АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-10001/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 апреля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 апреля 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.,

судей                                                         Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.09.2022 (судья Полякова В.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022 (судьи Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А45-10001/2022 по иску мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «РОСТА» (197341, 

<

...>,                  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «РОСТА» - ФИО2 по доверенности от 01.03.2023.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РОСТА» (далее – общество, ООО «РОСТА») о взыскании 321 408 руб. 57 коп. задолженности                по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 127126м за период с четвертого квартала 2018 года по четвертый квартал 2021 года, 90 241 руб. 67 коп. неустойки                за период с 10.01.2019 по 27.01.2022.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.09.2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда 13.12.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с общества задолженности по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 127126м за период с первого квартала 2019 года по второй квартал 2019 года (до 02.04.2019), а также неустойки, соответствующей данному периоду задолженности, принять в указанной части новый судебный об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель считает неправомерным отказ во взыскании арендной платы за земельный участок за 1 квартал 2019 года и по 02.04.2019 в части, соответствующей площади                        9 нежилых помещений, переход права собственности на которые от ответчика к другому лицу зарегистрирован 02.04.2019. Мэрия полагает не основанным на законе вывод судов об отсутствии у ответчика обязанности уплачивать арендные платежи в связи с тем, что эти помещения имеют вспомогательный характер к тем, переход права собственности на которые от ответчика к другому лицу состоялся ранее (25.11.2018).

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы отзыва на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение мэрии о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрена                    в отсутствие ее представителей. 

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между мэрией (арендодатель) и обществом «РОСТА» (арендатор 1) заключен договор аренды земельного участка                    на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора                     от 18.10.2016 № 127126м, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:101295:29 площадью 2 815 кв. м с возникновением у арендатора обязательств соразмерно доле в праве собственности на недвижимое имущество.

На земельном участке, указанном в пункте 1.1 договора, расположены следующие объекты недвижимости: административное здание с помещениями торгового назначения по адресу: город Новосибирск, Центральный район, улица Фрунзе, 88 (пункт 1.2 договора).

Арендатор(ы) выражает согласие на вступление в договор иных правообладателей частей здания либо долей в праве общей долевой собственности на здание, расположенное на земельном участке (пункт 1.3 договора).

Земельный участок предоставляется арендатору 1 для эксплуатации помещений по улице Фрунзе, 88:

помещение площадью 1 791,1 кв. м в доле 488/10000;

помещения площадью 1 791,1 кв. м в доле 99/10000;

помещения площадью 1 791,1 кв. м в доле 637/10000;

помещения площадью 21,6 кв. м в доле 1/8;

помещения площадью 21,6 кв. м в доле 1/8;

помещения площадью 21,6 кв. м в доле 1/8;

помещения площадью 1 170,7 кв. м;

помещения площадью 881, 8 кв. м;

помещения площадью 181 кв. м;

помещения площадью 314,4 кв. м в доле 3437/10000;

помещения площадью 314,4 кв. м в доле 2635/10000;

помещения площадью 314,4 кв. м в доле 314,4/10000.

Срок действия договора определен сторонами с 18.10.2016 по 17.10.2026 (пункт 1.5 договора).

Согласно пунктам 2.4.2, 2.4.3 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом; в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, от арендатора к другому лицу, договор считается расторгнутым.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за период                       с четвертого квартала 2018 года по четвертый квартал 2021 года в размере 321 408 руб.     57 коп., мэрия на основании пункта 2.4.3 договора начислила неустойку за период                с 10.01.2019 по 27.01.2022 в сумме 90 241 руб. 67 коп. и после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании указанных сумм.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 195, 196, 200, пунктом 3 статьи 202, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), и исходил из того, что 12.11.2018 в отношении помещений с кадастровыми номерами 54:35:101295:102, 54:35:101295:100, 54:35:101295:99 произведена государственная регистрация перехода права собственности от ООО «РОСТА» к ЗАО «Радуга Продакшн» на основании договора купли-продажи от 01.12.2017 № 01-12-17/1Н, а с 25.12.2018 право собственности на эти помещения принадлежит ФИО3.

В отношении остальных 9 помещений, принадлежавших ответчику, суд первой инстанции указал, что хоть они и отчуждены в пользу ЗАО «Радуга Продакшн» позднее вышеуказанных трех помещений – на основании договора купли-продажи от 27.03.2019 (государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 02.04.2019), однако основания для уплаты аренды за земельный участок, соразмерный площади этих             9 помещений отсутствуют, поскольку последние по своему функциональному назначению являются вспомогательными (лестницы, коридоры, туалеты) по отношению к объектам                                с кадастровыми номерами 54:35:101295:102, 54:35:101295:99, 54:35:101295:100,                               следовательно, не могли использоваться ответчиком в качестве самостоятельных объектов.

Кроме того, применив по заявлению ответчика срок исковой давности, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований за четвертый квартал 2018 года и первый квартал 2019 года, учитывая, что иск подан 11.04.2022, тогда как срок исковой давности истек 11.03.2019.

Апелляционный суд повторил выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает правильным выводы судов о пропуске срока исковой давности по периоду взыскания арендной платы за 4 квартал 2018 года, с чем также не спорит и мэрия, не обжалуя принятые по делу решение и постановление в указанной части.

