, что образование новых участков приведёт к вклиниванию и изломанности их границ документально не подтверждены; мотивировка таких выводов со ссылкой на фактические обстоятельства, землеустроительную документацию и нормативно-правовые акты не приводится. Из арифметического сопоставления параметров здания (211,5 кв.м) и участка (2378 кв.м) следует, что разница площадь здания меньше площади участка в 11 раз; при этом в судебной практике явная несоразмерность площадей устанавливалась при разнице в 3 раза (постановление АС Поволжского округа от 26.11.2019 по делу № А49-14051/2018, постановление АС Северо-Кавказского округа от 20.12.2021 по делу № А53-3030/20219, постановление АС Волго-Вятского округа от 04.08.2022 по делу № А82-12590/2021 и др.);

- приведённое заключение ФИО9 содержит недостатки, аналогичные имеющимся в экспертном заключении ООО «Кадастровый центр», заключении специалиста ООО «ЗемЭкспертПроект» ФИО10, указанные в пояснениях прокуратуры края от 14.12.2022, от 06.06.2023: отсутствуют нормативные основания для исключения из площади земельного участка площади застройки здания (241 кв.м), площади противопожарного проезда вокруг здания (212,5 кв.м), площадок для размещения гостевых парковочных мест (130 кв.м), мусоросборных, неправомерно в состав площади участка включена охранная зона сетей инженерно-технического обеспечения; учет наличия данных инженерных сетей и установленных для их эксплуатации охранных зон, противоречит общепринятому в судебной практике подходу о том, что обоснование площади участка должно учитываться исключительно на момент принятия решения о его предоставлении (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение ВС РФ от 26.04.2016 №64-КГ16-2). Наличие проекта межевания территории, не являющегося в силу закона безусловным основанием образования земельных участков, также не может предопределять возникновение прав на них у конкретных лиц (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.01.2023 по делу № А58-7349/2020, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.03.2018 № 56-44738/2016 и др.). С учётом изложенного специалистом не приведено нормативного обоснования необходимости образования земельного участка для эксплуатации здания в существующей площади, при этом в состав такой площади необоснованно включены контейнеры, инженерные сети и их охранные зоны;

- ничтожность сделки - договора купли-продажи от 10.03.2022, заключённого между ООО «Альянс-Строй» и ООО «Оазис», мотивирована в исковом заявлении тем обстоятельством, что продажа земельного участка произведена лицом, не имеющим в силу ст. 209 ГК РФ права на его отчуждение;

- из обстоятельств дела следует, что ООО «Оазис» не является добросовестным приобретателем, исходя из следующих признаков: приобретение земельного участка по явно заниженной цене; совершение сделок по отчуждению имущества в незначительный временной промежуток (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 10715/12): срок между отчуждением земельного участка из публичной собственности 21.01.2022 и заключением договора купли-продажи между ООО «Альянс-Строй» и ООО «Оазис» с учётом времени на государственную регистрацию перехода права составил чуть более полутора месяцев; наличие аффилированности между сторонами сделки на момент её совершения, о фактической аффилированности ООО «Альянс-Строй» и ООО «Оазис» свидетельствует их регистрация по одному адресу.

Актом осмотра от 07.12.2022 заместителем прокурора города Красноярска зафиксировано состояние спорного земельного участка по результатам его визуального осмотра. К акту приложена фототаблица.

В обоснование доводов об аффилированности ООО «Альянс-Строй» и ООО «Оазис» процессуальный истец представил следующие документы:

- таблица СПАРК-Интерфакс от 03.06.2022;

- сведения (СПАРК-отчет) о руководителях ООО «Алянс-Строй»: ФИО13 (генеральный директор с 10.07.2017 по 05.10.2017); ФИО14 (генеральный директор с 06.10.2017 по 03.09.2018); ФИО15 (генеральный директор с 04.09.2018 по 17.01.2022);  ФИО16 (генеральный директор с 18.01.2022);

