АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А45-40553/2018

г. Новосибирск

13 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 13 мая 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тимошиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Тихая площадь», г. Новосибирск 

к обществу с ограниченной ответственностью «Форт», г. Новосибирск 

третьи лица: 1) арбитражный управляющий ФИО1, 

<

...>) общество с ограниченной ответственностью «Торнадо  и К», г. Новосибирск

о признании недействительным открытые торги в форме аукциона, проведенные 22.04.2011

при участии представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 28.09.2018, паспорт;

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 11.04.2017 (срок доверенности 3 года), паспорт, ФИО4, по доверенности от 13.04.2017(срок доверенности 3 года), паспорт;

от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

товарищество собственников жилья «Тихая площадь» (ТСЖ «Тихая площадь») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Форт» (далее – ООО «Форт»), о признании недействительными проведенных 22.04.2011 открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества – объекта незавершенного строительства – универсального назначения,  расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 194,4 кв.м., а также о признании недействительным договора купли-продажи №1 от 25.04.2011, заключенного по результатам торгов между внешним управляющим ОАО «Новосибирскспецмонтаж» ФИО1 и ООО «Форт», а также об аннулировании записи (государственный номер: 54:35:032700:2287-54/001/2017-1 от 14.09.2017) о регистрации права собственности ООО «ФОРТ» на незавершенный строительством объект  с кадастровый номером 54:35:032700:2287, при участии в деле третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражного управляющего ФИО1 и общества с ограниченной ответчтвенностью «Торнадо и К» (ООО «Торнадо и К».

В ходе судебного разбирательства представителем истца было заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части требования об  аннулировании записи (государственный номер: 54:35:032700:2287-54/001/207-1 от 14.09.2017) о регистрации права собственности ООО «Форт» на незавершенный строительством объект с кадастровый номером 54:35:032700:2287. 

Суд проверил полномочия представителя истца на право отказываться от исковых требований полностью или частично (доверенность от 28.09.2018).

Заявление истца о частичном отказе от иска принято судом в порядке ч. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представители ответчика и арбитражный управляющий ФИО1 в удовлетворении иска просят отказать в связи с отсутствием оснований для признания оспариваемых истцом торгов  недействительными, отсутствия у истца интереса в оспаривании указанных торгов, а также в связи с истечением срока исковой давности по требованиям истца.

Представитель истца на удовлетворении иска настаивает, ссылаясь на следующее. 

25.04.2011 между ООО «Форт» (покупатель) и ОАО «Новосибирскспецмонтаж» (продавец), в лице внешнего управляющего ФИО1, был заключен договор купли-продажи №1 объекта незавершенного строительства - дома универсального назначения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 194,4 кв.м. Договор купли-продажи заключен на основании протокола №2 о ведении торгов и об определении победителя торгов от 22.04.2011. Открытые торги в форме аукциона были проведены 22.04.2011.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. 

Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Порядок организации и проведения торгов определен статьей 448 ГК РФ.

Пунктом 4 статьи 448 ГК РФ установлено, что участники торгов вносят задаток в размер сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Применение положений пункта 2 статьи 449 ГК РФ допустимо и в том случае, когда оспариваются результаты торгов, незаконно признанных состоявшимися в связи с принятием заявки от участника, не внесшего задаток.

Из  системного  толкования  положений  статей  447  -  449  ГК  РФ  следует,  что недействительные торги - это торги, которые состоялись, но в связи с допущенными при их проведении нарушениями результаты таких торгов могут быть лишены юридической силы решению суда. Недействительность торгов является следствием нарушений законодательно установленных правил их проведения (пункт 1 статьи 449 ГК РФ).

В соответствии с ч. 8 ст. 110 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), организатор торгов выполняет следующие функции: опубликовывает и размещает сообщение о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов; принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене предприятия; определяет участников торгов; осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене предприятия; определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов; уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов.