Между тем выводы судов об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за период с 01.01.2019 до 02.04.2019 сделаны судами с нарушением норм материального права, определяющих момент прекращения обязанности по оплате арендных платежей за земельный участок собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, при отчуждении недвижимости, а также с нарушением норм об исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Также на основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата,                  а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации               от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке,            не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости               с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, наличие обязанности по уплате арендных платежей за земельный участок при переходе права собственности на недвижимое имущество, расположенное на этом земельном участке, законом связано исключительно с моментом государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к иному лицу. Функциональное назначение объектов недвижимости, расположенных на земельных участках публичной собственности, для определения лица, обязанного вносить арендные платежи, значения не имеет.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что в обжалуемых судебных актах отражено, что собственником «основных» помещений после ЗАО «Радуга Продакшн» стал ФИО3, и вместе с тем судами указано, что собственником «вспомогательных» помещений является ЗАО «Радуга Продакшн». Того обстоятельства, что «вспомогательные» помещения следовали судьбе «основных», и того, что и те, и другие помещения находятся в собственности одного лица судами не установлено, что также указывает на непоследовательность и дефектность вывода судов о невозможности использования девяти помещений без трех других.

При установленных судами обстоятельствах государственной регистрации перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности на 9 нежилых помещений 02.04.2019, у судов отсутствовали правовые основания для отказа                               во взыскании с ООО «РОСТА» до указанной даты арендной платы за земельный участок площадью, соответствующей площади долей в праве общей долевой собственности                   на помещения.

Подход судов к определению обязанности уплаты арендных платежей за земли публичной собственности в зависимости от функционального назначения объекта недвижимости, не только не предусмотрен законом, но и приводит к тому, что в каждом конкретном случае, независимо от даты регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к другому лицу, следует разрешать вопрос о характере этого недвижимого имущества. Указанное также приводит к нарушению единого подхода к  определению момента прекращения гражданско-правовой обязанности по внесению арендных платежей за землю, равно как и по уплате земельного налога, что недопустимо.

Риски продавца недвижимости при раздельном отчуждении помещений основного и вспомогательного назначения относятся на такого продавца и не могут быть возложены на арендодателя земельного участка, у которого не имеется оснований и полномочий по определению функциональных характеристик чужой недвижимости в целях разрешения вопроса о наличии или отсутствии оснований для взыскания платы за земельный участок, на котором эта недвижимость находится.

Судами также безосновательно не учтено, что стороны спора в пункте 6.2 заключенного договора аренды прямо определили момент прекращения обязательств арендатора по внесению арендных платежей – моментом государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, без каких-либо отклонений от данного, соответствующего закону, требования.

Неверными являются и выводы судов о пропуске истцом срока исковой давности по требованию за период первый квартал 2019 года и до 02.04.2019.

Исходя из условия пункта 2.4.2 договора арендная плата вносится ежеквартально                не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным.

Таким образом, за первый квартал 2019 года общество должно было уплатить арендную плату до 01.04.2019.

При этом в соответствии с положениями пункта 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» указано, что если досудебное урегулирование спора является обязательным, исполнение данной обязанности выступает условием реализации права лица на обращение в суд (пункт 5 части 1 статьи 129 АПК РФ).

В арбитражном судопроизводстве такой порядок является обязательным: для споров, возникающих из гражданских правоотношений, в случаях, предусмотренных федеральным законом или договором (часть 5 статьи 4 АПК РФ).

Течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении). Непоступление ответа на претензию в течение 30 дней (ч. 5 ст. 4 АПК РФ) либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором (пункт 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019)

Поскольку соблюдение досудебного порядка урегулирования настоящего спора является обязательным, и данное требование соблюдено истцом, следовательно, течение  срока исковой давности приостановилось на 30 дней, в течение которых мэрия предложила обществу добровольно уплатить задолженность и пени.

Таким образом, учитывая, что арендная плата за первый квартал 2019 года подлежала уплате ответчиком до 01.04.2019, а также, принимая во внимание 30-дневный период приостановления течения срока исковой давности, мэрия могла обратиться                        в арбитражный суд в пределах срока исковой давности - до 01.05.2022. В связи с чем предъявление иска 11.04.2022 находится в пределах срока исковой давности.

На основании изложенного отказ в удовлетворении иска к ООО «РОСТА» в части взыскания арендной платы за земельный участок в отношении нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве общей долевой собственности в период с первого квартала 2019 года и до 02.04.2019, является неправомерным.

Нарушение норм материального права, допущенное судом первой инстанции,         апелляционной инстанцией не было устранено.

Поскольку определение размера обязательства ответчика по арендной плате и подлежащей взысканию договорной неустойки является вопросом установления фактических обстоятельств, для чего требуется исследование и оценка доказательств, что не находится в компетенции арбитражного суда округа, принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом, несмотря на признание судом округа правомерным отказа в удовлетворении иска в части периода четвертого квартала 2018 года, обжалуемые мэрией судебные акты подлежат отмене в полной сумме исковых требований в связи с невозможностью определения размера требований по основному долгу и неустойке, приходящихся на указанный период и на период, отказ во взыскании за который признан судом кассационной инстанции незаконным, что также влияет на распределение судебных расходов во всех трех инстанциях.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует установить размер обязательства ответчика по арендной плате за период с 01.01.2019 до 02.04.2019, объем исполнения данного обязательства и своевременность исполнения, при просрочке платежа суду необходимо установить обоснованно исчисленный размер договорной неустойки. По результату рассмотрения дела следует разрешить вопрос об уплате государственной пошлины, в том числе по состоявшемуся апелляционному и кассационному рассмотрению.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.09.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022 по делу № А45-10001/2022 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                           Т.А. Зиновьева

 

ФИО1