- сведения (СПАРК-отчет) о руководителях ООО «Оазис»: ФИО17 (директор с 26.09.2007 по 11.02.2014; ФИО18 (директор с 12.02.2014 по 18.03.2014); ФИО19 (директор с 19.03.2014 по 04.06.20140; ФИО20 (директор с 05.06.2014, доля в УК – 100%);

- сведения (СПАРК-отчет) о руководителях ООО «Галерея вкуса» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>): ФИО20 (директор с 27.11.2012 по 03.10.2017); ФИО15 9директор с 04.10.207 по 17.01.20220; ФИО16 (директор с 18.01.2022);

- сведения (СПАРК-отчет) о руководителях ООО «Альт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>): (ФИО21 (директор с 23.12.2015 по 27.12.2018; ФИО14 – директор с 28.12.2018 по 12.03.2019; ФИО22 директор с 13.09.2019);

- сведения (СПАРК-отчет) об учредителях ООО «Альт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>): ФИО21 – для в уставном капитале общества 70% , дата внесения сведений – 23.12.2015; ФИО20 – доля в уставном капитале 30 % (дата внесения сведений в ЕГРЮЛ 23.12.2015), 100 % - дата внесения сведений в ЕГРРЮЛ – 23.08.2019).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 15.03.2023 назначена судебная экспертиза по определению необходимой площади земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «Кадастровый центр» ФИО8, перед экспертом поставлены вопросы:

1) Являлся ли земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 площадью 2 378 кв.м на момент его выкупа 21.01.2022 минимально необходимым для эксплуатации (использования) нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470 площадью 211,5 кв.м.

2)  В какой площади и в каких границах (с определением координат характерных точек границ) по состоянию на 21.01.2022 подлежал образованию земельный участок для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470 площадью 211,5 кв.м с учётом обеспечения доступа от земель общего пользования, 

а также с учетом его назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемым к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и межевания территории г. Красноярска.

В материалы дела 27.04.2023 от ООО «Кадастровый центр» поступило заключение эксперта №317-04/2023 от 21.04.2023, содержащее следующие выводы по поставленным вопросам:

1) по результатам анализа материалов дела, сведений ЕГРН и сведений ГИСОГД, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 площадью 2378 кв.м на момент его выкупа 21.01.2022 является минимально необходимым для эксплуатации (использования) нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470 площадью 211,5 кв.м, так как границы и площадь земельного участка соответствуют требованиям земельного законодательства (ст. 1, ст. 11.3, 11.9, ст. 85 ЗК РФ) и требованиям градостроительного законодательства (ст. 30, ст. 36, ст. 43 ГрК РФ);

2) по состоянию на 21.01.2022 подлежал образованию земельный участок для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470 площадью 211,5 кв.м, исключительно в каталоге координат границ земельного участка с условным номером 10.3.38 площадью 2378 кв.м, согласно утверждённому проекту межевания территории Центральной левобережной части города Красноярска и района «Удачный», утверждённого постановлением администрации города Красноярска № 1005 от 15.12.2020 (таблица 1), который поставлен на государственный кадастровый учет и соответствует площади и границам земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 (дата присвоения кадастрового номера 21.08.2020). Образование иных земельных участков для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470 площадью 211,5 кв.м с учетом обеспечения доступа  от земель общего пользования, а также с учетом  его назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также действующим проектом межевания территории  г. Красноярска, не предусмотрены.

Прокуратурой Красноярского края представлены возражения от 06.06.2023 на заключение эксперта ФИО8 №317-04/2023 от 21.04.2023.

ООО «Альягнс-Строй» представило пояснения от 06.06.2023 и 10.07.2023 в поддержку доводов эксперта, изложенных в заключении по результатам проведенной судебной экспертизы, и заключения кадастрового инженера ООО «ГЕОПРОФ» ФИО9 от 30.05.2023.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в названной норме способов либо нескольких из них. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Согласно статье 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202- 1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Исходя из положений части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокурором Красноярского края в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярка заявлены требования к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй», к обществу с ограниченной ответственностью «Оазис» о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 21.01.2022 № 21 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй», а также последующего договора купли-продажи от 10.03.2022 между обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» и обществом с ограниченной ответственностью «Оазис» в части отчуждения земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469.

При этом в качестве оснований заявленных исковых требований в рамках настоящего дела Прокуратура Красноярского края указывает на нарушения ответчиками положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Обращаясь с настоящим иском, с учетом избранного способа защиты, вопреки возражениям материального истца и ответчиков, прокурор выступает в защиту интересов муниципального образования – город Красноярск, для обеспечения имущественных интересов (публичной собственности) в лице муниципального органа – администрации города Красноярск в целях эффективного использования земельного участка, а также соблюдения интересов неопределенного круга лиц, ссылаясь на то, что оспариваемый договор заключен с нарушением земельного законодательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований на основании следующего.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Из положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно положению о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденному распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является органом администрации города Красноярска, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью города Красноярска, в том числе земельными и лесными участками, а также земельными и лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Красноярска, в пределах полномочий, предусмотренных действующим законодательством.

К одной из функций департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, относится, в том числе управление и распоряжение муниципальным имуществом, а также землями и лесами, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Красноярска, путем передачи их по договору в аренду и иное возмездное и безвозмездное пользование, в том числе по договорам хранения, концессионным соглашениям, в хозяйственное ведение и оперативное управление, доверительное управление другому лицу, в залог, в пределах, установленных действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города, распоряжается лесными и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с законодательством Российской Федерации. (пункт 25 положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р).

Распоряжением администрации города Красноярска от 28.01.2013 № 8-р утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках. Указанным регламентом определен порядок и стандарт предоставления департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках (далее - муниципальная услуга).

Учитывая изложенное, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является уполномоченным органом по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в аренду и в собственность лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из содержания определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить. Названный подход находит свое подтверждение в судебной практике (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 по делу № А33-30944/2020, от 04.12.2023 по делу №А33-22037/2022, от 22.12.2023 по делу №А33-32884/2022, от 23.01.204 по делу №А33-23599/2022).

Как следуем из материалов дела, распоряжением администрации города Красноярска от 11.08.2020 № 2502-недв: перераспределён земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:61, расположенный по адресу: 

<

...>, с землями неразграниченной государственной собственности; утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов площадью 2 378 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, Центральный район, ул. Качннская, в результате которого образован и поставлен на кадастровый учет 21.08.2020 земельный участок площадью 2 378 кв.м. по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Центральный район с присвоением кадастрового номера 24:50:0300215:469.

На основании протокола о результатах аукциона от 15.02.2021, распоряжения администрации города Красноярска от 14.12.2020 №3971-недв, извещения о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, опубликованного в газете «городские новости» от 23.12.2020 №150, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска (арендодатель) и ООО «Альянс-Строй» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 02.03.2021 № 63, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на аукционе, проведенном 12.02.2021, принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, расположенный в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1), с кадастровым номером 24:50:0300215:469, площадью 2378,00 кв.м, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях строительства объектов: бытовое обслуживание (код 3.3.) с наложением с особыми условиями использования территории.

В период с мая по ноябрь 2021 года ООО «Альянс-Строй» и ООО «Оазис» разработана проектная документация, получены разрешения на строительство, осуществлено строительство и ввод в эксплуатацию объекта - «мастерская мелкого ремонта» на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300215:469.

Согласно материалам реестрового дела здание – мастерская мелкого ремонта площадью 211,5 кв.м., по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Центральный район, ул. Качинская, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469, поставлено на кадастровый учет 22.11.2021 с присвоением кадастрового номера 24:50:0300215:470, право собственности ООО «Альянс-Строй» зарегистрировано на основании заявления от 23.11.2021.