Истец полагает, что при проведении указанных торгов были допущены нарушения, выразившиеся в том, что 18.03.2011 в газете «Коммерсант» и 11.03.2011 в газете «Советская Сибирь» было размещено объявление о торгах в отношении движимого имущества, являющегося строительными материалами  - фундамента (ж/б плита, блоки ФБС, кирпичная кладка), но не объекта незавершенного строительства, который с 24.06.2008 был поставлен на кадастровый учет. 

Также истец указывает на то, что в нарушение ст. ст.110-111 Закона о банкротстве внешним управляющим ФИО1 протокол заседания аукционной комиссии по определению участников торгов по продаже дома универсального назначения, также как и протокол по результатам торгов не составлялся.

Как указывает истец, процедура проведения торгов, установленная ст.ст.447, 449 ГК РФ, Федеральным законом «С несостоятельности (банкротстве), внешним управляющим ФИО1 была нарушена.

Стоимость указанного имущества согласно п.2.1 договора составила 1 159 573 рублей, согласно разделу II указанного договора задаток в сумме 230000 рублей, перечисленный покупателем по договору о задатке №2 от 12.04.2011, на реквизиты ИП ФИО1, засчитывается в счет оплаты имущества. Оставшуюся сумму в размере 929 573 рублей покупатель должен был оплатить в течение 30 дней с момента подписания договора на расчетный счет в ОАО «МДМ Банк»

Истец утверждает, что ООО «Форт» не была произведена оплата по договору купли-продажи №1 от 25.04.2011, поскольку в материалах дела №А45-16135/2009 о банкротстве ОАО «Новосибирскспецмонтаж» соответствующие платежные документы отсутствуют. Договор о задатке №2 от 12.04.2011 сторонами не составлялся, задаток не вносился.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, подтверждаются и отчетом конкурсного управляющего ФИО1 о своей деятельности и результатах проведения конкурсного производства от 09.11.2011, в котором указано, что имущество должника не реализовывалось, аналогичная информация содержится в отчете от 11.01.2012, нет данной информации и в отчете от 09.04.2012.

В январе 2012 года конкурсным управляющим ФИО1 было заявлено ходатайство о продлении конкурсного производства в отношении застройщика, однако, в заявлении о реализации имущества также ничего не было указано о реализации незавершенного строительством объекта.

По утверждению истца, на строительство жилого комплекса по Красному проспект, 153А и Красному проспекту, 153Б ОАО «Новосибирскспецмонтаж» были привлечены денежные средства инвесторов (дольщиков - физических лиц и ЗАО «Хрустальны дворец и К»).

В разрешении на строительство объектов №138 от 27.04.2004 не был конкретизирован объект - дом универсального назначения, в нем указано, что разрешение выдано ОАО «Новосибирскспецмонтаж» на строительство второго пускового комплекса первой очереди «Высокоплотная малоэтажная застройка в пойме р. Ельцовка», что также, по мнению истца, подтверждает то, что ОАО «Новосибирскспецмонтаж» не являлось застройщиком данного объекта недвижимости.

По утверждению истца, спорный объект недвижимости не является самостоятельным объектом, поскольку в нем расположена связующий коммуникационный узел (водоснабжение, отопление) жилых домов по Красному проспект,153А и Красному проспекту,153Б, его изначальное предназначение - вспомогательное помещение для обслуживания жилых домов, объект имеет общую стену с многоквартирным домом, расположен на земельном участке, выделенном для строительства многоквартирного жилого дома. Соответственно, истец считает, что указанный объект незавершенного строительства является общим имуществом многоквартирного жилого дома по Красному проспекту,153А, который  не мог быть реализован в рамках дела о банкротстве ОАО «Новосибирскспецмонтаж». Внешним управляющим ФИО1  не выяснялось предназначение незавершенного строительством объекта, не делались запросы в ТСЖ «Тихая площадь»,  таким образом, данное имущество  незаконно, с нарушением установленных ГК РФ и Законом о банкротстве норм, было реализовано общее имущество многоквартирного жилого дома по Красному проспект,153А, чем нарушены права собственников многоквартирного дома по Красному проспекту,153 А и Красному проспекту,153Б.

