АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

Факс 460-945, 460-952, адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/

Электронная почта-info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-2666/2022

г. Южно-Сахалинск

23 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19.09.2022, решение в полном объеме изготовлено 23.09.2022.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Веретенникова И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693009, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693004, 

<

...>, Б/1)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.05.2020 № 1/21, неустойки за просрочку платежей

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности № 50 от 29.12.2021;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 29.07.2020.

УСТАНОВИЛ:

министерство имущественных и земельный отношений Сахалинской области (далее - истец, Министерство, МИЗО) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (далее - ответчик, Общество, ООО «Рыбоводстрой») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.05.2020 № 1/21 за III, IV кварталы 2021 года, I квартал 2022 год в размере 10 915 334 рубля 25 копеек, неустойки за просрочку платежей за период с 01.07.2021 по 09.08.2021 в размере 60 369 рублей 10 копеек, за период с 21.09.2021 по 31.03.2022 в размере 1 204 909 рублей 49 копеек, а также расторгнуть договор аренды земельного участка и о возложении  обязанности освободить земельный участок.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 309, 310, 330, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком, что является основанием для расторжения договора аренды.

Определением от 15.06.2022 исковое заявление принято к производству суда, возбуждено дело и назначено к рассмотрению в судебном заседании.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, представитель ответчика против их удовлетворения возражал, сообщил, что спорный земельный участок невозможно использовать по назначению. Полагал, что данное обстоятельство освобождает ответчика от оплаты арендных платежей.

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд установил следующее.

18.05.2020 между МИЗО (Арендодатель) и ООО «Рыбоводстрой» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1/21, в соответствии с пунктом 1.1 которого, Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок из земель категории «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0000000:1445, площадью 30 089 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западнее пересечения ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная, (строительный номер - ул. Железнодорожная, 168*), с 18 мая 2021 года по 17 мая 2031 года.

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что земельный участок предоставляется Арендатору по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №1).

Целевое использование земельного участка: объекты коммунально-складского назначения.

Вид разрешенного использования земельного участка: объекты коммунально-складского назначения, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.04.2021, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью.

В силу пункта 2.1 договора аренды цена годовой арендной платы составляет 14 540 500 (четырнадцать миллионов пятьсот сорок тысяч пятьсот) рублей 00 копеек, согласно протокола открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 23.04.2021 № 2.

Задаток, внесенный Арендатором для участия в аукционе в сумме 243 600 (двести сорок три тысячи шестьсот) рублей 00 копеек засчитывается в счет арендной платы.

В случае не заключения Арендатором настоящего Договора, вследствие уклонения от такого заключения, задаток, внесенный Арендатором для участия в аукционе, не возвращается.

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года. За неполный квартал в начале периода аренды плата вносится пропорционально количеству дней в квартале (пункт 2.2 договора).

Арендная плата за пользование земельным участком с даты, указанной в пункте 2.4 настоящего Договора, до момента государственной регистрации настоящего Договора, уплачивается Арендатором в порядке, предусмотренном пунктом 2.2. настоящего Договора (пункт 2.3 договора).

Арендная плата исчисляется с 18 мая 2021 года (пункт 2.4 договора).

На основании пункта 2.7 договора аренды стороны определили, что неиспользование земельного участка Арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы и невыполнения конкурсных условий на право аренды земельных участков.

18.05.2021 между сторонами спора подписан акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым, МИЗО передало, а ООО «Рыбоводстрой» приняло без замечаний и возражений спорный земельный участок.

Ввиду неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей Министерство 16.07.2021 обратилось к Обществу с претензией исх. № Исх.-3.04-2533/2021 с требованием внести арендную плату за II квартал 2021 года в размере 1 509 227 рублей 40 копеек.

В ответ на данное письмо Общество 02.08.2021 письмом исх. № 893 сообщило, что ввиду получения отказа в выдаче разрешения на строительство и необходимости приведение в соответствие документов по территориальному планированию земельного участка нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации, просило приостановить начисление платы с 16.07.2021.