30.11.2021 ООО «Альянс-Строй» обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером  24:50:0300215:469, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – бытовое обслуживание (код 3.3.), в целях эксплуатации здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска (продавец) и ООО «Альянс-Строй» (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка от 21.01.2022 № 21, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель  населенных пунктов, общей площадью 2378,0 кв.м с кадастровым номером  24:50:0300215:469, находящийся в охранной зоне инженерных сетей, водоохранной зоне р. Кача (реестровый номер границы 24:00-6.18536), зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения «Караульная башня – часовня П-вы Пятницы», 1855 г., Караульная гора / ул. Степана Разина, 51а (зона Р-6.4), в границах зон подтопления территорий, прилегающих к зонам затопления при половодьях и паводках 1% обеспеченностью р. Енисей, р. Кача, р. Бугач, р. Базаиха, в границах г. Красноярска с территориями умеренного подтопления (глубина грунтовых вод от 0,3 – 0,7 до 1,2 – 2) (реестровый номер граница 24:00:6.18860), в водоохранной и прибрежной защитной зоне по проекту «Установления границ водоохранных зон прибрежных защитных полом рек Енисей, Кача, Бугач, Базаиха в границах города Красноярска и его окрестностях», расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская, для эксплуатации нежилого здания (мастерская мелкого ремонта) в соответствии с градостроительным регламентом зоны в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, прилагаемой к договору.

Согласно пункту 2.1. договора цена участка установлена в размере 1 522 438 руб. 40 коп., что составляет 15,0 процентов от его кадастровой стоимости.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 №64-КГ16-2).

Кроме того, согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Таким образом, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым относится не только обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, но и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу, а также доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

Доводы ответчиков об обратном фактически основаны на неверном толковании указанных норм права и не являются основаниями для иных выводов суда.

При площади здания 211,5 кв.м., ООО «Альянс-Строй» в собственность передан земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 площадью 2 378 кв.м. в целях эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (площадь земельного участка более чем в 11 раз превышает площадь здания).

Формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 2 378 кв.м. сами по себе не являются основаниями для предоставления обществу земельного участка указанной площади как владельцу нежилого здания площадью 211,5 кв.м. Сходный вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2016 №309-КГ16-15020 по делу №А60-41815/2015. Поэтому, вопреки доводам материального истца и ответчиков, несмотря на формирование, постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 2 378 кв.м., требовалось подтверждение того обстоятельства, что для использования такого здания необходима вся площадь испрашиваемого в собственность земельного участка.

При этом суд критически относится к подготовленному 11.10.2022 специалистом ООО «ЗемЭкспертпроект» ФИО10 техническому заключению №1808-2022-ТЗ по обоснованию площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470, согласно которому необходимая и достаточная площадь для деятельности собственника – ООО «Оазис» на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300215:469 (размещение автосалона) – 2378 кв.м., обосновывая следующими технико-экономическими показателями земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства (страница 13): площадь отведенного участка – 2378 кв.м., площадь застройки – 241,2 кв.м., площадь площадки для мусорных контейнеров – 11,9 кв.м., площадь накопительной емкости для поверхностного стока 5 куб.м. – 9,7 кв.м., площадь под пунктом охраны – 6,2 кв.м., площадь под организованные парковочные места для сотрудников и клиентов – 101,3 кв.м., площадь под парковку автомобилей на 70 автомобилей с учетом внутренних проездов – 1651,5 кв.м., площадь озеленения – 356.2 кв.м., поскольку специалистом не учитывается назначение возведенного на спорном земельном участке объекта.

Так, судом установлено, что ООО «Максимум» в 2021 году разработана проектная документация на строительство объекта «мастерская мелкого ремонта» шифр 721-21-АР, из содержания которой следует, что проектируемая «мастерская мелкого ремонта» предназначена для осуществления ремонта гарантийных и послегарантийных часов всех типов, мобильных телефонов, ювелирных изделий, общая площадь – 211,5 кв.м., площадь застройки – 241,2 кв.м.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 10.07.2023 департаментом градостроительства администрации города Красноярска 09.08.2023 в материалы дела представлены проектная документация, изготовлена ООО «Максимум» в 2019 году, шифр 721-21, на основании которой ООО «Альянс-Строй» выдано разрешение на строительство объекта «Мастерская мелкого ремонта» по адресу: г. Красноярск, Центраьынй район, ул. Качинская.