Дополнительно  истец сослался на Техническое заключение ООО «Р-Проект» по результатам обследования технического состояния жилого дома по Красному проспекту, 153а и незавершенной строительством 5-ти этажной блок-секции дома № 153а, согласно выводам которого  «Дом универсального назначения» является объектом с помещениями вспомогательного назначения: помещениями коммуникационного канала, выполняющего обслуживающую функцию внутренних и наружных систем инженерных коммуникаций существующих жилых домов по адресу: Красный проспект 153 "А" и Красный проспект 153 "Б".

На этом основании ТСЖ «Тихая площадь» уточнило исковые требования и просит признать недействительными проведенные 22.04.2011 открытые торги в форме аукциона по продаже имущества - объекта незавершенного строительства – дома универсального назначения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 194,4 кв.м., а также недействительным договор купли-продажи №1 от 25.04.2011, заключенный по результатам торгов между внешним управляющим ОАО «Новосибирскспецмонтаж» ФИО1 и ООО «Форт».

ТСЖ Тихая площадь» указывает, что о наличии спорного договора купли-продажи истцу стало известно в ходе рассмотрения дела А45-29391/2018, по которому ТСЖ было привлечено третьим лицом в сентябре 2018 года. В рамках указанного дела ООО «ФОРТ», как собственник незавершенного строительством объекта, обратилось в арбитражный суд с заявлением к мэрии города Новосибирска о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка площадью 900 кв.м. с кадастровым номером 54:35:032700:2262, сформированного для завершения строительства указанного объекта. Указанный земельный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:34 площадью 31937 кв.м., имеющего разрешенное использование «для строительства жилого квартала», ранее предоставленного ОАО «Новосибирскспецмонтаж» для строительства малоэтажной высокоплотной коттеджной застройки, двух 16-18-этажных домов и торгового центра, и на котором в настоящее время выстроены многоквартирные жилые дома по Красному проспекту, 153а, 1536, управление которыми осуществляет ТСЖ.

Истец не согласен с тем,  что решением Заельцовского районного суда от 20.06.2017, на которое ссылаются ответчик и третье лицо, были установлены обстоятельства, которые в настоящее время оспариваются ТСЖ, поскольку, по мнению истца, суд общей юрисдикции не проводил проверку действительности торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, фактически суд признал право собственности ответчика лишь  на основании представленных в дело копий документов (договора купли-продажи, акта незавершенного строительством объекта №32 и пр.). 

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения предъявленного ТСЖ «Тихая площадь» иска. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом в применении ст. 449 ГК РФ следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле.

Согласно п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушении порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными но иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При этом, не любое формальное нарушение правил организации либо проведения торгов может служить основанием для признания их недействительными. Эти нарушения должны иметь существенный характер, влиять на результаты торгов и привести к ущемлению прав и законных интересов истца. Отступление от установленных правил организации и проведения торгов следует оценивать с точки зрения того, находятся ли они в причинной связи с нарушением прав и законных интересов истца.

Продажа незавершенного строительством была предусмотрена Планом внешнего управления ОАО «Новосибирскспецмонтаж», утвержденного собранием кредиторов ОАО «Новосибирскспецмонтаж» от 05.03.2010. Порядок продажи был утверждён собранием кредиторов ОАО «Новосибирскспецмонтаж» от 10.03.2011.

Сообщение о проведении торгов в соответствии с требованиями ст. 110 Закона о банкротстве было опубликовано в газетах «Коммерсантъ» 42 от 12.03.2011, «Советская Сибирь» 41 от 11.03.2011. В сообщении о проведении торгов определено имущество, выставляемое на торги, указаны его характеристики.

По ходатайству ответчика к материалам дела приобщена копия протокола № 2 от 22.04.2011 заседания комиссии по определению победителя торгов.