10.08.2021 ООО «Рыбоводстрой» платежным поручением № 5119 оплатило арендную плату за II квартал 2021 года в размере 1 509 227 рублей 40 копеек.

18.08.2021 Министерство письмом исх. № Исх.-3.04-2985/2021 сообщило о невозможности приостановления начисления арендной платы, ввиду отсутствия в договоре данного условия.

26.08.2021 Обществом письмом исх. № 987 повторно обратилось в Министерство с просьбой приостановить начисление платы с 16.07.2021 по вышеуказанным основаниям.

Письмом исх. № Исх.-3.04-3555/2021 от 30.09.2021 Министерство вновь обратилось к Обществу с претензией, в которой потребовало внести арендную плату за III квартал 2021 года в размере 3 665 002 рубля 74 копейки, а также оплатить пени в размере 36 650 рублей 03 копейки. При этом Министерством дополнительно указано, что причиной отказа в получении разрешения на строительство, в том числе указано на отсутствие результатов инженерных изысканий, а также на несоответствие наименования проекта виду разрешенного использования земельного участка.

Письмом исх. № Исх.-3.04-1279/2022 от 08.04.2022 Министерство вновь обратилось к Обществу с претензией, в которой потребовало внести арендную плату за III и IV кварталы 2021 года, I квартал 2022 года в размере 10 915 334 рубля 25 копеек, а также оплатить пени в размере 1 265 278 рублей 59 копеек.

Неисполнение в добровольном порядке данного требования явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Возникшие между сторонами правоотношения суд квалифицирует, как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы ГК РФ, ЗК РФ, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, сторонами согласован размер годовой арендной платы - 14 540 500 рублей.

При этом материалами дела подтверждается, что ответчиком произведена оплата только за II квартал 2021 года в размере 1 509 227 рублей 40 копеек.

Иных платежей от ООО «Рыбоводстрой» Министерству не поступало.

При этом отказ в оплате арендных платежей ответчик мотивирует получением отказа в выдаче разрешения на строительство и невозможностью использования земельного участка в соответствии с целевым использованием.

В соответствии с письмом исх. № 4556-026/07 от 16.07.2021 департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска отказал ООО «Рыбоводстрой» в выдаче разрешения на строительство по следующим основаниям:

1. Не предоставлены результаты инженерных изысканий согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

2. Несоответствие представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН филиала ФГКУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Сахалинской области от 13.07.2021 земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:1445 с видом разрешенного использования: Объекты коммунально-складского назначения.

Согласно градостроительному плану № РФ-65-3-02-0-00-2021-13 89 от 03.06.2021 (далее - ГПЗУ) земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:1445 расположен в территориальной зоне - Коммунально-складская II-1 (пункт 2.2 ГПЗУ) в отношении которой установлен градостроительный регламент, утвержденный решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 № 744/44-13-4 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территория городского округа «Город Южно-Сахалинск».

Таким образом, земельный участок с видом разрешенного использования «Объекты коммунально-складского назначения» соответствует виду разрешенного использования земельного в территориальной зоне «Коммунально-складская П-1», однако не соответствует проекту планировки и межевания территории юго-западного района города Южно-Сахалинска, утвержденному постановлением администрации от 11.04.2014 №624-па (далее - ГШиМ), в которой земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:1445 находится в зоне специального назначения «Цех по сортировке ТБО», т.е. несоответствие градостроительного регламента (ПЗЗ) с документами территориального планирования (ППиМ), в связи с чем, необходимо привести в соответствие указанные документы в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, департамент рекомендовал привести в соответствие наименование проекта «Многофункциональный логистический центр» в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

3. Несоответствие предоставленных - документов ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство.