Согласно разработанной в 2019 г. (с изменениями 2021 года) ООО «Максимум» проектной документации шифр 721-21 в отношении мастерской мелкого ремонта предусмотрена следующая схема планировочной организации территории земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 (2 378 кв.м.) площадь застройки – 241,2 кв.м. (10,1%); площадь проектируемых покрытий – 1 959,1 кв.м. (82,4%), в том числе площадь асфальтобетонного покрытия – 1 903,3 кв.м., площадь бетонной отмостки – 55,8 кв.м.; площадь газона – 156 кв.м. (6,6%); площадь площадки для мусорных контейнеров – 11,9 кв.м. (0,5%); площадь застройки водоотводного лотка – 9,8 кв.м. (0,4%).

К заключению №317-04/2023 от 21.04.2023 эксперта ООО «Кадастровый центр» ФИО8 по результатам судебной экспертизы по определению необходимой площади земельного участка, суд также относится критически, поскольку оно не содержит обоснованных и мотивированных расчетов необходимой площади, а также обоснования необходимости использования для эксплуатации здания предусмотренных проектом строительства асфальтобетонных покрытий площадью 1 903,3 кв.м., учёт экспертом при расчете площади земельного участка наличие инженерных сетей – «кабельная линия 0,4 кВ» протяжённостью 51 м и «дождевая канализация» протяжённостью 1 м, объём 5 куб.м. и установленных для их эксплуатации охранных зон.

Суд соглашается с доводами процессуального истца о том, что в ответе на вопрос № 1 эксперт вышел за пределы поставленного вопроса и дал правовую оценку, указав, что границы и площадь спорного участка соответствуют требованиям земельного и градостроительного законодательства, сославшись на конкретные нормы Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации, что является исключительной компетенцией суда. Вопреки утверждению эксперта, Федеральный закон от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» не содержит обязанности организации площадки для сбора твёрдых коммунальных отходов с соблюдением санитарных правил. При этом конкретное указание статьи и пункта в заключении отсутствует, что затрудняет проверку данного вывода.

В судебном заседании 15.11.2023 суд заслушал пояснения эксперта ФИО8 по вопросам суда и представителей лиц, участвующих в деле, согласно которым эксперт указал, что исследование проводилось по результатам полевых работ (для проверки наличия здания, его соответствия проектной документации и сведениям ЕГРН) и анализа представленных документов.

Кроме того, у суда вызывают сомнения в беспристрастности эксперта ООО «Кадастровый центр» ФИО8 ввиду того обстоятельства, что специалистом ФИО10, подготовившей по заказу ответчиков – обществ техническое заключение от 11.10.2022 №1808-2002-ТЗ, представлена посредством сервиса «Мой арбитр» 27.04.2023 (после получения заключения эксперта судом) подписка от 10.04.20263 эксперта ФИО8 о предупреждении его об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.

В заключениях от 30.05.2023 и от 17.07.2023 кадастрового инженера ООО «ГЕОПРОФ» ФИО9 в отношении земельного участка с кадастровым номером  24:50:0300215:469 также не приведено нормативного обоснования необходимости образования земельного участка для эксплуатации здания в существующей площади, при этом в состав такой площади необоснованно включены контейнеры, инженерные сети и их охранные зоны.

При этом вывод эксперта ФИО8, а также вывод кадастрового инженера ФИО9 о том, что предоставление спорного земельного участка для эксплуатации здания в существующих границах обусловлено наличием в проекте межевания земельного участка с условным номером 10.3.38, образование иных земельных участков не предусмотрено также подлежит отклонению, поскольку тот факт, что спорный земельный участок предоставлен в пределах границ, изначально определенных в соответствии с проектом межевания, в данном случае не имеет правового значения, поскольку законодательством предусмотрена возможность внесения изменений в проект межевания территорий, в том числе, в целях изменения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков (статья 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства РФ от 01.10.2020 № 1591).

Суд отклоняет доводы материального истца и ответчиков о неделимости спорного земельного участка, поскольку неделимость спорного земельного участка не свидетельствует о безусловном праве собственника расположенного на нем объекта недвижимости на приобретение такого земельного участка в собственность без проведения торгов в полном размере вне зависимости от размера фактического землепользования.