Довод истца о нарушении порядка проведения торгов, состоящий в том, что задаток не поступил не расчетный счет должника, поскольку был зачислен на расчетный счет внешнего управляющего, не может быть положен в основание удовлетворения требований истца. Утверждение истца о том, что покупателем не произведена оплата в оставшейся части по договору купли-продажи опровергается надлежащими доказательствами, представленными ответчиком в материалы дела.

Согласно п. 4 ст. 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Согласно пунктам 3.2. Г, 3.2.4. Положения о порядке, сроках и условиях продажи спорного имущества должника, утвержденного собранием кредиторов ОАО «Новосибирскспецмонтаж» от 10.03.2011, следует, что внешний управляющий самостоятельно осуществляет организацию и проведение торгов, либо привлекает для этих целей специализированную организацию, указывает в сообщении о продаже имущества должника, в том числе реквизиты счетов, па которые вносится задаток. Из сообщений о проведении торгов, опубликованных в печатных  средствах  массовой  информации,   следует,   что  внешний  управляющий  ФИО1 выступал организатором торгов, указал расчетный счет для перечисления денежных средств  в качестве задатка.

Исполнение ответчиком 12.04.2011 обязанности по внесению суммы задатка в размере 230 000 рублей на расчетный счет организатора торгов внешнего управляющего ФИО1, указанный в сообщении о проведении торгов, подтверждается представленной в материалы дела выпиской из расчетного счета ООО «ФОРТ».

Из указанной выписки также следует, что ООО «ФОРТ» 25.04.2011 были перечислены непосредственно на расчетный счет должника денежные средства в сумме 370 000 рублей, 26.04.2011 в размере 559 573 рублей в счет оплаты согласно представленного в материалы дела договора купли-продажи № 1 от 25.04.2011 незавершенного строительством объекта. Актом приема-передачи от 25.04.2011 во исполнение указанного договора купли-продажи, подписанного между ООО «ФОРТ» и ОАО «Новосибирскспецмонтаж», также подтверждается факт полной оплаты должнику приобретенного с торгов имущества.

Обстоятельства того, что имущество было реализовано, сделка исполнена и должником получены денежные средства, подтверждается решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-16135/2009 о банкротстве должника ОАО «Новосибирскспецмонтаж». 

Изложенные обстоятельства также были установлены вступившим в законную силу решением Заельцовского районного суда города Новосибирска от 20.07.2017, которым за ООО «ФОРТ» было признано право собственности на спорый объект.

Отсутствие данных о реализации имущества в указанных истцом отчетах конкурсного управляющего связано с тем, что имущество продавалось в процедуре внешнего управления и информация об этом содержится в отчете внешнего управляющего от 10.06.2011, который был представлен в Арбитражный суд Новосибирской области в материалы дела А45-16135/2009 о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Новосибирскспецмонтаж». Копия указанного отчета, содержащая соответствующую информацию вместе с ходатайством от 21.06.2011 внешнего управляющего ФИО1 о его приобщении с отметкой о поступлении в суд 21.06.2011 представлена в материалы настоящего дела.

Таким образом, истцом не представлены доказательства нарушения порядка проведения торгов внешним управляющим, находящиеся в правовой взаимосвязи с правами и законными интересами истца, которые, по его мнению, нарушены.

Довод истца о том, что из сообщения о проведении торгов можно сделать вывод, что на продажу были выставлены строительные материалы, а не незавершенный строительством объект, основан на неверном его толковании истцом.

В силу п.2 ст. 448 ГК РФ (в редакции на момент публикации сообщения о проведении торгов) извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В качестве предмета торгов в сообщении указано имущество: «фундамент (Ж\Б плита, блоки ФБС, кирпичная кладка). Площадь застройки 194,4 кв.м. Местонахождение: 

<

...>.»

