Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-8807/2019

г. Владивосток

27 января 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-9446/2019

на решение от 11.11.2019 судьи Е.А. Грызыхиной

по делу № А51-8807/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 12.11.2002) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 01.03.2006, адрес: 692342, 

<

...>) 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени,

при участии: стороны не явились

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ответчик,             ИП ФИО2) задолженности по договору от 25.07.2006 № 99 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:26:010325:0232, находящегося примерно в 218 метрах по направлению на северо-запад от ориентира перекресток, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Арсеньев, перекресток ул. Арсеньева и пер. Пархоменко для размещения существующих рефвагона и рефконтейнеров, используемых для торговли, площадью 324,59 кв. м. в размере 191 659,71 рублей, в том числе размер основного долга в размере 121 675,64 рублей за период с 25.04.2016 по 30.09.2019 и пени за нарушение сроков оплаты в размере 69 984,07 рублей за период с 01.05.2016 по 22.10.2019 (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.11.2019 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал 121 675 рублей 64 копейки задолженности, 13 888 рублей 51 копейку пени.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 11.11.2019 отменить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на переписку между арендатором и арендодателем относительно пересмотра площади арендуемого земельного участка и размера арендной платы, настаивая на достижении соглашения об изменении площади арендуемого участка, снижении размера арендной платы.

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей. 

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между Арсеньевским городским округом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор), заключён договор от 22.07.2006№ 99 аренды земельного участка, по которому арендодатель предоставляет на основании постановления КУМИ от 10.02.2006 № 84, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселения с кадастровым номером 25:26:010325:0232, находящийся примерно в 218 метрах по направлению на северо-запад от ориентира перекресток, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: кр. Приморский, г. Арсеньев, перекресток ул.Арсеньева и пер.Пархоменко (далее участок), для размещения существующих рефвагона и рефконтейнеров, используемых для торговли, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 324,59 кв.м.

Срок аренды участка установлен с 10.02.2006 по 08.02.2007. (пункт 2.1 договора).

В пункте 3.2 договора стороны согласовали, что размер арендной платы на 2006 год составляет 14 265,73 рублей. Размер арендной платы с 10.02.2006 по 31.12.2006 составляет 12 720,28 рублей. 

Согласно пункта 3.3 договора, арендатор уплачивает ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца расчетного квартала арендную плату долями не менее 1/4 части от установленного пунктом 3.2 договора размера платежа до выплаты полной суммы.

В дальнейшем между сторонами 17.02.2014 заключено дополнительное соглашение №53 к договору аренды №99 от 25.07.2006, согласно пункта 3.2 которого, размер арендной платы на 2014 год составляет 66 075,49 рублей.

Согласно пункта 2.1 дополнительного соглашения № 53, срок аренды участка установлен с 02.02.2014 по 31.01.2015.

В соответствии с соглашением от 25.09.2014 ФИО3 передал права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.07.2006 № 99 ФИО2.

Как указано в исковом заявлении, ответчик в нарушение условий заключенного договора аренды, не исполнял взятые на себя обязательства в части оплаты арендных платежей, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия №03-04-12/355 от 25.02.2019 с требованием, в срок до 26.03.2019 погасить сложившуюся задолженность по арендной плате в размере 124 909,81 рублей за период с 01.01.2015 по 31.01.2019 и 93 636,52 рублей пени, начисленные за период с 01.02.2015 по 25.02.2019.

Оставление претензии без ответа послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично, сочтя, что предъявленный ко взысканию размер неустойки не соответствует последствиям нарушения обязательства, в связи с чем снизил его в порядке статьи 333 ГК РФ.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы § § главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункта 3.1 договора, за указанный участок арендатору общая сумма годовой платы определяется по утвержденной методике с учетом коэффициента индексации арендной платы, установленного федеральным законом на расчетный год. Если за соответствующий период расчетного года арендная плата внесена без учета указанного коэффициента индексации, то арендная плата подлежит, перерасчету на основании федерального закона. При этом арендатор обязан доплатить соответствующую сумму самостоятельно, либо на основании письменного извещения арендодателя.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). На основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Реализуя право, предусмотренное положением стать 610 ГК РФ, истец 22.05.2017 направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2006 № 99 и освобождении его от принадлежащего имущества ответчику.

В ходе рассмотрения настоящего дела, судом первой инстанции установлено, что в ходе рассмотрения Арсеньевским городским судом Приморского края дела 2-684/2019 (решение от 04.07.2019), суд пришёл к выводу о расторжении 22.03.2017 спорного договора аренды земельного участка № 99 от 25.07.2006.

В силу части 6 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела 2-684/2019 Арсеньевского городского суда Приморского края, не подлежат доказыванию вновь в рамках рассматриваемого спора.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018). 