Вместе с этим, суд отмечает, что неделимость спорного земельного участка не свидетельствует о безусловном праве арендатора на приобретение такого земельного участка в собственность без проведения торгов в полном размере вне зависимости от размера фактического землепользования.

Кроме того, указанными субъектами не учтено, что согласно градостроительному плану земельного участка от 19.10.2020 № РФ-24-2-08-0-00-2020-0440 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469 площадью 2 378 кв.м. расположен в территориальной зоне «зона делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1)», к основным видам разрешенного использования которой относится, в том числе, бытовое обслуживание (код – 3.3), для которой установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: предельный минимальный размер земельного участка – 0,03 га; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - не более 80%; при этом согласно проектной документации в отношении спорного объекта - площадь застройки – 241,2 кв.м., что составляет 10,1% от площади земельного участка, что, по мнению суда, не исключает возможность формирования земельного участка исключительно для целей эксплуатации спорного объекта.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

По смыслу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что расчет необходимой площади земельного участка осуществлен не только исходя из необходимости обслуживания здания, принадлежащего обществу, но и учитывает площадь асфальтобетонного покрытия, газона, которые не образуют объект недвижимости, а представляют собой улучшение полезных свойств земельного участка. В связи с чем, включение указанных площадей в целях расчета площади земельного участка, необходимого только для использования принадлежащего обществу на праве собственности нежилого здания площадью 211,5 кв.м, является необоснованным.

Приобретение обществом земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно (более чем в 11 раз) превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов. Указанный правовой подход находит свое отражение в судебной практике (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 № Ф02-7475/2021 по делу № А33-30944/2020, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.2021 № Ф08-532/2021 по делу № А32-5881/2020 , Определением Верховного Суда РФ от 31.05.2021 № 308-ЭС21-6954 отказано в передаче дела № А32-5881/2020 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

Не имеет правового значения ссылка на письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 № Д23и-2954, от 03.07.2015 № Д23и-3084, положения которых опровергаются приведённой выше судебной практикой более позднего периода.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 19.06.2019 № 89-КА19-1 также не влияет на обоснованность заявленных требований, постановлено при иных фактических обстоятельствах, предметом спора являлся отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату. Более того, данным определением дело направлено на новое рассмотрения ввиду необходимости установления ряда обстоятельств.

Не являются относимыми к настоящему делу указанные в отзыве департамента доводы аналогичные, содержащимся в определении ВС РФ от 18.08.2016 № КГ16-9522 по делу №А76-25498/2015, поскольку оно постановлено при иных фактических обстоятельствах.

Ошибочным следует признать доводы администрации города Красноярска и департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о том, что избранный способ защиты не приведёт к восстановлению нарушенного права, прокурором не обосновано нарушение публичных интересов.

Публичный интерес, в защиту которого выступает прокурор в данном деле, заключается в максимально экономически эффективном распоряжении публичными ресурсами, в том числе путём передачи земель (преобладающая часть спорного участка, которая не требуется для эксплуатации здания), в пределах которых могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, по результатам аукциона заинтересованным юридическим лицам.

Несоблюдение требований соразмерности повлекло незаконное предоставление в собственность земельного участка общей площадью более 2 тыс. кв.м. в пределах Центрального района города Красноярска по льготной цене, учитывая, что наличие права на льготный выкуп значительной части земельного участка (при несоразмерности площадей в 11 раз) ООО «Альянс-Строй» не обосновано.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Получение лицом преимущества и выгоды, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, является недопустимым.

Очевидным является недобросовестное поведение ответчиков – ООО «Альянс-Строй» и ООО «Оазис», выраженное в введении ООО «Альянс-Строй» в гражданский оборот объекта недвижимости общей площадью 211,5 кв.м. «мастерская мелкого ремонта» (предназначенного согласно проектной документации для осуществления ремонта гарантийных и послегарантийных часов всех типов, мобильных телефонов, ювелирных изделий) посредством регистрации 23.11.2021 права собственности на него с целью оформления 21.01.2022 в преимущественном порядке по льготной цене (в размере 1 522 438 руб. 40 коп.) права собственности на земельный участок под таким объектом при этом без намерения использовать по целевому назначению и объект, и земельный участок под ним, о чем свидетельствуют последующие действия ООО «Альянс-Строй» по отчуждению объекта и земельного участка 10.03.2022 ООО «Оазис», которое планировало использовать объект общей площадью 211,5 кв.м. - «мастерская мелкого ремонта» и земельный участок для автосалона. Указанное подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Так, согласно подготовленному 11.10.2022 специалистом ООО «ЗемЭкспертпроект» ФИО10 техническому заключению №1808-2022-ТЗ по обоснованию площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470, при визуальном осмотр земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 установлено, что участок и нежилое здание, расположенное в его границах, используется для размещения автосалона «ОАЗИС»; территория земельного участка используется для демонстрации автомобилей, принятых автосалоном на комиссионную продажу, а также с целью размещения собственных транспортных средств; земельный участок по периметру огорожен бетонными блоками, имеет один централизованный въезд на территорию с земель общего пользования с восточной стороны через шлагбаум с пунктом охраны, площадка асфальтирована для открытой стоянки легковых автомобилей на 70 машино-мест, которые передаются автосалону для продажи, также имеется парковочные места для сотрудников и клиентов автосалона; нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0300215:470 функционально предназначено и эксплуатируется как офис автосалона для работы с клиентами (заключение сделок, оформление договоров, консультирование клиентов и оказание других видов услуг, связанных с покупкой-продажей автомобилей); в нежилом здании располагаются сотрудники ООО «Оазис», осуществляющие трудовую деятельность по покупке/продаже автомобилей, работе с клиентами лично, а также и удаленно (страница 9).

При этом суд соглашается с доводами процессуального истца о фактический аффилированности (с учетом представленной информации) и согласованности действий указанных юридических лиц – ООО «Альянс-Строй» и ООО «Оазис» по оформлению в преимущественном порядке по льготной цене права собственности на спорный земельный участок без реального намерения использовать его в целях эксплуатации здания общей площадью 211,5 кв.м. - «мастерская мелкого ремонта» (предназначенного согласно проектной документации для осуществления ремонта гарантийных и послегарантийных часов всех типов, мобильных телефонов, ювелирных изделий).

Как указано Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 13.11.2008 № 126 (пункты 8, 9), разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними, а также продажу имущества по явно заниженной цене.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

При этом вопреки доводам материального истца и ответчиков со ссылкой на изначальное формирование спорного земельного участка в предоставленном обществу размере, формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве, например, на праве аренды (в том числе для целей строительства), не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичных земель при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования (в том числе и по итогам торгов) не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность.

Названный подход находит свое отражение в судебной практике (например, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.01.204 по делу №А33-23599/2022).

Право пользования земельным участком при приобретении расположенных на нем объектов недвижимости, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для возникновения права собственности на земельный участок в таком же размере.

Учитывая изложенное, поскольку содержание представленной проектной документации указывает на отсутствие необходимости и фактической возможности использования всего земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469, площадью 2 378 кв.м., для целей эксплуатации объекта недвижимости общей площадью 211,5 кв.м. «мастерская мелкого ремонта» (предназначенного согласно проектной документации для осуществления ремонта гарантийных и послегарантийных часов всех типов, мобильных телефонов, ювелирных изделий), арбитражный суд отклоняет доводы ответчиков и материального лица в указанной части как необоснованные.

Суд также критически относится к представленному в материалы дела экспертному заключению ФГБОУ ВО «СПбГУ» от 25.11.2022 по запросу ФИО23 от 20.10.2022 с учетом принципа относимости представленного доказательства. Кроме того, указанные в заключении выводы являются субъективным мнением специалиста, основанным на неверном толковании норм права, учитывая следующее.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы Земельного кодекса Российской Федерации не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества права самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов, либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 26.04.2016 №64-КГ16-2 указал, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В связи с чем, при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Согласно разъяснений, изложенных в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением требований статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации,  пункта 1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 25 статьи 39.16, пункта 1 статьи 39.20, Земельного кодекса Российской Федерации, посягает на публичные интересы.