Согласно терминологии указанной в СНиП 1-2 "Строительная терминология" (Госстрой СССР) // МОСКВА СТРОЙИЗДАТ 1980, фундамент является одним из конструктивных элементов здания или сооружения: «ЭЛЕМЕНТ ЗДАНИЯ (СООРУЖЕНИЯ) КОНСТРУКТИВНЫЙ - конструкция, составляющая здание или сооружение (фундамент, стена, перекрытие, покрытие, лестница и т.п.)».

Указанные в сообщения признаки имущества, предлагаемого к продаже, указывают на индивидуально-определенную вещь, в качестве описания которой указана площадь застройки, наличие фундамента, и его материал (Ж\Б плита, блоки ФБС, кирпичная кладка).

При этом приведенные конструктивные элементы указаны в точном соответствии со сведениями об объекте, в акте о текущем состоянии незавершенного строительством объекта № 32 от 17.03.2006. Таблица акта содержит следующее описание частей здания: фундаменты (ж/б плита), наружные стены (блоки ФБС, кирпичная кладка).

Согласно Приложению № 1 к Приказу Минюста РФ от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка», в соответствие с которым изготовлен кадастровый паспорт па незавершенный строительством объект по состоянию на 24.06.2008. Для объекта незавершенного строительства общая площадь застройки в квадратных метрах является основной характеристикой. Данные о площади застройки (194,4 кв.) указаны в сообщении о проведении торгов.

Не соответствует действительности также утверждение истца о том, что незавершенный строительством объект был поставлен на кадастровый учет 24.06.2008. 

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН, сведения о спорном объекте, как о ранее учтенном объекте недвижимости (пункты 1,10 ст. 45 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"), внесены в кадастр недвижимости с присвоением ему кадастрового номера только 25.06.2016, в связи с чем в сообщении о проведении торгов невозможно было указать присвоенный позднее кадастровый номер объекта. 

Также арбитражный суд учитывает то, что ТСЖ «Тихая площадь» не является заинтересованным лицом, чьи имущественные права и законные интересы могли быть нарушены оспариваемыми торгами.

Из обстоятельств дела не следует, что истец вносил задаток для участия в торгах.  Исходя из обозначенного истцом материально-правового интереса, также следует, что он не намерен участвовать в таких торгах в будущем.

Согласно п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 ГК РФ). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

В качестве основания для обращения с данным иском ТСЖ «Тихая площадь» указывает на тот факт, что отчужденный объект не является самостоятельным объектом, а является общим имуществом многоквартирного жилого дома по Красному проспекту 153 А, в связи с чем он не мог быть реализован в рамках дела о банкротстве ОАО «Новосибирскспецмонтаж». Однако данный довод не соответствует действительности, документально опровергнут ответчиком.

Согласно проектной документации по строительству жилого квартала объект незавершенного строительства «дом универсального назначения» выделен в проекте как самостоятельное 4-этажное здание, состоящее из жилых и нежилых помещений, общей площадью 1422 кв.м., отдельно обозначен на Генеральном плане застройки под номером 18.

Ссылка истца на Разрешение на строительство от 27.04.2004 № 138 в обоснование того, что в отношении спорного объекта не выдавалось отдельного разрешения, следовательно, спорный объект является общим имуществом, не может быть принята, поскольку указанное разрешение выдавалось в период действия предыдущего Градостроительного Кодекса РФ от 07.05.1998 N 7343, согласно ст. 62 которого разрешение на строительство представляло собою документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории, что подразумевало выдачу разрешения на строительство нескольких объектов, что также следует из содержания выданного разрешения, в котором конкретно здания не перечисляются, а указывается на строительство второго пускового комплекса, «застройщику предоставляется право выполнять строительные работы на отведенном для строительства земельном участке».