Согласно выписке из ЕГРН филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Сахалинской области от 13.07.2021 земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:1445 полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории с реестровым номером 65:01-6.433 от 27.04.2020. Ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности: Запрещается размещать объекты, не предназначенные для обслуживания пассажиров и обработки багажа, грузов и почты, обслуживания воздушных судов, хранения авиационного топлива и заправки воздушных судов, обеспечения энергоснабжения, а также объекты, не относящиеся к инфраструктуре аэропорта. Вид/наименование: Седьмая подзона приаэродромной территории аэродрома Южно-Сахалинск (Хомутово). часть 1 (контур по фактору шумового воздействия), тип: Охранная зона транспорта, дата решения: 13.07.2021, б/н. Указанное обстоятельство может препятствовать постановке объекта капитального строительства на государственный кадастровый учет.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, спорный земельный участок, возможно использовать по назначению после устранений замечаний, указанных департаментом в письме исх. № 4556-026/07 от 16.07.2021.

Кроме этого, пунктом 2.7 договора аренды стороны согласовали условие, что неиспользование земельного участка Арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы и невыполнения конкурсных условий на право аренды земельных участков.

Помимо изложенного, суд считает необходимым отметить, что поведение ответчика, оплатившего арендную плату за II квартал 2021 года в размере 1 509 227 рублей 40 копеек противоречит его правовой позиции, озвученной в судебном заседании о невозможности его использования по назначению.

При невозможности использования земельного участка разумно ожидаемым поведением было бы решение ответчика о расторжении договора, однако вместо этого, ООО «Рыбоводстрой» оплатило арендную плату, чем подтвердило потребительскую ценность спорного участка.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с условиями заключенного договора аренды, проверен судом и признан арифметически верным.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы установлен, ответчик в нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств оплаты задолженности не представил, суд признает исковые требования в данной части обоснованными и взыскивает с ответчика в пользу истца 10 915 334 рублей 25 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании 1 265 278 рублей 59 копеек пени за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В пункте 6.2 договора аренды в случае неуплаты арендных платежей в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. День фактической оплаты не подлежит включению в период начисления пени. В случае если оплата произведена в день, следующий за установленным настоящим Договором сроком платежа, пеня не начисляется.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по арендной плате, истец правомерно начислил неустойку.

Проверив расчет пени, суд признает его арифметически верным и подтвержденным представленными в материалы дела доказательствами, ввиду чего удовлетворяет исковые требования в данной части.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды, рассмотрев которое, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 4.1.8 договора аренды, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий Договор в случаях и порядке, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации:

- при использовании арендуемого земельного участка не в соответствии с его видом разрешенного использования;

- использования земельного участка способами, приводящими к его порче;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- необходимости изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- неуплаты Арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензии 16.07.2021, 18.08.2021, 26.08.2021, 08.04.2022 с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также в случае неоплаты задолженности выразил намерение расторгнуть договор, ответчик оставил данные требования без удовлетворения.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, с учетом указанных разъяснений, суд полагает требования о расторжении договора аренды земельного участка от 18.05.2021 № 1/21 обоснованным и удовлетворяет его.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, исковые требование о возложении на ответчика обязанности освободить и передать по акту приема-передачи спорный земельный участок подлежит удовлетворению. 

При распределении судебных расходов, понесенных истцом в виде уплаты государственной пошлины, суд исходит из положений статьи 110 АПК РФ, регламентирующей, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, она полежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 179 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» в пользу министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области задолженность по арендной плате в размере 10 915 334 рублей 25 копеек, неустойку в размере 1 265 278 рублей 59 копеек, всего взыскать 12 180 612 (двенадцать миллионов сто восемьдесят тысяч шестьсот двенадцать) рублей 84 копейки.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 18.05.2021 № 1/21, заключенный между министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой».

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» обязанность освободить и передать по акту приема-передачи министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:1445, площадью 30 089 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западнее пересечения ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная, (строительный номер - ул. Железнодорожная, 168*) в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» в доход федерального бюджета 89 903 (восемьдесят девять тысяч девятьсот три) рубля государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                        И.Н. Веретенников