При этом материалами дела не подтверждается необходимость использования всего земельного участка площадью 2 378 кв.м. для эксплуатации здания общества площадью 211,5 кв.м. Доказательств, свидетельствующих о том, что для использования здания общей площадью 211,5 кв.м. необходим земельный участок площадью в заявленном размере (2 378 кв.м.), ответчики и материальный истец не представили.

Суд также исходит из того, что фактически ответчик – ООО «Альянс-Строй» приобрел незастроенную часть земельного участка по льготной цене, предусмотренной для выкупа земельного участка под существующим объектом недвижимости, что создает потенциальную угрозу нанесения ущерба бюджету в виде недополучения денежных средств, составляющих разницу между рыночной стоимостью земельного участка и выкупной его ценой (льготной).

При таких обстоятельствах, требование истца о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 21.01.2022 № 21 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Альянс-Строй», является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, установленные фактические обстоятельства дела, в том числе аффилированность ООО «Альянс-Строй» и ООО «Оазис» и согласованность их действий по оформлению в преимущественном порядке по льготной цене права собственности на спорный земельный участок без реального намерения использовать его в целях эксплуатации здания общей площадью 211,5 кв.м. - «мастерская мелкого ремонта» (предназначенного согласно проектной документации для осуществления ремонта гарантийных и послегарантийных часов всех типов, мобильных телефонов, ювелирных изделий), приведенное нормативно-правовое обоснование, суд соглашается с позицией процессуального истца и о ничтожности последующего договора купли-продажи от 10.03.2022 между ООО «Альянс-Строй» и ООО «Оазис» в части отчуждения спорного земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469, общей площадью 2 378 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская.

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 4 статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Таким образом, для признания сделки ничтожной и применения последствий ее ничтожности, если это необходимо для защиты публичных интересов, суду не требуется заявление какой-либо из сторон.

Аналогичная позиция изложена в пункте 79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В свою очередь, вопрос о сумме денежных средств, подлежащих возврату обществу в порядке применения последствий недействительности, может быть разрешен после установления обстоятельств, относящихся характеристикам земельных участков, на которые может претендовать общество (вид права), и выяснения размера имущественных предоставлений, соотнесения суммы встречных требований с учетом принципа платности землепользования

При этом с учетом положений действующего законодательства (пункт 5 части 1 статьи 1, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса Российской 15 Федерации) возврат земельного участка без одновременного определения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости невозможен.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оазис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469, общей площадью 2 378 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 01.07.2022, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.08.2022, удовлетворено заявление Прокуратуры Красноярского края о принятии обеспечительных мер: запрещено обществу с ограниченной ответственностью «Оазис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и иным лицам по его поручению совершать действия по передаче третьим лицам прав и заключению любых сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469, осуществлять на нём строительство зданий, строений и сооружений, а также совершать сделки по передаче третьим лицам прав на здание с кадастровым номером 24:50:0300215:470; запрещено  Управлению Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 и здания с кадастровым номером 24:50:0300215:470.

Согласно части 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты», содержащееся в пункте 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указание на то, что обеспечительные меры действуют до фактического исполнения судебного акта, не препятствует их отмене, если в том числе по результатам рассмотрения заявления лица об отмене обеспечительных мер суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их дальнейшего применения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков.

На основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение искового требования о недействительности сделки составляет 6 000 руб., размер государственной пошлины за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер составляет 3000 руб.

Поскольку исковые требования заявлены к трем ответчикам по двум сделкам, с учетом удовлетворения иска, а также, учитывая, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, подлежит взысканию в доход федерального бюджета с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оазис» - 4 000 руб. государственной пошлины, с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» - 7 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 21.01.2022 № 21 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй».

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 10.03.2022 между обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» и обществом с ограниченной ответственностью «Оазис» в части отчуждения земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300215:469, общей площадью 2 378 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оазис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300215:469, общей площадью 2 378 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оазис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 7 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что меры по обеспечению иска, принятые определением от 1 июля 2022 года, сохраняют действие до фактического исполнения настоящего решения.

 

Судья

О.С. Тимергалеева