Довод ТСЖ о том, что спорный объект расположен на земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, подлежит отклонению как необоснованный, противоречащий установленным по делу обстоятельствам.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:34, на котором расположены многоквартирные жилые дома 153а и 1536 по Красному проспекту в г. Новосибирске, в интересах которых ТСЖ обратилось с иском, имеет разрешенное использование «для строительства жилого квартала». Данный участок ранее был предоставлен ОАО «Новосибирскспецмонтаж» согласно Государственного акта№ 35000034, постановления мэрии города Новосибирска от 16.06.1992 № 432 для строительства малоэтажной высокоплотной коттеджной застройки, двух 16-18-этажных домов и торгового центра, а в целом такой участок представляет собой территорию, состоящую из земельных участков, предназначенных для обслуживания различных объектов недвижимости, возводившихся застройщиком ОАО «Новосибирскспецмонтаж». Помимо многоквартирных жилых домов 153а и 1536 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032700:34 имеются и другие объекты недвижимого имущества, не входящие в состав общего имущества многоквартирных жилых домов. Указанные обстоятельства ранее были установлены в рамках гражданского дела № 33-46/2008 (Кассационное определение Новосибирского областного суда от 29.01.2008 по иску ОАО «Новосибирскспецмонтаж» к ФИО5) На момент рассмотрения указанного спора ТСЖ как юридическое лицо уже существовало (дата регистрации истца согласно ЕГРЮЛ - 24.12.1998).

Поскольку истцом в материалы дела не представлено доказательств формирования земельного участка для целей эксплуатации многоквартирных жилых домов, в том числе под спорным объектом, само по себе утверждение, что спорный объект расположен на земельном участке, ранее предоставленном для строительства комплекса зданий различного назначения, значимые для удовлетворения иска обстоятельства не доказывает.

Вопрос о праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:34 также был предметом спора по иску ТСЖ, рассмотренного Арбитражным судом Новосибирской области по делу № А45-22131/2012. Вступившим в законную силу решением от 15.11.2012 по данному делу в удовлетворении требования ТСЖ о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных жилых домов по Красному проспекту, 153а, 1536 судом было отказано на том основании, что земельный участок 54:35:032700:34 был образован и поставлен на кадастровый учет с целью строительства жилого квартала, а не эксплуатации многоквартирного жилого дома, истец  (ТСЖ по указанному делу) не доказал факт того, что спорный земельный участок необходим для эксплуатации многоквартирного жилого дома именно в установленных границах, а также то, что данный земельный участок был сформирован для эксплуатации жилого дома.

При этом, в рамках рассмотренного Арбитражным судом Новосибирской области дела № А45-25723/2012 с участием ТСЖ, а  также мэрии города Новосибирска, был установлен факт того, какой по площади и конфигурации земельный участок необходим для эксплуатации многоквартирных жилых домов, управляемых ТСЖ. 

Ранее уже был образован и поставлен на кадастровый учет определенный по площади и прохождению границ земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:1112 площадью 21054 кв.м.. 

Указанное обстоятельство, в свою очередь, подтверждается решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.12.2013, в рамках которого судом установлено следующее: «Как указано выше, Обществом были произведены работы по разделу земельного участка для целей завершения строительства, выделения и передачи прав на участок, на котором находятся жилые дома.

Так, земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:1112 образован для обслуживания жилого дома площадью 21054 кв.м.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В отношении данного участка Обществом в материалы дела представлен расчет предельного размера земельного участка для эксплуатации жилых домов (т. 3 л.д. 13-17). Указанные расчет не опровергнут иными доказательствами, каких-либо обоснованных возражений по данному расчету со стороны Товарищества или Мэрии, Департамента земельных отношений или Департамента строительства не заявлено.».

Существенным обстоятельством для данного дела является то, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:032700:2262, занимаемый спорным по настоящему делу незавершенным строительством объектом ООО «ФОРТ», образованный из земельного участка с кадастровым номером 54:35:032700:34, не входит в состав границ (и площади) земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирных жилых домов, поскольку такие участки (54:35:032700:1112 и 54:35:032700:2262), образованные из земельного участка 54:35:032700:34, являются смежными, имеют общую границу.

К тому же, вопрос о правах на земельный участок площадью 900 кв.м. с кадастровым номером 54:35:032700:2262, занимаемый спорным по настоящему делу незавершенным строительством объектом, по существу был разрешен Арбитражным судом Новосибирской области в рамках отдельного дела А45-29391/2018 по заявлению ООО «ФОРТ» к мэрии города Новосибирска об обжаловании отказа в предоставлении указанного земельного участка в аренду для завершения строительства. ТСЖ «Тихая площадь» к участию в данном деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты прав и законных интересов, которые он полагает нарушенными. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в статье 12 ГК РФ способов либо нескольких из них.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса (Определения ВС РФ от 19.05.2015 N 13-КП5-2, от 01.06.2015 N 308-ЭС15-5006 по делу N А63-480/2013; Апелляционное определение ВС Республики Крым от 05.11.2015 N 33-9517/2015).

Согласно п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными но иску лица, чьи имущественные нрава и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются но правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 52 Постановления №10/№22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии нрава либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

 Из указанного следует вывод о том, что надлежит отказывать в признании недействительными торгов в случае, если решение суда не приводит к восстановлению прав заявителя в результате приведения сторон договора, заключенного по результатам торгов в первоначальное положение. Применительно к оспариванию торгов, где предметом продажи является недвижимое имущество, предъявляются иски, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. При этом акцентируется, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом чего, в рассматриваемом деле, в качестве условия удовлетворения требований истца, необходимо исследовать обстоятельства возможности приведения сторон в первоначальное состояние, что означает возврат имущества в конкурсную массу должника и возврат покупателю денежных средств, вырученных за продажу имущества.

Однако, продавец имущества (ОАО «Новосибирскспецмонтаж») в связи с завершением конкурсного производства (определение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.09.2015 по делу А45-16135/2009) ликвидирован (запись ЕГРЮЛ о прекращении деятельности юридического лица от 16.11.2015), в связи с чем приведение сторон в первоначальное положение с возвращением полученного каждой стороне по сделке невозможно.

Из материалов дела следует, что договор, заключенный по результатам торгов, исполнен, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к ООО «ФОРТ».

В силу п. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

К тому же, на момент рассмотрения настоящего спора правомерность перехода к ООО «Форт» права собственности на спорный объект подтверждается вступившим в законную силу решением Заельцовского районного суда города Новосибирска от 20.07.2017.

Так, ТСЖ, реализовывая свое право на судебную защиту, обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 20.06.2017.

Однако определением Заельцовского районного суда города Новосибирска от 03.12.2018 по делу № 2-1004/2017 судом было отказано в восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы.

К тому же, указанное решение суда общей юрисдикции имеет преюдициальное значение для данного спора, поскольку вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно   для   арбитражного   суда,   рассматривающего   дело,   по   вопросам   об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (пункт 3 ст. 69 АПК РФ).

Заявляя в арбитражный суд настоящие требования, которые, по своей сути направлены на повторное оспаривание права ООО «ФОРТ», основанное на решении суда общей юрисдикции, ТСЖ фактически пытается преодолеть законную силу вышеуказанного решения суда общей юрисдикции в нарушение установленных процессуальным законодательством способов, что недопустимо,

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В силу статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав лиц, перечисленных в названной норме права.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

При имеющихся по настоящему делу обстоятельствах, следует признать, что истцом не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих на момент рассмотрения дела факт нарушения прав и законных интересов собственников помещений многоквартирных жилых домов результатами торгов по продаже имущества должника ОАО «Новосибирскспецмонтаж»; указываемые истцом нарушения внешним управляющим ФИО1 процедуры торгов, выразившиеся в несоставлении организатором торгов, внешним управляющим, протокола заседания аукционной комиссии по определению победителей торгов, невнесении победителем торгов задатка, отсутствии дальнейших оплат по договору купли-продажи, а также довод о том, что незавершенный строительством объект, проданный с торгов является общедолевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, представляются необоснованными; обстоятельства, опровергающие такие заявления истца,  ранее установлены решением Заельцовского районного суда города Новосибирска от 20.06.2017 и подтверждаются соответствующими доказательствами, представленными в материалы настоящего дела; исковое заявление подано с пропуском годичного срока исковой давности, в связи с чем ответчиком в письменной форме заявлено о применении последствий пропуска срока в виде отказа в иске, кроме того, ТСЖ «Тихая площадь» не имеет юридически значимого интереса в оспаривании торгов, не является заинтересованным лицом, чьи права и законные интересы могли быть нарушены оспариваемыми торгами, признание торгов и заключенного на их основании договора купли-продажи недействительным, не приведет к восстановлению прав заявителя, которые он считает нарушенными.

Помимо изложенного, самостоятельным основанием для отказа в иске, являются следующие  обстоятельства.

ТСЖ указывает, что о наличии спорного договора купли-продажи ему стало известно в ходе рассмотрения дела А45-29391/2018, по которому ТСЖ было привлечено третьим лицом в сентябре 2018 года. Вместе с тем закон связывает начало течения срока исковой давности не с самим фактом ознакомления заинтересованного лица с договором купли-продажи, заключенного по результатам торгов, а с проведенными торгами, как процедурой торгов.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда от 17.11.2015 № 50  указывается, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Торги проведены 25.04.2011, договор купли-продажи по результатам торгов заключен 25.04.2011. Исковое заявление ТСЖ поступило в суд 02.11.2018. Таким образом, установленный законом годичный срок на обжалование результатов торгов в рассматриваемом деле истцом пропущен.

Сообщения о проведении торгов, о результатах торгов были размещены внешним управляющим в средствах массовой информации, ТСЖ «Тихая площадь» было осведомлено о том, что ОАО «Новосибирскспецмонтаж» находится в процедуре банкротства, поскольку участвовало в многочисленных судебных спорах с участием ОАО «Новосибирскспецмонтаж» (дело № А45-22131/2012, дело № А45-25723/2012, дело № А45-25725/2012),

К тому же ООО «ФОРТ» в материалы настоящего дела представлены доказательства, указывающие на наличие осведомленности ряда собственников помещений, членов гражданско-правового сообщества, представляемого ТСЖ, поскольку такие лица участвовали  в качестве заявителей по делу о банкротстве (интересы которых представляет ТСЖ) о факте реализации спорного по настоящему делу имущества с торгов.

С учетом таких доводов ответчика истцом было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Торнадо и К», которое судом было удовлетворено.

Доводы истца о наличии с одним из таких собственников, Ильным О.И., споров по оплате услуг ТСЖ, не ограничивают истца на представление интересов такого собственника, не могут служить препятствием для осведомленности среди других членов такого гражданско-правового сообщества, не являются причиной приостановления течения такого срока давности для истца.

При таких обстоятельствах, учитывая доводы о его заинтересованности в определении правовой судьбы спорного объекта,  истец при достаточной степени своей осмотрительности должен был знать о банкротстве застройщика и продаже незавершенного строительством объекта.

Представитель арбитражного управляющего ФИО1, в подтверждение заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в судебном заседании также заявил со ссылкой на имеющуюся запись от 08.09.2016 в карточке дела А45-16135/2009, размещенной на официальном сайте картотеки арбитражных дел в сети интернет по адресу http://kad.arbitr.ru на факт ознакомления истца с материалами дела о банкротстве застройщика ОАО «Новосибирскспецмонтаж». Указанный довод истцом не оспорен.

В силу абзаца 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая указанные выше обстоятельства и приведенные в их обоснование доказательства, арбитражный суд приходит к выводу наличии оснований для  отказа ТСЖ «Тихая площадь» в заявленном иске.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску следует отнести на истца по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 110, 150, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

в части  требования об аннулировании регистрационной записи, государственный номер 54:35:032700:2287-54/001/2017 производство по делу прекратить.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску отнести на товарищество собственников жилья «Тихая площадь».

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                                  И.В. Лузарева