Данная правовая позиция опровергает довод ответчика, о том, что требование за период после расторжения может быть заявлено только в рамках неосновательного обогащения. 

Таким образом, требование, заявленное истцом, в период после расторжения договора основано на фактическом использовании ответчиком земельного участка без внесения истцу арендной платы за пользование спорным земельным участком.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм ГК РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств», если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшихся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечение срока действия договора производится в размере, определённом этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечёт прекращение обязательства по внесению арендной платы. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктом 3.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 53 от 17.02.2014), арендатор обязался вносить арендную платы по 5506,29 рублей ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным.

Доводы апеллянта об изменении площади арендуемого земельного участка на основании переписки стороны являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены с указанием на следующее.

Согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Для договора аренды иного не предусмотрено.

Соглашение о внесении изменений в договор аренды в требуемой законодательством форме между сторонами не заключалось. 

Само по себе заявление ответчика в адрес управления об уменьшении размера участка и ее ответ, данный письмом от 22.102014 с разрешением на раздел и определением нормативной площади 117 кв.м., включая произведенные ответчиком действия по разделу, не свидетельствуют о достижении сторонами соглашения об изменении договора аренды и об условиях такого изменения. 

При этом, данными Росрестра по Приморскому краю подтверждается существование земельного участка с кадастровым номером 25:26:01 03 25:0232 (решение от 11.07.2019).

Судом первой инстанции верно отклонен довод ответчика о том, что администрации согласовала новый размер арендной платы путем проставления на лицевом счете по договору № 99 записей - 35851, 19в год, 2987.60 в месяц, поскольку они выполнены неизвестным лицом, доказательств наличия волеизъявления полномочного представителя арендодателя на изменение арендной платы не представлено.

Довод ответчика о том, что управление на протяжении длительного времени принимало оплату в размере 3000 рублей и тем самым выразило согласие на данный размер арендной платы не состоятелен, поскольку эти обстоятельства не свидетельствует об изменении условий договора в части величины арендной платы, а лишь подтверждает ненадлежащее исполнение своих обязанностей по ее внесению со стороны ответчика.

Ссылки апеллянта на статью 438 ГК РФ и Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» также несостоятельны, поскольку администрацией не совершались какие-либо действия, свидетельствующие об акцепте изменения условий договора в части арендуемого земельного участка, более того,  доказательств разделения земельного участка и возврата его неиспользуемой части арендодателю ответчиком не представлено, на что также указал суд первой иснтанции.

Таким образом, отношения сторон регулируется имеющимся договором аренды и заключенными дополнительными соглашениями.

Соответственно, ответчик на момент рассмотрения настоящего дела не внес за период с 25.04.2016 по 30.09.2019 арендную плату по договору аренды в размере 121 675,64 рублей, в связи с чем, истец на основании статьи 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной суммы основного долга в судебном порядке. 

Расчет произведен с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, в силу чего заявление о пропуске срока исковой давности судом отклонено, поскольку в суд истец обратился 25.04.2019, при этом требования заявлены за период с 25.04.2016, что не превышает срок, исчисляемый в соответствие со статьей 196 ГК РФ. 

Поскольку наличие и размер долга подтверждены материалами дела, доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств в полном объеме по оплате арендованного имущества в материалы дела не представлено, размер долга в соответствии с расчетом истца, который судом признан обоснованным, составляет 121 675,64 рублей, исковые требования обосновано удовлетворены судом первой инстанции.

На спорную сумму задолженности, истцом начислена пеня за период с 01.05.2016 по 22.10.2019.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Условиями спорного договора, а именно пунктом 3.4, установлено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы, предусмотренной договором, уплачивается пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 17.02.2014 № 53, в случае нарушения сроков внесения арендной платы уплачивается пеня в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. Учитывая просрочку внесения арендной платы, привлечение ответчика к ответственности в виде взыскания пени является обоснованным.

Проверив выводы суда в части снижения заявленного истцом размера пени в связи с её несоразмерностью основному долгу, апелляционная коллегия не усматривает оснований для несогласия с ними в силу следующего.

Учитывая компенсационную природу неустойки и обстоятельства дела, суд пришёл к выводу о том, что начисленная истцом неустойка является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства ответчиком. Чрезмерность неустойки в рассматриваемом случае явствует из приведенных выше обстоятельств, что освобождает ответчика от доказывания факта такой несоразмерности.

Выполненный судом первой инстанции расчет неустойки за период с 01.05.2016 по 22.10.2019 в размере 13 888,51 рублей, коллегией проверен и признается соответствующим требованиям пункта 1 статьи 395 ГК РФ.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.11.2019 по делу №А51-8807/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова